城中村改造先進事蹟
城中村改造可以改善人民的居住環境，告別密集簡陋的房屋和存在安全隱患的各種設施。下面是小編跟大家分享的改造事蹟，歡迎大家來閱讀學習~
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在過去3年來，我辦本著“政府主導、整村改造”的思路，以改善民生為目標，深入實施“兩強兩品”戰略，基本完成城中村改造，為建設文明、生活、和諧、宜居的城市核心區提供了堅實的保障，於2013年榮獲區重大專案建設優質服務獎，2014年被評為區“三改一拆”和“無違建”建立先進集體。3年來，我辦共拆除住宅非住宅戶數約1754戶，住宅非住宅建築面積約122萬平方米;史魏家安置房專案順利完成交付，並榮獲“甬江建設杯”優質工程、浙江省“錢江杯”優質工程獎、浙江省建築安全文明施工標準化工地、浙江省工程建設優秀質量管理小組、寧波市建築安全文明施工標準化工地等五大獎項，正在建設的餘隘、江南、桑家、寧豐Ⅲ-3、仇畢等五個安置房建築面積約126.2萬平方米，可安置總套數為8944套。
一、昔日鄉村、今天新城——城中村告別“歷史舞臺”
1996年，聯合國人居組織釋出的《伊斯坦布林宣言》中如此詮釋城市化的要義：我們的城市，必須成為人類能夠過上有尊嚴的、身體安康、安全幸福和充滿希望的美滿生活的地方。但由於歷史原因，城中村普遍存在基礎設施不完善、衛生環境差、治安狀況堪憂等問題，每年臺風汛期，水淹嚴重，下水道、電網、道路等與主城區設施不配套，“髒、亂、差”各類社會問題滋生不斷。不僅僅如此，城中村的存在既破壞了江東區城市整體形象，又阻礙了城市內部區塊間的協調發展與聯絡，加快城中村改造步伐迫在眉睫。我辦積極響應市委市政府工作部署，迴應群眾呼聲，切實把城中村改造當作造福一方百姓的民心工程。經過十年改造之路的有序推進，城中村改造已結碩果：2016年1月仇畢安置房正式開工標誌著江東區城中村改造已基本完成，全區27個集體經濟股份合作社、2萬餘村民從城中村改造中受益，城市面貌煥然一新，核心區城中村從空間形態上將徹底告別歷史舞臺。
二、以人為本、造福民生——百姓生活品質大幅改善
我辦在推進城中村改造過程中始堅持“以人為本、讓利於民、依法辦事”的方針，在徵地、拆遷及安置房建設上，充分聽取村民意見，邀請村民代表隨時到專案施工現場進行監督，參與專案建設管理。在安置房建設安全管理上，堅持“上水平、出品位、惠民生”的原則，優化流程、控制節點、嚴格管理、規範建設，特別在重點環節、重點部位以及重要材料，加大檢查頻次，狠抓工程質量的各個環節，確保建設工程的施工質量。在確保質量的前提下，立足於“能快則快、能早則早、能搶則搶”的思路，堅持早謀劃、早進場、早施工，倒排工期，掛圖作戰，強勢推進，實現“質量進度安全”三管齊下，切實打造群眾滿意的優質工程。城中村原來缺乏規劃，住宅、工廠互相混雜，隨意接電線鋪管道現象隨處可見，通過城中村改造，昔日“牛皮癬”搖身一變變成了一幢幢拔地而起的大高樓。以江東區驚駕股份經濟合作社為例，城中村改造中每戶居民的住房套數從1.2套提高到了2.3套，人均住房面積從44平方米增長到了67平方米，同時，得益於拆遷補償方案和住房解困規定，很多無房戶、困難戶及眾多適婚青年都有了安身立命之所。縱觀安置房小區，佈局更加合理，功能更為全面，水、電、氣、網路等公共服務設施配套完善，居住條件和人文環境得到了顯著改善。同時，村民長遠生計也得到了有效保障，在城中村改造中，徹底消除了“二元”管理體制，2萬餘城中村村民變成居民，納入城市就業和社會保障體系，村民醫療、養老等社會保障問題得到有效解決。
三、存量挖潛、地塊活用——土地配置效率顯著提升
我辦順應市場規律，及時果斷地調整土地出讓的策略和思路，加快拆遷清零進度，科學編制土地出讓計劃，合理確定用地規模，科學把握出讓節奏;拓展推介渠道，創新推介舉措，形成推介合力，通過聯合招商、網路釋出、發放“讀地手冊”、召開土地推介會等多種方式，加大公開出讓地塊的宣傳及推介力度，保證出讓計劃順利實施。共出讓寧豐配套菜場地塊、寧豐1#地塊、寧豐2#地塊、寧豐2-l#地塊四宗，土地總面積共計18.73公頃，土地出讓金總收入為42.34億元，打破城中村改造資金只出不進的歷史。其次，加大對閒置土地排查，對清查出的閒置土地，建立領導包案制，按照“一個地塊、一個領導、一個方案、一抓到底”的方式進行督促落實。其中部分空置地塊臨時租用給相關單位，用作臨時停車場等，在緩解停車難的同時，規範化的管理、使用方式的轉變，大大提高了地塊的安全衛生水平和土地利用效率。
