物業管理方案範文_物業管理策劃方案
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物場地進行管理的活動。下面是小編為你帶來的物業管理方案範文，歡迎參閱。
物業管理方案範文1
一、 概述 某專案位於甲縣城東，將是甲縣新城區及行政、文化、體育、經濟中心，地理位置優越，物業升值潛力巨大。由此良好的物業背景，某小區的物業管理水準將更顯重要。
二、目標 貫徹開發商開發某小區專案構思，引進大都市物業管理理念，通過優良的服務將某小區管理成都市居住區，讓業主在縣城裡享受都市生活氛圍。並使物業功能發揮最大，力促某小區物業保值增值。樹立某物管公司品牌，
三、組織 物業管理行業是一微利行業，當前多數物業管理企業處於虧損狀態。因此，物業管理企業的組織要更加簡潔、實用，降低組織內耗及勞資成本等。
反饋
執行機制
組織結構圖
經營環境圖
四、 人事 人事設定原則：一人多崗，不要因人設崗。預計16名員工***按整個小區交付時設計***。 序號 崗位 人數 主要職責 備註 1 經理 1 在董事會領導下，全面負責經營等。 2 經營部主任 1 具體經營事務、人事等。 3 辦事員 3 文書、財務、勞資、後勤等。 財會要持證 4 物業管理員 1 具體物業管理、裝修監管、收費、維保服務等。 5 安全護衛員 7 門衛、巡更、停車管理、小區內公共秩序等。 6 水電工 1 公共區域水電設施維護、水電維修服務等。 7 保潔員 2 公共區域衛生保潔、綠化養護等。 員工招聘後即由公司聘請的物業管理顧問公司進行培訓，骨幹員工將送市主管部門的崗位培訓結構培訓。培訓率100%。
五、 經營預測 a*** 經營收入： 19.14萬元***年度，以下省略*** l 物業管理費：11.34萬元 應收
12.6萬元 30000*12*0.35=126000***元***
預計收入 11.34萬元***收繳率90%*** l 維修服務費：0.5萬元 l 特約服務： 5.8萬元 l 其他收入： 1.5萬元 b*** 支出：20.25萬元 l 人員工資福利：14萬元 l 辦公費用：2.5萬元***辦公、安全護衛、綠化、保潔、消殺等*** l 維修保養費用：1.5萬元 l 稅金：1.05萬元 l 不可預見費用：1.2萬元 c*** 潤虧：-1.11萬元 d*** 物業接管期間 前期投入：10萬元***辦公設施購置費、通訊器材、員工服裝配置費、安全護衛用品、綠化等*** e*** 公共性服務費構成測算：21.962萬元/年， 0.61元/月* m2
***1*** 員工的工資和按規定提取的福利費 序號 崗位 人數 工資標準 工資合計 1 經理 1 1200 1200 2 經營部主任 1 800 800 3 辦事員 3 600 1800 4 物業管理員 1 800 800 5 安全護衛員 7 500 3500 6 水電工 1 700 700 7 保潔員 2 400 800 工資總額合計 9600
工資總額合計：9600元/月;115200元/年 福利：115200*23%=26496***元/年*** 合計：14..17萬元/年
***2*** 公用設施裝置維修及保養費：1.5萬元
***3*** 綠化管理費：綠化率45% 1.04萬m2*1元/年* m2 =1.04萬元
***4*** 清潔衛生費：2人*12月*80元/月*人=0.192萬元
***5*** 安全護衛費：7人*200元/年*人=0.14萬元
***6*** 辦公費：按管理人員工資總額25%計算
5.52萬元*25%=1.38萬元
