房產中介創業計劃書

　　對於房地產的概念，應該從兩個方面來理解：房地產既是一種客觀存在的物質形態，同時也是一項法律權利。以下是小編為大家整理的關於，給大家作為參考，歡迎閱讀!

　　篇1

　　一、專案摘要

　　衡量一個城市的房地產市場成熟的標誌是二手房的成交量是否超過新房的成交量，而武漢市這幾年的二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，正處於上升時期。這兩年國家的巨集觀調控政策紛紛出臺，正是市場從業者重新洗牌的好時機。

　　房產中介店連鎖專案的商業運營模式是在總結分析二手房中介市場上所有的經營模式的特點以後，結合武漢城市市民化的特質，在執行門點社群化，員工本地化的前提下，提出“品牌形象、操作流程、服務規範、資訊共享”四統一的總部、中心店、社群店三級直營連鎖模式。達到利用建立房產中介店連鎖網路滲透進入武漢市每一個社群，成為社群生活種不可缺少的一份子，形成直接面對各型別消費者的終端廣告和房產延伸服務的渠道。

　　房產中介店連鎖專案的盈利模式是通過房產中介網路牢牢紮根在社群的基礎上，不但可以開展傳統的中介業務，取得佣金收入建立良好的銀企關係，還可以利用通暢的深入社群的渠道，不斷開展更多的增值社群服務，擁有社群終端廣告渠道就是如同擁有“入口網站”，前途無量。

　　房產中介店連鎖專案需求資金三百萬元的支援，兩年內可以建設80個以上的深入社群的網點，服務半徑覆蓋武漢三鎮85%以上的主要住宅小區，進入武漢市房地產二手房中介的前三名，綜合盈利水平第一，月稅前利潤200萬元左右，壟斷社群廣告資源，成為另一個主業。

　　二、市場分析

　　1、二手房市場分析

　　武漢市自2002年房地產業蓬勃發展的同時也帶動了相關產品的發展，建材、家居用品、裝飾裝潢業以前所未有的發展速度分享著這期待已久的機遇。作為房地產產業鏈關鍵流通環節的存量房交易市場更是如魚得水、水漲船高，數以千家的二手房中介店***所***如雨後春筍般湧現出來活躍在存量房交易市場上，整個房地產市場呈現出一片欣欣向榮、生機勃勃的景象。

　　2005年武漢市商品房銷售面積為813.89萬平方米，同比增長7.6%;其中：商品房住宅銷售面積為756.91萬平方米，同比增長5.0%，佔商品房銷售面積的93%。而2005年全市二手房成交60168起，同比下降2.5%，面積為625.7萬平方米，同比增長1.6%;其中：二手房住宅成交34179起，同比下降2.8%，成交面積為330.13萬平方米，同比增長17.2%，說明二手房的成交量與新房的成交量之比為3：4，二手房市場正處於上升時期，市場上的需求主力無論新房還是二手房都是住宅。

　　2005年和2006年的武漢二手房市場的成交較為平淡，其增長率較小，這是由兩方面造成的。一方面是2005年的巨集觀政策在很大程度上打壓了房地產市場上的投機行為，並有效

　　控制了投資需求，特別是對二手房市場的成交量影響顯著。另一方面是通過2005年商品房市場的供需分析，得出2005年商品房市場需求比較旺盛的結論。由此說明巨集觀政策的干預與商品房市場需求的持續旺盛，導致二手房市場較為平淡。

　　2005年二手房綜合物業平均價格為2512.35元/平方米，同比增長41.4%。其中，住宅平均價格為2209.78元/平方米，同比增長39.6%;寫字樓平均價格為2726.12元/平方米，同比增長26%;武漢市房地產商品房住宅市場與二手房住宅市場的價格差額05年增大，而寫字樓方面的價格差額逐年減小，這說明武漢房地產住宅市場05年的發展迅猛，寫字樓市場的發展繼續保持低靡。

　　值得指出的是，成熟的房地產市場在這兩方面的價格差一般保持在500-800元/平方米之間，而武漢房地產市場在這兩方面的價格差在1000元/平方米以上，這充分說明二手房市場的發展潛力巨大。國內外知名中介運營商的介入將進一步加快武漢市房地產二級市場中介行業的變革，推動市場的快速、健康發展。

　　2、中介行業概述

　　作為房地產市場重要組成部分的二手房交易市場，由於市場的興旺帶來武漢市二手房中介市場競爭日趨激烈。市房產局資料統計，截止到2006年2月止，武漢市註冊的房地產中介機構已經達到400多家，在所有註冊的房地產中介公司中，有近70%左右的公司是在從事二手房中介業務，二級市場的蓬勃和巨大的市場潛力不僅造就了一批本土化的品牌中介，同時也吸引了國內外知名房地產綜合服務運營商搶灘武漢。

　　雖然二手房市場有了長足的發展，但相對於國內一些城市市場，武漢市房地產中介市場還是不夠成熟發達。主要表現在以下方面：

　　***1***、中介機構規模偏小

　　在武漢市400多家中介公司中，大多數中介服務機構規模較小，真正意義上的連鎖能上規模的只有寥寥幾家，通常是採取小店面的鬆散連鎖，夫妻店，三、兩朋友或獨自操作的方式經營，已適應不了自身的客觀發展要求，也適應不了已逐漸走向規範的市場需求，事實證明2005年下半年，巨集觀調控房產新政不斷出臺，很多小中介紛紛關門，很多外來中介收縮戰線退出武漢，說明未來的市場資源會進一步集中，只有規模化的中介才能抵抗市場風險，生存下來。

　　***2***、中介人員整體素質偏低是制約中介事業發展的最大障礙

　　目前，武漢市中介機構的從業人員素質參差不齊，還有待進一步提高，以便走向中介行業成熟的專業化道路。傳統中介人員學歷低，不注意提高專業素質，常為客戶看不起，愛忽悠信譽差，凡事利字當頭，不講究交易規則甚多;而年輕的中介人員先天不足沒經驗見識少，不懂社會心理學，不善於與客戶交流，市場敏感性不強不勤奮，自視其高不安心工作，狀態極度不穩定。

　　***3***、中介資訊渠道不暢通

　　武漢市房地產中介機構的硬體裝置水平總體上比較差，雖然大多數配備了電腦，但利用率不高，資訊關聯化和開發力度不夠，與北京、上海與各沿海發達城市相比，武漢市的中介市場，還遠未形成規模經濟，頗為零散，這就使得各中介之間的資訊溝通非常受侷限，加上行業整體誠信的因素，導致整個市場普遍存在業務量不大，成功率低的現象，造成了很大的資訊資源流失。

　　3、競爭分析

　　根據武漢的二手房市場的摸底調查，在武漢市房產局登記註冊的房產中介機構有400多家，可分為本土中介商和外來中介商，根據公司實力發展規模、從業人員素質數量、公司發展戰略可分為三個集團，第一集團在60家經營網點左右，在未來的一年內，不超過3家公司;第二集團在20家經營網點以上，數量在8-10家公司，第三集團在5個網點左右，有30家公司左右;其餘基本上是單店經營。

　　4、經營模式

　　通過對以上中介企業的深入調查研究，可以看出目前武漢中介企業成功的經營模式是：快速網點擴張、直營+加盟的連鎖方式、連鎖門店+網路資訊平臺;以直營收入、營業性吞吐獲取高額利潤、免收或收取少許加盟費擴充網路渠道都是他們得以迅速壯大的主要原因。我們值得借鑑他們的發展模式，同時提出自己的創新模式：進入市場初期只做直營店，執行快速擴張市場策略，沿重點社群均衡進行的門點佈局，注重人力資源的培養和團隊的建設，開展一、二級市場聯動經營，在成熟的社群網路資源的情況下搭載更多的增值服務業務。

　　三、市場和服務

　　1、戰略目標

　　做市場的“跟隨者”，計劃在兩年內做到武漢市中介前三名，包括規模、交易量和利潤各項指標。樹立“渠道為王”的思想，努力打造一個紮根社群的中介網路，搭建社群渠道，配合關聯開發企業的發展戰略，做到房地產市場的一、二級市場的聯動。核心競爭力是通過網點的合理佈局對區域房地產市場的瞭解，合理配置的房產經紀人對房產資源的掌握和對房產價值的深度挖掘。中介服務搭建渠道保證費用，自營投資業務作為主要的利潤來源，合理利用渠道搭載附加增殖業務，關注現金流、週轉率和利潤率，規模擴張不能犧牲利潤為前提，規模和利潤必須要同步發展。

