淺談中國房地產企業的稅收籌劃理論
稅收作為企業成本，是與企業利益密切相關的。合理、有效地控制企業的稅收成本，有利於企業的可持續發展。房地產行業是典型的資金密集型行業，而隨著國家巨集觀調控步步緊逼，房地產業的利潤被極度擠壓，由“暴利行業”向“平利行業”轉變，加之現在房地產企業數量眾多，競爭越來越激烈。房地產企業必須通過稅收籌劃的手段達到企業稅收負擔最小化，從而減輕資金壓力，降低成本，增加經濟效益，打造企業的競爭優勢，為公司的發展打下基礎。
一、房地產企業的經營特點及稅負情況
***一***經營特點
對房地產公司來說，開發的房地產是他們經營的商品，在屬性上與其他商品明顯不同，它有自己獨特的經營特點：
1.開發經營具有計劃性及複雜性。企業的經營業務囊括了從徵地、拆遷勘察、設計、施工、銷售到售後服務全過程。且從徵用土地到建設房屋、基礎設施以及其他設施、商品銷售都應嚴格控制在國家計劃範圍之內。
2.開發建設週期長，投資數額大。開發產品要從規劃設計開始，經過可行性研究、徵地拆遷、安置補償、七通一平、建築安裝、配套工程、綠化環衛工程等幾個開發階段，少則一年，多則數年才能全部完成。
3.經營風險大。開發產品單位價值高，建設週期長、負債經營程度高、不確定因素多，一旦決策失誤，銷路不暢，將造成大量開發產品積壓，使企業資金週轉不靈，導致企業陷入困境。
***二***房地產公司稅負情況
從行業角度看，目前中國房地產行業的平均稅負高於國內其他行業，根據相關統計報告顯示，2009年中國稅收收入共59 515億元，比上年增加5 291億元，同年年房地產行業的土地增值稅、耕地佔用稅、契稅、房產稅、城鎮土地使用稅、房地產營業稅和房屋轉讓所得稅等七項稅收增收額共計1 851.85億元，佔中國2009年全部稅收收入增收額的5291億元的35%。一年當中全國稅收收入的增長額超過1/3來自於房地產業，增幅在各行中居首位;從稅率來說，房地產行業的總體稅率偏高。目前，中國房地產開發企業按銷售收入的5%交納營業稅，按所得額的25%交納企業所得稅，土地增值稅的稅率是30%～60%不等。總之，房地產公司稅收負擔過於沉重，通過稅收籌劃，實現稅負的減輕，是公司的唯一選擇。
二、房地產公司涉及的稅種
***一***前期準備階段的稅種
房地產公司在前期準備階段需要繳納的稅種較少，主要是耕地佔用稅和契稅。在房地產開發中如果佔用了耕地，就必須在土地管理部門批准佔用耕地之日起30日內按每平方米稅額從1元～15元不等的金額一次性繳納耕地佔用稅。購買土地時要按3%～5%的稅率繳納契稅。
***二***房地產開發階段涉及的稅種
在開發階段對營業額按3%稅率徵收的建築業營業稅;簽訂建設施工合同時，對合同金額按萬分之三的稅率交印花稅;同時還要就擁有的土地面積繳納城鎮土地使用稅。
***三***房地產銷售階段涉及的稅種
1.營業稅。對房地產出售方適用“銷售不動產”稅目的規定，以房屋售價的5%稅率繳納的營業稅;針對房產租賃而言的，房產租賃業適用營業稅中“服務業”稅目，統一執行5%的比例稅率。
2.土地增值稅。土地增值稅實行超率累進稅率，增值多的多徵，增值少的少徵，無增值的不徵，最低稅率為30%，最高稅率為60%。
3.印花稅。房地產銷售階段的印花稅，是在房地產交易中，針對房地產交易金額，適用“產權轉移書據”稅目，按照0.05%稅率徵收。
4.企業所得稅。對房地產企業而言，如果其轉讓或出租房地產產生了淨收益，就要將其收益併入企業利潤總額繳納企業所得稅。企業所得稅採用25%的比例稅率。
5.房產稅。房地產開發企業建造的商品房，在出售前，不徵收房產稅;但對出售前房地產開發企業使用或出租、出借的商品房應按規定徵收房產稅。房產稅採用比例稅率，依據房產計稅餘值計徵的，稅率為1.2%;依據房產租金收入計徵的，稅率為12%。
三、房地產公司的稅收籌劃策略
從以上的介紹可以看出，土地增值稅、企業所得稅、營業稅是房地產企業的主要稅負，因此也是企業開展稅收籌劃的重點稅種。