四、舉目遠瞻、錦繡前程——社會管理實現轉型並軌
伴隨著城中村改造，原先的農村“轉型”成為社群，樸實的村民們樂享城市全新的生活方式：原來喝河裡的水，現在喝自來水了，原來做飯用罐裝煤氣，麻煩且有安全隱患，現在改用天然氣了，原來村裡垃圾滿地、汙水橫流，現在配備專職清潔工定點打掃，原來村落綠化亂七八糟，現在有了系統規劃，且綠化區佈局獨具匠心，這此都是村民們最最直觀的感受。我辦在著重完善硬體設施建設同時，還著重在管理“軟體”上下功夫，為了讓村民住得舒心，將舊村改造徹底納入城市管理體系，人防、技防、物防不斷完善，群眾安全感大大增強，社會治安也明顯好轉。通過改造，城中村普遍存在的外嫁女、農嫁居、宅基地控批，村發展留用地等歷史遺留問題均得到了妥善解決。村民們生活方式的改變，從物質領域悄然滲透到了精神層面，社群文化生活也日漸豐富，城中村呈現一片嶄新的氣象。
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尚世欣，男，1958年出生，高中文化程度，中共黨員，1984年3月擔任高尚村黨支部書記。30年來，他把高尚村群眾的冷暖放在心上，把群眾都過上“好日子”作為責任擔當，不管面臨任何艱難險阻，尚世欣同志始終帶領群眾在謀福祉的道路上披荊斬棘、奮力前行。
繼承父輩精神 堅定理想信念
尚世欣的父親尚奎斌60年代就擔任高尚村支部書記，當時村裡連一口吃水井都沒有，群眾吃水都要跑到石河道去擔水，往返一趟需要兩個小時。天旱無雨時候，莊稼更是望天收，沒有糧食吃，群眾生活非常困難。尚奎斌看在眼裡，急在心上。他召集村裡幹部商議，要堅定信心，排除一切困難，帶領群眾打一眼水井，解決群眾吃水困難。但是，當時的鑿井條件異常艱苦，全靠人拉肩扛。為了讓群眾早點吃上甘甜的井水，尚奎斌不分晝夜戰鬥在打井現場。不料，一天夜裡2點鐘，施工過程中突發事故，尚奎斌隨著運料框下井時摔死在井裡，犧牲在施工現場。訊息傳來，高尚村1000多群眾滿含熱淚，悲痛萬分，大聲哭喊著支部書記尚奎賓的名字，在他下葬時，專門為他樹立一個功德碑。當時的開封地委瞭解到尚奎斌的事蹟後，立即讓宣傳部門的同志進行了實地採訪，尚奎斌的事蹟很快被登載在《河南日報》上，還被河南省委樹立為支部書記的典型，號召全省的黨員幹部向他學習。那時候，尚世欣姊妹七個，他是老四，還是一個正在上小學的孩子。他雖然對父親的情況不很瞭解，但是他知道，一個人只要心裡裝著群眾，群眾就會永遠記著他。他的父親就是這樣，生前沒有任何豪言壯語，但是每天都在為群眾的生計奔波，每天都在為村裡的發展在忙碌，一直到生命的最後一刻。像父親一樣做人做事，已經深深植根於他的內心;像父親一樣當好一名村支部書記，已經成為他此生的信念和追求。他21歲從部隊退伍以後，先後在村裡擔任過民兵連長、支部副書記、黨支部書記等職務。30年裡，雖歷經困難挫折，但愈挫愈勇，意志彌堅，以自己的赤字之心和真誠付出向黨和人民書寫著一份優秀共產黨員的答卷。
適應新區發展 探索改造之路
尚世欣擔任支部書記以後，他重視村支部建設，關心群眾生活，村裡安裝健身器材，建起村圖書閱覽室，組建秧歌隊，群眾的生產生活條件逐步得到提高。
時間進入到2003年，東區吹響開發的號角，位於鞏東新區核心位置的高尚村被劃入城市規劃區，高尚村面臨著一個嶄新的發展機遇。隨著市政基礎設施的不斷完善，新城建設不斷加快，紫荊路以西是熱火朝天的建設局面，高樓鱗次櫛比，公園清新雅緻，馬路路闊燈明。幾年間，一個現代化中等城市的雛形已經顯現。而這時，紫荊路以東則還是房屋破舊，電線私拉亂村，村內汙水橫流，群眾住房緊張。群眾戲稱：紫荊路以西是“歐洲”，我們這裡是“非洲”。身居鬧市就這樣守著“金碗”要飯吃?看到這裡，尚世欣再也坐不住了。結合村裡的實際情況，他想，要解決群眾提出的住房問題、就業問題、吃糧問題、村長遠發展的問題，必須隨著新型城鎮化建設的不斷推進，進行城中村改造，通過現有的土地，為群眾謀取更大的發展空間，從根本上解決群眾提出的生活出路。