　　2、市場規劃佈局

　　在兩年內建立一個完善的三級經營管理體系***公司總部--中心店--社群店***，其中總部1箇中心店、3箇中心店及不少於56家的社群店，員工總數達到350人左右。

　　3、組織和職能

　　***1***、社群店：

　　在大型成熟社群周邊開設社群店，根據營業面積、營業收入、輻射範圍，示範效益分為A級店和B級店。具體分佈為沌口4家、東西湖4家、光谷3家、青山5家、武昌7家、洪山8家、橋口6家、江漢8家、江岸9家、漢陽6家***總計60家***。每個門點投入人員4-5人，面積20-40平方米，平均每個店投入資金3萬元。主要職能是開展租售等日常中介業務，同時負責收集周邊房源資訊上報中心店和總部。

　　***2***、中心店：

　　武昌、漢口、漢陽三鎮分別設立三個中心店，位置選擇於交通便利的商業區;每門點投入人員15人，面積不少於100平方米，投入資金10萬元，是公司的形象店。

　　主要職能是：區域辦證中心、員工培訓中心;指導區域內社群店的日常工作;同時也是特殊房產的集中交易中心***如商業、工業及拍賣房產等***。

　　***3***、公司總部：

　　設立於漢口某知名寫字樓中，人員20人，面積300平方米，是公司的管理決策中心和投資中心。投入資金20萬元，主要職能是對中心店執行管理職能外，還負責新業務拓展、對外發展加盟、建店選址、對金融機構擔保、對外投資、批量房源收購。

　　4、人員配置：

　　為了保證房產中介店連鎖體系的穩定健康的發展，採用年輕人和中年下崗人員的結合方式，達到兼顧各方利益皆大歡喜的結果。房產經紀人多錄用30-45歲的中年下崗人員，一方面提供再就業機會為社會減負，另一方面中年下崗人員更有社會經驗，更容易與客戶溝通，第三方面中年下崗人員因為有養家的壓力會更加珍惜來之不易的培訓和工作的機會，所以會更加努力工作，對公司發展更有責任心。對公司來說可以得到基層政府和相關組織的認同和扶持，在未來不斷擴張的戰略佈局和增值服務業務上進行配合，更可以按政策直接享受減免稅的優惠。而在如評估投資、電腦網路、金融服務等關鍵的技術崗位上將多采用年輕人，充分利用其年輕的活力，激情的創意，較高的綜合素質，可以將先進的管理理念和技術手段帶入傳統行業。

　　5、主營業務收入

　　***1***、各組織收入 社群店-買賣和租賃中介收入 中心店-買賣和租賃中介收入，代辦權證收入 公司總部-拍賣房產投資收益，個人貸款擔保收入，新房代理分銷收入 ***2***、收入說明

　　買賣中介收入按交易金額的2%計算，租賃中介收入按每單8000元計算，代理新盤分銷收入按每單4000元計算，代辦權證收入按三證代辦600元計算，個人貸款擔保收入按貸款金額的1%，批量房產吞吐收益每次不少銷售額於20%，期限不多於6個月，平均在4月內銷售完畢實現資金回籠。

　　6、增值業務收入

　　***1***、社群分類廣告業務

　　通過建設完善的社群店網路，讓社群店與當地社群居委會和住宅小區的物業管理公司建立起良好的友鄰關係，在社群和住宅小區的醒目地段獨家租賃廣告位，製作大型廣告欄劃分成等份的小廣告位，針對快速消費品業、銀行金融業、社群綜合服務業的各類商家出租，廣告牌由公司統一設計、統一製作，成本包在釋出費中。

　　對於這些商家來說，此種宣傳方式能將廣告述求直接到達客戶的家門口，而且能任意選擇想接觸的客戶群體，任意選擇版面大小，做到廣告費用的最大經濟效應;對於當地居委會和物業管理公司是一種創收的來源，也是為轄區的居民提供便民服務;對於我公司來說，社群店只有牢牢紮根社群，贏得周邊社群居民的認同，才能真正壟斷這個潛力巨大的市場，產生穩定長期的現金流。

　　***2***、裝修保潔中介業務

　　根據調查統計，買二手房的客戶90%以上都會進行二次裝修，即使是長期租賃客戶也有50%以上要進行簡單裝修，通過房屋中介的優質服務取得客戶的信任，開展後續跟蹤服務，推介關聯裝修公司進行二次裝修。社群店牢牢紮根社群，取得社群居民的信任，可以進一步推介關聯保潔公司進行家庭日常保潔。裝修推介服務費市場行情是裝修金額的2%到5%，扣除個人提成按平均600元/單計算，專業保潔公司提供的家庭保潔平均收費為10元/小時，社群店通過合作協議可以從中取得2元/小時的佣金，該項業務幾乎沒有成本。裝修和保潔中介服務是公司給購房客戶和所在社群居民的增值便利服務，此項收入不作為公司的主要利潤來源，但需要作為各社群店聯絡社群成效的考核指標。

　　7、市場發展時間計劃***以投資到位確定起始時間***

　　第一季度

　　選擇經營總部搭建經營管理架構、流程和網路平臺，第一批按照規範標準設立八個社群店，同時啟動人才培養計劃，注重人員培養團隊建設;在全市範圍內全面選址佈局;向社會公開要約徵集房源;

　　第二季度

　　第二批在漢口開一箇中心店八家社群店，在開始與銀行、媒體建立緊密合作關係，加快社群宣傳滲透計劃，開通房產交易網;

　　第三季度

　　第三批進入各房產局開設形象店，建立漢陽、武昌兩個中心店和八家社群店，正式宣告進入武漢市中介的第二軍團，開展自營投資業務;

　　第四季度

　　第四批開設八家社群店，打通尾盤收購、房產拍賣和單位資產處置等多個渠道，開始以自有收購房源實現主要利潤來源，公司收支達到盈虧平衡點;

　　第五季度

　　第五批開設八家社群店，並開始接受加盟店，利用已有的網路資源接受新房分銷委託和裝修、保潔、家政等關聯增殖服務業務;

　　第六季度

　　第六批開設十家社群店，利用已有的渠道資源開始向社群滲透，進入社群廣告領域，形成新的業務亮點和利潤來源;

　　第七季度

　　第七批開設十家社群店，達到六十個社群店，以及二十家以上的加盟店，正式宣告進入武漢市二手房中介的第一軍團，在武漢的網點佈局告一段落，繼續推進增值服務的進入社群的深度;

　　第八季度

　　對業務管理架構、流程再造，開始下階段在省內其他城市的佈局，以輸出管理模式和服務品牌為主;確定以中介交易為核心業務保證費用，以新房尾房分銷、房產收購自營為兩個基本利潤來源，周邊增值服務業務為新利潤增長點的發展總體戰略思想;

　　四、財務模型

　　根據市場調查和順馳門店的經營統計資料，按照各種經營條件都具備的成熟資料作出以下房產中介店連鎖專案的財務模型：

　　1、主營業務財務狀況分析

　　***1***、標準社群店主營業務收支表

　　***略***

　　說明：該表為成熟的標準社群店的平均經營狀態，每月任務完成買賣交易3宗，租賃3宗，不計其他業務收入;

　　***2***、標準中心店主營業務收支表

　　***略***

　　說明：該表為成熟的標準中心的平均經營狀態，每月任務完成買賣交易6宗，租賃6宗，代辦權證30宗，不計其他業務收入;

　　***3***、總部主營業務收支表

　　***略***

　　說明：該表為成熟時期的標準業務總部的平均經營狀態，每月完成個人擔保業務80宗，每期對外投資平均餘額為300萬元;

　　***4***、中介***主營***業務發展估算表

　　***略***

　　說明：為了更客觀反映常規業務的成長，該表第一年沒有計算總部的主營業務收入和利潤，從第二年開始計算。

　　2、其他增值業務收入

　　***1***、社群分類廣告業務收入

　　1.1單個廣告欄經濟分析：

　　***略***

　　1.2社群廣告發展經濟分析：

　　***略***

　　說明：以1家社群點平均管理4個廣告欄為例，廣告位出租率為65%，即35塊標準廣告位。

　　***2***、裝修保潔中介業務

　　***略***

　　說明：每家社群點每個月裝修推薦任務完成1單，推薦專業家庭保潔300小時。

　　***3***、增值業務收入

　　***略***

　　3、總體業務發展收入和利潤預測

　　***略***

　　五、資金需求：

　　為迅速將遷喜家和房產中介店連鎖專案開展起來，在市場上樹立專業品牌，完善各項管理機制，提升整體管理水平和市場競爭力，最終實現經濟效益的快速增長，我們目前需要以投資或貸款形式加入引進人民幣300萬元，主要用於以下方面：

