房地產機會在哪裡

房地產在未來會呈現更加劇烈的馬太效應，馬光遠曾表示，未來只有20%房企能活下來，20%的城市，20%的樓盤有投資價值。意思很明顯，80%的房企要破產或轉行，80%的城市、80%的樓盤沒有投資價值。下面是小編帶來關於的內容，希望能讓大家有所收穫!

1城市機會——看好一線，隨產業看人口，隨產業看城市

目前眾所周知的是“一線漲，二線選漲，三四線基本不漲，甚至跌得概率超大”，這個觀點老潘也認同，但想補充兩點，一則在城市化集中和經濟相對高增長的上升期，一線城市每一次價格回撥和盤整，就是一次出手的機會;二則選城市不是核心，核心還是看產業和人口，但有一點，產業又在人口之前，因為最終所謂城市的機會，其實取決於城市定位和規劃風口機會，但本質在於城市產業結構升級的機會。

產業層級決定收入層級，產業層次決定人口層次，而人口層次與收入層次，則直接決定了城市房價的購買力，一直以來，購買意願對中國人而言是不缺的，因為中國人都希望在大城市有一套房，而且有錢就愛買房，所以有錢沒需求這個事情不用操心。所以產業層級、產業結構決定了一個城市房地產發展的高度和機會。這一點年初老潘也與陽光城副總裁王鋒採訪中聊過。他強調，一個城市的單位面積GDP意味著產業的層次和實力，也意味著未來房地產發展的機會和空間。

【案例解讀】北上廣深中，身在深圳的老潘自然對深圳有天然偏好，但從理性角度而言，四大一線老潘更看好深圳房地產的上漲空間，不僅僅是因為今年深圳房價領漲一線，而核心在於深圳四大產業結構升級的成功和持續優化，深圳金融、科技、文化、物流四大產業已經佔據城市GDP的80%，而且深圳企業創新的土壤、文化極好，一大批世界500強民營企業快速成為巨無霸，而未來5年內打造中國矽谷，整個深圳第三產業已經發展到全國極致，而且也超過香港成為中國最具競爭力城市。這樣的產業層級，產業結構和產業高度下的深圳，是對深圳房地產最大的支撐。

同樣即使在高房價、高地價的上海，老潘依舊堅定看好上海的上漲空間。首先，上海，中國超一線城市，中國經濟中心，打造全球金融中心，大多數華東地區甚至東南亞地區的跨國企業都把總部紛紛落戶上海，上海每年淨流入人口要達到750萬人，上海未來的經濟活力和人口層次都在持續提升。其次，上海與國內其他城市相比，房價偏高是肯定的，但與香港對比，目前上海的中檔與低端住宅的房價與香港是比較接近的，但是高檔住宅，特別是豪宅部分與香港的差距還是很大的，這是非常不正常的現象，作為中國金融和貿易中心的上海，其地位在中國是越來越重要，所以上海豪宅價格在上海的空間是非常大的，目前可能更看到了上海豪宅價格今天的高位，沒看到上海之於中國，之於全球的相對堅強成長型，老潘曾說，一線城市不強，則中國不強。

2，板塊機會——板塊輪換與築底規律下的短中期機會

大多人對城市的機會比較敏感，而往往忽略了一個城市不同板塊和一個板塊中不同節點的的房地產投資機會。

第一是板塊輪換機會。一個城市的板塊發展會出現不均衡性，即出現領漲板塊、跟漲板塊，補漲板塊。而領漲板塊的核心是漲幅最大，漲速最快，房價最高，他們往往是城市的中心板塊，往往是國家或是省域給予的重點戰略規劃板塊，而其他跟漲、補漲板塊會出現不同的時間，在這其中，就意味著巨大的短中期機會。

第二是板塊成長節點機會。即在一個板塊之中，還可以繼續細分為各個小版塊的互補，這其中有一個典型築底規律，何為築底規律，就是在一個大板塊發展的過程中內部的各小板塊承擔各自的使命去支撐整個大板塊的最終規劃目標。一般來說都是以地鐵及高速網路作為樞紐，軌道交通承接剛需板塊置業人口流入，在有剛需人群入住各小版塊完成剛需置業人群築底使命後使整個板塊具備完善人氣及配套後，最後選取區域優勢位置板塊作為區域內高品質、低密度社群打造。這種程度上，剛需帶來的城市內部人口導流和地鐵、軌道、學校、醫院、圖書館等完善之後，高品質、低密度社群往往成為價值拔高的機會。