***7*** 固定資產折舊費：按10%計算即 1萬元
***8*** 稅費：按營收5.5%繳納即 1.052萬元
***9*** 保險費：暫不投保 ***10*** 合理利潤：按營收8%計算 1.36萬元 但為減輕業主負擔，我司將通過多元化經營、特約服務，嚴控經營成本等多項措施增加收入，減少支出，從而降低公共性服務費價格，擬向政府物價主管部門申報本小區公共性服務費價格指導價格為0.35元/月* m2 。
六、 前期物業接管 a*** 派物業管理員、水電工等工程技術人員參與工程驗收***無驗收權，僅可從物業管理角度向開發商提出建議***。 b*** 物業接管驗收 l 既應從今後物業維護保養管理的角度進行驗收，也應站在業主的立場上，對物業進行嚴格的驗收，以維護業主的合法權益。 l 是物業通過竣工驗收後，對物業主體結構安全和使用功能的再驗收; l 供電、給排水、衛生、道路等裝置設施能正常使用; l 房屋幢、戶編號已經有關部門確認; l 落實物業的保修事宜***保修責任、保修期限、保修範圍***。確保保修專案、期限、標準、責任、方式的落實，重大保修專案細則與圖紙校驗到位; l 接管小組按《圖紙資料移交清單》，技術資料進行對照檢查，發現產權、技術資料有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組按《裝置移交清單》，對各類裝置按數量、規格、效能、容量等進行對照檢查，發現接管裝置***設施***與移交清單不符或有缺漏的，應以書面形式上報開發商，請求給予協助解決。 l 接管小組對每套單元房的水、電、土建部分進行全面檢查，並將檢查記錄在冊，對發現的問題應及時督促有關單位迅速解決。 l 在保修期內，因施工、安裝、裝置等因素產生的質量問題，公司應查明原因，及時上報開發商，請求儘快解決。 l 抄水、電、氣表的底數，記錄備案。 l 接管驗收中若發現問題，應明確記錄在案，約定期限督促開發商督促建築商對存在的問題加固補強、整修，直至完全合格。 l 接管驗收符合要求後，物業管理企業應簽署驗收合格憑證，簽發接管檔案。 l 當物業管理企業簽發了接管檔案，辦理了必要的手續以後，整個物業驗收與接管工作即 完成。
七、 入夥
1、準備工作 l 治安方面：小區四周種綠籬或安裝防護欄;增設報警系統;統一安裝防盜網、防盜窗或鋁金窗; l 車輛管理：增設區間道路標誌;封閉小區由多個出***到一進一出;增設自行車棚;加固架空層車庫; l 垃圾清運：增設垃圾池***屋***或垃圾清運站等 l 樓道燈：改用節能燈***如：溫感、聲控或角摸式等*** l 分步購置辦公、護衛、保潔、水電工等裝置及工屬具和員工工作服等; l 制定入住流程; l 印刷入住表格;
2、協調工作 l 與供電局、自來水公司、石油液化氣公司和郵局等單位搞好聯絡工作，保證住戶入住後的水、電、氣等的供應。 l 代業主與電話公司***安裝事宜，爭取現場放號，方便業主。 l 與學校、派出所和居委會聯絡，瞭解小孩轉學和遷移戶口的手續辦理細節，以及有關***，入住時公告。
3、入夥現場 入夥準備、協調工作到位後，要部署入夥現場，彩旗、橫幅、花卉、背景音樂，安全護衛立崗、巡更，迎接業主入夥。 舉行入夥儀式：邀請政府官員、新聞媒體、業主代表剪綵，造聲勢。 注意事項：避免後期工地的灰塵、噪音等不和諧的現象。
八、 物業裝修與管理 業主在收樓後有權對自己所購物業進行裝修，但裝修必須在規定範圍內進行。其有關規定包括：國家建設部發布的《建築裝飾裝修管理規定》和物業管理企業制定的《住戶裝修管理規定》。根據上述規定，業主在裝修前必須向物業管理企業進行申請登記，包括填寫業主 裝修申請表、領取《裝修管理規定》，根據約定在申請表上簽字，繳納裝修管理押金及保證金，經批准後方可動工。業主在裝修完成以後，物業管理企業應組織驗收，合格後即退還裝修押金及保證金。 業主在裝修前向物業管理企業申請登記時，需如實填寫裝修施工內容，並註明委託施工單位及進場人數，業主、施工隊及物業管理企業三方應在申請書上簽字蓋章。
九、物業檔案的建立 物業檔案資料的建立是對前期建設開發成果的記錄，是以後實施物業管理時對工程維修、配套、改造必不可少的依據，也是更換物業管理企業時必須移交的內容之一。現代建築工程隨著科學技術的發展和使用需求的提高，樓宇裝置設施以及埋入地下和建築體內部的管線越來越多，越來越複雜，越來越高科技化和專業化，因此一旦發生故障，物業檔案就成了維修必不可少的東西。物業檔案資料的建立主要抓收集、整理、歸案、利用四個環節。收集的關鍵是儘可能完整，時間上講是指從規劃設計到工程竣工的全部工程技術維修資料;從空間上講是指物業構成的方方面面，從地下到樓頂、從主體到配套、從建築物到環境，整理的重點是去偽存真、留下有用的，歸檔就是按照資料本身的內在規律、聯絡進行科學地分類與儲存，利用即是在日後的管理過程中使用並加以充實。