　　***略***

　　房產中介店連鎖專案本身的特點，為了達到最佳經濟效應和市場效果，前一年是基礎建設期即使有收入，但還是不斷用於開發市場投入，所以在五個季度之內收入和利潤不能用於償還投資或者支付貸款本息。

　　六、投資方式和回報方式：

　　一、投資方式

　　我公司希望投資方以借款的方式投入專案，從專案正式開始運營，在第二年底用利潤按約定利息先支付投資方投資的50%本金和前兩年的利息;在第三年底用經營利潤支付投資方的其餘50%本金和第三年的利息，投資方另外擁有專案15%的投資收益權。

　　二、退出機制

　　公司經營一年半以後，投資方可自願選擇退出，所持股份由創業方全部購買，在創業方同意的前提下，也可轉讓第三方。如兩年內該公司被併購，投資方可根據併購合同約定的相關規定退出。

　　篇2

　　一、專案概述

　　90年代以來，隨著我國房地產業的迅猛發展，房地產中介服務行也隨之日趨繁榮，經歷從無到有、從小到大、從不規範到比較規範的發展過程，到上世紀90年代末在中國的大地上房地產中介服務機構實實在在成為房地產市場上的特殊行業以至市場發展的一股新生力量，它們為盤活樓市，特別是在二手樓市場中起到了積極的推動作用。

　　近年來，我國的房地產中介服務行業中出現了一些信譽較好的公司，他們機構規模逐步擴大，從業人員專業化水平顯著提高，行業理論研究水平也不斷提升，他們的出現為加速傳播房地產交易資訊和加快房地產商品流通起了積極的作用。但在當前房地產經紀行業入行門檻低、法律法規不夠完善的環境下，也有一些無牌無照的中介違規經營，特別是只從事二手樓租售業務的中介，就一張桌子、一臺電話、一本筆記本也可以開張營業。而現在房地產中介所普遍採用的經營模式和業務操作流程中存在諸多問題，如資訊不對稱、操作方式不公開等，給一些無良中介有了可乘之機，這嚴重影響了整個行業的誠信。作為一個剛剛進入發展期的行業，此時誰能出來做個誠信、服務顧客、陽光操作的房地產中介服務商，誰就能真正贏得顧客，贏得市場，DR房地產連鎖服務公司之商業計劃就是在這種市場環境下孕育而生的。

　　發起人在前期已經大量的調查了全國及湖北武漢目前的房地產市場，認真對行業中的二十一世紀不動產、美聯物業、順馳置業、我愛我家及中原地產等中介服務機構的經營模式進行了分析和比較，研究了一套更為完善、讓顧客更容易接受和採用的中介服務經營模式。顧客選擇這樣的置業方式，不盡可以得到了更多的便利，而且能節約更多的時間和金錢。 公司從建立伊始就將走資訊網路化、技術現代化、體系規模化、服務專業化的高階路線。即利用高效率的網路應用技術，開發一套完整、實用的樓盤資訊檔案並擁有全景實拍錄相的資料庫網路系統;通過公司直營、區域加盟、個體加盟的特許加盟經營模式有計劃的組建一個遍佈深圳、珠江三角洲、全國各個城市的連鎖店網路體系，在這兩網合一、優勢互補的客戶資源網路平臺上發展一個以房地產業務及各種衍生業務為內容的專業連鎖服務機構。

　　二、經營管理體制

　　發起人介紹：

　　公司的發起人，CW，男，19921年畢業於HB江西省南昌城市建設學校，讀房地產經營管理專業，網大本科在讀。AD在深圳從事房地產業務工作至今已有近三年時間，曾在深圳創道地產、深圳聯合縱橫機構、深圳崇基地產等公司服務過，並擔任主管或交易經理職務，一直都是參加各公司的業務開發和管理工作，有豐富的實戰經驗。

　　公司最初將發行10萬股普通股票，發起人將投資5萬元，換取9%即9000股。本專案將吸收另6位有專長***有電子商務、營銷、培訓、財務、企劃及法律等方面專長***的人士加盟公司，他們將和發起人一道共同組建一支團結向上、積極有創造力的管理團隊，他們每人將獲得1%***共6000股***的股份作為報酬。如果他們決定離開，公司發起人有對他們持有股份的第一優先收購權。同時，公司將吸收一位或多位投資者共出資295萬，他們按出資多少共享85%的股份。

　　三、市場分析

　　根據國家統計局最新測算結果表明：2003年12月份，“國房景氣指數”為106.19，房地產業總體景氣水平在明顯上揚。

　　全年“國房景氣指數”明顯上揚的資料特徵是：

　　1、全年全國商品房新開工面積突破5億平方米，達到5.43億平方米，增長28.5%，增長幅度比上年增加10.9個百分點。

　　2、全國房屋竣工面積達3.25億平方米，增長21.5%，增長幅度比上年增加2.7個百分點。

　　3、全國房地產到位資金累計為1.31萬億元，增長37.6%，增長幅度比上年增加7.4個百分點，是1995年以來的最高增幅。其中，商品住宅完成投資為6782億元，增長28.6%;

　　4、全國完成土地開發面積超過2億平方米，增長20.2%。完成土地購置面積3.7億平方米，增長21.5%。

　　5、全國商品房平均銷售價格為2379元/平方米，增長3.8%，增幅比上年增加0.9個百分點。

　　6、全國商品房銷售面積達到3.22億平方米，同比增長29.1%，增速超過商品房竣工面積。其中，銷售給個人比重達到94.2%。

　　7、全國商品房空置面積為1.28億平方米，增長2.2%，比上年回落8.7個百分點。其中，空置一年以上的面積為5425萬平方米。

　　看似些眼花繚亂的資料，雖然不能直接對房地產中介行業說明什麼，但是房地產中介行業作為房地產產業中的一部分，是溝通供需雙方的橋樑，並貫穿於房地產開發、流通、消費各個過程之中，在促進房地產經濟發展中起舉足輕重的作用，全國各地房地產市場的快速發展，勢必促進房地產中介服務及相關性行業的發展，它發展的潛力是可以想象的。

　　在深圳，這幾年隨著各項促進存量市場發展政策的實施，根據市規劃與國土資源局網上備案預售合同資料顯示，2003年深圳市商品房銷售面積為868.46萬平方米，其中二手樓成交面積已經達到496.83萬平方米，二手樓市場日趨活躍，成交面積逐年上升***見下圖1***。2004年一季度商品房銷售面積為242.08萬平方米，僅二手房交易面積達到148.79萬平方米，已經接近1999年全年的成交量。據估計，二手樓市場中有近80%的成交是通過房地產中介牽

　　線說合促成的，而且這個比例在逐年上升。據上海市工商局有關負責人介紹，2002年上海存量房交易達1790萬平方米，呈現大幅增長的態勢，其中住宅佔75%。上海約50%的新建商品房銷售和90%的二手房買賣是通過房地產經紀實現的。可見，房地產中介的作用日益顯現，在整個二手樓市場是一支不可或缺的力量。

　　圖1 1999年以來深圳二手房市場交易面積示意圖***萬M2***

　　蓬勃發展的房地產中介服務行業，對房地產業的健康發展具有重要作用。首先傳播房地產經濟資訊，促成買賣雙方的交易;其次可以推動房地產二、三級市場的聯動，使一些消費者賣舊換新，有利於房地產市場需求的增長;其三，有利於市場的規範完善，促進整個房地產市場的健康、穩定發展，保證房地產經濟的平穩執行。

　　不難看出，在市場需求日益增加和相關政策不斷完善下，這個行業還將得到新一輪的發展，對我們而言，這是一種難得的機遇!

