海口土地交易管理辦法
農村土地交易的現狀是令人擔憂的,現行物權法為農村土地交易釐清了所有權及其相關權利的關係。但是,農村土地交易僅僅依靠物權法是無法解決的。下文是海口市土地交易管理辦法，歡迎閱讀!
海口市土地交易管理辦法最新版
第一章 總則
第一條 為加強土地市場管理，規範土地交易行為，確保土地交易的合法性和安全性，進一步優化配置土地資源，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《海南經濟特區土地管理條例》等有關法律法規和《海口市人民代表大會常務委員會關於進一步加強土地管理若干問題的決定》的規定，結合本市實際，制定本辦法。
第二條 本市行政區域內的土地使用權交易，適用本辦法。
第三條 本辦法所稱土地使用權交易包括土地使用權的出讓、轉讓、租賃、抵押和換地權益書的流轉、質押。
前款所稱土地使用權轉讓包括以下情形：
***一***出售;
***二***贈與;
***三***交換;
***四***以土地作價入股、與他人成立企業法人，發生土地使用權變更的;
***五***一方提供土地使用權，另一方提供資金合資或合作，發生土地使用權變更的;
***六***因企業被收購、兼併、合併或分立，土地使用權隨之轉移的;
***七***以土地使用權抵償債務的;
***八***法律、法規規定的其他情形。
第四條 土地使用權交易應當遵循公開、公平、公正、誠實信用的原則，任何單位和個人不得非法干預。
第五條 市人民政府設立土地交易市場，作為土地使用權交易的專門場所。
土地交易市場應當具備下列功能：
***一***提供交易場所。為土地使用權交易、洽談、招商、
展銷等活動和招標、拍賣、掛牌交易提供場地;
***二***辦理交易事務。為地價評估結果備案、交易過戶、稅費徵收、土地登記發證等機構集中辦公設立服務視窗;
***三***提供交易資訊。公佈和提供土地供求資訊，收集、儲存、釋出土地交易行情、交易結果，提供有關土地政策法規、土地市場管理規則、土地利用投資方向諮詢等。
第六條 市土地行政主管部門是土地使用權交易活動的主管部門，負責土地使用權交易的行政許可工作，並依法監督管理土地交易市場。
市財政、規劃、建設、房產、監察、國有資產管理、政府投資管理等主管部門應當按照各自職責，協同做好土地交易管理工作。
第七條 經市人民政府批准的土地交易機構是土地使用權交易的服務機構。其主要職責是：
***一***貫徹執行土地管理法律、法規、規章和政策，具體實施土地交易市場的建設計劃和管理目標;
***二***具體實施土地使用權交易的事務性和技術性工作;
***三***接受主管部門和自然人、法人及其他組織的委託，具體實施土地使用權出讓、租賃、轉讓的招標、拍賣和掛牌交易工作;
***四***收集、彙總、儲存、上報、釋出土地交易供求資訊和交易結果;
***五***承辦市人民政府及市土地行政主管部門委託的其他事項。
第二章 交易方式和條件
第八條 土地使用權交易應當採取招標、拍賣、掛牌交易和協議交易的方式進行。
本辦法所稱招標交易，是指市土地行政主管部門通過釋出招標公告或招標邀請書，邀請特定或者不特定的投標人蔘加土地使用權交易投標，根據投標結果確定中標人的行為。
本辦法所稱拍賣交易，是指市土地行政主管部門通過釋出拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，確定最高應價者為競得人的行為。
本辦法所稱掛牌交易，是指市土地行政主管部門通過釋出掛牌公告，按公告規定的期限將擬交易宗地的交易條件在土地交易市場或網上掛牌公佈，接受競買人的報價申請，根據掛牌期限截止時的出價結果確定競得人的行為。
本辦法所稱協議交易，是指土地使用權人或換地權益書的權益人通過協商自行尋找受讓人、承租人、抵押權人的交易行為。
