房地產企業旅遊地產開發競爭策略探討論文

　　隨著我國居民生活水平的提高，越來越多的人有度假旅遊的觀念和行為。而中國房地產行業經過近20年的高速發展,為城市建設、國民經濟做出了巨大的貢獻,以下是小編為大家精心準備的：房地產企業旅遊地產開發競爭策略探討相關論文，內容僅供參考，歡迎閱讀!

　　房地產企業旅遊地產開發競爭策略探討全文如下：

　　摘要：旅遊地產是旅遊與房地產行業的交叉，發展前景廣闊，利潤高，但同時風險也高。目前我國旅遊地產發展存在概念不清、法規不完善等限制問題。本文從房地產企業角度出發，就如何認清企業的競爭優勢構建競爭優勢模型，確定企業核心競爭力，進而探討旅遊地產開發的策略。

　　Abstract： Tourism estate is a new mixture model of tourism and real estate. It has booming up with high profits and risk. At present， tourism estate development is lack of mature experience， the concept and regulations is not perfect in China. On the basis of analyzing the core essence of the competitive advantage， this paper summarizes mode of competitive advantage of enterprise， and determines the core competence from the point of real estate enterprises， to explore the tourism real estate development strategy.

　　關鍵詞： 旅遊地產;核心競爭力;優勢;策略

　　Key words： tourism estate;the core essence of the competitive;competitive advantage;strategy

　　0 引言

　　旅遊地產是一種新型產業，廣義上包括所有以旅遊、休閒度假為主題的置業，在國內也被稱為旅遊景觀房地產。它以房地產專案為載體，依託周邊的自然、人文和旅遊資源，藉助以旅遊度假為目的的開發營銷模式，全部或部分實現度假休閒旅遊功能。旅遊地產始於法國地中海，其沿岸大量的海濱別墅吸引眾多遊客，成為歐洲乃至世界的休閒度假中心。20世紀60年代，法國阿爾卑斯山的別墅度假村首次提出分時銷售，標誌著旅遊物業市場的形成。70年代中期，美國泡沫經濟破滅後，為處理大量的房產積壓，盤活閒置資產，美國引入時權酒店的概念，取得了巨大的成功。中國的旅遊房地產業萌芽於20世紀八九十年代，沿海經濟發達地區的傳統房地產資金開始向旅遊房地產投入。特別是1993年海南房地產泡沫破滅後，憑藉海景風光將其中一部分空置房改造為旅遊物業，成為今天海南房地產的主力。

　　而今天，分時度假村、休閒別墅等已遍佈世界各地。在亞洲，日本、韓國、菲律賓、泰國，馬來西亞、新加坡等國家，旅遊房地產方興未艾。在國內，北京、上海、大連、青島、海南、廣東、深圳、四川等地開發的旅遊房地產專案已達上百個。旅遊地產的出現是市場必然的選擇，也是旅遊業和房地產業相互促進的良性結構。

　　1 我國旅遊地產發展

　　1.1 旅遊地產的發展前景 如今，我國的旅遊房地產概念已浮出了水面，市場運營剛形成，發展潛力巨大。根據房地產產業週期波動規律，住宅產業經過空前的繁榮後必將有所減緩。旅遊地產的發展為房地產企業開啟新的發展門戶，其發展前景主要體現在以下幾個方面：

　　1.1.1 旅遊地產的發展是行業發展需求的交叉 ①旅遊前景廣闊，度假需求旺盛：近年來，隨著人們生活水平的提高，對休閒旅遊、度假的需求也在增加。人們希望在繁忙的工作之餘可以享受輕鬆、愉悅的休閒生活，需求多樣化旅遊形式。但由於我國的節假日製度，外出旅遊時間相對集中，住宿方面往往供不應求。②房地產開發遭遇瓶頸，急需轉型：隨著國家巨集觀調控和住房保障制度的健全與完善，住宅房地產市場競爭加劇。旅遊地產是旅遊業和房地產業兩個黃金產業的交叉產業，相對於單純的住宅房地產市場，在政策支援、土地成本等方面有明顯的優勢。

　　1.1.2 各項保障奠定旅遊地產發展基礎 ①城市基礎設施完善：城市的基礎設施尤其是高速公路的迅猛發展，城市之間公路網系統逐漸形成，為較短時間內的旅遊度假創造了條件。②政策支援：國家和地方政府相繼出臺了一系列推動旅遊和相關產業發展的新的政策，不僅為旅遊業發展提供了可持續性發展的動力保證，也為房地產業營造一個廣闊的發展平臺。