　　四、競爭分析

　　中國加入WTO後，除本土房地產中介機構外，還有很多國外品牌都已瞄準了中國這個商機無限的房地產中介市場，到底在這場激烈的市場搏擊中誰能最終笑傲江湖，我們還不得而知，但無論結果怎樣，企業間的競爭其最終受益者都是廣大的消費者，無論誰能成為中國房地產中介業的霸主，有一點可以肯定，它提供給消費者的一定是更加專業、高效、誠信、優質的服務。下面我們來看看目前在中國房地產中介服務行業中創立較早、勢力較強的競爭對手：

　　21世紀不動產是目前全球最大的房地產服務提供商，1971年在美國加州創立，它以特許經營的商業模式，通過33年的發展，現已經在全球44個國家和地區，擁有6000多家加盟店和112000萬名專業、誠信的經紀人。21世紀不動產母公司Cendant Corporation，紐約股票交易所***NYSE***上市公司，股票程式碼為CD，目前市值180億美元，是世界上首席的服務業銷售公司，世界財富 500強之一，業務範圍涉及不動產、度假、租車、金融、旅行五大服務領域，擁有30多個世界著名品牌。2000年3月，21世紀不動產進入中國大陸，以中國房地產市場成熟的沿海城市為先導，發展第一批區域加盟商，目前已成立了北京、廈門、鄭州、溫州、上海、廣州、深圳***深圳北新房地產經紀有限公司於2001年11月正式簽約加盟21世紀不動產體系，成立了深圳區域分部***、大連、寧波、杭州、青島、天津、成都13個區域分部，擁有140家加盟店和1000多名經紀人，它的下一步目標是在中國成立30個區域分部，培養14000名經紀人***在的深圳是發展80家加盟店，培養1000多名經紀人***。

　　21世紀不動產經營範圍：新樓盤策劃、包裝與銷售、房屋租賃、涉外房屋租售、寫字樓租售、二手房買賣、調差安家、不動產價格評估與諮詢、衍生事業的發展***代辦房地產交易手續、搬家服務、房屋裝飾„***

　　美聯物業成立於1973 年，一直為本港居民提供住宅及工商鋪之物業代理服務，多年來積極擴充套件，分行遍佈港、九、新界，美聯物業於一九九五年六月八日在香港聯合交易所掛牌上市，是香港首間及唯一物業代理上市公司***香港聯交所編號：1200 ***。在1997年全港的分行網路已經超過了300家，2000年4月集團收購香港置業，擁有全港地產代理業務最大市場佔有率。另外，長江實業透過附屬公司入股集團網際網路業務，發展網上地產及電子商貿。

　　美聯物業的主要業務範圍：香港住宅、寫字樓、工商鋪，以及中國大陸房地產代理;同時提供估價、拍賣、投標及按揭等多元化服務。另外，集團1997年引入內聯網系統，並積極發展網際網路-美聯數碼網，提供最新地產資訊，大力發展數碼代理、數碼廣場CyberMall 、數碼拍賣、數碼按揭、數碼保險等服務，將業務進一步拓展至電子商貿。

　　順馳集團成立於1994年，現已成為集房地產開發、房地產中介服務與物業管理於一體的大型企業集團，2003年，順馳集團專案開工面積達200萬平方米，銷售面積達130萬平方米，銷售額40億元。佔有天津市商品房市場20%的市場份額，在天津市房地產開發行業排名第

　　一。其下屬全資公司順馳置業集團在天津二手房市場中有30%的市場份額，是房地產中介行業的第一。現已經進入了9個城市，在全國範圍內擁有300家直營連鎖店和近200家社群協作店。順馳置業通過整合廣泛的外部資源，進入多個領域，實現服務門類的連結，擴大品牌的延續性和覆蓋範圍，增加品牌內涵，在全國範圍內打出樹立"中國房地產連鎖服務商"第一品牌的口號。

　　順馳置業的經營範圍包括:商品房的連鎖銷售、空置房業務、租賃業務、綜合性的家居服務業務***租賃、裝修、保潔、搬家、保險、家政、家教、票務等***，現有限時代買、租賃直通車兩種優勢產品。

　　我愛我家公司成立於2000年4月，是由偉業控股、太合控股、斯坦福房屋公司共同組建，是從事不動產經紀和居家綜合服務的大型企業，其宗旨為建立中國規模最大的居家綜合服務商。在業內最早採用直營和連鎖加盟特許經營模式，目前已先後在上海、天津、上海、南京、杭州、寧波、溫州、蘇州開設了分公司，在太原發展了特許加盟商。

　　我愛我家公司的主要業務為：包括房屋租賃、房屋信託、房屋置換、裝修代理、家用電器購置代理、房屋抵押貸款擔保在內的個人級整體解決方案，包括寫字樓租賃及免費綜合評估、商鋪租賃及免費商用房價值分析、高階員工公寓租賃及免費全程擔保、普通員工民宅租賃及免費全程擔保在內的企業級整體解決方案，以及空置房銷售代理、新樓盤策劃代理等業務。

　　香港中原地產成立於1978年，創始人為施永青先生及王文彥先生。在20年的時間裡，創辦人憑著專業知識及服務，業務得到迅速發展，由最初的兩人辦公發展至最高峰時期的超過300間分行，服務範圍更全面，服務更專業化，成為全港最具規模、最具代表性的華資地產代理公司之一。與此同時，中原亦將眼光投向廣闊的中國大陸市場，積極拓展國內的地產代理業務，於1992年、1994年於分別在上海、廣州、北京成立了分公司;1997年，中原進一步擴大在國內的分行網路，藉著“九七回歸”這一有利形勢，成立了深圳中原物業顧問有限公司，藉助深港兩地緊密連線的經濟走廊，積極開拓深圳的房地產代理業務和開設房地產中介服務直營店。2000年深圳中原在深圳整體市場***含代理和自售***上的市場佔有率為8.2%，在代理樓盤中的市場佔有率為18%，排名第一。

　　深圳中原地產的業務範圍包括下列三大類：1、物業專案顧問服務***專案可行性研究、市場調查研究、物業定位分析、租售推廣策劃***;2、二級市場房地產獨家銷售代理;3、三級市場房地產買賣及租賃服務***住宅部、商鋪部、寫字樓部***

　　據統計，在我國工商部門註冊登記的房地產中介服務已有數萬家，上述企業雖然目前都走在

　　我們的前面，但中國的房地產中介服務行業遠沒有充分發展到一個已經很成熟的市場，或者說現在只是一個群雄爭霸的市場，它還有巨大的發展潛力。而應用特許經營的商業模式發展房地產中介服務的企業更為數不多，它還是一種較新的東西，並沒有標準也沒有領導者，走在我們前面的創業者，他們所帶來的是給後一批更多的經驗和教訓。所以，在如此大的市場空間內，房地產中介服務行業沒有真正意義上的競爭對手，還是一個需要不斷髮展、不斷創新的行業。

　　五、競爭優勢

　　任何企業投資活動的目標都是尋求未來的發展，當一個行業當發展到很成熟的時候，再投資時，風險是相對小一些，但發展起來會有不少困難，尤其是想在市場上佔有一席之地，會有不小的競爭。反過來說，企業如果投資到一個充滿發展機會卻又暫時沒有完全規範的市場，發展的機遇、盈利的機會就相對更大，但風險也隨之增大，即所謂風險是伴隨著機會永遠存在的。因此，企業所尋求的應該是有機會且又規避風險的投資，而DR房地產連鎖服務公司全新的經營理念和服務方式將是成功的法寶。

　　1、我們將採用全球最容易成功、最具有戰略擴張意義的商業運營模式——特許經營發展遍佈深圳和全國範圍內目標城市的連鎖店網路

　　特許經營指特許者將自己所擁有的商標、商號、產品、專利、專有技術、經營模式等以特許經營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規定，在特許者統一的業務模式下從事經營活動，並向特許者支付相應費用。

　　特許經營對特許人來說，是技術和品牌價值的擴張，經營模式的克隆而不是資本的擴張。 特許經營是全球最有效的成功方式。據統計，在美國只有10%的新企業5年之後在繼續經營，但特許經營企業有80%在10年之後仍然在繼續經營，有45%以上的商品和服務通過特許經營系統提供，60%不動產交易通過特許經營的中介公司操作;而中國連鎖經營協會統計資料顯示，截止到2002年6月底在中國的30多個行業中已有總特許體系600多個，並發展加盟店數有11000多家。

　　2、建立企業入口網站，接入Internet，實現房地產中介服務的電子商務

　　Internet作為全球最大的計算機網際網路絡，其發展是呈爆炸性的，它將超越傳統的產業，而成為二十一世紀經濟最高的增長點。現全球150多個國家的45000個計算機網路和7000多萬用戶組成了一個龐大的網際網路市場，每天都有上億人次在網際網路絡上閱讀和交換資訊，成為了連線全球各個角落的資訊高速路。據美國國際資料公司統計，因特網服務業的收入正以每年60%的速度增長，到2003年可到780億美元。在中國，1999年6月30日，Internet使用者為400萬，而1998年12月31日前為210萬，僅僅半年時間就增長了91%!

