二手房買賣需注意戶口問題

　　購房入戶政策是指凡一次性或分期在指定區域區購買建築面積達到一定標準的成套商品房,購房人或其家人遷入購房地，允許其辦理入戶手續。施行購房入戶政策的城市政府，旨在進一步完善我市房地產市場調控政策，切實加強住房保障體系建設，合理引導住房消費與開發建設，規範和維護房地產市場秩序，促進房地產市場健康穩定發展。下面由小編為你詳細介紹二手房入戶的相關法律知識。

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　　1、“戶口”引發的糾紛型別主要有哪些?

　　***1***買賣交易手續完成後,賣方或者賣方家庭成員的戶口不配合遷出,購房人無法入戶;

　　***2***雖賣方及其家庭成員戶口已遷出,但發現仍有其他人員佔用戶口甚至主張房屋使用權,購房人難以收樓入住;

　　***3***購房人因小孩讀書高價購買“學位房”,購得房屋後發現該“學位房”戶口就讀名額已被佔用,購房人無法使用該學位,購房目的完全落空。

　　司法實踐中,購房人因“戶口”糾紛向法院提起訴訟,可能出現以下情況:

　　第一,購房人如果是因賣方未遷出戶口或逾期遷出戶口為由起訴賣方承擔違約責任,包括要求賣方賠償一定數額違約金、解除雙方買賣合同等,則屬於民事法律關係調處範圍,法院可依法作出處理。

　　第二,購房人如果向法院起訴要求賣方將戶口遷出則不屬於法院民事案件受理範圍。因戶籍屬於公安機關管理,戶口遷出事項涉及行政部門的審批制度,屬於行政管理範疇,對此類訴訟法院不能調處。

　　另外,根據現行戶籍政策,若無戶口可遷出去向,佔用交易房屋的戶口則無法遷出,這就意味著即使通過公安機關處理“戶口”糾紛時,購房人的戶口可能仍無法遷入。可見,購房後才發現“戶口”出現問題,已經很難處理,關鍵還是需要“防患於未然”。

　　2、如何才能防患於未然?

　　一是應全面瞭解房屋戶籍情況。除實地考察交易房屋使用狀況外,可要求賣方出示家庭戶口資料,必要時也要求賣方協助到公安機關查詢交易房屋的戶籍情況。

　　二是簽訂買賣合同時,應明確賣方遷出原戶口的時間以及逾期遷出的法律責任。購房人可選擇約定要求賣方逾期每日按一定標準支付違約金,亦可選擇約定買方保留一定的購房尾款直至原戶口全部遷出再行支付等。

　　三是購買“學位房”時更應謹慎。購房人可到學校或者教育部門瞭解交易房屋學位使用情況,並可在合同上列明學位被佔用構成買賣合同解除的條件以及賣方由此需承擔的違約責任。