住宅物業管理規定

　　拒交物業費將錄入個人信用檔案;電梯故障、房屋漏水可申請使用住宅專項維修金……《南京市住宅物業管理條例》***以下簡稱“條例”***今天起實施。其中不少規定與你我息息相關。下面是小編為你整理的，希望對你有用!

　　

　　拒交物業費將錄入個人信用檔案

　　業主們要小心了，欠交物業費將和個人信用掛鉤。條例明確，業主應當遵守臨時管理規約，按照物業服務合同約定履行義務。

　　根據規定，業主欠交物業服務費用、公共水電分攤費用的，業主委員會、物業服務企業可以通過上門催交、在物業管理區域內顯著位置公示等形式，督促其限期交納;逾期不交納，物業服務企業可依法申請仲裁或者提起訴訟。經仲裁裁決或司法判決確認後仍不履行，按個人信用資訊管理有關規定錄入個人信用檔案。

　　對物業不滿意可引入第三方評估

　　對物業服務不滿意咋辦?條例提出，已交付使用物業業主總人數百分之十以上的業主，因對建設單位選聘的物業服務企業的服務質量不滿意，可要求物業服務第三方評估機構評估的，建設單位應當委託其與業主、物業服務企業協商選定的第三方評估機構，對物業服務企業的履約情況進行評估。協商不成的，由物業管理行政主管部門隨機抽取第三方評估機構。

　　經評估物業服務不符合履約標準的，建設單位可以按照合同約定更換物業服務企業，或者要求物業服務企業限期整改;逾期不整改的，建設單位應當向物業管理行政主管部門報告，由物業管理行政主管部門錄入物業服務企業信用檔案，並向社會公示。

　　應急維修資金兩個工作日內完成稽核

　　小區電梯故障、房屋漏水等等，業主有權提出申請住宅專項維修資金。條例規定，發生下列危及房屋安全和人身財產安全的緊急情況，需要立即進行維修、更新和改造的，業主委員會、物業管理委員會、業主、物業服務企業、社群居***村***民委員會均可以憑應急維修工程專案說明、維修工程實施方案，向住宅專項維修資金管理部門提出申請： 電梯故障; 消防設施故障; 屋面、外牆滲漏等。

　　根據規定，住宅專項維修資金管理部門應當自收到應急維修資金使用書面申請之日起兩個工作日內完成稽核。應急維修工程竣工驗收後，應當將使用維修資金總額及業主分攤情況在物業管理區域內顯著位置公示。

　　多部門將在小區公佈聯絡人受理投訴

　　據悉，房產、建設、環保等多個部門將在小區內公佈聯絡人，直接受理相關投訴。根據條例，南京市將建立實名投訴登記受理制度，房產、建設、規劃、民政、城管、公安、質監、物價、人防、環保等部門要在住宅小區內公佈本部門聯絡人和***，直接受理小區內相關投訴，維護廣大業主利益。

　　為確保條例貫徹實施，目前，全市已選擇65個不同型別的小區作為條例執行試點。按照立法法相關要求，條例的配套辦法和細則將在法規出臺後一年內製定。

　　南京市住宅物業管理條例

　　第一章 總 則

　　第一條　為了規範住宅物業管理活動，維護物業管理各方的合法權益，營造良好的居住環境，促進和諧社群建設，根據《中華人民共和國物權法》、國務院《物業管理條例》、《江蘇省物業管理條例》等法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條 本市行政區域內的住宅物業管理及其監督活動，適用本條例。

　　本條例所稱住宅物業管理***以下簡稱物業管理***，是指住宅區內的業主，通過選聘物業服務企業對物業管理區域內的建築物、構築物及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護環境衛生和相關秩序的活動。

　　第三條　市、區人民政府應當加強對物業管理工作的領導和組織，將物業管理工作納入城市治理工作體系，建立物業管理綜合協調和目標責任機制;建立與之相適應的資金投入與保障機制;制定和落實現代物業服務業扶持政策;鼓勵採用新技術、新方法提高物業管理和服務水平。