　　Internet系統過去可以認為屬於非營利性的網路系統，網上大量的電子郵件和檔案轉送對於使用者來說費率很低甚至是免費的。進入90年代後，隨著政府經濟支援的減少，Internet的商業化趨勢增強，一些提供商業性線上服務的經營者紛紛加入Internet，可見在浩如煙海的Internet網路中，商業使用者將成為未來的主導。在將來，這個全球最大的、無形的、牽動的人最多的計算機網路，必以巨大的力量，包括豐富多采的商業化行為，影響著人們的生產和

　　生活。因此，加入Internet就意味著掌握了巨大的市場。

　　3、完整、便捷、陽光操作的業務模式

　　手拉手式二手房買賣：連鎖店網路和企業入口網站為客戶提供最新不動產資訊和最新成交行情資訊，並提供專業的房價諮詢、免費陪同看房、實況介紹說明及制定置業計劃，做客戶的置業參謀。當買賣雙方都有交易意向時，雙方可以自由見面談判，實現交易的真正公開、公正、公平。達成交易後，我們確保交易安全和資金安全，全程協助辦理產權過戶和按揭貸款申請，直至水電、管理費、有線電視、電話、煤氣等事項的過戶，最後實現賣方收妥全部售房款和買方順利接管房產;

　　管家式不動產租賃：我們將租賃業務發展至物業代管代租，為有房產人士提供長期管家式服務，我們通過兩網合一的平臺為他們找到合適的租客，而能保證託管在我們公司的房產不會空置太久的原因是：我們將打破傳統的房地產租賃中介模式――向業主和租客雙方收取佣金。現在，若租客委託我們租房時，其首選託管的房產時，他們可以只需支付該房產房租和押金而無需支付任何中介費的條件下租房。為託管房產保證充足的客源，解決有房產人士的後顧之憂，而他們只是每月在房產租出去的情況下給付我們一定比例的代管服務費;

　　辦理產權過戶和按揭貸款業務：產權過戶需要的眾多相關檔案和繁瑣手續，對顧客來講是相當頭疼的事。因此，公司將利用長期從事中介服務的自身優勢，給顧客提供最大的幫助。而不願一次性投入太多資金買新房、二手房、裝修„„或現有經濟實力不足、不能一次性付清款的顧客，公司將對顧客經濟來源的情況和還款能力進行評估，並幫助顧客從合作銀行或其他金融機構得到符合顧客相應條件的資金支援;

　　新樓盤策劃、包裝與銷售：我們吸收建築專家、策略大師、策劃高手、評估專家、調研專家、規劃專家、風水顧問、園林專家、廣告專才、營銷專家„„組成智囊團，為開發商的新樓盤、尾盤提供專業營銷方案及銷售代理。同時，作為擁有兩網合一、覆蓋面最廣的房地產銷售網路，我們為開發商提供了廣闊的的銷售途徑;

　　不動產價格評估：我們將全面提供房地產專案評估***投資可行性分析、融資顧問***，樓宇按揭評估以及房地產價格評估***包括房地產轉讓價格、租賃價格、抵押價值評估、保險評估、課稅評估，徵地和房屋拆遷補償估價、房地產分割合併估價、訴訟估價、拍賣估價***等服務，並致力於向各級政府部門、金融機構、以及各類經濟實體提供房地產領域全方位、高水平的諮詢顧問式服務;

　　各種衍生業務：通過和各大銀行、保險公司、擔保公司、裝飾公司、家政公司、搬家公司等等建立戰略合作關係，圍繞著房地產中介服務開發一些其他競爭對手沒有的業務品種，全面涉足到金融、保險、家政、信託等行業中去，給公司創造更多的利潤。

　　4、改變傳統房地產中介服務的看房模式，推出具有變革意義的全景看房服務

　　以前傳統中介服務中客戶在買房租房時所得到得平面圖和文字性的購房租房描述並不能使客戶瞭解真實的情況，它導致了許多購房租房者盲目地實地看房，跑到現場所看到的房屋情況和原先的文字描述有相當大的出入，降低了購房和租房的成功率，這樣，實地看房就會將

　　客戶的時間浪費在一些未能成交的看房過程中;即使客戶有時間，可是也常常會找不到房東、業務員的共同時間去現場看房。當然這些只是傳統看房方式弊端的一部分，在給客戶帶來不便的同時也給房產公司的業務員、房東等帶來不便，這些問題表明了必須有一種嶄新的、與眾不同的方式來解決這種傳統看房所帶來的許多不便和四處奔波煩惱。

　　從現在起，我們將提出的“全景看房”服務，客戶不再需要花很多時間到處去看房了。他們只需要到我們的任何一家連鎖店或安坐在家中、輕點滑鼠就能夠身臨其境的感受360度的真實場景，這種感覺就好像到了現場看房，能直觀地感受到所需瞭解房屋的地理位置、房屋外景、臥室、廚房、衛生間等各個細節，不但可以看到前後左右360度的所有景觀，甚至連天花板、地板都可以一覽無遺，使他們獲得真實的三維立體感和方位感。我們推出的這種全新的看房方式 “全景看房”，它是基於網路多媒體工具的成熟應用與顧客需求提升相結合而誕生的。顧客購房租房時，先在網上通過全景看房篩選出自己感興趣的房子，再上門去看房，能大大提高實地看房的成功率;全天候的看房模式，使客戶在任何時間任何地點直接通過網路或本地查房看房，減少了業務員及客戶無效看房的次數，極大地節省了客戶和業務員時間，大大提高了工作效率和客戶滿意度。

　　六、發展計劃

　　市場需求永遠是第一位的，我們成功的基礎就是遵守這種客觀規律。當本專案作為一種新的理念橫空出世之際，擺在我們面前的就不僅僅是一種想法、一種創意，未來的市場前景給了我們巨大的空間和商機，好的理念、好的創意如果不付之於實施，不能真正地得到利益回報，那麼再好的理念，再好的創意也只能是零，沒有任何價值。只有當它通過我們共同的努力，通過科學的運作，讓它最終受益於己，受益於顧客，併產生巨大的商業回報之時，它才真正是有價值的。因此，對於本專案而言，如何去運作、如何去實施和發展便成為了今後是否能成功的關鍵。

　　1、基礎建設階段，為期6個月。該階段是本專案的啟動階段，主要工作是建立公司組織架構，明確公司發展方向和經營理念。同時，在深圳區域開設房地產中介服務樣板店，試驗經營模式的可行性和盈利能力，為公司長期的發展打下良好的基礎。

　　1***、完成公司的工商註冊、稅務登記，組織一個合法的經濟實體。

　　公司名稱：深圳市DR房地產連鎖服務有限公司;

　　公司住所：

　　法定代表人：AD;

　　註冊資本：300萬;

　　企業型別：有限責任公司;

　　經營範圍：房地產經紀和代理;房地產評估;投資資訊及其它經濟 資訊諮詢。

　　2***、總部組織架構設立，各部門負責人各就各位，分工明細。

　　行政財務部;

　　對公司總部、連鎖店體系進行財務監管及協助，運用財務分析幫助直營店、加盟店洞悉自己的財務狀況，並提供相應的指導性建議，同時協調公司總部、連鎖店體系內以及員工之間的關係。

　　人力資源培訓部;

　　根據公司的需要合理設定崗位、安排員工招聘計劃、考核員工工作情況，定期或不定期組織員工培訓，根據房地產中介行業的工作需要，開發相應的培訓課程，滿足公司內部員工及消費者不斷產生的新需求。

　　IT部;

　　開發、維護和更新企業入口網站，為直營店、加盟店提供電腦軟硬體和軟體的安裝、輔導、更新、維護等系列技術支援，保證所有電腦和整個網路系統的正常運營。

　　企業策劃部;