十、 日常管理
***一***房屋管理運作一覽表 工作內容 核對業主 裝修稽核 巡視 跟蹤監督 走訪回訪 熟悉 收費 財務 頻度 天 一天內辦完 二遍/天，入夥期間6h/天，消滅違章於未然 每週三次 100% 標準 準確 符合規定，無危及安全、外觀無改變、用途無改變 無亂堆亂放、亂挖亂接，無違章裝修，房屋完好率100%，投訴率 1‰以下。 無違章裝修 及時聽取業主意見、滿足業主合理要求，業主滿意率99%以上 對小區幢數、套數、面積、公共實施、管線、開關、業主幢號、房號、姓名、單位、電話以及家庭情況等隨問隨答，正確率90%以上 收繳率90%以上 日清月結，帳表相符，每六個月帳目向業主公開一次 工作程式 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、巡視、走訪、整理檔案
***二***綠化管理 工作專案 澆水 施肥 修剪整形 病蟲防治 除雜草 保潔 補苗 工作要求 冬春季晴天每二天澆一次水，時間近午為宜;夏秋季每天二次，時間近早晚為宜 春秋季一遍，根據長勢區域性加施 灌木和粗生喬木春秋季多遍;冬季喬木一遍 春夏秋季多遍，冬季清園，嚴重者重點防治 每月一遍，嚴重者半月一遍 8h/天 春夏季一遍，嚴重者隨缺隨補 標準 均勻，保持綠色長勢良好 均勻，無重、無漏 喬木剪下叢生枝、內生枝、整形，灌木造型，地***保持30~50mm 長勢優良不汙染環境 純度90%以上 保潔率99%以上 綠化率95%以上 程式 7：00~9：30澆水、施肥;9：30~11：30除雜草、整形、保潔;13：30~15：30除殺蟲、補缺、保潔;15：30~17：00澆水、施肥
***三***房屋及公用設施維修、養護運作一覽表 工作內容 裝修審查、監督 巡視 清理 室內維修 室外維修及養護 道路停車場 天面 樓梯及牆面 明溝暗溝 外牆 供水供電供氣 路燈 頻度 8h內隨來隨辦，隨進度進行 每天一遍 汙水井、雨水井一遍/月，化糞池一遍/半年，汙水管二遍/季 急修不過夜，小修補24h內，中修二天，大修二天內有迴音 檢查二遍/天，及時維修 每月檢查一遍 每二年漆刷一遍，每週查換梯燈一遍，隨壞隨修 每週檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，即壞即修 每月檢查一遍，責任範圍內即壞即修，責任區外及時報告有關部門 每月檢查一遍，即壞即修 標準 符合規定，無危及安全、外觀，無改變用途 熟悉房屋公用設施、種類、位置、分佈、安全要求、開關位置，公用設施完好率90%以上 無堵、少汙積、無缺損、井蓋完好率100% 憑票收費不索要小費、好處，回訪率100%，業主滿意率90%以上 平整率無積水，缺損，完好率90%以上 無積水，無漏隔熱層完好 整潔無缺，扶手完好，梯燈正常，無張貼痕跡 暢通無積水、無塌陷無鼠洞 無脫無鼓、無滲水、無違章、整齊統一 運作正常，無亂搭亂接，無洩漏 燈泡正常，燈罩完好率90%以上 程式 8：00~8：30向總值班瞭解和處理業主保修、投訴。8：30~17：00跟蹤監督、養護維修、巡視、走訪、整理檔案 工作內容 定崗檢查 流動檢查 學習與訓練 消防設施 家居安全 違法行為 裝修監督 車輛行駛停放 保潔 單車、摩托保管 突發事件 學習法規 教育 訓練 頻度 24h 每週一遍 24h，每20分鐘一遍 24h 5分鐘內到達現場 每週一次，每次1h 標準 人車進出有序，車輛發牌、登記，交費90%以上，無收購、乞討、商販等可疑人物進出。 