房地產企業應該如何做賬

　　房地產企業開發專案的發生的所有開發費用很多，因此，房地產企業的會計財務要做好賬目的處理流程。下面是小編為大家帶來的房地產企業做賬方法，歡迎閱讀。

　　房地產企業期末結賬方法

　　***1***對於不需要按月結計本期發生額的賬戶***如各項應收款、應付款明細賬等***，每次記賬以後，都要隨時結出餘額，每月最後一筆餘額即為月末餘額。也就是說，月末餘額就是本月最後一筆經濟業務記錄的同一行內的餘額。月末結賬時，只需要在最後一筆經濟業務記錄之下劃一單紅線，不需要再結計一次餘額。

　　***2***現金、銀行存款日記賬和需要按月結計發生額的收入、費用等明細賬，每月結賬時，要在最後一筆經濟業務記錄下面劃一單紅線，結出本月發生額和餘額，在摘要欄內註明“本月合計”字樣，在下面再劃一條單紅線。

　　***3***需要結計本年累計發生額的某些明細賬戶，如主營業務收入、開發成本明細賬等，每月結賬時，應在“本月合計”行下結計自年初起至本月末止的累計發生額，登記在月份發生額下面，在摘要欄內註明“本年累計”字樣，並在下面再劃一單紅線。12月末的“本年累計”就是全年累計發生額，並在全年累計發生額下劃雙紅線。

　　***4***需要結計本年累計發生額同時也需要結計“自開工累計數”的某些明細賬戶，如反映某開發專案的主營業務收入、開發成本、開發間接費用、營業稅金及附加明細賬等，在年末結賬時“本年累計”下面增設“自開工累計數”，反映開發專案竣工前的所有收入、成本明細金額。

　　對於有甲供材料的房地產企業，為了方便與施工單位的甲供材料結算，“原材料”科目不僅按照數量金額設定明細帳，在會計期末結賬時也應該反映“本年累計數”、“自開工累計數”。

　　***5***總賬賬戶平時只需結計月末餘額。年終結賬時，為了反映全年各項資產、負債及所有者權益增減變動的全貌，便於核對賬目，要將所有總賬賬戶結計全年發生額和年末餘額，在摘要欄內註明“本年合計”字樣，並在合計數下劃一雙紅線。採用棋盤式總賬和科目彙總表代替總賬的單位，年終結賬，應當彙編一張全年合計的科目彙總表和棋盤式總賬。

　　***6***需要結計本月發生額的某些賬戶，如果本月只發生一筆經濟業務，由於這筆記錄的金額就是本月發生額，結賬時，只要在此行記錄下劃一單紅線，表示與下月的發生額分開就可以了，不需另結出“本月合計”數。

　　房地產企業取得土地返還款後會計處理

　　對於會計處理，一種觀點認為取得土地使用權，應當以實際支付的土地價款作為土地成本，應以實際收到的土地返還款衝減土地成本。另一種觀點認為，這部分返還款屬於政府補助的性質，應當根據《企業會計準則第16號———政府補助***2006***》的規定，作為營業外收入進行處理。

　　從土地出讓業務實質來看，企業按照招拍掛確定金額全額繳納的土地出讓金已經取得了全額票據，計入土地受讓成本，政府給予的返還並不是原票據的折讓衝回，多是其他名目的財政返還。所以，房地產企業用取得的各種名義的土地返還衝減土地成本並不妥當。

　　根據《企業會計準則第16號———政府補助***2006***》的規定，政府補助，是指企業從政府無償取得貨幣性資產或非貨幣性資產，但不包括政府作為企業所有者投入的資本。顯然，企業從政府取得的土地返還款符合這一規定。

　　房地產企業取得的開發用地構成存貨的一部分，取得的補償返還款屬於已經發生的相關費用，會計處理上應直接計入營業外收入，而不是衝減開發成本。

　　房地產企業取得土地返還款後企業所得稅處理

　　財政部、國家稅務總局《關於財政性資金、行政事業性收費、政府性基金有關企業所得稅政策問題的通知》***財稅〔2008〕151號***規定，財政性資金，是指企業取得的來源於政府及其有關部門的財政補助、補貼、貸款貼息，以及其他各類財政專項資金。房地產企業由政府返還的土地出讓金等按照財政收支規定當然屬於財政性資金。

　　按照企業所得稅法規定，並非所有的財政撥款、政府性基金都是不徵稅收入，還要根據財稅〔2008〕151號檔案和財政部、國家稅務總局《關於專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知》***財稅〔2009〕57號***的規定，注意區分出當中的應納稅收入。