進行城中村改造，對高尚村群眾來說，是一次關係全村生存和發展的大事，必須按照“四加二”工作法統一思想，提高認識，把全村群眾的思想和意志統一到城中村改造上來。於是，通過多次的村支兩委會、黨員會、村民代表會、群眾會。多次組織到外地參觀學習經驗，最後，全村群眾終於形成一個共識，那就是必須進行城中村改造，通過城中村改造，盤活現有土地資源，改變群眾住房條件，解決農村勞動力就業，在新型城鎮化建設過程中，實現高尚村由農村變城市的一個華麗轉身。
嘔心瀝血為民 結髮愛妻病世
30年的農村工作經歷，使尚世欣深深感覺到農村工作的難處。特別是隨著改革開發的不斷深入，農村的情況更加複雜，把好事辦好，很難;把好事辦好，讓群眾說聲“好”，更難。
城中村改造的第一步就是摸清村裡的情況，對村整體情況進行測算，需要摸清人口、房屋、土地等基本情況。作為村裡支部書記，當家人，需要操心的事情太多了。一方面，需要對村裡進行整體規劃。另一方面，需要和開發商進行洽談。同時還需要摸清村裡基本情況，需要做很多基礎工作。千頭萬緒，每天的工作日程都排的滿滿的。而在這時，尚世欣的妻子又查出得了肺病，需要去鄭州診斷治療。作為丈夫，尚世欣很想陪妻子去鄭州看病，但是村裡的事情一攤子，實在是走不開，他只好安排自己的親戚去照顧妻子，自己則全力以赴投入到工作中。每天早上，他6點鐘就到村裡，晚上半夜還在村裡開會或是研究工作。街道辦的領導聽說後，一定要去鄭州探望他的妻子，於是，一直忙到晚上的時候，他們一行才到鄭州腫瘤醫院。病房裡，妻子拉著世欣的手說：“你看我這一段時間瘦的，身上都皮包骨頭了，我都成這樣了，你可要要照顧好你的身體，孩子還小，還指望你呢。”當時他的心像刀割了一樣，難受極了，但強忍著眼淚對妻子說：“你要鼓起勇氣、堅持、配合好醫生的治療，會很快好起來，等你病好了，我們有時間說話，這段工作忙過去了，我就在家好好休息，多陪陪你。”在場的人看到這裡，無不眼含淚水。大家都明白，高尚村城中村改造正進行到關鍵時刻，每天村裡的工作很多，國土局抽調8名同志，街道辦抽調20名同志，村支兩委全體成員都在配合丈量群眾宅基。作為支部書記，每天都要緊盯現場，每天進展了多少戶，那些戶沒有丈量，為什麼沒有丈量，原因是什麼，如何做工作使群眾進行丈量，他都要非常清楚。一些重點戶，他還要親自做工作。當時村裡還忙著研究制定全村改造方案，方案一天不定好，一天沒有通過市裡批准，他就沒有一天能有安下心來。經過艱苦的努力，《高尚村城中村改造方案》已經制訂，也經過了上級部門的審批。但是他的妻子卻因肺癌病情惡化，永遠的閉上了眼睛。
尚世欣不是鐵石心腸的人，在妻子去世後，他陷入了深深的自責，妻子病重期間，他知道肺癌這種病的嚴重程度，明白作為丈夫應該在親人最關心，最需要安慰的時候出現在親人身邊。但是每每這時候，村裡的事情又總是牽絆著他，心中的砝碼無形之中又放在了群眾這邊。他自責自己沒有當好一個好丈夫，沒有為自己的孩子守護好他們的媽媽。但是他是一個稱職的黨員，是一個稱職的支部書記，因為在群眾最需要，工作最需要的時候，他守土有責，盡職盡責，做了一個共產黨員該做的事情。
帶頭丈量拆遷 加快改造步伐
城中村改造，關鍵在拆遷，難點在拆遷。2013年3月，在街道黨工委組織高尚村黨員幹部中牟、新鄭、鄭州二七區、高新區和惠濟區參觀學習，高尚村黨員幹部增強了發展的信心和動力。工作中，切實推行“5+2”、“白+黑”，發揚“拼命三郎”和“愚公移山”精神，高尚村在尚世欣同志的帶領下，高尚村制訂了“四不拆”政策，即“村幹部不先拆，群眾不拆;黨員不先拆，群眾不拆;宣管員不先拆，群眾不拆;村幹部親屬不先拆，群眾不拆”的要求。尚世欣是村裡的支部書記，他知道多少人都在看著自己。他二話沒說，指揮者剷車，第一鏟先拆了自己的房子。然後，自己哥哥，弟弟、姐姐、叔叔的房子也率先進行拆遷。他和他家人的拆遷，在村裡影響很大，帶動了周圍一批人的拆遷。在拆遷宅基的同時，村裡的企業、商戶也需要拆遷，這裡邊還涉及自己弟弟的企業—鑫豐耐火材料廠，自己大侄子的燒烤店，自己小侄子的洗車店，自己堂弟的商店。特別是自己弟弟的企業已經經營了30年時間了，弟弟一家人非常不情願，但是，村裡大小几十家門店企業都在看著他們。在尚世欣的勸說下，自己親屬的企業門店全部率先拆遷。之後，村裡有企業門店的拆遷戶一看尚世欣的親屬全部進行了拆遷，也都不再抱有任何幻想了，全部進行拆遷，加快了整村拆遷的順利進行。過後，尚世欣的弟弟說：“俺哥當支書，俺家人是一點便宜也佔不了。其他群眾拆遷時還敢提提條件，俺家人連提都不讓提”。
