信貸政策對房地產的影響

　　區域差異是從區域的視角來探討不同地區經濟、社會、文化等方面的異同。房地產行業是一個地域特徵很強的行業,無論是土地的供給,還是房屋的有效需求,都存在很大的地域差異性。以下是小編為大家整理的，希望你們喜歡。

　　1、以前誰都可以貸款，無限制，現在不是誰都能貸到款的，有資格買房的人少了

　　2、以前利率7折，現在不優惠甚至上浮，除非你是有若干資產、或者徵信良好，否則即使貸款也要多付出若干利息，購房成本比以前高很多，月供也高多了

　　3、不對房地產開發貸款，開發商資金鍊緊繃，融資財務成本高出很多***大開發商高出10——20%，小開發商高出30——50%***，如果開發商資金週轉稍慢***如房子賣不出去***，就會導致崩盤，鄂爾多斯是典型，現在很多開發商無法從銀行貸款，就從民間融資，日子不好過

　　4、政府在土地財政這一塊損失慘重，債臺高築，所以很多地方政府都蠢蠢欲動調整政策，刺激房市。

　　如果你是買房人，目前的信貸政策對你影響最大的就是：你的審批要難些了，審批時間要長些了，對你審批要求高些了，審下來後你的月供多些了，貸款年限一般20年，首付一般3成了，以前首付2成貸30年的日子都過去了。所以，請保持你銀行良好的徵信記錄。

　　信貸政策的預防政策

　　對借款人的有關資格資質進行審查，是借款合同簽訂的前提，也是借貸行為必不可少的程式。審查的重要意義在於評估貸款風險的大小，近而決定貸款交易的成功與否。

　　一、審查風險

　　貸款風險的產生，往往在貸款審查階段就開始了，綜合司法實踐中發生的糾紛，可以看出，在貸款審查階段出現的風險主要出現在以下環節。

　　***一***審查內容遺漏銀行審貸人員掛一漏萬，造成信貸風險。貸款審查是一項細緻的工作，要求調查人員就貸款主體的資格、資質、信用、財產狀況進行系統的考察和調查。再實踐中，有些商業

　　***二***沒有盡職調查在實踐中，有關審貸人員，往往只重視檔案的識別，而缺乏盡職的調查，這樣，很難識別貸款中的欺詐，造成信貸風險。

　　***三***判斷錯誤

　　銀行沒有對有關內容聽取專家意見，或由專業人員進行專業的判斷。審貸過程中，不僅僅要查明事實，更應當就有關事實進行法律、財務等發麵進行專業的判斷。在實踐中，大多

　　二、貸前調查的法律內容

　　***一***關於借款人的合法成立和持續有效的存在審查借款人的合法地位。如果是企業，應當審查借款人是否依法成立，有無從事相關業務的資格和資質，檢視營業執照、資質證書，應當注意相關證照是否經過年檢或相關審驗。

　　***二***關於借款人的資信考察借款人的註冊資本是否與借款相適應;審查是否有明顯的抽逃註冊資本情況;以往的借貸和還款情況;以及借款人的產品質量、環保、納稅等有無可能影響還款的違法情況。

　　***三***關於借款人的借款條件借款人是否按照有關法律法規規定開立基本帳戶和一般存款戶;借款人***如果是公司***其對外投資是否超過其淨資產的50%;借款人的負債比例是否符合貸款人的要求;

　　***四***關於擔保對於保證擔保的，對擔保人的資格、信譽、履行合同的能力進行調查。

　　三、對借款人及其負責人還應專項審查為減輕貸款人的道德風險，對借款人及其負責人還應專項審查金融機構在發放貸款時，除了審查借款人的資格、條件、經營狀況等情況外，還要對企業的投資人及法人代表和主要管理者的個人品質加強審查和控制，包括：

　　***一***對董事長、總經理、廠長、經理等主要人員有賭博、***、嫖*、包養情婦，經常出入歌舞廳、桑拿場所，大操大辦婚喪紅白喜事，購買與其經濟實力不相稱的高階轎車、經常租住高階賓館等行為的，其企業貸款必須從嚴控制。

　　***二***對家族式的集團或公司的貸款必須從嚴控制。所謂家族式集團或公司，是指集團及其子公司或仇公司的主要負責人、企業內部的主要領導崗位全部或主要由有血緣關係的人員及其家屬、親屬擔任的企業。

　　***三***對法人代表持有外國護照或擁有外國永久居住權的，其企業、公司國外有分支機構的，其家庭主要成員在國外定居或者在國外開辦公司的企業的貸款要從嚴控制對其法人代表出國及企業的資金往來要密切關注。特別是對將資金轉移到國外或資金用途的不明的轉賬行為，要進行嚴格的審查、監督並及時制止。

　　***四***貸款前要對企業法人代表的兼職情況進行調查。對於一人兼任多個企業法人代表的關連企業的貸款，必須從嚴控制。

　　***五***審查貸款時，必須以借款人的資格、條件、經營狀況、還款能力、企業主要負責人的品質等為依據，不得因借款人的政治身份，比如“勞動模範”、“先進分子”、“華僑”、“人大代表”、“政協委員”等為依據，降低貸款條件或不按規章制度發放和管理貸款。

　　***六***借貸關係只發生在當事人之間。對那些通過或利用領導、親屬、朋友、同學、戰友等關係打招呼、寫條子介紹的貸款，不得放鬆對貸款條件的審查。對不符合貸款條件的，不予貸款。

　　***七***發放擔保貸款時，要對借款人與擔保人的關係進行認真調查。對借款人與擔保人屬同一集團公司的企業，貸款要從嚴審查。非獨立法人的分公司提供的擔保無效。

　　四、貸款審查的建議

　　認真審查每一筆貸款，不能把貸款的風險判斷建立在過去的審查或信用上。不能因借款人過去曾按時還本付息就放鬆審查，或減少調查程式。

　　建立借款人的法人代表及其主要管理人員定期約見制度。約見週期可根據貸款額度的大小、借款人的生產經營變化狀況等確定。貸款額度大的，要相應縮短約見週期。

　　信貸人員***信貸員、信貸審查小組成員、信貸審查委員會成員***與借款人在借貸活動中不得進行不正當的私下接觸。

　　信貸人員及其直系親屬不得接受借款人的現金、貴重禮品、購物券等;不得參加由借款人支付費用的娛樂活動;不得向借款人報銷任何費用。

　　對於貸款數額大，週期長，或者借款人用於特定用途的貸款，應當聘請律師、會計師等專業人員進行專業判斷，並就有關事宜提供專家意見。

　　信貸政策的政策關係

　　信貸政策和貨幣政策相輔相成，相互促進。兩者既有區別，又有聯絡。通常認為，貨幣政策主要著眼於調控總量，通過運用利率、匯率、公開市場操作等工具藉助市場平臺調節貨幣供應量和信貸總規模，促進社會總供求大體平衡，從而保持幣值穩定。信貸政策主要著眼於解決經濟結構問題，通過引導信貸投向，調整信貸結構，促進產業結構調整和區域經濟協調發展。從調控手段看，貨幣政策調控工具更市場化一些;而信貸政策的有效貫徹實施，不僅要依靠經濟手段和法律手段，必要時還須藉助行政性手段和調控措施。在我國目前間接融資佔絕對比重的融資格局下，信貸資金的結構配置和使用效率，很大程度上決定著全社會的資金配置結構和執行效率。信貸政策的實施效果，極大地影響著貨幣政策的有效性。信貸政策的有效實施，對於疏通貨幣政策傳導渠道，發展和完善信貸市場，提高貨幣政策效果發揮著積極的促進作用。