對房地產認識的誤區有哪些

　　關於？

　　一、政府與開發商勾結成為高房價的主要原因。

　　有人一直將高房價的主要原因歸罪於開發商與地方政府的相互勾結和相互利用，認為是地方政府的過度縱容，是開發商的道德缺失。其實，要我說，真正推高房價的，不是開發商，不是地方政府，而是消費者自己。因為住房價格的高低說到底還是取決於供求關係。比如，中國經濟的迅速騰飛、房地產市場化、寬鬆的信貸政策讓房價上漲有重要支撐;比如，房地產有著位置的固定性和不可移動性、使用的長期性、獨一無二性、影響因素多樣性、投資大量性、流動性差、用途多樣性、保值增值性等等一些獨有特點，讓房價上漲與普通商品有著較大差別;比如，我國民眾“成家立業”的住房消費觀念，相互攀比的消費情結，不根據自己實際需要總想購房一步到位的思想，讓房價上漲有了人氣基礎，等等。開發商與地方政府相互勾結的基本規則是，開發商通過向政府官員行賄，以低於市場價買下土地，或者是以較低的代價辦理相關手續。也就是說，官商勾結只能降低地價，降低相關費用，從而降低成本，擴大利潤空間，或者說讓開發商有降價空間。因此，官商勾結並不可能促進房價上漲。

　　說政府與開發商勾結是高房價主要原因的人，不懂得房地產操作的基本思路，不懂得房地產價格的基本構成，不懂得房地產利潤的真正來源。開發商是商人而不是慈善家，我們不能不讓開發商注重利潤和生存，不能改變開發商的行為方式，何況人家是完全按市場規則做事的。試想想，有沒有開發商看到周圍專案的房價是每平方米2萬，為了讓普通老百姓買得起房而將自己專案的房價定在每平方米1萬呢?

　　在前幾年房價上漲過快時，就說政府與開發商勾結造成高房價，那麼在調控後房價下跌的今天，政府與開發商就不勾結了就立地成佛了嗎?

　　二、房價收入比是衡量房價高低的唯一指標。

　　許多專家常常用“房價收入比”來衡量一個地區居民購房能力和房價的高低，並以發達國家房價收入比一般維持在3至6倍之間作為參照。

　　其實，房價收入比從來都不是一個群體的概念，而是一個個體的概念。就是說，你應該用這個比例來衡量你自己的購買能力，而不要去聽別人來評價你所在區域的房子是不是貴。房價收入比偏高僅是極少數大城市一線城市，導致一線城市房價收入比偏高的原因是城市發展的極不平衡。把中國的房價收入比與國際比較有一個不可缺少的前提，就是兩者的收入比和建房成本比必須基本一樣。國際計算房價收入比所選取的房價是住宅套價，房價、面積和家庭收入都是取中位數，既計算一手商品房，也計算二手房和保障性住房。歐美髮達國家，二手房佔市場總量的80%以上。而中國計算房價收入比選取的資料是隻考慮一手商品房每平方米均價，在大城市已佔交易半壁江山的二手房被排除在外。中國家庭收入也是平均數，而且由於統計困難，居民家庭收入無法涵蓋各種隱性收入，普遍存在少估現象，更不要談幾個家庭對年輕人購房的資助了。

　　各國的住房觀念、消費方式、住房自有化率、城市化水平、人均耕地、房地產稅費、房價計算方法不同，房價收入比根本不具備可比性。中國住房自有率高達89%，房價收入比哪能不高!中國正處在經濟高速發展城市化水平不斷提高的時代，人們住房消費支出佔家庭收入的比率遠不是成熟發達國家民眾所能相比的，房價收入比哪能不高!