為了確保拆遷工作順利推進，尚世欣早出晚歸，廢寢忘食。從清點附屬物到拆遷房屋，他都站在第一線，群眾工作難做，問題也多，他都能認真細緻、仔細地給每戶解釋，耐心地說服。2013年，高尚村分兩期共拆遷居住宅基403戶2289人，老宅基57戶，拆遷企業3家，公共建築物2處，累計拆遷各種建築物20萬平方米，使高尚村成為鞏義市第一個整村拆遷的城中村，得到了市委、市政府主要領導的高度評價。
在拆遷工作完成以後，他又立即投入到城中村改造後續建設過程中，目前，高尚村安置樓修規方案已經政府評審通過，協議出讓合同已經簽訂，樁基施工正在進行，招標、工程立項等各項工程建設手續在辦理之中，2014年底，將完成高尚村14萬平方米，2.8億元的投資建設任務，爭取年內主體封頂。
翻開尚世欣的履歷表，30年的村兩委任職，20多年的黨性鍛鍊，風霜雨雪、拼搏奮鬥，它不僅包含著奮鬥的艱辛，還包含著成功的喜悅。在他的帶領下，高尚村連續多年被市委授予“五好”村黨支部，尚世欣本人也連續多年被市委、市政府，街道黨工委、辦事處評為“優秀共產黨員”、“先進工作者”等榮譽稱號。
金盃銀盃不如老百姓的口碑，在高尚村村民的眼裡，尚世欣永遠是看見小孩子上不起學就從自己兜裡掏錢的支部書記，看到群眾看不起病就為群眾墊付醫藥費的支部書記，看到群眾不理解政策，就披星戴月做工作到深夜的支部書記，看到為村長遠發展嘔心瀝血，不辭辛苦，站在城中村改造風口浪尖的支部書記。
我們堅信，有這樣好的帶頭人，高尚村的明天一定會更加美好。
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為全面落實市委市政府關於城中村改造工作的指示精神，進一步推動城中村改造工作，加快我區城鄉一體化程序，政協XX區委員會對我區“城中村”問題進行了深入的調研。20**年5月下旬至7月，調研組深入到“城中村”以及居民家中，通過現場看點、聽取彙報、情況介紹、座談討論和發放調查問卷等形式，對城中村發展及管理工作產生的困難和問題進行了詳細瞭解，對存在問題的原因進行了深入分析，並就如何解決“城中村”管理工作中所遇到的困難和問題進行了探討研究。現將我區“城中村”的基本概況、存在的問題及解決措施綜合報告如下：
一、XX區“城中村”的基本概況及改造必要性
1、基本概況。XX區位於XX市湘江西濱，以湘江主航道為界，劃江而治，區屬現有86個城中村***含四個鎮***，農業人口228493人，耕地面積144450.26畝。如不含四鎮則我區共有城中村35個，農業人口66190人，耕地面積13796.65畝。XX區的城中村大體有三種類型：一是已成型的城中村，處於城市建成區內部，村集體土地基本被城市建設徵用，自身發展沒有太多的空間和餘地，如銀盆嶺村、望嶽村、茶場村等;二是發育型的城中村，處於城市建成區與城郊的結合部，與城市建成區緊密相連，與城市建設用地相互嵌入，大規模的開發建設正在實施或已完成，如五星村、茶子山村、黃鶴村、青山村等;三是潛在的城中村，處於城市建成區外圍，還有較多農用地，基本保留鄉村特點，是城鄉一體化推進的重點區域，急需進行規劃控制和建設引導，如聯絡村、中塘村和四鎮的51個村等。本次調研選取了西湖漁場、茶子山村、銀盆嶺村、付家洲村、嶽華村和望嶽村六個較典型的城中村進行了調查。
2、存在的問題。XX區城中村目前所存在著的問題有如下幾類：
違章搭建多。在城市迅速擴張的過程中，村莊被高樓大廈快速包圍，地價、房價、租價也水漲船高、大幅上漲，受房屋租金和拆遷補償利益驅動，村民見縫插針，私搭亂建，諸如“填平補齊”、“新建擴建”、“接高翻建”等形式多樣的違法強建、亂建現象層出不窮，屢禁不止。
環境衛生差。城中村基本上沒有圍牆，無法實施封閉式的物業管理。外來租戶較多，人員雜亂，環境管理較差，並存在著各種安全隱患。此外，各類設施薄弱，公共綠地與體育等基礎設施缺乏。成為城市衛生死角，城中村的農民期望改善居住環境，問卷調查中有57.6%建議安置小區應與周圍環境相協調，統一規劃，配套設施的同步建設。同時在回答“有關改造方案，你最關心的問題是什麼?”時，有24.2%的人選擇了“新住房的戶型及周圍環境”。