第九條 下列土地使用權交易應當進入土地交易市場，採取招標、拍賣、掛牌交易等方式進行：
***一***商業、旅遊、娛樂和商品住宅等各類經營性用地的國有土地使用權出讓或租賃;
***二***經營性用地以外的土地在供地計劃公佈後，同一宗土地有兩個以上意向用地者的國有土地使用權出讓或租賃;
***三***國有企業、集體企業和公有經濟成份占主導地位的企業或公司經批准，出售國有土地使用權、以國有土地使用權作價入股、以國有土地使用權聯營合作開發或以國有土地使用權抵償債務的;
***四***經有批准權的人民政府批准出售劃撥土地使用權、以劃撥土地使用權作價入股、以劃撥土地使用權聯營合作開發或以劃撥土地使用權抵償債務的;
***五***處置停緩建工程涉及土地使用權轉讓的;
***六***人民法院判決或裁定變賣土地使用權清償債務的;
***七***為實現抵押權進行土地使用權轉讓的;
***八***法律、法規、規章等規定的其它情形。
第十條 本辦法第九條規定的土地使用權交易，主要採取拍賣、掛牌交易方式，有三個以上的單位或自然人報名參與交易的，應當採取拍賣交易方式。但對具有特定的社會、公益建設條件或對用地專案有特殊要求的，可採取招標交易方式。
第十一條 本辦法第九條規定之外的土地使用權或其他土地權益交易，可採取協議交易方式進行。
第十二條 本辦法第三條第二款第***一***、***七***項規定的土地使用權交易，應當符合下列條件：
***一***按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，並取得土地使用權證書;
***二***按照出讓合同約定進行投資開發，屬於房屋建設工程的，完成開發投資總額的25%以上;屬於成片開發土地的，形成工業用地或者其他建設用地條件。
第十三條 以出讓方式取得國有土地使用權的，土地使用權人自取得土地使用權之日起，可進行本辦法第三條第二款第***二***、***三***、***四***、***五***、***六***項規定的交易行為，其土地使用權交易條件不受本辦法第十二條規定的限制。
第十四條 有下列情形之一的，土地使用權或其他土地權益不得進入土地交易市場交易：
***一***未依法登記取得權屬證書或土地權屬不清、有爭議的;
***二***欠繳土地出讓金***含超容積率、改變土地用途但未按規定補交土地出讓金的***的;
***三***司法機關、行政機關依法限制土地使用權利或其他土地權益的;
***四***依法需收回土地使用權的;
***五***共有的土地使用權或其他土地權益，未經其他共有人書面同意的;
***六***法律、法規規定禁止交易的其它情形。
第三章 交易規則
第一節 一般規定
第十五條 土地使用權交易的規則，本辦法未作規定的，適用《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規定》***國土資源部令第11號***《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規範》、《協議出讓國有土地使用權規範》等有關規定。
第十六條 國有土地使用權以招標、拍賣、掛牌交易方式出讓或租賃的，市土地行政主管部門應當辦理用地前置審批手續，制定招標、拍賣、掛牌交易實施工作方案，並委託土地交易機構依照土地交易實施工作方案組織開展交易活動。
第十七條 土地使用權以招標、拍賣、掛牌交易方式轉讓的，土地使用權人應當到市土地行政主管部門申請辦理交易核准手續，並委託土地交易機構依照委託交易合同組織開展交易活動。
第十八條 土地使用權人委託土地交易機構進行土地使用權交易的，應當簽訂委託交易合同。
委託交易合同應當包括委託事項、交易方式、交易底價、時限、委託交易服務費用、違約責任等內容。