完好率100% 被盜、刑事、火災、治安案件發生率2‰ 違章率5%以下 無違章、無鳴笛叫人 100% 無違章 採取正確、恰當措施 國家和地方法規、業主公約等 遵紀守法、嚴明安全護衛紀律 健身、佇列等常規訓練
***四***安全護衛、停車管理
***五***保潔管理 工作專案 地面清潔 保潔 樓梯道 垃圾清運 消殺 滅鼠、蟑螂 頻度 二遍/天 14h/天 掃二遍/周洗一遍/月 二遍/天 一遍/天 二遍/月，向業主發藥一次/年 標準 地面無雜物、垃圾、道路無泥沙，無雜草、積水，單車棚、樓梯口無雜物和蜘蛛網，清潔率95%以上 所有公共區域無雜物、垃圾，保潔率95%以上 無雜物和蜘蛛網，無張貼、亂堆，扶手無塵，清潔率95%以上 日產日清，整潔無味無汙積，垃圾清運率100% 無蠅、少蚊、少蟲 鼠密度1%以下***夜夾法***;蟑螂密度室內15m2或室外管道20m內3只以下 程式 5：00~7：00地面清掃;7：00~8：00清運垃圾;8：00~10：30保潔樓梯、清潔、消殺、滅四害;13：30~15：00清運垃圾;15：00~16：00地面清掃保潔
物業管理方案範文2
根據“XX佳園”的設計特點，現擬出“XX佳園”物業管理方案。我們真誠希望在與貴方合作中，能使業主和住戶能充分享受到物業管理所帶來的方便、溫馨和周到的服務，使“XX佳園”物業持續升值，為住戶營造一個安全、整潔、優美、方便的陽光社群，提升生活品質，實現業主、開發商、物業公司和諧、多贏的經營目標。
一、XX佳園物業概況
“XX佳園”位於福廈路、環城西路與205國道交匯處，總建築面積約2萬平方米，小區以多層住宅為主，配有較高價值的店面，其中A區、B區佔據交通“黃金點”，交通便捷，銀行、學校、超市、酒店、郵局等生活設施齊全，是居家置業的理想物業。美麗的社群，更需要“陽光物業”這樣較耐心、細緻、負責任的物業公司去用心呵護。
二、公司接管後將採取的管理檔次及服務標準
根據XX佳園的實況，我司確定XX佳園物業為中高檔管理。其服務標準如下：
***一***建立24小時值班制度，設立服務電話，接受業主和使用人對物業管理服務報修、求助、建議、問詢、質疑、投訴等各類資訊的收集和反饋，及時處理並有回訪記錄。
***二***定期向住使用者發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理建議及時整改。滿意率達95%以上。
***三***建立落實維修承諾制，零修急修及時率100%，返修率不高於1%。
***四***每半年公開一次物業管理服務費用收支情況。
***五***物業檔案、業主樓案、裝置設施檔案齊全。
***六***常規性公共服務
1、房屋管理及維修養護
***1*** 棟號、樓層、房號等標誌明顯，設立引路方向平面圖。
***2*** 物業外觀完好、整潔、外牆無脫落，無亂貼、亂塗、亂畫現象。
***3*** 空調安裝統一。
2、共用裝置管理，保證裝置與機房環境整潔，裝置良好，定期保養無事故隱患。
***1***供電系統。保證正常供電，停電提前1天通知使用者，備用應急發電機可隨時起用。接地電阻每3年檢測1次。
***2***弱電系統。保證系統正常工作。故障及時排除。
***3***消防系統。24小時值班;裝置設施齊全、完好無損，可隨時起用;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;消防疏散通道暢通;保證無火災安全隱患。
***4***給排水系統。每半年清洗水池1次，保證水質符合國家標準;水池、水泵周圍清潔衛生，無二次汙染;停水提前1天通知;消防泵每月進行1次操作，每年進行1次全面檢查;排水系統通暢，汛期道路無積水，地下室、車庫、裝置房無積水、侵泡發生;遇有事故，維修人員在20分鐘內到達現場搶修，並無長時間停水;制有應急處理方案。
3、共用設施管理。共用配套服務設施完好，道路、樓道等公共照明完好，道路通暢，路面平坦。
4、保安及車輛管理。
***1***專業保安隊伍，24小時值班及巡邏，保安文明執勤，言語規範，處理突發事件。
***2***出入車輛有序，無堵塞交通現象，不影響行人通行。
***3***車輛出入管理嚴格，有登記。
***4***停車場停放整齊，場地整潔。
***5***危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施。
***6***聯絡群眾，搞好群防群治。
***7***在公安派出所指導下搞好治安管理。
5、環境衛生管理。做到定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
