房產證寫子女名字對其有何影響

　　如今越來越多家庭趨向於為家裡的未成年孩子購置家庭共同房產，在情意上彰顯家庭溫暖，那麼在法律上又對未成年人未來的購房作出了什麼樣的影響呢?下面就由小編為你詳細介紹。

　　第一：孩子獨立買房時可能多付首付。

　　如果孩子和父母沒有共有房產，即父母房產證上沒有孩子的名字，那麼孩子成年後購買首套房時，按照政策首付三成，並可享受首套優惠房貸利率。

　　如果孩子在限購政策出臺前、在未成年時和父母共有房產不超過2套，根據政策，成年後可獨立購買1套住房。有些銀行規定，這套房貸款利率可以享受首套房優惠，但首付卻可能要按照二套房標準，付七成。

　　第二：孩子婚後買家庭第二套房時可能交房產稅。

　　比如孩子在未成年時和父母共有2套房產，每套面積在90平方米，如果房產份額事先不做約定的話，預設每人三分之一份額，即孩子名下已經有60平方米房產。

　　成年後孩子以自己名義購買首套房建築面積100平方米，按照政策，首套房無論面積多大，都不計徵房產稅。

　　及至孩子婚後想購買家庭第二套房，假設建築面積是120平方米，則孩子名下的房產總建築面積達280平方米，扣除小家庭一家三口180平方米的免稅面積，還有100平方米需要徵收房產稅，其中60平方米就是未成年時父母出於愛心在房產證上新增孩子名字的結果。

　　第三：孩子如婚後發生意外，配偶有權繼承婚前財產。

　　如果孩子在婚後不幸去世，其配偶、孩子和父母同為第一順序繼承人，有權繼承逝者的所有財產，包括婚前財產。

　　這意味著，如果孩子在未成年時和父母共有房產，孩子名下的房產也將作為遺產分割和繼承。作為父母，白髮人送黑髮人已經痛徹肺腑，現在連自己的房子都住不安穩，晚年生活情何以堪?

　　有沒有化解之招?

　　房產和法律專家支招，一是可以作公證，約定子女未成年時和父母共有的房產，在父母生前，權益屬於父母所有。二是直接到房產交易中心做房產份額變更，減少子女名下的房產份額，最少可變更為1%。

　　這樣，即使子女成年後以自己名義所購房產超標，需要徵收房產稅時，至少和父母共有的房產部分，計稅量將極其有限。

　　越有錢，越貸款

　　大多數人的買房思路是：房貸越少越好，有錢就提前還貸，給銀行賺利息太不合算了。

　　事實上，在目前市場態勢下，這樣的思路恰恰是不合算的。會理財者擬採取這樣的策略：越有錢越貸款，貸款越多越好，期限越長越好。自己的錢呢，去做投資理財。

　　咱就給買房算筆賬吧，350萬元房款，首付三成是105萬元，貸款245萬元，貸款期限為30年。

　　為方便計算，假設小兩口全部做商業貸款，採取等額還貸法，按5年以上基準貸款利率6.55%計算，每月還貸15566元，30年利息總額315萬元。

　　一次性付款，確實省了這筆鉅額利息。但如果他們首付105萬元，將其餘245萬元另做投資。事實上，夫妻倆還可以申請公積金貸款，5年期以上貸款利率是4.5%，每月實際支付的貸款本息將低於1.55萬元。

　　曾經有人算過，30年後的1萬元只相當於現在573元，即便通脹這樣吞噬財富，30年後的2200萬元也相當於現在的126萬元了，對小夫妻度過滋潤的退休生活應該是很有助益的。但假如全額付款買房，這筆錢就無從談起了。

　　也許有人認為這個如意算盤打得呱呱叫，但30年漫長的歲月裡，萬一投資收益沒有理想的那麼高怎麼辦?很簡單，只要投資收益超過房貸利率，就是賺的。哪天投資收益低於房貸利率了，再提前還貸也不遲。

