業委會法律地位不明確如何為業主維權

　　“業委會”是“業主委員會”的簡稱。業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。下面由小編為你詳細介紹業委會的相關法律知識。

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　　【社會現狀】

　　部分物業公司佔用小區公用物業

　　業主與物業管理部門之間的關係一直備受關注。在今年的廣州“兩會”上，溫良就提交了關於“賦予‘物業業主委員會’法律地位”的建議。

　　溫良在該建議中表示，有業主反映，有的物業公司收支不透明，未經業主同意就單方面提高物業管理費，把停車位由月保改為臨保，或提高租金，甚至高價出售。 “有的開發商或物業公司佔用小區公用面積，非法佔用架空層、車位、公共會所、值班房等，有的擅自在居民樓頂設定行動通訊設施，擅自在小區佔用消防通道設定停車場。”

　　小區公共物業被如是非法佔用，而小區業主卻難以維權。據瞭解，目前小區業主委員會的成立和運作都存在困難。

　　“有業主反映，對舊業主委員會拒不辦理移交手續的行為，行政部門基本沒有強制手段，只能採取上門談話、發出限期責令移交通知等非強制措施。”溫良表示，此外，業主委員會不是法人代表，沒有法人資格，難以作為民事主體資格提起訴訟，需要通過召開業主大會，達到專有面積和業主人數雙過半才能獲得授權進行訴訟。這嚴重影響了業主和業主委員會的維權。

　　【法律分析】

　　業委會未具備應有法律地位

　　為什麼部分物業公司會如此強勢?對此，溫良給出的答案是，“小區共有物權不明確，小區業主委員會未具備應有的法律地位”。

　　據介紹，由於法律沒有賦予業主委員會應有的民事法律地位，所以即使成立了業主委員會，受委託的物業公司的地位仍然強勢於作為委託人的業主和業主委員會。

　　而在小區共有物業方面，也存在權屬不清的問題。溫良在建議中提到，眾多業主表示，作為人防工程的地下車庫、作為公攤面積的小區架空層、泳池、網球場、值班房以及小區道路等物業都應該屬業主共有，由業主共同管理。開發商在出售完商品房之後，應將共有物業變更登記，交還給業主大會，不能侵佔共有物業，不能將地下車位擅自出售或對業主進行拒租。但是，目前很多小區的公共物業沒有按物權法的規定進行確權和產權登記變更，仍登記在開發商名下，甚至連土地使用權證都沒交給業主大會或業主委員會。“感覺開發商很強勢，甚至購房合同附件也要求業主放棄對架空層和停車場的所有權，非常不公平。”

　　“政府職能部門為開發商和物業公司開了許多方便之門，而且沒有盡到監管責任。有的部門和街道對小區業主委員會成立和運作沒有起到支援和指導作用。”據溫良介紹，有業主表示，市物價部門2014年出臺規定，要求業主私人所有的停車位要按照月保費的30%繳納物業管理費，卻沒有對商業停車場和開發商、物業公司佔有的停車場提出相應要求和明確詳細規定，顯失公平。

　　【立法建議】

　　借鑑國外經驗杜絕壟斷

　　針對上述現狀，溫良建議，賦予小區業主委員會相當的法律地位。通過市人大會向上級人大反映，建議全國人大立法明確賦予業主委員會合理的法律地位，以取得法律團體資格來加強對公民物權的法律保護和與中華人民共和國物權法律接軌。

　　“對小區共有物業進行登記確權。”溫良還建議，明確共有物業歸全體業主共有。同時政府要加大對業主大會、業主委員會成立和執行的指導和支援法律地位的確定。支援業主委員會有權以公開招標的方式***可參考建築工程、招標辦法***選聘物業公司或業主委員會自行管理。

　　“可以借鑑外國將物業管理費交業主委員會或第三方管理的經驗做法，杜絕誰開發、誰物業管理的壟斷市場行為。”

　　房管部門學習省人力資源廳對用工合同統一固定格式的合同辦法來實行商品房統一固定格式的買賣合同。同時由當地街道政府或委託律師事務所統一每個樓盤設立專用銀行賬戶，業主交費時按物業管理公司的通知，直接向該賬戶交納物業管理費和水電費，之後每月十日前由業主委員會核准同意後，由當地街道辦事處財務用專用賬戶資金向物業管理公司撥付核准的金額，這樣既做到了有效的監督，又體現了政府參與嚴格管理;或者採取收支兩條線的辦法來管理。