***1***環衛設施完備。
***2***實行標準化清掃保潔。
***3***垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺。
***4***共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫現象，大堂、樓梯、扶欄、天台、屋面等保持潔淨，共用場地無紙屑、菸頭等廢棄物。
***5***做好環衛宣傳工作，提高人的清潔衛生意識。
6、綠化管理
***1***綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象。
***2***花草樹木修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損。
***3***綠地無紙屑、菸頭、石塊等雜物。
***4***綠化完好率達到95%以上。
7、室內裝飾裝修管理***二次裝修***。全過程監控，保證房屋的整體性，抗震性和結構安全。
***1***受理本小區二次裝修諮詢與審批。
***2***所有裝修人員到管理處辦理出入證。
8、房屋租售管理。
***1***督促外來人員在三天內辦理《暫住證》手續。
***2***配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查，並登記在冊，確保小區的生活安全。
9、社群文化
***1***設立學習宣傳園地，開展健康向上的活動。
***2***制有居民精神文明建設公約。
***3***配合街道辦事處、居委會、派出所開展各項工作。
***4***業主滿意率95%以上。
***七***針對性的專項服務***代理業務***
1、代住戶進行室內衛生清掃、室內裝修、搬家等。
2、提供空房代管、房屋中介等服務。
3、代定報刊、郵件報刊的代收代發。
4、提供維修服務並做到小修不過夜，中修三天完成。
5、安裝、維護和修理各種家用電器和生活用品等。
三、公司擬採取的管理方式
“對物業進行嚴格管理，為業主、開發商提供優質服務”是本公司的根本理念，規範化管理，貼心服務，鑄造品牌物業公司的信譽與形象。
***一***標準化管理
物業管理涉及面廣，一般住使用者對物業管理服務內容、標準、檔次很難進行全面瞭解，業主對服務質量與收費關係的誤解是當前物業公司與業主關係僵化的一個主要原因。房屋及裝置保養不及時、日常管理鬆懈、隨意是物業管理水平低下、業主怨聲載道的根本原因。本公司從專案前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣裝置管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理，使本公司物業管理行為向規範化的國際慣例靠攏，在內部管理上自律、制度上創新，以達到管理嚴格有序、服務質量高的管理目標，使開發商放心、業主滿意、公司信譽度得到提高。
***二***溝通服務至上
組織、溝通、協調能力是物管企業的一項不可或缺的重要素質，具備這項素質，工作中的各項矛盾往往可以大事化小、小事化無;反之，則誤會重重，隔閡加深。目前大多數物業公司受投訴主要在於溝通不暢所致。為此，本公司專門設定業主聯絡處，通過禮貌走訪、接待業主投訴、較好解決業主提出的問題***合理要求***、答覆業主疑問、設定業主交流箱、公示欄、宣傳欄等方式，發展與業主的良好關係。同時，鑑於物業管理是一項具體、繁瑣的業務，公司要求管理人員親力親為，實行走動式管理，親臨服務一線，直接瞭解業主需求，認真負責，講道德，重誠實，對業主有求必應，保證服務質量。凡是業主對入夥交房時提出的涉及與開發商有關的問題，我們將利用規範物業公司的耐心、親切的服務優勢對業主進行溝通、疏導和撫慰，有效化解部分業主似懂非懂的怨氣、誤解或投訴，並按物業管理的規範要求登記下來，書面呈報開發商。絕對禁止加劇業主與開發商、開發商與物業公司、物業公司與業主之間錯綜複雜矛盾的做法與行為。
