房地產企業是如何減少成本的

　　減少成本是很多企業都想做到的，房地產企業是如何做到減少成本呢?房地產企業的減少成本是怎麼進行的?小編為你帶來了“房地產企業如何減少成本”的相關知識，這其中也許就有你需要的。

　　房地產企業成本越低越好嗎?

　　成本管理是所有企業實施管理的重要內容，但不同行業和型別的企業成本管理表現出一些不同的特點。對房地產企業而言，成本管理的目標到底是什麼?成本真的是越低越好嗎?

　　簡單來說，企業利潤等於收入減成本和費用，但這種思維漏掉了一個重要因素——稅。真正的利潤等於收入減成本減費用減稅。對房地產企業而言，問題的關鍵是，無論是土地增值稅還是所得稅，其稅負的高低都同開發成本關係密切，其他條件不變，開發成本越低，稅負越高，因此，稅同成本之間存在一個蹺蹺板關係，成本下降，稅負上升，而且經過測算，成本每降低一個單位，大約只有30%——40%部分進入淨利潤，其他的降低部分都將變成稅，也就是說企業努力降低成本的最大受益者不是自己，而是稅務機關!

　　這正是房地產企業成本管理的兩難境地。如何打破這種兩難境地，是所有房地產企業都必須認真思考的，有一些企業採取偷稅漏稅的方式，但日益增加的風險和嚴格的稅務監管會打破這類企業的美夢。依法納稅，永遠是企業發展的主題。

　　房地產企業成本核算解析

　　1 房地產行業成本核算中存在的問題

　　由於房地產企業規模和專案開發週期的不同，很難按照一般企業的成本核算方法進行開發成本核算，其存在的主要問題是：

　　***1***成本核算物件不明確。房地產專案用地一般從幾十畝到幾千畝不等，屬於成片開發，分期進行，產品形態有高層、小高層、公寓、花園洋房、別墅、商業地產等。如何確定開發成本核算的物件，是以整個開發專案為成本核算物件，還是分片、分期、分產品型別、單棟樓房為成本核算物件，這些在會計準則中並未明確。

　　***2***成本費用的歸集和分配方法不明確。根據成本會計有關知識，屬於生產產品直接發生的費用，應直接歸集到該產品成本中;屬於多種產品共同發生的費用，應通過一定程式先歸集費用並採用適當方法進行分配，間接歸集到該產品成本中。房地產企業開發過程中發生的建安工程費屬於直接開發成本，而土地徵用及拆遷補償費、前期工程費、基礎設施費、配套設施費和開發間接費均屬於間接開發成本，需要進行歸集和分配。可如何對間接開發成本進行歸集和分配，間接開發成本歸集何處，按什麼標準來分配，沒有給予明確的解決方法。

　　***3***任意虛增建安成本。有些房地產企業內控制度較為健全，財務核算比較規範，經營管理比較到位，很少有張冠李戴隨意調劑成本現象，各專案間收入、成本費用和利潤數字相對真實、可靠。在此情況下，房地產企業反映的當期應納所得稅額隨之水漲船高。為了壓縮利潤額和應考核指標，房地產企業往往在建安成本上下工夫，一般在年末突擊虛列並結算工程成本。

　　***4***成本核算週期不明確。產品成本核算一般按月或按生產週期進行，房地產開發產品由於開發週期長，只能按生產週期核算開發成本。房地產開發成本核算的最終目的是計算出專案的總成本和單位可銷售面積的開發成本，以便企業結算出經營利潤和應交稅金，恰當評價經營管理層的經營業績。房地產開發工程成本核算週期比較明確，工程竣工驗收後即可進行竣工結算，但小區配套設施往往久拖不決或延遲實施，進而影響專案結算。

　　***5***張冠李戴隨意調劑成本。房地產企業同一年度會有多個不同專案同時滾動開發，由於各專案所處位置、用途以及取得土地的價格等均不同，使得各專案利潤空間也不盡相同，如有的是經濟適用房，有的是普通商品房。房地產企業為了偷逃稅款或延遲納稅，想方設法壓縮各專案當期利潤空間，有意將以後專案應攤銷的成本提前確認並結轉，造成各專案間成本張冠李戴，趁機渾水摸魚。