　　第四條 市物業管理行政主管部門負責本市物業管理活動的統一監督管理，區物業管理行政主管部門按照規定職責負責轄區內物業管理活動的監督管理工作。

　　城鄉建設、規劃、民政、城市管理、公安、質量技術監督、價格、人防、環境保護、水務等行政主管部門按照各自職責，做好物業管理相關工作。

　　街道辦事處***鎮人民政府***按照規定職責負責轄區內物業管理活動的指導、協助和監督工作。

　　社群居***村***民委員會應當協助街道辦事處***鎮人民政府***開展物業管理工作。

　　第五條　各行政主管部門應當在物業管理區域內顯著位置公佈投訴、舉報受理方式，按照職能分工履行職責，及時受理業主和相關單位的投訴、舉報，依法調查處理違法違規行為。對實名投訴、舉報實行限時回覆，並對實名投訴、舉報人予以保密。

　　第六條　本市建立物業服務第三方評估制度。業主自治組織、建設單位、物業服務企業可以委託物業服務第三方評估機構，開展物業專案交接和查驗、物業服務標準和費用測算、物業服務質量評估等活動。

　　物業服務第三方評估機構應當依照法律、法規和合同約定提供專業服務，出具的評估報告應當真實、客觀、全面。

　　第二章 業主自治

　　第一節 業主大會

　　第七條 業主應當按照法律、法規、臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則等，實名參加業主自治活動，行使權利、履行義務。

　　臨時管理規約、管理規約或者業主大會議事規則，應當對業主參加自治活動的方式、違反共同約定的責任、自治活動爭議處理辦法作出約定。

　　第八條 業主大會根據劃定的物業管理區域設立，一個物業管理區域成立一個業主大會。

　　業主大會由物業管理區域內的全體業主組成，維護全體業主在物業管理活動中的合法權利，依法履行職責。

　　業主大會自首次業主大會會議審議通過管理規約和業主大會議事規則之日起成立。

　　業主戶數超過三百戶的住宅小區，可以成立業主代表大會，履行業主大會議事規則規定的職責。業主可以列席業主代表大會會議。

　　業主大會或者業主代表大會***以下統稱業主大會***通過的決定對全體業主具有約束力。

　　第九條 符合業主大會成立條件的，建設單位應當向街道辦事處***鎮人民政府***報送籌備首次業主大會會議所需的檔案資料。

　　首次業主大會會議的籌備經費根據物業管理區域規模、業主戶數和建築面積等因素確定，由建設單位承擔。建設單位應當在辦理房屋所有權初始登記之前，將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處***鎮人民政府***設立的專用賬戶，供業主大會籌備組使用。

　　首次業主大會會議召開後，業主大會籌備組應當將籌備經費的使用情況在物業管理區域內顯著位置向全體業主公佈，接受全體業主監督。

　　第十條 符合業主大會成立條件的，街道辦事處***鎮人民政府***應當在收到建設單位或者十人以上的業主聯名提出籌備業主大會書面申請後六十日內，組織成立業主大會籌備組。

　　籌備組人數應當為五至十三人的單數。籌備組可以由業主成員以及街道辦事處***鎮人民政府***、建設單位、社群居***村***民委員會等派員組成。籌備組組長由街道辦事處***鎮人民政府***指定人員擔任。業主成員由街道辦事處***鎮人民政府***組織業主推薦產生，業主成員不少於籌備組成員的百分之六十。

　　籌備組中業主成員的推薦辦法由街道辦事處***鎮人民政府***確定，並事先告知全體業主。籌備組應當自成立之日起七日內，將成員名單在物業管理區域內顯著位置公示。業主對籌備組成員有異議的，由街道辦事處***鎮人民政府***協調解決。

　　籌備組正式開展籌備工作前，物業管理行政主管部門、街道辦事處***鎮人民政府***應當對籌備組成員進行物業管理相關知識的培訓。

　　第十一條 籌備組成員應當符合下列條件：

　　***一***具有完全民事行為能力;

　　***二***本人及其配偶、直系親屬未在同一物業管理區域提供物業服務的企業任職;

　　***三***無索取、非法收受建設單位、物業服務企業的利益或者報酬的行為;

　　***四***無不宜擔任的其他情形。

　　籌備組中的業主成員還應當履行及時交納物業服務費用、公共水電分攤費用、汽車停放費用和住宅專項維修資金等義務，不得有損壞房屋承重結構、違法建設、破壞房屋外貌或者擅自改變物業使用性質等物業不當使用的行為;本人及其配偶、直系親屬未在本住宅小區開發建設單位任職。