***三***締造親善的社群文化
創造一個和諧、文明、舒適、優美的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。因此，本公司提倡文明、禮貌、親善的社群文化，與業主共建共榮、友好相處、相互信任，主導公司員工發展與業主、派出所、社群居民委員會以及政府部門的友好協作關係。不論員工在工作期間或在工作區域之外，業主或員工的難處是否關係到本人，都要熱心助人、溫善相待，主動構架良好的人際關係，為小區、為業主、為自己、為這個物慾橫流的社會開闢一方文明的淨土。
四、為開展XX佳園物業管理所配置的人力、物力資源
***一***人員設定。
根據所確定的管理檔次及實地考察，按物業管理面積2萬平方米計算,本公司“XX佳園”管理處擬設定工作人員11人。
職位 人數 負責內容
管理入主任兼業主聯絡處主任 1人 負責總體工作安排、業主溝通
工程人員 1人 負責裝置、設施維修、保養
車管員/收銀員 2人 停車場管理、出納、收費
保潔綠化人員 1人 負責保潔綠化
保安人員 6人 負責崗亭、車輛出入、巡邏
注：財務人員由總公司兼任。
***二***綜合效益簡要分析
XX佳園綜合管理費及維修金收費標準可為***以上收費標準僅供參考，最後的收費標準以物價局批覆標準收費***：
管理費 維修金
多層住宅 0.50元/平方米·月 0.20元/平方米·月
商場 1.50元/平方米·月 0.25元/平方米·月
地上車位 40元/位·月
地下車位 60元/位·月
五、XX佳園物業管理的具體操作
公司貫徹“以人為本、業主至上”的服務理念，從專案前期管理、入夥、二次裝修、房屋維修與養護、給排水及電氣裝置管理、消防、安全、保潔、綠化以及便民服務，均實施全面的、標準化質量管理 。逐步建立完善的安全保衛系統、裝置設施維護系統、環境保結系統、綠化維護系統、共用設施管理系統、社群文化活動組織系統。
***一***前期準備
公司派出專業人員對待承接專案進行深入研究，瞭解專案規劃、物業特點以及周邊地區物業分佈情況、安全狀況，結合本方案擬定特定物業專案的管理方案;進駐前二個月開始籌建物業管理隊伍，進行人員選拔、培訓，針對專案特點制定各項管理規定及工作流程，擬定使用者手冊、業主公約及前期物業管理協議;進駐前一星期必須安排好管理用房、員工宿舍及管理處相關辦公裝置;物業接管必須進行驗收評估，妥善進行鑰匙、圖紙資料的交接。
1.內部機構的設定與擬定人員編制
2.物業管理人員的選聘和培訓
開展管理工作前3個月。培訓內容為：專業管理概念，緊急應變的處置，業主及使用者投訴的處理，特別電梯配電應取得上崗證方可上崗。
3.規章制度制定
1***、根據政府有關部門的法律、法令、檔案和示範文體，編寫《業主公約》、《使用者手冊》並在入夥時發放。
2***、制定嚴謹、科學的管理檔案***各項守則、管理規定，各級員工崗位職責及工作程式***並在入夥前完成。
***二***物業管理的啟動
1.物業的接管驗收
1***、產權資料***專案批准檔案、用地批准檔案、建築執照***。
2***、技術資料***竣工圖、裝置的檢驗合格證書等***
2.入夥管理
1***、房屋驗收、交接執行公司嚴謹、科學的“入夥管理系統”。發放入夥通知書、住戶手冊，明確入夥驗收手續、收費標準，簽署“業主公約”，禮貌、熱忱接待業主，主動解釋有關疑問;簽訂物業管理委託合同、業主公約;通過宣傳使使用者瞭解和配合物業管理工作;向用戶發放《使用者須知》、《使用者手冊》;配合使用者搬遷，應打掃好室內外衛生、清掃進出道路、協助使用者搬遷以及交通指揮等;做好使用者搬遷階段的安全工作，合理協調保安人員值班、巡邏，適當增加保安力量。
2***、建立業主檔案和產權備案。在辦理移交手續中，系統瞭解業主相關資料，建立顧客檔案，界定每個產權人擁有產權的範圍和比例，建立產權備案制度，為今後順利管理打好基礎。