　　1.2 現階段旅遊地產發展限制 旅遊地產的價值與旅客流量、客源地的交通、周邊風景價值正相關。一個成功的旅遊地產專案，會成為這個城市的品牌，從而吸引更多的遊客，為投資者帶來收益，促進當地的經濟增長，帶動就業水平。但同時，我們也應該認識到目前我國在發展旅遊地產的一些限制。

　　1.2.1 對旅遊地產的概念模糊不清 對於旅遊地產的定義，國內還沒有公認的模式。為追求高回報、高收益，很多地產開發商不計成本，假借發展旅遊之名，盲目跟風開發。

　　1.2.2 政策法規有待建立和完善 目前，相對於旅遊和房地產行業有相關政策的推進，但對於旅遊地產開發這一特殊的形式，缺乏專門的政策、法規的引導與規範。

　　1.2.3 旅遊地產開發相應的銷售推廣模式缺乏 對於旅遊地產常採用的分時度假模式需要有國際國內的交換網路作為推廣銷售支撐。我國在組建國內交換網路時，存在利益和風險分擔的問題。

　　2 房地產企業競爭模型構建

　　房地產市場的複雜性、瞬變性，使得企業之間的競爭越來越激烈。對房地產開發商來說，旅遊地產的出現，既是商機，也是風險。如何在瞬息萬變的環境中，讓自己立於不敗之地?這就要求房地產企業開發的旅遊地產專案能吸引和擁有比其他競爭對手更多的顧客，更多的機會，這些都是競爭優勢的價值。根據房地產企業動態環境建立企業競爭優勢模型，為房地產企業進行旅遊地產開發提供策略依據，詳見圖1。 　　能力、資源是所有企業必備的基本素質。任何房地產企業進行開發時都需具備開發、經營、管理等能力，並投入土地、資金、人力等資源，但並非所有的能力、資源都能成為企業競爭優勢的源泉。每個企業之間同類資源、同種能力的異質性，形成不同核心能力和戰略資源，維持企業競爭優勢。

　　核心競爭能力是競爭優勢的內在表現，競爭優勢是核心競爭力的延續和發展。戰略資源、核心能力是競爭優勢的必備基礎，企業通過知識的執行進行積累，將特殊技能和相關資源配置組合，形成企業獨具的，從一般能力中提高得到的核心競爭能力。核心競爭能力提高的關鍵在於團隊人員不斷學習、思考、創新，形成學習型組織，實現人與企業的融合。只有將這些資源、能力進行配置、整合，外化成企業的核心競爭能力，才能形成企業的競爭優勢。

　　企業所處的巨集觀環境、產業環境、企業內部環境等都會隨著時間的推移不斷變化。外部動態環境必然對企業競爭優勢產生影響。當前的競爭優勢並不意味著企業會一直擁有這種競爭優勢，只有在動態能力下有效應對環境，把握機會，通過資源和能力整合、持續創新來達到目標，才能獲得持續的競爭優勢。

　　3 旅遊地產開發發展策略研究

　　在競爭激烈的市場環境下，房地產企業通過投資旅遊地產專案尋求另外的發展道路，需要明確核心能力和戰略資源，建立學習型團隊，確定核心競爭力，才能適應環境動態變化。

　　3.1 企業戰略資源準備

　　3.1.1 企業外部提供資源 土地和資金是房地產開發的最核心、最關鍵的主要環節，土地供應是房地產開發的源頭，資金是房地產開發的養分，不論是住宅地產還是旅遊地產都是缺一不可的。與傳統房地產投資相比，旅遊地產開發規模大，建設的單位型別包括一般住宅和商業地產，每階段資金需求量大。特別是後期經營管理階段，大量的服務設施、大規模營銷宣傳手段等都需要資金投入。

　　3.1.2 企業內部提供資源

　　①專業型與綜合型人才儲備及培養模式：旅遊地產涉及旅遊、房地產、企業管理等多個領域，要求從業人員具有較高的素質，不僅要掌握房地產運作及網路技術等相關知識，還需要酒店管理、市場營銷、旅遊管理等專業技能。好的人才培養模式才能快速儲備、培養專業新型人才，為專案開發提供動力。

　　②獨特的企業文化：企業文化與企業核心競爭力相互依賴、相得益彰。房地產市場產品同質化嚴重，體現其差異化競爭優勢的主要是品牌優勢和附加值，因此優秀的地產品牌文化已成為房地產專案持久核心競爭力的關鍵因素。房地產企業的競爭也是企業文化的競爭，通過企業文化塑造品牌提升核心競爭力。