管理難度大。“城中村”往往缺乏統一的科學管理和規範化指導。XX市在近幾年快速城市化過程中，政府在取得城市發展需要的土地後，基本上將“城中村”事務原封不動留給村委會自己解決。一個城市兩種管理制度，城市與“城中村”各執行一套管理制度，“城中村”並沒有真正納人城市統一的管理中。因此，即使現在村委會變居委會後，他們依然執行傳統的管理模式，既要負擔本村的基礎設施和公共服務設施的建設，又要維護本村的計劃生育、社會福利、社會治安等社會管理職能。在傳統的村落組織結構和管理思維下，管理難度很大。
村民期望高。XX區城中村居民因為有房屋出租等優勢，家庭收入比較城市一般家庭而言，並不低。調查發現村民在回答 “您家庭每月的收入”時，12人選擇1000元以下，佔3***%;13人選擇1000元——2000元，佔39.4%;6人選擇2000元—5000元，佔18.2%;1人選擇5000元，佔3%;同時據西湖漁場幹部反映，該區多數家庭的年收入往往都高過10萬。在這種情況下，他們對於改造的期望較高，並且期待在改造後能夠獲得比原來更高的收入。此外，對於改造中的各項費用，比如社保，城中村居民通常都希望由政府或開發商買單，而不願意自己出錢。這也給城中村改造帶來較大的難度。
遺留問題多。從調查情況看城中村普遍存在著原60號令徵地拆遷中遺留的規劃安置地沒有落實問題，安置房建設經費短缺問題，未安置農民數量仍較多的問題，另外村集體資產如何處置，村民改市民後工作出路，社保資金缺口巨大等問題如何解決都困擾和拖累著城中村改造前進的步伐。
3、改造的必要性。
城中村改造是城市土地高效利用的要求。城中村的村民建築常以單家獨戶為主，佔地面積大.建築密度高，造成了土地佔有率高但利用率低的緊張局面。另外，很多城中村佔據了城市的優越地帶，但在綜合開發上卻遠遠落後於周邊地帶，這是對土地資源的極大浪費。在現代城市生活中，人們不但注重生活環境，也很重視人文環境，城中村不僅從外觀上看是城市的敗筆而且內部社會治安差，人口素質低，普通市民往往不願與之為鄰，導致城中村附近的土地房屋等資產的價值也倍受影響而有所貶值。我國是土地資源稀缺的國家，城市正從粗放的外延式擴張走向內涵式集約發展。改造城中村，盤活效率低下的城中村土地已經成為歷史的必然，合理改造城中村將會大大促進城市土地潛力的提高及城市經濟的發展。
城中村改造是加快推進城市化程序的需要。我國正處在城市化程序的加速期。城中村的改造不同於舊城改造。宅基地、自留地、祖屋、出租屋以及各種違法建築，形成了各種各樣的土地房屋關係。村民、集體、開發商以及全社會的利益交織在一起，錯綜複雜，所以城中村問題被稱為是城市化程序中最大的難題。因而，加快城中村的改造將為城市化發展提供良好的發展環境。
城中村改造是加強城市精神文明建設的需要。城中村村民雖然居住在城市中，但大都沒有正式工作，且文化水平不高，生存技能缺乏，多靠出租屋的收入作為經濟來源，部分居民整天無所事事。有的變得貪圖享樂、不思進取，待原有的拆遷補償款用完後，將重返貧困，成為新的社會問題。另外，由於他們主要依賴於房屋出租，這樣也就造成了城中村屢禁不止的違法建築問題。同時城中村的出租屋由於散亂、容易成為藏汙納垢之地，與城市的形象格格不入，同時也影響城市精神文明建設。
城中村改造是減少集體資產消耗的需要。城中村公共基礎設施建設和維護還沒有完全納入城市體系，大部分城中村居民還沒有享受到城市居民的社會保障。公共設施維護、村民生活補助、養老保險、醫療保險等各項公共福利支出大部分由村集體經濟支付，進而使得集體資產不斷的被消耗。城中村改造後，集體資產會量化並且以股份制公司的形式經營、壯大，集體資產不斷的增值。同時，政府再承擔本身應當承擔的公共福利支出，使得村集體經濟發展的壓力進一步減少，客觀上壯大了集體經濟，增加了城中村股民的收入，提高了股民的生活水平。
城中村改造是構建和諧社會，提升人民幸福感的需要。城中村物質和社會形態存在的問題已經給城市經濟、社會可持續發展帶來了不利影響。這些問題的存在使城中村與城市其他區域構成強烈反差的區域，成為社會問題的高發區。如果不及時進行改造，城中村有可能成為未來的貧民窟。因此，對城中村的改造有利於實現城市物質形態的現代化，有利於實現城市社會管理的現代化，有利於解決城市治安、衛生和環境等社會問題，有利於提高城市綜合競爭力。
二、XX區“城中村”改造所面臨的困難