***一***土地增值稅的籌劃
土地增值稅採取的是超率累進稅率的特點，這就決定了在銷售過程中合理合法地降低增值額成了稅收籌劃的關鍵。
1.進行借款利息的籌劃，合理確定利息的扣除方式。根據《土地增值稅暫行條例》的規定，如果能夠按轉讓專案劃分利息支出，並能提供金融機構證明的，可以據實扣除利息，但不能超過按同期商業銀行規定貸款利率計算的利息。如果不能分清房地產專案的借款利息和其他生產經營的借款利息且不能提供金融機構證明的，則按土地成本和開發成本的兩項之和的5%作為利息扣除的限額。因此在專案開工過程中，企業可以合理估計並比較“專案借款的實際利息支出”與“土地成本和開發成本的兩項之和的5%”孰大，從而在專案籌建之初選擇對企業最為有利的利息扣除方式。 充分考慮土地增值稅的起徵點的稅收優惠。根據規定，納稅人建造普通標準住宅出售，增值額未超過扣除專案20%的，免徵土地增值稅;增值額超過扣除專案20%的，按超率累進稅率交土地增值稅。由於土地增值稅的稅率較高，所以在專案銷售時可以適當測算增值額的比例，充分考慮增值額增加所帶來的收益與放棄“20%”這一起徵點所增加的稅收負擔這兩者之間的關係，從而選擇合理的售價。
3.整體轉讓、分解定價、拆分收入。房地產企業在成本不變的條件下，減少收入就能降低增值額。在超率累進稅率下，也可以選擇較低的稅率，從節稅的角度來說尤為重要。因此，在出售房屋時，可以考慮將房屋與屋內各種裝置分別出售，與客戶簽訂兩份合同即簽訂一份商品房買賣合同，同時簽訂一份附屬辦公室裝置購銷合同，將收入進行分解，不僅使公司節約了土地增值稅，同時也節約了印花稅。另外，客戶節約了契稅，實現雙贏。
***二***企業所得稅的籌劃
1.遲延納稅的籌劃。企業可以通過推遲完工時間的方式來推延納稅時間，緩解企業的資金壓力，考慮上貨幣時間價值，這其實也達到了稅收籌劃的效果。根據國稅發[2009]31號《房地產開發經營業務企業所得稅處理辦法》的規定，房地產開發企業的經營業務如符合以下三個條件之一的則視同已完工：***1***開發產品竣工證明材料已報房地產管理部門備案。***2***開發產品已開始投入使用。***3***開發產品已取得了初始產權證明。已完工的開發產品不能按照計稅毛利率的方式來交企業所得稅，而必須按預售或者實際銷售收入扣除成本費用來計算企業所得稅。如上述三個條件一個都不滿足者，可按計稅毛利率的方式來預繳企業所得稅。由於國稅發[2009] 31號裡規定的計稅毛利率較低，扣除完營業稅及附加後基本沒有所得可預繳所得稅。所以企業應注意檔案規定的完工條件，儘量拖延完工時間，達到合法延遲納稅的目的。
2.充分利用稅法規定的稅前扣除專案。對於稅法規定可以稅前扣除的財產保險、失業保險、工傷保險、生育保險、醫療保險、養老保險、住房公積金等費用，應足額購買，這樣既能增加稅前扣除成本降低企業所得稅;又遵守了法律、法規;更重要的是為員工謀了福利，有利於留住人才，增加企業的競爭力。
***三***營業稅的籌劃
1.合理拆分業務，剝離價外費用。根據營業稅稅法的有關規定，營業稅的應納稅收入為納稅人提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產向對方收取的全部價款和價外費用。房地產企業在銷售房產的過程中，往往同時要代收天然氣初裝費、有線電視初裝費等各種費用。因此，房地產企業在銷售房產的過程中的上述各項代收款項，均應併入房產銷售收入，計算繳納營業稅，這就加大了房地產企業的稅收負擔。如果能將上述代收款項從房地產企業的計稅收入中分離出去，就可以將原本不屬於房地產企業收入的代收費用從其銷售收入中分離出去，最終達到降低稅負的目的。
2.將房屋的裝潢、裝飾以及裝置安裝費用單獨簽訂合同。房地產企業銷售的商品房有精裝修房和毛坯房兩種。 在房屋銷售的過程中，納稅人將銷售房屋的行為分解成銷售房屋與裝修房屋兩項行為，分別簽訂兩份合同，向對方收取兩份價款。在徵稅中分別按“銷售不動產”交5%的營業稅和“建築業”交3%的營業稅，節約了2%的營業稅。