　　第十二條 籌備組應當自成立之日起九十日內完成下列籌備工作，並召開首次業主大會會議：

　　***一***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、內容和形式;

　　***二***擬訂管理規約和業主大會議事規則草案，其中議事規則草案中可以約定是否設立業主代表、業主監事會，擬訂業主小組劃分方案草案;

　　物業管理服務的特點

　　***一***物業管理服務的公共性和綜合性

　　物業管理企業與業主之間基於物業服務合同形成交易關係，雙方交易的標的物是物業管理服務。與一對一的交易關係不同的是，由於物業管理主要指向房屋及配套的設施裝置和相關場地的維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和公共秩序，重點是物業的共用部位和共用設施裝置。而物業的共用部位和共用設施裝置不為單一的業主所擁有，而是由物業管理區域內的全體業主或部分業主共同所有，這就使得物業管理服務有別於為單一客戶提供的特約服務，而具有為某一特定社會群體提供服務產品的公共性。

　　從物業服務合同的內容來看，物業管理企業與業主約定的物業管理事項具有綜合性，不僅包括對物業共用部位和共用設施裝置進行維修、養護，而且包括對物業管理區域內綠化、清潔、交通、車輛等秩序的維護，這就使得物業管理服務有別於業主與專業公司之間的專項服務業務委託。

　　***二***物業管理服務受益主體的廣泛性和差異性

　　物業管理服務的公共性決定了其受益主體的廣泛性和差異性，這是物業服務合同區別一般委託合同的一個顯著特點。首先，物業服務合同中服務內容、服務標準、服務期限，雙方當事人的權利和義務、違約責任等約定，必須是全體業主的合意。但對於業主群體來講，很難實現所有業主認識完全一致，總會有部分業主或個別業主持有異議。因此，必須從業主整體利益出發，按照少數服從多數的原則決定物業管理服務事項，然後再以全體業主的名義，與物業管理企業簽訂物業服務合同。其次，各個業主對物業管理企業履行物業服務合同的認識也是不一致的，有的業主對服務表示滿意，有的業主則不滿意，這就給客觀評價物業服務質量帶來一定困難。

　　在此情況下，物業服務合同成為衡量物業管理企業是否正確履行義務的檢驗標準，這就要求物業管理企業細化物業服務合同，對服務專案，服務標準，各項服務的違約責任等方面的約定儘可能具體、明確、完備。同時，物業管理企業還應當經常進行客戶調查，跟蹤掌握大多數業主的普遍需求和服務評價，以保證受益群體的最大化。

　　***三***物業管理服務的即時性和無形性

　　一般有形商品的生產、流通和消費環節彼此獨立且較為清晰，而物業管理服務並不存在流通環節，且生產和消費處於同一過程之中，這就使得物業管理企業必須隨時滿足業主客觀上存在的物業服務需求。物業管理服務的即時性對物業管理企業的服務質量控制能力提出了很高的要求，一旦相關服務滿足不了業主的消費需求，就很難有效地予以糾正和彌補。

　　物業管理服務的無形性源於其服務產品的特徵，由於服務的無形性，使得作為物業服務消費者的業主，難以象有形產品的消費者那樣感到物業服務的真實存在，對於服務消費意識較薄弱的部分業主，難以產生物有所值的感覺。物業服務的無形性還使物業服務的質量評價變得困難和複雜，因為物業管理企業的服務品質難以用精確標準去衡量，更多依賴於業主的主觀評判。

　　***四***物業管理服務的持續性和長期性

　　與一般合同標的不同，物業管理服務提供的是一個持續的不間斷的過程。物業管理企業必須保證物業共用部位的長時間完好和共用設施裝置的全天候執行，在物業服務合同有效期內的任何服務中斷，都有可能導致業主的投訴和違約的追究。

　　物業管理服務的持續性和更換物業管理企業的巨大成本，使得物業服務合同的期限一般較長，這對保持物業服務質量的穩定和改善客戶關係較有利，同時也要求物業管理企業必須長時間接受客戶的監管和考驗。