貸款利率怎麼變化

　　這一年多來，加拿大房貸利率起起伏伏變化著，牽動著加拿大購房者的神經。不少客人不禁詢問，到底是應該選浮動還是固定加拿大買房貸款利率?

　　加拿大

　　分析加拿大買房貸款的利率變化

　　固定加拿大房貸利率***fixed rate***和浮動加拿大房貸利率***variable rate***的利率差距，從未像現在這麼接近，但畢竟還是有一點差距，因此一些財經專家繼續勸告消費者選擇加拿大房貸利率稍低點的浮動利率房貸，並指出從過去25年看，總是選擇浮動加拿大房貸利率的人更合算。

　　從數字上看，確實是浮動加拿大房貸利率更低，例如，目前消費者可以找到利率在3%左右的5年固定加拿大房貸利率，而同樣的5年期浮動利率房貸大約是2.6%兩者的息差是0.5個百分點。可是，為這麼小的息差冒風險值得嗎?

　　2010年，當全球經濟有可能再度跌入衰退時，固定與浮動加拿大房貸利率之間的差距擴大至約1.7%，後來隨著二度衰退的風險縮小，這一加拿大房貸利率差也不斷變小目前僅相差約0.3%。因此，大多數專家認為，為保險起見，消費者應該選擇固定加拿大房貸利率。溫哥華的房貸經紀人費德吉特說，只有當固定和浮動加拿大房貸利率之間的息差達到1%時，選擇浮動加拿大房貸利率才是合理的。

　　他告誡人們，現在加拿大房貸利率處於極低狀況，這種利率環境不可能長期持 續下去，央行總有一天會提升基本加拿大房貸利率，迫使各商業銀行跟隨提高加拿大房貸利率。只要商業銀行及其他金融機構跟隨央行提升加拿大房貸利率0.25%，造成浮動利率房貸上漲同樣幅度的利率，浮動利率房貸相對現行固定利率房貸的優勢便立即消失。

　　也許有人會說，屆時可以立即轉為固定利率房貸，便能規避加拿大房貸利率上漲帶來的風險。但這是一廂情願的想法，事實上當加拿大房貸利率上漲時，固定利率房貸的利率也會上升，到時難以再找到像目前這麼便宜的房貸利率了。

　　加拿大房貸趨勢網站***Canadian Mortgage Trends website***編輯麥克李斯特解釋說，固定利率房貸的利率由債券市場的殖利率確定，而債券市場的殖利率往往比央行基本利率更早上漲，因此當浮動利率上漲時，固定利率已經完成上漲過程，揹負浮動利率房貸的消費者此時想要鎖定加拿大房貸利率，只能接受更高的固定利率。

　　有些主張選擇浮動利率房貸的行家認為，央行很有可能數年內無力提升基本加拿大房貸利率，完全可以利用這段時間節省房貸支出。然而，這只是推測，沒人確切知道央行將在何時加息，因而很難掌握鎖定加拿大房貸利率的時機。如果經濟狀況轉好，央行可能比外界預期的更早加息。按照一些經濟學家的分析，為了避免加元匯率過高，損害加拿大製造和出口業的全球競爭力，加拿大央行將等到2015年美國聯準會加息時，才會跟進加息。即使這種推測最終成真，也難以知道那時固定加拿大房貸利率能繼續維持目前這麼低的水平。

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　　什麼時候選擇浮動加拿大房貸利率

　　我們發現在過去20年間的任何時候，選擇浮動利率的總是要比當時選擇固定利率要低很多。與5年的固定利率相比，某個時段差異超過3%，平均差異基本在1.25%至2.5%左右。所以筆者個人認為，長線以浮動加拿大房貸利率為主。

　　什麼時候選擇固定加拿大房貸利率

　　固定利率有時也是非常好的，特別是處在探底位時，而浮動利率Prime X中的X又不大的前提下。銀行什麼時候會出現固定加拿大房貸利率升降，他們在看加拿大Bond的收益率。你也可以看。因為Bond收益利率每天升升降降，沒有關係，但是如果連續下降或連續升高幾周，甚至1個月，銀行會馬上採取行動進行調整。如果你也每天在看Bond收益率，你就會基本知道，銀行是否要升息還是要降息了。根據過去的經驗，一般當Bond收益率連續3至4周走高，大部分銀行會立刻採取行動進行提高3年/4年/5年的固定加拿大房貸利率。但是如果Bond收益率連續3至4周下降，銀行會開始就進行“暗”降，然後再行“明”降。所謂“暗”降，主要是通過2種手段執行。一種是提高佣金，讓房貸經紀進行更多的購點降息行為來降低實際加拿大房貸利率而不影響整體市場利率。第二種做法就是進行給於一個特定條件的促銷，比如30天之內close案子的，給於特別優惠的加拿大房貸利率等。“暗”降往往是明降的前奏。如果Bond收益率繼續下跌，那麼明降也就馬上來臨了