　　3.2 旅遊地產開發核心能力確定 旅遊地產的開發是一個龐大、複雜的體系，要獲得成功，就要具備必要的核心競爭力。對於大多數企業來說，都需具備如表1所示核心能力。

　　對於旅遊地產的開發，由於其特殊性，對房地產企業的要求也有所不同，在具備一般企業所需的能力之上，還需匹配旅遊地產開發的要素：定位、區位***交通區位、經濟區位、人氣的聚集度、環境、配套***、專業人才、設計理念、品質、物業管理等。因此，房地產企業核心的競爭力主要有戰略能力、品牌管理能力、關係管理能力、執行能力等。***表2***

　　3.3 旅遊地產發展策略研究 不同規模的房地產企業在不同階段進行旅遊地產開發採取的策略是不同的，因此根據房地產企業的規模和發展階段，結合旅遊地產開發要素和房地產企業開發旅遊地產需具備的核心競爭力，建立房地產企業旅遊地產開發策略模式，見圖2。

　　主要有以下四種發展策略模式：

　　①基於戰略的競爭優勢：卓越的戰略管理決策能力。旅遊房地產專案首先要確定主題定位和前期策劃，需要做出預期的設計和規劃，強調戰略規劃一步到位，分步實施進行，有效地控制各個環節，從而達到最終價值目標，這對以後的發展起著決定性作用。旅遊地產專案的開發戰略的成敗決定了專案的成敗，也決定了企業的成敗。

　　②基於產品的競爭優勢：行業領導品牌形象深入人心。品牌是一個企業內部因素和外部關係整體實力的象徵。旅遊地產是一個新興的分支，更重要的是專案建設後期的經營管理，這需要藉助品牌的價值和影響，是一個長久地持續地過程。好的品牌帶來的不僅是一種產品、服務，更是一種理念、思想、文化的傳遞。目前我國房地產企業在企業形象與品牌建立上還不成熟，多數僅注重品牌建設，忽視品牌維護;重視品牌營銷，忽視售貨服務等。

　　③基於企業內部組織的競爭優勢：優秀的企業文化和員工隊伍。除了內外環境的影響之外，影響專案成敗的關鍵是人力。好的專案是通過專業的人員運作的。好的企業需要有優秀的員工，強大的執行力是將戰略與決策付諸現實的保證。同時公司還要形成良好的企業文化氛圍，企業文化背景為各項工作的執行提供了良好的客觀環境。

　　④基於服務的競爭優勢：以物業為增值服務。旅遊地產更注重後期的經營、管理，專業的物業服務是不可缺少的部分，在創新型產品、配套服務方面要滿足市場需求，將旅遊專案、休閒度假專案、人居專案和配套專案等模式進行組合，儘量實現不同專案組合的最佳整體效益。

　　3.4 研究結果 房地產行業的競爭不僅僅是企業之間的競爭，也是專案的競爭。戰略、產品、組織和服務方面的優勢只是企業進行旅遊地產開發競爭的決策方向，為實現專案和企業的整體最佳效益，房地產企業需要根據規模和發展階段制定適合自身的競爭策略，如圖3。

　　房地產企業處於發展階段，且規模較小，其發展歷史短，經驗不足，因此專案的成敗直接決定企業的成敗，旅遊地產專案的開發戰略的決策顯得尤為重要。其次企業受到各項資源的限制，特別是組織人員，還需要擴充;最後應關注的是專案層次上的品牌對產品的影響及推廣及後續服務。

　　房地產企業處於發展階段，規模有一定發展後，企業有充足的內外部資源及組織人員可進行創新，要想旅遊地產專案可持續性發展，更重要的是在專案建設後期的經營管理上，藉助品牌的價值和影響，擴大專案的影響。但技術上不成熟，還要把握整體發展戰略方面及後期的效益。

　　房地產企業處於成熟階段，經驗豐富，但規模存在限制時，要進行旅遊地產的開發，迫切需要優秀員工不斷地學習、創新，將戰略與決策付諸現實，為旅遊地產的長期發展提供動力，在重要戰略決策上把握方向，才能將企業、專案品牌進一步推廣。

　　房地產企業處於成熟階段，企業規模較大，既有經驗，又有充足人力資源時，戰略決策、專案開發及組織已經不能成為競爭優勢，旅遊地產的開發應更注重後期的經營管理的可持續發展，專業的服務是不可缺少的部分。

　　4 結論

　　旅遊房地產是新興的房地產形式，在我國尚處於初級發展階段，還存在許多問題。房地產企業在開發過程中應理性地看待其高利潤，應明確企業的資源、競爭力和人員配置的優勢，根據企業的規模和發展階段，確定適合企業的發展策略，避免盲目地、無節制地破壞自然資源，才能在競爭激烈的市場下立於不敗之地。目前國內旅遊房地產發展欠缺的是創新，探索有中國特色的旅遊房地產開發模式，從外部資源、戰略、組織、品牌、服務等方面制定具體的競爭策略，將成為房地產企業開發旅遊地產的首要任務。