房地產會計賬務講解

關於房地產會計賬務方面的相關知識，很多人都有所困惑，下面讓小編帶你們一起來了解了解吧。以下是小編為你精心整理的關於的內容，希望你喜歡。

房地產會計賬務:稅務方面

從買地開始涉及的土地使用稅到銷售商品房涉及的營業稅及其附加、印花稅、契稅，到最終辦證代客戶收取的費用。房企都會涉及貸款，銀行常用的抵押、質押、信用貸款哪種情況下適用，需要什麼資料。這些都是需要補充的。如果單純從做賬上來說，建立賬套，熟悉科目的使用，以及拿出會計核算方法是基礎的。 從頭跟您說下，先說會計處理，如果是需要安裝的固定資產，入在建工程。也就是產生安裝費用的。如果是不需要安裝的，沒有安裝費用的，入預付賬款。 就您所說的這種情況，你們夠買開發商開發的商品房，開發商應在開發完成後直接交房給你們，如果你們不需要再進行安裝啥的就用預付賬款。如果你們在得到房屋後還得自己進行裝修才能使用的話就得入在建工程了，所以說到底按在建工程還是預付款，得看是否需要自己裝修後才能使用，以此而定。 至於涉及的稅務問題，貴方為夠買方，得按房屋總價乘以你們當地的契稅稅率繳納契稅***一般為3%~5%***，在繳納契稅完成以後，持契稅完稅證明再去辦理權屬變更;印花稅購銷雙方都得交，以合同所載購房總金額按萬分之五繳納;房產稅在夠買房產後才交，新稅法規定***國稅發89號***，夠買新建商品房的，在房屋交付次月起繳納房產稅，以房產餘值*1.2%計算繳納房產稅***房產餘值為房產原值乘以當地的可以扣除的扣除額，一般為10%~30%，比如說你們當地的扣除率為30%，你們繳納的房產稅就為1100****1-30%****1.2%***。至於您所說的土地稅，有兩種，一種是土地增值稅，這個你們是不需要交的，這個是賣方交的;另外一個是城鎮土地使用稅，在房產交付的次月起開始繳納，以房屋佔地面積乘以當地適用的定額稅計算繳納城鎮土地使用稅***這個稅率各省都不一樣，這個你可以問問你們當地地稅局***。

房地產會計的賬務處理原則

***一***開發產品成本採用製造成本法核算

***二***營業收入要根據不同的經營方式進行確認 營業收入要根據不同經營方式具體確認。

一般說來有以下方式：

***1***對房地產開發企業開發的土地及商品房，在所有權移交後將結算賬單提交給買方並得到認可時，即確認為營業收入的實現，

***2***代建房屋及代理其他工程在工程竣工驗收辦妥交接手續，價款結算賬單經委託單位驗證後，即確認為營業收入的實現;

***3***出租房屋時，承租方根據合同規定，在付租日期交納了租金後，出租方即確認為營業收入的實現;

***4***以賒銷或分期收款方式銷售的開發產品，以本期收到的價款或按合同約定的本期應收價款，確認為營業收入的實現。

***三***土地使用權要根據不同的開發目的進行不同的賬務處理 涉及到的土地使用權有以下兩種情況：一是企業為建設自用的辦公用房、職工宿舍而獲得的土地使用權，列為企業的無形資產進行核算;二是企業在從事開發專案的開發經營活動中獲得的土地使用權，應該計入受益開發產品的成本。

***四***出租房產作為企業存貨核算 房地產開發企業的出租開發產品，作為企業的存貨進行核算，在報表上流動資產存貨中列示。***注意其實作為商品房的開發產品也應該作為存貨***

***五***建房貸款利息作為資本性支出

房地產開發成本費用的核算

一、房地產開發的一般業務程式***僅作一般瞭解***

分為四個階段——

1、投資決策分析階段;

2、專案前期工作階段;

3、前期建設階段;

4、房屋租售階段

二、房地產開發成本費用核算物件的確定***僅作一般瞭解***

三、房地產開發成本的核算

房地產開發成本核算的內容 : 房地產開發成本——是指房地產企業在開發產品過程中形成的各項費用支出的合計數額。 開發成本按用途分類四類進行二級明細核算 類別 內容 土地***建設場地***開發專案成本費用支出 包括土地***即建設場地***開發發生的各項直接費用和開發間接費用支出 房屋建設專案成本費用支出 指開發建設各種房屋***包括商品房、週轉房、出租房、待建房等***發生的各項費用支出。包括土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝工程費、公共配套設施費等 配套設施工程專案成本費用支出 指開發建設城市規劃中的大型配套設施發生的各項費用支出 代建工程專案成本費用支出 指受單位委託代為開發建設的，除建設場地、住宅等房屋以外的各種工程發生的開發建設費用 在按以上四類房地產開發產品的成本費用支出進行分類核算的基礎上，又可進一步將工程中各項費用歸為以下六個成本專案設專項進行明細核算