3.二次裝修施工全過程監控
二次裝修管理攸關樓宇的建築風格、品質，因此，為了保證樓房長期正常使用，公司將依《廈門市住宅區物業管理條例》、建設部第46號令《建築裝飾裝修管理規定》、《家庭居室裝飾裝修管理試行辦法》、《廈門市建築外牆裝飾管理規定》、《家庭居室裝飾二次裝修管理試行辦法》、《廈門市物業管理服務收費辦法》等有關法規以及《前期物業管理協議》、《使用者手冊》、《業主公約》執行管理。
作業現場管理時，管理處將採取必要的安全防護和消防措施，保障作業人員和相鄰居民的安全，控制現場的各種粉類、廢氣、固體廢物以及噪聲、振動對環境的汙染和危害，減輕或避免對相鄰居民的日常生活造成影響。
安全防範管理。二次裝修施工人員須按政府規定辦理證件，接受管理處管理，留宿施工人員由業主或代理人書面擔保，防範治安事件發生;進行二次裝修中用電、煤氣、明火安全管理，消除消防隱患;二次裝修與入住並存期間，加強安全防範重點宣傳，有針對性地採取措施，確保不遺留安全隱患。
環境衛生管理。規範二次裝修材料及垃圾的運輸和堆放，嚴禁投入下水道，確保樓宇內道路通暢及環境整潔;加強噪聲控制，限定二次裝修施工時間或進行噪聲隔離，最大限度降低對周邊居民正常生活及工作的影響，控制入住和二次裝修期交叉時造成的環境影響。
共用裝置設施管理。確保二次裝修中水電主幹線、消防設施等戶內外裝置設施不受破壞，嚴禁任意動用消防設施，使其正常執行。
外二次裝修管理。嚴禁破壞外牆整體美觀，不得在外牆鑿洞;禁止安裝雨陽蓬或作任何形式的封閉;窗戶、落地窗防護柵應設在窗扇內側;公共部位嚴禁安裝、架設私家物品及構築物，尤其是私自在樓梯口加裝鐵門。
土建二次裝修管理。不得用重磅大錘進行野蠻施工，以防止破壞樓板結構;不得變更或破壞房屋的柱、樑、板、承重牆等建築主體結構、外牆、屋面防水、廚衛防水;外牆體埋設管線，須進行防水處理，以防止外牆滲水;不得在無樑板上砌築檣體。
水電設施二次裝修管理。嚴禁在結構樓板鑿溝埋管、在公共牆體埋設水管;廚衛下水主管檢查口不得封死;二次裝修前堵塞好下水口，以防止二次裝修土頭、雜物造成堵塞;牆體及吊頂內埋設電線應使用套管;動員住戶在進行吊頂裝飾時留出檢查口。
裝修工程完工後，由裝修戶通知管理處工程部對工程進行驗收，出具竣工驗收單並辦理相關手續。
***三***完善的日常物業管理服務
A、安全保衛系統
1、總體安全環境管理
在社群四周、車床進出口、社群出***，電梯轎廂內設定閉路監控系統，建立24小時不間斷監控資料;結合公安110報警系統，對突發安全事件及時解決，依法辦事。
培訓專業保安巡查員隊伍，保安巡查員統一著裝、佩戴明顯標誌，文明值勤，言語規範，認真負責，對社群進行24小時值班及巡邏，制定詳盡巡邏路線及頻次;對危及人身安全處設有明顯標誌和防範措施並及時消除安全隱患。
在出***處對來訪客人進行登記，控制樓宇內流動人員數量，防止推銷人員散發廣告傳單或無關人員流竄;建立我公司覆蓋全廈門市的物業保安呼叫系統，遇有突發事態，可以立即調配全公司人力和物力集中支援;制定應急準備和應急措施，如防颱風、防地震方案等。
2、對出租戶管理
租戶的社群角色不同，人員流動性大，社會背景、身份也極為複雜，因此，出租戶管理成為當今物業管理中較難處理的問題。我公司將從提倡親和社群文化入手，對租戶進行分類拜訪與重點關注;配合派出所、居委會對小區內租戶、流動人員的調查。確保樓宇內業主、租戶的生活安全與人際和諧。
3、車輛交通及道路管理
樓宇停車場有專人疏導，管理有序，排列整齊，機動車輛出入有登記;非機動車車輛按規定位置停放;每天巡查樓宇內道路，確保道路通暢，路面平整;井蓋無缺損、無丟失，路面井蓋不影響車輛和行人通行及業主的日常生活。
4、科學管理
記錄全面的事件日誌，針對事故多發地加強巡邏及監控，消滅安全隱患。
B、裝置設施維護系統
1.房屋管理與維修養護
主出***設樓宇平面示意圖，幢、單元***門***、戶標號標誌明顯;定期檢查外牆，發現破損及時修補，確保房屋外觀完好、整潔，外牆面磚、塗料等裝飾材料無脫落、無汙跡;空調安裝位置統一，冷凝水集中收集;設立小告示板，開展與業主交流，及時通報相關事項。