　　與媒體、政府機構、行業協會、其他單位建立了良好的合作關係，為推廣公司體系、提高知名度而策劃的大型宣傳活動，監管公司品牌標誌的正確使用，通過董事委員會監督充分使用當年全國廣告基金，在市場上塑造公司品牌形象，在公眾中建立並維持品牌美譽度

　　授權部 ;

　　尋找潛在的市場，考核各個直營店和加盟店，經董事委員會批准增開連鎖店或授予加盟商特許經營使用權，為合適的申請加盟店制定商業計劃。

　　服務部;

　　為直營店、加盟店提供開店協助、入門輔導，以及對正式營運中相關問題建議解決方案;解決公司總部、連鎖店體系經營及業務過程中不可避免或將要發生的法律事務，保護公司總部、直營店和加盟店利益不受侵害，維護連鎖店體系的權益。

　　評估部;

　　負責發展評估業務，與各級政府部門、金融機構以及各類經濟實體保持聯絡，為他們提供房地產領域全方位、高水平的諮詢顧問和評估服務;認真研究評估的專業技術，發表研究論文，對外充分展現公司的權威和專業

　　市場研究部;

　　運用市場調研的專業知識，通過對房地產相關資訊的採集、處理和分析的過程，為公司決策管理層、各職能部門以及顧客提供專業的房地產市場調研服務，將具有指導性和預測性的相關結論撰寫成具有學術及市場價值的研究報告，對外樹立公司專業形象，支援公司企劃

　　二級市場事業部;

　　下列三個分部：業務部負責與發展商建立良好的合作關係，開拓二級市場策劃、代理銷售業務，給公司提供足夠的盤源支援;策劃部負責專案的市場調研、專案定位、全程策劃、推廣策劃等工作;二級市場銷售部負責每個樓盤一線的銷售工作

　　3***、建立企業入口網站

　　建立技術先進、效能可靠、執行穩定、擴充套件性強的資訊化運營基礎平臺，為企業全面實現資訊化管理奠定堅實的基礎，讓企業內部連鎖店間的業務管理系統連網共享，併為網站的維護、升級保留足夠的彈性發展空間。

　　建立面向公眾、面向社會的網上企業形象宣傳平臺，為釋出企業資訊，宣傳企業形象，推廣企業各種產品、業務及服務。

　　建立面向客戶的房地產服務平臺，隨時釋出、更新最新的房地產資訊，並針對不同的客戶需求，提供相關的線上查詢、線上看房、線上預定、線上確認等功能，實現網上購房、網上委託租售等房地產中介業務電子商務功能。

　　建立面向客戶的網上交流平臺，讓客戶更好的與企業形成互動，提供線上的疑問解答、專家建議、客戶俱樂部、BBS論談等等;

　　4***、在深圳開設5個的直營店，培養60名以上房地產經紀人

　　由專業企劃公司設計企業形象規範手冊，制定連鎖店裝修、辦公用品的設計方案，確保所有連鎖店都是統一視覺效果，樹立公司在公眾中的品牌形象;

　　制定一套完整的連鎖店管理制度，以保證經營活動的有序進行;

　　針對不同的中介服務內容，總結一套規範的業務操作流程，標準的合同表格設計，已便提高工作效率、資訊資源的利用率和節省操作時間，從而提升業績;

　　建立資訊管理系統，蒐集和整理現有的房地產資訊資源並錄入系統，開發新的資訊收集渠道，制定商業資訊的管理制度和保密制度 ;

　　房地產經紀人的招聘、培訓、試用和聘用，進一步優化業務流程，完善績效考核體系; 將每個店都打造成推廣公司特許經營體系的樣板店;

　　2、發展階段，為期12個月。本階段公司就如同朝氣蓬勃、精力充沛的青年，所有業務本領都已掌握，時刻準備著打下一片屬於自己的天地。利用這個優勢，我們將加大投資的力度和

　　加快發展的步伐，迅速推廣公司特許經營體系，目標在廣東省及周邊的江西、湖南、福建等省房地產發展較快、前景較好的城市建設1個區域分部和發展4個以上區域加盟商，開設70家以上連鎖店，培養800名以上房地產經紀人，並進一步完善特許經營加盟體系，為加盟商研發更多的服務內容和產品，為顧客提供優質的服務。

　　在本階段中，公司計劃深圳總部再開設3家直營店和發展15家以上的加盟店;新建設的區域分部將在本地開設2家直營店和發展10家以上的加盟店;新加入公司的4個或更多的區域加盟商，公司將協助他們在區域內開設至少40家直營店或發展加盟店。為保證上述目標的圓滿完成，本計劃已詳細將工作進行安排。

　　1***、利用各種宣傳手段，不斷提高直營店的業績，推廣公司加盟體系，開啟企業知名度，建立公司品牌形象

　　報紙廣告;

　　電臺宣傳;

　　網頁廣告;

　　戶外招牌廣告;

　　請新聞媒體撰寫軟文報導公司經營理念;

　　邀請業內知名人士來公司考察，組織宴會討論公司商業模式的前景;

　　2***、尋找潛在的加盟者

　　有房地產中介行業的工作經驗，想找機會創業的人士;

　　尋求投資專案的個體戶;

　　看好特許經營，想成為區域加盟商的公司;

　　其他型別的加盟者;

　　3***、稽核申請加盟者，考察連鎖鋪面情況

　　受理加盟商申請，聽取初步經營意向;

　　調查加盟者的自身條件和經濟實力;

　　考察加盟區域房地產市場狀況和未來的發展趨勢;

　　聽取投資收益分析，雙方意見交流，合作談判;

　　合同簽訂，授予加盟商特許經營使用權;

　　4***、總公司協助加盟商制定商業計劃，開辦、經營連鎖店

　　加盟商接受業務和管理技能培訓;

　　總公司協助開店，並提供《開店手冊》、《管理手冊》、《業務手冊》、《培訓手冊》、《VI手冊》、《標準的合同表格》;

　　鋪面裝修，辦理合法的經營執照和其他政策規定應辦理的手續;

　　房地產經紀人招聘、培訓;

　　5***、連鎖加盟店正式營業

　　總公司領匯出席參加並致詞;

　　邀請嘉賓出席並致詞;

　　新聞媒體做跟蹤採訪;

　　6***、提供後續服務

　　解決加盟商經營中存在的問題;

　　接受加盟商投訴和見意，並及時回饋;

　　定期舉辦加盟商業務和管理技能和經紀人業務技能培訓、輔導;

　　年終舉辦工作總結大會、表彰大會;

　　3、穩固發展階段，為期24個月。這一階段裡我們目標是：藉助特許經營加盟體系所帶來的穩定收益、良好的品牌形象、前期積累的豐富業務經驗和巨大的客戶群，在全國範圍內建成一個擁有30個以上區域分部、 800家以上連鎖店、10000名以上房地產經紀人的大型房地產中介服務連鎖網路，並在所進入的每一個城市都有最高的當地市場佔有率，成為中國房地產中介服務行業的品牌中介。

　　在本階段中，公司計劃在全國範圍內投資建設6個以上區域分部、開設25家以上直營店和發展200家以上加盟店，同時發展20個以上區域加盟商，並協助他們在區域內開設至少500家直營店或加盟店。

　　本階段公司應該注意以下各個方面：

　　1***、增租500㎡的辦公場地以改善辦公條件和提升企業形;

　　2***、更換伺服器以滿足資料的儲存;

　　3***、增加一些的新崗位，讓公司組織更合理、更完善;

　　4***、人力資源培訓部應該加強對員工的培訓和指導，讓所有員工都掌握熟練的業務技能，在公司有成就感，並得到公司和同事的認同;

　　5***、隨著公司組織機構的增設和員工隊伍的不斷壯大，行政財務部更應該加強對員工的管理，財務監管也要加大力度;

　　6***、根據業務的需要購置辦公車輛;