　　此外，業委會挑選物業可以向社會公開招標。遇到物業公司突然單方中止合同或物業公司其他原因不能繼續履行合同，應由業主委員會向當地街道政府報告，經雙方同意後，向社會公佈突發情況。“建議政府部門負起監督責任，做好小區共有物權確權工作，支援業主委員會和業主大會依法開展物業各種合法管理活動。”

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　　一、首次業主大會的召開及業主委員會成立的條件

　　業主委員會由業主大會選舉產生，是業主大會的執行機構，業主委員會委員應當由業主擔任。

　　在一個物業管理區域內，有下列情況之一的，應當在召開首次業主大會，並選舉產生業主委員會。

　　1、物業出售並已交付使用的建築面積達到物業管理區域總規劃建築面積百分之五十以上的和入住50%以上的住戶。

　　2、首套物業出售並交付使用入住30%的住戶而費用已交付滿二年的。

　　二、成立業主大會籌備組

　　業主籌備成立業主大會的，應當在物業所在地的區建設局和街道辦事處的指導下，由自薦或由業主推薦的業主代表組成業主大會籌備小組，負責業主大會籌備工作，第一次成立可由現任物業管理公司負責籌備工作，成立籌備組。

　　1、確立籌備組成員名單，並以書面形式在物業管理區域內公告。

　　2、籌備組應當做好下列籌備工作：

　　***1***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　***2***擬定《業主公約》***草案***和《業主委員會章程》***草案***;

　　***3***根據上款的徵集結果，擬定業主委員會委員人數***應為單數***，及候選委員名單，印刷選票。

　　以上的內容應當在首次業主大會會議召開15日前以書面形式在物業管理區域內公告。

　　三、召開首次業主大會

　　1、業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式，但應當有物業管理區域內持有1/2以上投票權的業主參加;業主因故不能參加的，可以書面委託代理人蔘加。

　　2、物業管理區域內業主人數較多的，可以幢、單元、樓層等為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　3、召開首次業主大會時，應當邀請物業所在地的區建設局、街道辦事處的有關工作人員參加。4、召開業主大會，介紹候選委員情況，選舉產生業主委員會委員，選舉決定必須經與會業主所持投票權1/2以上通過。

　　5、大會作出制定《業主公約》、《業主委員會章程》的決定，決定必須經與會業主所持投票權2/3以上通過。

　　四、備案

　　業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，到區建設局綜合管理科備案。備案需提交以下資料：

　　1、業主委員會籌備小組會議記錄，業主委員會籌備小組成員名單;

　　2、召開業主大會的通知;

　　3、業主公約***業主委員會委員簽名***;

　　4、業主委員會章程***業主委員會委員簽名***;

　　5、填寫《業主委員會備案表》，填寫的內容包括：業主大會情況記述，投票記錄;業主委員會委員名單及其個人簡歷;

　　6、其他有關資料。

　　五、公佈結果

　　備案完成後，業主委員會委員應當在物業小區內公佈該小區已正式成立業主委員會的訊息。

　　附：

　　業主委員會由業主大會選舉產生，業主委員會成員應當由業主擔任。在成立之前，是由發展商負責小區的前期物業管理，並有權選聘物業管理公司。要是住宅小區入住率達到50%以上，或者自第一位業主入夥之日起滿2年的，發展商或其委託單位就應當及時告知該區住宅主管部門，6個月內召開第一次業主大會。而第一屆業主委員會則由物業管理行政主管部門與發展商或物業管理公司、業主代表組成籌委會，推薦業主委員會候選人名單，提交第一次業主大會選舉產生。

　　有些小區是分期開發，如遇到這種情況，可以經過已入住半數業主的申請，成立臨時業主委員會，而臨時業主委員會則具有與業主委員會同樣的權利和義務。因為擔任業主委員會的成員，除主任可以是專職的以外，其他委員都是兼職，而且是義務地為廣大業主服務，所以經常被視為是一項“吃力不討好”的苦差事。那麼，業主委員會的成員就應當是既熱心公益事業、責任心強，又有一定的組織能力和時間的人***不同階層的人員,如：年齡、族別、性別以及工作和離退休***。在通常情況下，業主委員會由11至17位成員組成，也可以適當增減，但最少不能低於5人。其每屆任期為3年，可以連任。在任期內，委員的撤換、增減，由業主委員會會議通過後，提交業主大會確認。