　　2 存在問題的原因分析

　　***1***部分房地產企業管理者的素質不高，成本核算水平低。在傳統的計劃經濟體制下，企業沒有真正成為自主經營、自負盈虧的主體，這在一定程度上影響了企業的主觀能動性，但在市場經濟條件下，房地產企業已經成為市場競爭的主體，但有些房地產企業的管理者並不能適應外部環境的變化，不能及時樹立市場競爭的觀念，照走過去的老路，造成目前有許多房地產企業成本管理落後，成本核算水平低。

　　***2***成本核算體制不適應市場經濟的需要。傳統的房地產企業成本管理，主要是根據財務部門的決算報告，這種核算體制經常因業務人員提出報告的時效性滯後而無法發揮成本管理的作用。由於缺乏成本管理中的事前預測和過程控制，只能靠制度被動地“卡”。一旦反映在財務賬面上成本失控，已是既成事實，則無可挽回。

　　3 提高房地產成本核算水平的途徑

　　***1***制定相應的成本控制措施。控制成本是促進房地產企業集約經營繁榮我國住房市場的一個重要手段。

　　①嚴格控制建安成本降低工程造價。控制建設工程成本，首先，應從設計開始，因為設計是工程專案付諸實施的龍頭，是工程建設的靈魂，是控制基本建設投資規模，提高經濟效益的關鍵。設計階段工作水平的高低，設計質量的高低，不僅影響到施工階段投資的多少，而且影響到專案建成投產以後的經濟效益的高低。其次，要合理安排施工順序，減少施工費用，還要做好工程招投標工作，通過招投標形式確定完施工企業後，在施工階段的成本控制的關鍵是合理控制工程洽商、材料裝置價格和嚴格審查承包商的索賠要求。在施工階段，還應充分發揮監理對工程造價的作用。在工程竣工驗收後，應合理地確定工程造價，做好結算稽核工作。

　　②拆遷安置費用的控制。在專案立項之後，業主要擇優選擇隊伍及時凍結建設用地範圍內的戶口，嚴格控制分戶，減少代徵土地，增加城區居民外遷，按政策規定從嚴掌握徵地拆遷各項費用的補償標準、被遷戶安置用房的面積，做好新區開發原有人員的安置工作。

　　③貸款利息的控制。房地產企業融資渠道之一就是銀行貸款，很多開發企業用以銀行貸款的方式進行融資，使部分企業的資產負債率在80%以上。有貸必有還，如何償還使付出的利息最少，資金成本最低，要根據投資期限的長短及資金回收的特點來選擇合適的還款方式。總的來說，償還貸款的方式分為一次全部償還和若干次償還。一次償還方式對業主的壓力過大，只有在資金量很大的情況下才有可能，對於同時投資於多個房地產開發專案的企業，實行的是滾動開發，在總的開發過程中，一方面要投入資金，另一方面部分專案完工收回資金有能力償還部分貸款，可以選擇本金均等償還辦法，以免過多佔用資金造成利息損失，把企業資金的利息損失降低到最小。

　　***2***加強制度建設，強化會計監督。

　　①建立和健全企業的規章制度。加強和完善商品房成本核算的規章和制度建設，使成本核算工作有法可依、有章可循，從而保證成本會計資料的真實、可靠，促進企業成本核算水平和會計資訊質量的提高。房地產開發企業應根據自身規模大小和商品房開發專案的規模特點等因素，在保證成本會計工作質量的前提下，合理地設定會計機構，配備必要的成本核算人員。每一個房地產專案應由專人負責成本核算工作，大型專案應設立成本核算工作組專門負責成本預測、成本決策、成本計劃、成本核算、成本控制、成本報表編制和分析等主要工作，使成本核算和管理有機地結合起來，形成算為管用、算管結合的有效機制。

　　②加大會計、稅收監管力度。財政、稅務、審計等有關部門應加強合作，及時溝通訊息，對故意不進行工程決算，不按規定核算收入和成本的房地產企業加大處罰力度，同時提高預收賬款、預交稅款的比例，促使其及時、正確核算收入成本，切實提高房地產行業會計資訊質量。企業應設立內部審計部門或人員，強化內部審計，以保證會計核算真實性，其最終目的是降低房地產開發成本，提高房地產開發企業經濟效益。另外，內部審計人員要參與工程決算，全程參與成本核算的監督。

房地產企業如何減少成本