1. 政策時效性問題。在城市擴張中，對農村土地的徵用往往不是一次性到位，而是分階段進行、歷時數年甚至更長，於是，在同一個村由於不同時期多次徵地，導致所實施的政策不一致。有的按5號令，有的按60號令，有的按103號令。政策的變遷是順應時代的發展和城中村改造的發展而做出的調整，是必要而合理的，但是在執行過程中出現了一個村在拆遷過程中使用了三種政策標準，使得按5號令拆遷和按60號令拆遷的村民，也期望在這次拆遷中獲得103號令的政策待遇。
2. 安置土地落實問題。總體上來看，目前的城中村改造物件往往是最具有開發價值的土地已經開發完畢，而留下的邊角餘地開發價值不大，不少村已經出現兩安用地都難以落實的情況。如西湖街道根據60號令已拆遷地應補償的土地是320畝，已經劃歸街道167畝作為生產安置用地，還有153畝土地沒有劃歸街道;茶子山村政府應劃34畝生產用地沒有落實;嶽華村兩安用地應批531畝，已批351畝，尚有179畝沒有落實。
3.資金缺口問題。根據基層幹部自身的初步核算，西湖街道社會保障資金需要3.2億元，濱湖小區改為高層建築建設資金缺口1.8億元;茶子山村的拆遷補償金，政府還拖欠1.2億元;銀盆嶺村安置房建設缺口1億元。其中最突出的是部分城中村因為面積較小，維持現狀的開發強度，也難以達到改善城市環境的要求。而要維持這種起碼的城市環境標準，不僅開發商無利可圖，業主也不易接受。這也使得引進開發商建設的困難加大，而且村民自身的能力有限，如果要徹底改造就需要政府大量投入。
4.資產量化問題。“村改居”農民全部轉為市民後，在這種不明晰的產權制度安排下，原村級集體資產歸誰所有，成為廣大農民群眾最關注的問題。不論集體資產屬於集體“成員”還是屬於集體“組織”，但將集體資產歸屬追蹤到個人時，集體資產應屬於集體組織全體成員所有。但就一個具體的村而言，集體經濟組織有多少資產，特別是可計量的經營性資產如流動資產、長期投資、固定資產、無形資產等，每個集體經濟組織成員又擁有其中的多少股份，集體經濟組織成員並不清楚。因此有人形象地描述村民與集體資產的關係是“人人所有，人人沒有”，“玻璃箱子，看得見摸不著”。意思是說，雖然集體資產集體所有，但並沒有規定集體資產屬於哪些具體成員的，各個成員又擁有多少，就好像玻璃箱子裡面的金錢，隔著玻璃看得清清楚楚，但就是摸不到。村民一方面擔心集體資產被平調流失，多年來辛辛苦苦創造積累的財富一夜“付之東流”，另一個方面又擔心今後集體資產的經營效益，怕福利沒有保障。在本次調查中就有60.6%的村民關注“拆遷過程中的違法行為”;
5.拆遷問題。調查顯示，96.9%的村民表示支援城中村改造。但由於“城中村”是在城市總體規劃內仍然保留和實行農村集體所有制、農村經營體制的“農村社群”，村民在“城中村”改建中害怕失去已有的既得利益，69.7%和72.7%的村民表示分別對“補償安置的方式和標準”和“房屋拆遷後的生活來源”存在疑問，因此，對“城中村”改造抱消極態度。由於“城中村”居民文化程度普遍不高，長期生活在相對封閉的村落文化環境中，對社群管理、城市觀念、城市生活方式產生一種牴觸情緒，阻礙了“城中村”的改造程序。相當部分“城中村”居民只看到“城中村”改造給他們帶來租金收入和股份分紅減少等短期利益損失，而看不到“城中村”改造給他們帶來的長遠好處，從而對“城中村”的改造有牴觸情緒。一些村民依戀故土、怕變求安的思想和對改革後生活出路問題的諸多憂慮，使村民害怕變化，安於現狀，存在對改造的恐懼，抵制甚至對抗情緒，這種思想成為“城中村”改造工作的巨大障礙。最重要的是“城中村”的村民害怕政府承諾不兌現。有些村莊就算同意改造，也會擔心政府承諾不兌現，經濟損失得不到合理的補償。農民的後顧之憂不除，阻力自然大。因此，“城中村”改造面臨著村民的意願與改造最終目的相悖的困境。
三、XX區“城中村”改造的對策建議
鑑於前述提出的“城中村”存在的問題和困難，建議結合“城中村”的改造具體情況採取以下措施：
***一***建立城中村改造的長效機制，穩步紮實推進城中村改造。
1、建立改造長效機制。隨著城市建設範圍的不斷擴大與發展，應建立健全長效的“城中村”綜合改造工作機制，為改造工作的順利進行提供保障。建議進一步健全機構，成立“城中村”問題的長期性機構，簡化辦理全市“城中村”綜合改造的規劃、用地、拆遷及其建設手續;加強與區、村“城中村”綜合改造部門的交流;對區、村“城中村”綜合改造部門實施行業管理和業務指導;完善“城中村”綜合改造工作的長效投入機制，加強對“城中村”綜合改造資金的監督管理，落實各項優惠政策，加大對村民轉居民後的社會保障投入。