　　根據財稅〔2008〕151號檔案的規定，對企業取得的由國務院財政、稅務主管部門規定專項用途並經國務院批准的財政性資金，准予作為不徵稅收入，在計算應納稅所得額時從收入總額中減除。除此之外的其他財政性資金則都屬於徵稅收入。財政部、國家稅務總局《關於專項用途財政性資金有關企業所得稅處理問題的通知 》***財稅〔2009〕87號***對此作了較為具體的規定，2008年1月1日~2010年12月31日期間，企業取得的來源縣級以上各級人民政府財政部門及其他部門具有專項用途的財政性資金，同時符合以下條件可以作為不徵稅收入：一是企業能夠提供資金撥付檔案，且檔案中規定該資金的專項用途;二是財政部門或其他撥付資金的政府部門對該資金有專門的資金管理辦法或具體管理要求;三是企業對該資金以及以該資金髮生的支出單獨進行核算。

　　從實際情況看，房地產企業取得的政府返還款難以滿足上述要求，只是政府為招商引資或變相的協議出讓的一種策略而已，所以，此土地返還款應當計算繳納企業所得稅。

　　房地產企業取得土地返還款后土地增值稅處理

　　既然房地產企業取得的政府土地返還款不能衝減“開發成本”，那麼計算土地增值稅扣除專案是否允許全額列支呢?

　　根據土地增值稅相關法規規定，土地增值稅按照轉讓房地產所取得的收入減除規定扣除專案金額後的增值額和規定的稅率計算徵收。《土地增值稅暫行條例實施細則》對扣除專案中“取得土地使用權所支付的金額”規定為取得土地使用權所支付的地價款和按國家統一規定交納的有關費用。

　　房地產會計做賬流程

　　1.稽核原始憑證

　　***1***外來原始憑證。由業務經辦人員在業務發生或者完成時從外單位取得的憑證，如供應單位發貨票、銀行收款通知等。

　　***2***自制原始憑證。單位自行制定並由有關部門或人員填制的憑證，如收料單、領料單、工資結算單、收款收據、銷貨發票、成本計算單等。

　　2.填制記賬憑證

　　可以到月底把同類的原始憑證彙總填制記賬憑證，也可隨時發生隨時填 . 但不要把時間順序顛倒了。根據有借必有貸，借貸必相等的記賬規則，編制會計分錄。

　　3.複核

　　就是看看有沒有錯誤。

　　4.記賬

　　根據記賬憑證登記入賬，小規模公司必備的賬本：現金日記賬;銀行日記賬;總賬;三欄明細賬。

　　5.編制會計報表

　　***1***根據總賬科目餘額填列。可直接根據有關總賬科目的期末餘額填列，***如應收票據***有些則需根據幾個總賬科目的期末餘額計算填列，如“貨幣資金”，需根據“庫存現金”、“銀行存款”、“其他貨幣資金”三個科目的期末餘額的合計數填列。

　　***2***根據明細賬科目餘額計算填列。如“應付賬款”，需根據“應付賬款”和“預付賬款”相關明細科目的期末貸方餘額計算填列。

　　***3***根據總科目和明細科目餘額分析計算填列。如“長期借款”，需根據“長期借款”總賬科目餘額扣除“長期借款”明細科目中將在一年內到期限的長期借款部分分析計算填列。

　　***4***務查登記簿記錄。會計報表附註中的某些資料，需要根據備查登記簿中的記錄編制。

　　6.納稅申報

　　1***增值稅：

　　銷售或購進貨物、提供加工或修理修配勞務是要繳納增值稅的。小規模納稅人的增值稅率為3%。

　　2***營業稅：

　　營業稅的納稅義務人，是在中華人民共和國境內提供應稅勞務、轉讓無形資產或者銷售不動產的單位和個人。不同行業的營業稅率不同。

　　3***地稅：

　　還要交地稅，就是在營業稅的基礎上，分別按7%徵收的城建稅***還有5%、1%，視城市大小而定***和3%的教育費附加和地方教育附加1%***或2%，也是各城市不同***。

　　4***所得稅：

　　不論是工商業還是服務業，都要按利潤繳納企業所得稅，具體徵收辦法：按照企業所得稅申報表的要求，逐項填寫收入、成本、費用、支出，算出利潤，按照稅法的有關規定進行納稅調整，計算出應納稅所得額。

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