　　普通百姓要能借到銀行的大筆錢，利率還給打折，也就是房貸了，因此要善用這個機會理財。

　　等本和等額，利息差大了

　　對於一門心思要節約利息的購房者而言，選對還貸方式，節約的利息可以6位數計。

　　所謂等額本息法，即每月歸還的本金逐月遞增，利息逐月遞減，月還款數不變，還貸壓力均衡。這種還貸方式適合收入不高、前期資金緊張的還貸者。

　　所謂等額本金法，即每月歸還的本金相同，利息逐月遞減，月還款數呈先高後低、逐月遞減態勢。這種還貸方式適合目前收入較高、預計將來收入大幅增長或準備提前還款的還貸者。

　　在實際生活中，大多數人會選擇提前還貸，有些提前還貸並不划算，比如，採用等額本金法還貸者。因為等額本金是將貸款總額平分成本金，根據所剩本金計算還款利息。

　　也就是說，這種還款方式越到後期，所剩的本金越少，因此所產生的利息也越少。當還款期超過1/3時，借款人已還了將近一半的利息，再選擇提前還貸的話，償還的更多是本金，不能有效地節省利息支出。

　　同樣，採用等額本息還款法的購房者，假如還款已到中期，也沒必要提前還款。因為等額本息法越到後來歸還的本金越多，利息越少。

　　還款中後期再提前還貸，對還貸者而言，該還的利息大頭都付了，提前還的只是本金，並沒有節省利息。

　　要是未來有較大支出的市民最好不要選擇提前還貸。比如近期有生小孩、買車等計劃的市民，提前還貸會大量擠佔資金。

　　此外，一些市民購買房屋簽訂商業貸款合同時，享受的是七折利率優惠，或者採用的是公積金貸款，這些利率都低於市面上的理財產品年化收益率。因此，要特別珍惜廉價的貸款。

　　各種過戶算成本

　　這個問題幾乎每個家庭或早或晚都會遇到。據瞭解，房產過戶分贈與、買賣、繼承幾種方式，究竟哪種最便捷，哪種最省錢?且算成本：

　　繼承法—主要費用：繼承權公證費。按照繼承人所繼承的房地產的評估價的1%來收取，最低不低於200元。

　　這種方法的優點是稅費最低。繼承的房產沒有營業稅、個稅和契稅。繼承人憑遺囑辦理繼承權公證，憑繼承權公證書到房管局轉名即可。

　　但缺點也顯而易見：手續繁多跑死人。繼承房產需要滿足三個條件：

　　第一是證明自己有繼承房產的法律資格，或是法定繼承人，或是遺囑指定繼承人。所謂法定繼承即法律規定的遺產繼承人;遺囑繼承必須是遺產人逝世前曾做過公證的遺囑才有法律效力。

　　第二，遺產應當是被繼承人生前屬於個人所有的財產。

　　第三，因遺產是所有繼承人的共同財產，房產的分割協議，需要每個繼承人同意並簽字方可生效。

　　從上述規定可見，採用繼承法過戶房產，繼承人需要辦出各種證明，期間要花費大量的時間和精力。

　　贈與法—主要費用：個稅+契稅+公證費。直系親屬贈與免個稅;非直系親屬贈與視同買賣，需要支付個稅，即房產交易盈利部分的20%或者房款的1%***房產證滿5年並且是唯一住房的可以免除***。此外還有契稅3%和公證費1%。

　　需要提醒的是，以繼承法和贈與法過戶房產，繼承人或受贈人日後賣出此房時，如房產證年滿5年且是唯一住房，可免徵個稅。否則，將計徵20%個稅。

　　買賣法—主要費用：營業稅+個稅+契稅。在房產過戶中，買賣是最常見的方式，也是操作較為便捷和安全的方式。

　　但是，如果買入價比較低的話，日後出售時賣出價與買入價的差額會增大，再出售時則需要繳納更多的稅費。