2、加強城鄉統籌規劃。城中村改造絕非一時一地之事，而是伴隨著城市化過程中所出現的必然產物。因此，城中村改造應當樹立長遠的目標，在新的城市化過程中，就應當避免出現那種利用價值高的土地開發殆盡，而農民則侷促於一小塊土的“城中村”死角現象。這些死角現象，歸根結底，終究需要政府加大投入才能改造。這次調研給我們的啟示是，我區應當加大城鄉統籌規劃，儘可能實現整村開發，整村改造。這樣做，表現上看，初始投入較高，但最終來看，要比留下最後的死角再讓政府來買單的做法，其實節約了巨大的資金和人力、物力。這樣做，對於各方來說，是一個雙贏的結局。總之，統一思想，充分認識“城中村”改造工作的重要性和長期性，加強城鄉統籌規劃，用以指導我區未來的城市建設程序，這也是建設大河西先導區的重要方針。
3、引導村民樹立正確的權利和義務意識。目前城中村部分村民的心態不是很健康，還不能適應規範化的城市社會管理要求。他們一方面期盼拆遷，一方面期待一夜暴富;得錢可以，出錢不行;小區封閉式管理可以，出物業管理費不行。這種心態對於城中村改造的順利開展構成嚴重的障礙。對此，一方面要加強村民的教育，引導村民樹立正確的權利和義務意識;另一方面，也要求政府不能手軟，針對極個別態度惡劣，影響很壞的典型，應當嚴格依據法律程式處理，避免法外妥協，從而給其他人樹立壞榜樣。
***二***多方籌集資金，做好土地文章，力保城中村改造順利穩步推進
1、加強市場引導、完善投資機制，促進政府、村集體、開發商等多元化的資金籌措格局的形成。要本著“宣傳引導、注重實效、推向市場”的原則,吸引有資質、有信譽的知名大企業介入“城中村”改造，推動XX市“城中村”改造工作的開展。優先鼓勵採取市場出讓土地的方式來推進城中村改造。這樣做的好處在於，相比較村集體自我改造，其資金實力雄厚，規劃設計更能夠滿足城市建設需求，同時也減少政府的負擔。鼓勵村集體自身籌措資金開發或者與開發商聯合開發，最大程度實現城中村改造中的農民利益。公益性拆遷則由政府負擔。
2、做好土地文章，充分發掘村級土地的儲備。針對所有60號令承諾的兩安用地尚未落實或者雖然劃撥但未建設的城中村***西湖街道等***，應當按照103號令執行，將兩安用地收回，和其他村***嶽華村、望嶽村等***可開發的土地一起進入市場。通過盤活土地，提高土地利用率，改變土地利用結構，讓村集體經濟壯大，讓老百姓受益，城中村改造才能順利進行。
一是要靠村集體主導。在二元體制下，城中村實際與城市管理相脫節，所以確定城中村改造的主體非常重要。如果由開發商主導城中村的改造，其矛盾會變得非常尖銳，改造工作會變得非常被動。若由村集體充當改造主體，村民的障礙問題可以迎刃而解，村集體代表村民利益，改造之後村民是最大收益者，村民就會有動機參與和出謀劃策，有利於改造工作的推進和專案實施的合理化，所以“坐地主體”在城中村改造中有其社會必要。
二是要靠土地資產經營。在城中村改造中，拆遷安置補償，改造工程實施都需要資金支撐。實踐證明，當前最可行的辦法是利用村集體土地發展村集體經濟，由政府出臺政策，置換土地或變換集體土地為國有土地，用土地和房屋抵押貸款，以土地換資金的方式進行城中村改造，從土地運營中解決村民的社會保障和村集體經濟發展的資金困惑，又以集體經濟的收益解決村民的生存生活問題。
三是要靠完善政策保障。城中村改造完全依賴政府是不現實的，只能出臺相應的優惠政策，如土地性質變換、產權確認、拆遷安置、社會保障、審批稅費、土地出讓等政策，只有政策出臺了，改造的主體才會變得多元化，村民的參與熱情和市場的投資熱情才會與日俱增。
***三***立足具體情況，穩步開展改造工作
首先，應儘快起草、制定《XX區農村集體資產管理辦法》。《辦法》應該包括以下內容：
1、明確農村集體資產的法律定義。一般包括以下幾項內容:***1***法律規定為集體經濟組織所有的土地、魚塘、牧場、水面等自然資源，農村的宅基地、自留地;***2***集體經濟組織投資形成的房屋建築物、構築物、交通工具、機械裝置、農田水利設施以及教育、文化、衛生、體育等設施;***3***集體經濟組織所有的積累資金和債權，以及通過公共積累、投資投勞所興辦的集體企業資產;***4***集體經濟組織在股份制企業、股份合作制企業、聯營企業和中外合作、合資企業中按照協議及章程規定屬於集體所有的資產;***5***接受國家、經濟組織、社會團體及個人無償資助的資產;***6***集體經濟組織出資購買的股票、債券、國庫券等有價證券;***7***集體經濟組織所有的無形資產及待界定資產;***8***依法屬於村集體經濟組織所有的其他資產。