　　七、財務分析

　　1、 基礎建設階段

　　1***、投資預算

　　總部的建設投資預算：

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部註冊

　　專業公司協助註冊 25000

　　聘請房地產經紀人 6000元/年•人 3人

　　18000

　　聘請房地產估價師 6000元/年•人 3人 18000

　　小計 61000

　　注：以上持牌房地產經紀人和房地產估價師有可能未全職***

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部固定資產投資預算

　　辦公場地押金 35元/㎡ 250㎡ 8750

　　場地裝修 100000

　　辦公桌椅 700元/套 30 21000

　　會議臺 3000元/套 1 3000

　　伺服器 30000元/臺 1 30000

　　主機 10000元/臺 1 10000

　　個人辦公電腦 4000元/臺 12 48000

　　影印機 12000元/臺 1 12000

　　掃描器 2000元/臺 1 2000

　　普通印表機 400元/臺 2 800

　　圖片印表機 2500元/臺 1 2500

　　傳真機 1500元/臺 2 3000

　　電腦軟體 25000元/套 1 25000

　　電話安裝 800元/臺 10 8000

　　攝影機 12000元/臺 2 24000

　　小計 298050

　　折舊 289300元按三年折舊，平均每月計提8040元

　　總部的人員及工資計劃：

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部每月辦公人員工資

　　總經理 6500元/人 1人 6500

　　副總經理 4500元/人 1人 4500

　　部門經理 3800元/人 7人 26600

　　企劃專員 3500元/人 1人 3500

　　培訓專員 3500元/人 2人 7000

　　IT專員 3500元/人 2人 7000

　　房地產估價師 3000元/人 1人 3000

　　業務專員 2000元/人 3人 6000

　　法律專員 2000元/人 1人 2000

　　會計和出納 2000元/人 2人 4000

　　客服人員 2000元/人 4人 8000

　　文員 1500元/人 1人 1500

　　評估業務員 1000元/人 2人 2000

　　小 計 81600

　　總部辦公費用計劃：

　　專案 計價方式 數量 金額***元***

　　總部每月辦公費用

　　辦公場地租金 35元/㎡ 250㎡ 8750

　　伺服器託管 5000元/月 1月 5000

　　電話費 500元/臺 10臺 5000

　　上網寬頻 1200元/條 1條 1200

　　辦公用品 7250元/月 1月 7250

　　水電管理費 3000元/月 1月 3000

　　午餐費 4800元/月 1月 4800

　　小計 35000

　　直營店投資預算：

　　專案 計價方式 數量 金額***元***

　　單個直營店固定資產投資預算

　　鋪面押金 250元/㎡ 50㎡ 12500

　　鋪面裝修 25000

　　連鎖店註冊 2000

　　訂做辦公桌椅 3000元/套 1套 3000

　　電腦及周邊裝置 30000元/套 1套 30000

　　中介應用軟體 5000元/套 1套 5000

　　電話、網路初裝 3000元/戶 1戶 3000

　　空調 4000元/臺 1臺 4500

　　其它裝置 5000

　　合計 90000

　　折舊 77500按三年計提折舊，平均每月2150元

　　直營店辦公費用計劃：

　　名 稱 計價方式 數 量 金額***元***

　　單個直營店每月的辦公費用

　　鋪面租金 12500元/月 1月 12500

　　店長工資 2500元/月 1人 2500

　　會計文員工資 1500元/月 1人 1500

　　經紀人底薪 800元/月 12人 9600

　　員工福利 2000元/月 1月 2000

　　水電管理費 1700元/月 1月 1700

　　電話和上網費 2000元/月 1月 2000

　　廣告費 4000元/月 1月 4000

　　辦公耗材 2000元/月 1月 2000

　　小 計 38000

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 276.14萬元

　　公司註冊費用***6.1萬元***+固定資產投資***74.81萬元***+六個月的辦公費用***183.96萬元***

　　+六個月的固定資產折舊***11.27萬元***=282.24萬元

　　2***、效益分析

　　專案 比例

　　中介服務業務利潤

　　分配 經紀人提成 佣金收入×20%

　　連鎖店管理人員提成 佣金收入×5%

　　總部服務費 佣金收入×5%

　　稅收 佣金收入×5%

　　連鎖店提成 佣金收入×65%

　　***注：提成比例為平均數***

　　專案 比例

　　評估業務利潤

　　分配 評估業務員提成 評估收入×20%

　　評估師提成 評估收入×5%

　　稅收 評估收入×5%

　　公司提成 評估收入×70%

　　專案 比例

　　二級市場業務利潤

　　分配 銷售代表提成 佣金收入×3%

　　銷售經理及主管提成 佣金收入×5%

　　策劃及其它參與提成 佣金收入×7%

　　稅收 佣金收入×5%

　　公司提成 佣金收入×80%

　　本階段作為公司成立之初，前三個月做基礎建設，我們暫且保守的估計沒有產生營額;而後三個月各項業務都逐步進入軌道，也產生了一定的業務收入，保守估計：

　　a、直營店的月均佣金收入為8萬元，3個月5家店總佣金收入為120萬元;

　　b、評估業務的月均評估收入為5萬元，3個月總評估收入為15萬元;

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，3個月總營業額為30萬元。 公司在基礎階段的總業務收入為165萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費***未含所有稅***，公司收益為118.5萬元=120萬×70%+15萬×70%+30×80%

　　本階段末公司淨資產為212萬元=300萬元-276.14萬元+80.91萬元-11.27萬元+118.5萬元

　　2、發展階段

　　1***、投資預算

　　專案 計價方式 數量 金額***元***

　　總部新增加固定資產投資

　　新裝電話 800元/臺 5 4000

　　個人辦公電腦 4000元/臺 5臺 20000

　　手提電腦 15000元/臺 2臺 30000

　　投影機 5000元/臺 1臺 5000

　　辦公桌椅 700元/套 5套 3500

　　攝影機 12000元/臺 2臺 24000

　　小計 86500

　　折舊 86500元按三年折舊，平均每月計提2400元

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部新增加的辦公人員

　　工資 副總經理 4500元/人 1人 4500

　　IT專員 3500元/人 1人 3500

　　業務專員 2000元/人 2人 4000

　　客服人員 2000元/人 2人 4000

　　評估業務員 1000元/人 1人 1000

　　小計 17000

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部每月新增加辦公費用

　　電話費 500元/臺 5臺 2500

　　辦公用品 3000元/月 1月 3000

　　水電管理費 1000元/月 1月 1000

　　差旅費 6000元/月 1月 6000

　　廣告費 10000元/月 1月 10000

　　午餐費 1500元/月 1月 1500

　　小計 24000

　　區域分部投資預算：

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　區域分部註冊

　　專業公司協助註冊 25000

　　聘請房地產經紀人 6000元/年•人 3人 18000

　　聘請房地產估價師 6000元/年•人 3人 18000

　　小計 61000

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　區域分部固定資產投資預算

　　辦公場地押金 35元/㎡ 150㎡ 5250

　　場地裝修 60000

　　辦公桌椅 700元/套 20套 14000

　　會議臺 3000元/套 1套 3000

　　主機 10000元/臺 1臺 10000

　　個人辦公電腦 4000元/臺 8臺 32000

　　影印機 12000元/臺 1臺 12000

　　掃描器 2000元/臺 1臺 2000

　　普通印表機 400元/臺 1臺 400

　　圖片印表機 2500元/臺 1臺 2500

　　傳真機 1500元/臺 2臺 3000

　　電話安裝 800元/臺 8臺 6400

　　攝影機 12000元/臺 2臺 24000

　　小計 174550

　　折舊 169300元按三年折舊，平均每月計提4700元

　　區域分部人員及工資計劃：

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　區域分部每月辦公人員工資

　　副總經理 4500元/月 1人 4500

　　部門經理 3800元/月 4人 19000

　　企劃專員 3500元/月 1人 3500

　　培訓專員 3500元/月 1人 3500

　　IT專員 3500元/月 1人 3500

　　房地產估價師 3000元/月 1人 3000

　　業務專員 2000元/月 3人 6000

　　法律專員 2000元/月 1人 2000

　　會計和出納 2000元/月 2人 4000

　　客服人員 2000元/月 3人 6000

　　文員 1500元/月 1人 1500

　　評估業務員 1000元/月 2人 2000

　　小 計 58500

　　區域分部辦公費用計劃：

　　專案 計價方式 數量 金額***元***

　　區域分部每月辦公費用

　　辦公場地租金 35元/㎡ 150㎡ 5250

　　電話費 500元/臺 10臺 5000

　　上網寬頻 1200元/條 1條 1200

　　辦公用品 10000元/月 1月 6550

　　水電管理費 3000元/月 1月 3000

　　差旅費 5000元/月 1月 5000

　　廣告費 5000元/月 1月 5000

　　午餐費 4000元/月 1月 4000

　　小計 35000

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 835.47萬元

　　總部的新增固定資產投資和12個月辦公費用***197.77萬元***+區域分部的固定資產投資和12個月辦公費用***135.76萬元***+五個直營店的固定資產投資和10個月辦公費用***235萬元***+五個直營店12個月的辦公費用***228萬元***+所有的固定資產折舊***38.94萬元***=835.47萬元