第十九條 以招標、拍賣、掛牌等交易方式進行土地使用權交易的，土地交易機構應當根據土地交易實施工作方案或委託交易合同，編制招標、拍賣、掛牌交易檔案。
招標、拍賣、掛牌交易檔案應當包括招標、拍賣、掛牌交易公告、投標或競買須知、宗地圖、土地使用條件、標書或競買申請書、報價單、成交確認書。
第二十條 土地交易機構應當在土地交易場所和市土地行政主管部門網站、《海南日報》、《海口晚報》上釋出土地交易招標、拍賣、掛牌交易公告。
投標人、競買人報名參加投標、競買的，視為接受招標、拍賣、掛牌交易檔案的內容。
第二十一條 招標交易宗地的標底和拍賣、掛牌交易宗地的起拍價、起始價、底價，應當根據土地成本、經批准的基準地價、宗地區位條件和使用年限、規劃設計條件、政府產業政策以及土地供需情況等因素綜合確定。
轉讓土地使用權的標底或起拍價、起始價、底價由交易委託人和交易機構按前款的規定確定。
第二十二條 以招標方式出讓、租賃國有土地使用權的，由市人民政府指定的機構審定招標標底，審查投標人資格，主持開標、評標和定標工作，確定中標人。
第二十三條 投標人、競買人在報名參加招標、拍賣、掛牌交易活動後，對其他投標人、競買人的資格或提交的有關檔案材料有異議的，應當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始的48小時前向土地交易機構書面提出;逾期提出的，不予受理。
土地交易機構應當在投標、拍賣、掛牌交易活動開始前對投標人、競買人提出的異議予以書面答覆。
第二十四條 土地使用權招標、拍賣、掛牌交易過程中，有下列情形之一的，可以中止交易活動：
***一***發生不可抗力事件的;
***二***土地利用所依據的客觀情況發生重大變化，確實影響社會公共利益的;
***三***司法、監察機關因辦理案件確實需要中止交易的;
***四***對投標人或競買人提出的異議需要時間進行調查或澄清的;
***五***依法應當中止交易的其他情形。
出現中止情形的，土地交易機構應當書面通知交易當事人。中止情形消除後，土地交易機構應當及時恢復交易，並書面通知交易當事人，交易期限順延。
第二十五條 土地使用權招標、拍賣、掛牌交易有下列情形之一的，可以終止交易活動：
***一***至報名截止日未有投標者、競買者報名的;
***二***交易價未達到標底或底價的;
***三***投標人或競買人弄虛作假、惡意串通壓價或以行賄等非法手段影響公平、公正交易的;
***四***依法應當終止交易的其他情形。
對交易未達到招標標底、拍賣、掛牌底價的宗地，不得成交，市土地行政主管部門或委託交易人可重新作出交易安排。
第二十六條 以協議交易方式進行土地交易的，交易雙方應當簽訂交易合同，並在協議交易合同簽訂之日起30日內到市土地行政主管部門申請辦理交易核准和變更登記手續。
第二節 特別規定
第二十七條 劃撥土地使用權轉讓的，經市土地行政主管部門稽核並報有批准權的人民政府批准後，屬必須以招標、拍賣、掛牌交易方式轉讓的，按本辦法第十六條的有關規定辦理;屬以協議交易方式轉讓的，按本辦法第二十六條的有關規定辦理。
第二十八條 國有企業、集體企業以及公有經濟成分佔主導地位的企業或公司的國有土地使用權申請轉讓時應當提交有關部門的批准轉讓檔案。
第二十九條 抵押權人為實現抵押權要求變賣抵押人土地使用權及地上建築物、構築物、附著物的，在申請轉讓時應當提交生效的抵債司法文書或抵押權人與抵押人就處分抵押物達成的協議及雙方認可的評估報告。
第三十條 贈與土地使用權的，在申請轉讓時應當提交公證機關的公證文書或相關生效的司法文書。
第三十一條 人民法院查封土地使用權時，市土地行政主管部門應當書面告知人民法院，需裁定變賣土地使用權清償債務的，應當按本辦法所規定的程式和規則辦理。
第三十二條 人民法院裁定變賣土地使用權清償債務的，經核准土地交易條件後，由人民法院與土地交易機構簽訂委託交易合同，委託土地交易機構依照委託交易合同組織開展交易活動。