【案例解讀】對上海嘉定板塊就是剛需人口匯入之後，形成了良好的居住氛圍，獨特的交通優勢，配套成熟且良好的長遠規劃，最終江橋依託地鐵13號線及萬達廣場是承接南翔及新城板塊後的剛需及剛改築底板塊，南翔剛需均價已快逼近30000元/平米，江橋也已經超過20000元/平米，這樣一來，安亭正是目前嘉定內最後同時也是最好的低密度高品質宜居生活板塊，這就是築底規律的現實案例。

3，專案機會——併購的機會可遇而不可求

普漲時代，房地產企業業績更多是“一起增長”，當房地產進入天花板和整體規模高位橫盤的時候，房企之間的競爭漸漸轉為“零和遊戲”，也就是說，優秀房企業績規模的加速增長往往是取決於中小房企業績的減少為代價的。越來越多規模房企開始選擇中小房企，優質潛力專案進行收購、兼併和合作開發，形式可以多樣，但這已經成為價值重構，價值提升的機會，老實說，房地產已經進入兼併收購的深水區。

【案例解讀】旭輝集團與上海汽車城的安亭專案的收購就是一個雙贏的案例。安亭專案一期二期是上海汽車城，而專案的二期和三期被旭輝整體收購，這個地塊的特徵是稀缺的獨棟別墅用地，稀缺的高爾夫別墅，這在2006年後政府停批獨棟別墅、高爾夫建設用地之後，非常稀缺。收購之後，旭輝會充分利用開發高階專案的豐富經驗並結合專案本身的資源優勢，打造西上海高階別墅專案的傳奇，而針對二期景觀會聘請北斗星公司對專案景觀進行設計升級，耗資一億多。三期專案重新定位重新建造，基於旭輝集團鉑悅系列產品，打造上海唯一的第三代高爾夫獨棟別墅，由此進行價值提升。

4，稀缺機會——稀缺本身就意味著今後爆發機會

房地產正從同質化時代走向個性化時代，產品可以多樣化，服務可以多樣化，但這很容易相互複製，但有些是不能複製的，比如稀缺的地段，比如稀缺的景觀，稀缺的資源。有的源自政府政策，有的源自景觀佔有，有的源自資源壟斷。

比如國家為了約束土地資源的浪費，針對房地產土地政策干涉唯獨兩次，一次是2004年停批高爾夫用地，另一次就是2006年停批獨棟別墅用地，在上海這個寸土寸金的地方，能同時擁有雙限資源的別墅是最稀缺最值錢的，而這正是高爾夫獨棟別墅的稀缺與未來巨大價值，可以自住，投資，收藏。

今天大眾對別墅的概念容易被混淆和誤解，所謂的聯排和疊加並不能稱之為別墅，而只有獨棟別墅才稱之為別墅，獨棟別墅即獨門獨院，上有獨立空間，下有私家花園領地，是私密性很強的獨立式住宅，表現為上下左右前後都屬於獨立空間，這一型別是別墅歷史最悠久的一種。未來獨棟別墅已經基本算是不可再生的了。也就是說，獨棟的別墅現在的政策下是賣一棟少一棟。

5，價格機會——高性價比意味著價格窪地

價格窪地，價值高地，這就是價格機會

如果在城市、板塊、專案、資源稀缺尋找到好的機會，那麼在房地產價格層面其實也有很多機會。通俗的說就是賣低了，就似乎高性價比時候。經常會有企業說賣低了，比如招商雙璽在深圳今年價格暴漲的時候竟然沒貨可賣了，顯而易見的是買了雙璽的業主就是一種眼光。比如旭輝這個上海鉑悅西郊高爾夫獨棟別墅，總價單位在1000萬~1500左右，這個總價在北上廣深而言，就是改善的價格，但問題是1000萬就能在上海買獨棟別墅，獨門獨院還是高爾夫別墅，而純正法式的產品更是16米麵寬、三開間的大尺度，讓人驚歎產品的氣度，更重要的是200多平米還贈送500平米的花園和空間。所以，在高爾夫及獨棟別墅用地雙禁的情況下，未來旭輝鉑悅西郊”不可複製、不可再生意味著巨大升值空間，而目前的1000萬入住上海獨棟別墅，就是價格窪地，價值高地。