房地產眾籌應該怎麼玩

　　在過去十多年的時間裡，投資房地產幾乎是最保障的投資。但隨著經濟的放緩和國家貨幣政策的寬鬆，房地產行業的一些問題也突出表現出來，發展也開始降溫。下面小編來告訴大家。

　　“網際網路+金融+房地產”的房地產眾籌模式應景成為新的融資渠道，房地產與眾籌相遇,成就了房地產眾籌行業的火爆。但遊走在法律空白地帶的房地產眾籌也存在諸多風險,投資人在選擇房地產眾籌專案前要做足功課。

　　第一、理財型房產眾籌為主

　　事實上,目前行業中多為理財型房產眾籌,即眾籌平臺選擇短期化、房價有上升預期的現房產品,通過拿出房源作為標的,以低於市場的銷售價格及“基本理財收益”+“浮動收益”吸引投資人,由投資人共同享有物產權。一般此類眾籌參與時間比較短,多為180天到3個月左右,由於投資人數眾多,一般房產證等證件將交由第三方公正公司代投資人持有。

　　一般而言,此類產品預期收益率在10%到30%之間。比如新快報記者查詢房籌網的一些已經回款的專案,年化收益率在20%左右。對於收益率的計算,一般都是由租金收入再加上專案增值收益部分組成。

　　對於專案增值收益部分的計算一般每家平臺都有不同的規則。比如房籌網規定,若專案年化綜合收益率等於或低於15%的,則全部收益由全體投資人按所佔份額分配,房籌不參與分配。若年化綜合收益率超過15%的,則專案綜合收益按照不同比例分配。

　　第二、房地產眾籌仍處於摸索期

　　國內房地產眾籌的起步大多從營銷類眾籌起步,比如最早的萬科等做眾籌都是先從預售或營銷類眾籌開始。最早是2014年9月22日萬科與搜房合作推出房地產眾籌,“蘇州萬科城”是試水首單房地產眾籌的專案,溢價五成競拍成功。

　　國內房地產市場價格居高不下、供遠大於求使得房企加大去庫存化和調控逐步去行政化成為樓市兩大趨勢。同時,消費群體年輕化和消費方式多樣化使得眾籌的全新模式更容易獲得購房者的充分參與。“一些地產商拿地前就開始試水,在拿地前有多少人關注這個地方,他們的需求是什麼,從拿地到完成初步規劃,所有營銷都是前置的,需要團隊高效運作。”某地產商對新快報記者說,目前很多開發商選擇營銷類眾籌,不是在提高利潤,而是降低成本實現資金快速週轉。

　　除了房地產商外,一些第三方房產眾籌平臺也逐漸興起。房籌網董事長陳巨集楷對新快報記者說,國內的房地產眾籌還處在摸索階段,作為第三方平臺,他表示只選產權清晰、現成的物業合作,比如富力盈凱廣場辦公樓、天河新天地等專案。

　　“房地產眾籌的摸索期,找到合適的切入點很重要。”一米好地創始人馮印陶說,一米好地房地產眾籌平臺專注做青年公寓、聯合辦公空間、舊房改造。

　　他認為,房地產眾籌不僅僅用來解決去庫存化的問題,“這只是供給需求而不是市場需求”。房地產眾籌的需求更多是一種投資性的行為。房地產本身要有升值的潛力,在房地產進入去存量的背景下,指望獲得超額收益比較難,但從理財的角度出發,還是有很多機會,比如把房地產打包,嘗試資產證券化等等。

　　第三、房產眾籌最大阻礙是政策風險

　　眾多業內人士均表示,房地產眾籌目前最大的阻礙為政策風險,遊走在監管的灰色地帶,或涉嫌***。北京大成律師事務所肖颯對新快報記者說,***界定並不清晰,一旦向不特定的社會公眾吸收資金,通過網際網路向社會公開宣傳,承諾以貨幣作為回報,就涉嫌非法吸收公眾存款。不過,目前房產眾籌平臺在宣傳時並不承諾本息保障,對於收益率也提醒消費者只是“預期”。

　　此外,克而瑞資訊集團廣州機構研究總監曾英傑表示,除了***風險外,房產眾籌還涉嫌“非法銷售商品房風險”。他表示,根據《中國商品房管理辦法》,開發商要銷售商品房首先要達到預售條件,無論開發類還是營銷類眾籌,都需要使用者在建房前先把錢給開發商,“一旦商品房沒有達到預售要求就很難繼續了。”

　　他還表示,房產眾籌也存在合同欺詐的風險。“目前無論是哪類房地產眾籌都是基於網上溝通交流,很多投資者沒有到實地調研,對於平臺提供的專案開發企業資質也很難求證,很多細節沒有辦法實地考察,比如一開始的條件與交樓的條件是否一致等等”。

　　最後,曾英傑表示,還存在資金是否被挪用的風險。“房產眾籌時間鏈條比較久,錢給到開發商和平臺後怎麼保證資金安全?”不過,目前不少房產眾籌平臺也開始與銀行進行了資金存管,可以確保平臺自由資金與投資人的資金分離。

　　雖然房地產與眾籌的結合仍面臨著相關法律法規作保障、淪為營銷推廣工具、投資者承擔較大風險等問題。但相信在相關政策逐漸明朗，以及證監會確定2016年開展股權眾籌試點雙重利好的刺激下，眾籌模式將會與越來越多的行業緊密結合。

　　1收益權轉讓並非保本,風險仍需自擔

　　目前,大多數理財型房產眾籌多是收益權轉讓,“可以理解成應收賬款轉讓。”馮印陶表示,收益權轉讓的內在風險就是收益率並非是固定的。“如果資產產生不了收益就可能存在風險”,他建立投資者根據自身的風險偏好來選擇產品。

　　2理財型房產眾籌產品收益率難暴漲

　　對於喜好超高收益率的投資者而言,理財型房產眾籌並非是一個好的選擇。“現在買房作為理財手段,想獲得超額的收益比較難,不過選擇城市核心區域標的獲得穩定的收益還是有機會的。”馮印陶表示,一般預期年化均在10%左右。

　　3房產估值難界定,投資前功課要做足

　　有房地產業內人士對新快報記者表示,每家機構對於房產估值有區別。陳巨集楷也提醒投資者,對於這類專案最好能親自去現場考察,去一些房產網站了解目前的價格,“看看估值是否偏高,購入價是否合理,未來升值空間如何”。