人民法院委託以招標、拍賣、掛牌交易方式變賣的土地使用權經發布交易公告後，無人報名參加招標、拍賣、掛牌或拍賣流拍的，人民法院可以重新委託土地交易機構組織招標、拍賣、掛牌變賣，也可以直接裁定以土地使用權抵償債務。
第四章 監督檢查
第三十三條 土地行政主管部門和土地交易機構在實施土地使用權交易活動中，應當依據法定的職權和程式，簡化辦事手續，做到公平、公正、嚴格、高效。
第三十四條 土地交易機構應當將土地使用權交易規則、運作程式、服務承諾、工作人員守則等在土地交易場所公示。
申請人要求主管部門或土地交易機構對公示內容予以說明、解釋的，有關部門應當說明、解釋，提供準確可靠的資訊。
第三十五條 土地交易機構應當嚴格按照國家有關規定和價格行政主管部門核准的標準收費，不得擅自增設收費專案和提高收費標準。
土地交易機構的收費應當依法接受市財政、審計行政主管部門的監督檢查。
第三十六條 市土地行政主管部門和土地交易機構實施土地使用權交易活動，應當接受市行政監察主管部門依法實施的監督。
第三十七條 市土地行政主管部門和土地交易機構實施土地使用權交易活動，應當自覺接受社會和公民的監督。
任何單位和個人都有權對土地使用權交易中的違法行為進行檢舉、控告。市行政監察主管部門和有關部門應當在土地交易場所設立舉報箱和舉報電話，受理群眾的監督和舉報。
第五章 法律責任
第三十八條 有下列情形之一的，由市土地行政主管部門責令改正;逾期不改正的，不予辦理土地登記手續：
***一***依照本辦法應當進入土地交易市場交易的土地使用權不進入市場交易的;
***二***不按照本辦法的規範要求和方式進行土地使用權交易的;
***三***投標人或競買人弄虛作假、惡意串通的;
***四***法律、法規規定的其他情形。
屬於前款第***一***項情形可以給予行政處分的，依法對有關單位直接負責的主管人員和其他直接責任人員給予行政處分;構成犯罪的，由司法機關依法追究刑事責任。
第三十九條 投標人、競買人中標或競得土地使用權後，拒不簽訂成交確認書或交易合同、放棄中標或競得宗地的，其投標、競買的履約保證金不予退還，並應當承擔相應的違約責任，市土地行政主管部門可以取消其三年內再次申請參加土地使用權招標、拍賣、掛牌交易的資格。
第四十條 有關主管部門和服務機構工作人員在土地使用權招標、拍賣、掛牌交易活動中，接受賄賂、洩露祕密、玩忽職守、徇私舞弊的，依法給予行政處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任;給競買人或投標人造成經濟損失的還應當承擔賠償責任。
第六章 附 則
第四十一條 土地交易具體實施細則由市土地行政主管部門另行制定。
第四十二條 本辦法具體應用中的問題由市土地行政主管部門負責解釋。
第四十三條 本辦法自2006年12月3日起施行。
土地交易新政策
一、新徵耕地環節
1、耕地佔用稅。佔用耕地建房或者從事非農業建設的單位或者個人，為耕地佔用稅的納稅人。以納稅人實際佔用的耕地面積為計稅依據，按照規定的適用稅額一次性徵收。實際佔用的耕地面積包括經批准佔用的耕地面積和未經批准佔用的耕地面積。
2、契稅。按成交價格的3%繳納。
3、印花稅。土地使用證，每本貼花5元。
4、城鎮土地使用稅。徵用的耕地，自批准徵用之日起滿1年時開始繳納土地使用稅;徵用的非耕地，自批准徵用次月起繳納土地使用稅。徵用的耕地與非耕地，以土地管理機關批准徵地的檔案為依據確定。
二、土地出讓環節
1、契稅。在我國境內轉移土地、房屋權屬，承受的單位和個人為契稅的納稅人，按成交價格的3%繳納。對承受國有土地使用權應支付的土地出讓金應徵收契稅，不得因減免出讓金減免契稅。
2、印花稅。土地使用證，每本貼花5元;土地使用權出讓合同按產權轉移書據徵收印花稅，按合同載明出讓金額的萬分之五繳納。