　　2***、效益分析

　　公司在基礎建設階段對5個連鎖店的試營，操作過程中深入的瞭解自己的商業模式，不斷整理和完善業務操作流程，讓加盟者使用我們的商業模式創業時，完全可以直接複製，更容易取得成功。因此我們相信在這階段裡可以圓滿的完成目標，得到豐厚的回報。

　　專案 比例

　　加盟業務利潤

　　分配 業務專員提成 加盟收入×5%

　　管理人員提成 加盟收入×2%

　　其它部門獎金 加盟收入×3%

　　稅收 加盟收入×5%

　　公司提成 加盟收入×85%

　　加盟商資質要求：

　　區域加盟 單店加盟

　　加盟方式 以市為單位申請區域加盟 以社群為單位申請加盟

　　申請人要求 能按要求參加培訓，並全身心投入工作，不急功近利

　　營業執照 現已是獨立企業法人或新註冊均可

　　資金準備 200～300萬元以上 25萬元以上

　　加盟費 20～50萬元 3～5萬元

　　保證金 20～50萬元 3～5萬元

　　連鎖店數量 10～20個以上 1個

　　總部服務費 區域內所有連鎖店收入的2% 單個連鎖店收入的5%

　　特許期限 20年 20年

　　預計深圳總部業務收入為1223萬元

　　a、單個直營店的月均佣金收入為10萬元，1年5個店的總佣金收入為600萬元;新增單個直營店的月均佣金收入為8萬元， 7個月3個店的總佣金收入為168萬元;共計768萬元 b、評估業務的月均評估收入為5萬元，1年的總評估收入為60萬元;

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為15萬元，1年的總佣金收入為180萬元。

　　d、特許經營收入按4個區域加盟支付120萬元加盟費、15個單店加盟支付60萬元加盟費以及收取3個月的總部服務費35萬元***每個店3個月，月均收入為8萬元***，共計215萬元 預計全資的區域分部業務收入為289萬元

　　a、單個連鎖店的月均佣金收入為8萬元，7個月2個店的總佣金收入為112萬元; b、評估業務的月均評估收入為5萬元， 9個月的總評估收入為45萬元;

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，9個月的總佣金收入為90萬元。

　　d、特許經營加盟業務收入按10個單店加盟支付30萬元加盟費以及收取的3個月總部服務費12萬元***每個店3個月，月均收入為8萬元***，共計42萬元

　　公司在發展階段的業務收入為1512萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費***未含所有稅***，公司淨收益為288.48萬元=768萬×70%+60萬×70%+180×80%+215×85%+112萬×70%+45萬×70%+90×80%+42×85%-835.47萬元 公司淨資產為515萬元=212萬元+53.46萬元-38.94萬元+288.48萬元.

　　3、穩固發展階段

　　1***、投資預算

　　總部新增的各項支出

　　專案 計價方式 數量 金額***元***

　　總部新增加固定資產投資

　　辦公場地押金 35元/㎡ 500㎡ 17500

　　場地裝修 200000

　　辦公桌椅 700元/套 15套 10500

　　會議臺 3000元/套 1套 3000

　　伺服器 10萬元/臺 1臺 100000

　　辦公用車 25萬元/臺 1臺 250000

　　個人辦公電腦 5000元/臺 10臺 50000

　　新裝電話 800元/臺 5臺 4000

　　手提電腦 12000元/臺 2臺 24000

　　攝影機 12000元/臺 2臺 24000

　　小計 683000

　　折舊 665500元按三年折舊，平均每月計提18500元

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部新增加的辦公人員

　　工資 副總經理 4500元/人 1人 4500

　　IT專員 3500元/人 1人 3500

　　市場研究專員 3500元/人 1人 3500

　　專案策劃專員 3500元/人 1人 3500

　　培訓專員 3500元/人 2人 7000

　　業務專員 2000元/人 3人 6000

　　法律專員 2000元/人 2人 4000

　　客服人員 2000元/人 2人 4000

　　文員 1500元/人 1人 1500

　　小計 37500

　　名稱 計價方式 數量 金額***元***

　　總部每月新增加辦公費用

　　辦公場地租金 35元/㎡ 500㎡ 17500

　　電話費 500元/臺 5臺 2500

　　辦公用品 5000元/月 1月 5000

　　水電管理費 5000元/月 1月 5000

　　伺服器託管費 5000元/月 1月 5000

　　差旅費 6000元/月 1月 6000

　　廣告費 10000元/月 1月 10000

　　午餐費 2500元/月 1月 2500

　　小計 53500

　　根據以上投資預算，可估算出本階段的投資總額: 6386.25萬元

　　總部的固定資產投資和辦公費用***613.94萬元***+六個區域分部和二十五個連鎖店的固定資產投資***366.33萬元***+七個區域分部和三十五個連鎖店的辦公費用***5076.96萬元***+固定資產折舊***329.02萬元***=6386.25萬元

　　2***、效益分析

　　預計深圳總部業務收入為5520萬元

　　a、連鎖店的月均佣金收入為8萬元，13個店22個月總佣金收入為2288萬元;

　　b、評估業務的月均評估收入為8萬元，2年總評估收入為192萬元;

　　c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為15萬元，2年總佣金收入為360萬元。 d、特許經營加盟業務收入按20個區域加盟支付600萬元加盟費、25個單店加盟支付100萬元加盟費以及2年內收取的總部服務費2080萬元，共計2680萬元

　　預計全資的區域分部業務收入為7195萬元

　　a、單個連鎖店的月均佣金收入為8萬元， 22個店20個月的總佣金收入為3520萬元; b、評估業務的月均評估收入為5萬元，7個區域分部 20個月的總評估收入為700萬元; c、二級市場的策劃和銷售代理業務的月均佣金收入為10萬元，7個區域分部 20個月的總佣金收入為1400萬元。

　　d、特許經營加盟業務收入按175個單店加盟支付525萬元加盟費以及2年內收取15個月的總部服務費1050萬元***每個店月均收入為8萬元***，共計1575萬元

　　公司在穩固定發展階段的業務收入為12935萬元，按業務收入分配表，扣除業務人員、管理人員、其它參與者提成及稅費***未含所有稅***，公司淨收益為3515.5萬元=2288萬×70%+192

　　萬×70%+360×80%+2900×85%+3520萬元×70%+700萬×70%+1400×80%+1575×85%-6386.25萬元

　　公司淨資產為4063.71萬元=510.9萬元+366.33萬元-329.02萬元+3515.5萬元

　　八、結論

　　DR房地產連鎖服務公司的商業計劃書在醞釀、構思和寫作過程中做了大量的市場調查，並諮詢過一些專業人士，無論是從市場前景、專案本身、市場運作，還是從資本運營、投資回報等方面分析，本專案無疑是一個成長性良好、資本增值快、投資回報率高的專案。

　　市場前景：房地產中介服務在房地產市場的重要作用這已是無庸置疑的事實，這行業隨著市場需求的日益增加和相關政策的不斷完善將得到更快的發展，將成投資的熱點。 專案本身：有全新的和超前的經營理念和服務方式，這是其它競爭對手所不具有的。

　　市場運作：以特許經營商業模式運營的、“兩網合一”的房地產中介服務平臺，所提供的服務符合行業的發展和市場的需求。

　　資本運營： 通過三年半的經營，公司淨資產將達到4000多萬元，而且以後的收益是穩定增長的。

　　投資回報：根據我們的財務分析，本專案可在一年半後贏利。

　　綜上所述，本商業計劃操作是可行的，它的經營者和投資者將得到無限的回報。

　　這是一個充滿機遇和挑戰的時代，世界首富比爾•蓋茨勸誡我們：一旦看準目標，馬上就幹，決不拖沓。不論何時，每個商人會遇到一些好機會，關鍵是機會來臨時，必須當機立斷。 作為一個聰明的投資者，面對這樣一個市場前景好，又有高額投資回報率的機會，您會做出怎樣的抉擇呢?

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