2、明確集體資產產權量化到個人的基本原則。我們認為，在處理這個問題時應堅持四個原則:一是必須保持農村社會穩定;二是不能贊成農村集體資產流失或分光吃淨;三是要照顧到社群絕大多數農民的切身利益;四是應儘量避免不負責任的擱置問題。應當將集體資產產權量化到個人作為一個基本的原則。同時要對股權設定的原則、貢獻股的比例與集體股的比例、收益用途以及使用主體等重大問題予以明確。
3、健全資產經營公司法人治理結構。對農村集體經濟組織的性質至今沒有比較統一的明確的規範，因此立法中農村集體經濟組織的問題最主要的是解決其性質問題。農村集體資產量化到個人為建立健全有效的法人治理結構創造了條件。股東代表大會的主要作用是選舉董事會和監事會的成員，批准董事會的年度預算、決算方案，以及重大投資決策。董事會的主要職責是決定公司的經營計劃和投資方案，制訂公司的年度預算、決算方案，決定公司內部管理機構的設定和基本管理制度，聘任或者解聘公司經理。董事長應由董事會選舉產生，總經理由董事會聘用，徹底改變村黨委書記兼任董事長的政企不分格局。這有利於強化集體資產營運的有效監督，減少集體資產的流失。
4、規範農村集體資產的管理方式。農村集體資產既不同於國有資產，也不同於城鎮集體企業的資產。根據它所具有的社群性、廣泛性、複雜性等特殊性質，農村集體資產管理必須按照民主、公開的原則，社群全體農民參與監督管理與社群集體經濟組織代行管理相結合進行。因此，為防止集體資產的流失，辦法中應特別強調建立健全社群農民的四項監督管理制度:一是民主管理制度，即成員***代表***大會制度，凡涉及集體資產運營等與群眾利益密切相關的重大事項，都必須按權屬關係經成員***代表***大會討論決定;二是民主決策制度。在社群內部建立主要由農民代表組成的集體資產管理機構，作為社群農民參與資產管理的日常決策機構，也是成員***代表***大會的日常機構;三是民主理財制度。在社群全體農民選出成員代表大會基礎上，由成員代表選出若干名成員組成民主理財小組;四是農村集體資產管理公開制度。在規範管理的基礎上，明確集體資產的用途，合理設定貢獻股的標準，為集體資產尋找最佳的投資途徑，形成集體經濟發展的新優勢，實現集體資產的保值增值。
其次，根據本區各村的實際情況，制定最佳的改造方案。目前，全國各地城中村改造大概有五種模式：政府統徵儲備模式。即由政府將“城中村”集體土地統一徵收為國有土地，對城中村進行拆遷改造，對拆遷戶進行妥善安置，騰出土地的收益用於彌補城中村改造支出，如我區西湖漁場可採取該種模式進行城中村改造;市場開發運作模式。即由開發商融資改造，政府主要負責編制控制性規劃，對改造專案用地進行“招、拍、掛”;社群自主改造模式。即對經濟條件較好，村民比較富裕的村莊***社群***由社群自行或與居民入股聯營組建經濟實體聯營聯建，政府進行指導協調，相關部門依法監管;村***企***、村***園***共建模式。即由企業園區出資對村莊進行改造，村莊騰出土地用於企業園區發展，這一模式主要用於工業園區、物流園區、科技園區和生態園區附近的村莊;“土地整理”“村莊治理”“騰村換地”模式。比較適宜於離城鎮和交通幹線較遠的地方。XX區各個城中村應該根據怎樣的模式改造，要“因村制宜，在資金籌措多元化、資金利用市場化、基礎設施社會化”上找出路。
最後，抓住機遇，順應發展，推動本區城中村改造步伐。城中村的改造不僅包括前期的拆遷，還應當包括後期的小區公共基礎設施建設，物業管理等方面。現在已經建成的安置小區在XX區數量較大，普遍缺乏物業管理，基礎設施薄弱，致使已經“村轉居”的村民仍然享受不到城市小區的好處。因此，在城中村公共物品和服務的供給上，政府必須向城中村提供一定數量和質量的公共物品，但政府供給不一定必須採取政府直接向居民供給的形式。由於物業管理企業有著與業主“全天侯”接觸、溝通、交流的特點，政府可以將大量的事務性的工作通過有償委託的方式由物業管理公司完成，這樣即可以在“不增人增編”的情況下把政府的基層工作做好，減輕基層領導的工作量，還可以使企業取得一定的效益，有利於創造政府、業主和物業公司共贏的局面，實現政府對基層的高效管理。