2.共用裝置管理
本公司裝置保養與維修，一是以預防為主，堅持日常保養與計劃維修並重，使裝置始終處於良好狀態;二是對房屋裝置做到“三好”，“四會”和“五定”。三好是指用好、修好和管理好重要的房屋裝置。“四會”是指物業維修人員對房屋裝置要會使用、會保養、會檢查、會排除故障。“五定”是對房屋主要裝置的清潔、潤滑、檢修要做到定量、定人、定點、定時和定質;三是實行專業人員修理與使用操作人員修理相結合。以專業修理為主，同時裝置的使用操作人員參加日常的維護保養和進行部分的小型維修。四是完善裝置管理和定期維修制度。制度科學的保養規程，完善裝置資料和維修登記卡片管理，合理制定定期維修計劃。
1***給排水裝置管理
管理目標：細心保養，確保給排水裝置、閥門、管道工作正常，無跑冒滴漏，方便住使用者生活。
供水裝置***包括蓄水池、供水泵、管網、屋頂水箱、水錶、閥門等***。對生活水泵、給水管網定期檢修及防腐保養，確保供水裝置執行正常、設施完好、無滲漏、無汙染;每天2次巡視水泵房、給水管網、屋頂水箱;水泵、水池、水箱有嚴格管理措施，無汙染隱患;生活用水的水質符合衛生標準;對二次供水蓄水池、屋頂水箱每半年清洗、消毒一次，無二次汙染，儲存二次供水衛生許可證、水質化驗單;停水提前一天通知住使用者。
排水管理。每天巡視排水管道等設施，確保排水、排汙管理通暢，無堵塞、外溢現象;汛期道路、車庫、裝置房無積水、浸泡發生;每年一次清理化糞池、汙水井;遇有事故，維修人員在規定時間內進行搶修，無大面積跑水、泛水、長時間停水現象。
2***供電裝置管理
供電裝置***變壓器、電錶、供電線路、總開關、戶外型負荷開關、戶內型漏電保護自動開關、避雷針等***。建立24小時執行和維修值班制度，及時排除故障;每天檢查供電線路，確保正常供電，道路、樓道等公共照明完好;建立配電室巡查制度***每班巡查一次，每月細查一次，半年大檢修一次***，並做好執行記錄;停電提前一天通知各使用者;臨時施工及住***用***戶裝修制定臨時用電管理措施;發生地震、火災、水災等情況及時切斷電源;備用應急發電機隨時起用。
配電房管理。由機電技術人員管理和值班，無關人員禁止入內;建立配電執行記錄，每班巡查1次，每月細查1次，半年大檢修1次，查出問題及時處理，並做好記錄;室內照明、通風保持良好;操作開頭的標誌明顯，停電拉閘要掛標誌牌，檢修停電，更應掛牌;操作及檢驗時，必須按規定使用電工絕緣工具、絕緣鞋、絕緣手套等。
供電裝置的正常維護和保養。觀察種類儀表、電壓是否正常，使用電流的變化情況，高峰用電時的電流數值，三相電流是否平衡，對照值班記錄檢查分析有關差異;核對各個支路的實際負荷是否與裝設的保護元件整定值相符合;配電箱固定是否牢固，箱內器件是否完好無損，各閘具的接頭有無鬆動，操作是否靈活，刀刃及接點有無燒傷，導線絕緣是否老化、變脆、熔斷器有無焦痕;導線絕緣是否良好，各類絕緣導線的絕緣是否老化，各接頭處無燒焦、變脆、絕緣包布有無失效，接頭之間有無腐蝕現象;金屬管連線的地線是否良好，有無虛脫或腐蝕，各種管路固定是否牢固。管子接頭有無脫扣拔節現象，管路有無塌腰變形;各用電器具是否牢固;各種地板的接地電阻是否符合規定。
3***弱電裝置管理
每天對門禁對講系統進行維修保養，確保故障能及時排除。
4***消防管理
消防控制中心24小時值班，消防系統設施裝置齊全，完好無損，可隨時起用;制訂突發事件應急方案;消防管理員接受嚴格正規的培訓。
建立日常防火檢查制度，每週一次檢查消防系統設施裝置，每月全部檢查一次，及時發現並消除火災安全隱患，確保消防設施齊全、完好，標識完整，可隨時起用;在明顯處設立消防疏散示意圖。照明設施、引路標誌完好，緊急疏散通道暢通無阻;全體管理人員掌握消防設施裝置的使用方法並能及時處理各種問題;組織開展消防法規及消防知識的宣傳教育，明確各區域防火責任人;建立義務消防隊，制訂突發火災應急方案;每年舉行一次消防演習，增強應急技能、提高業主消防意識。
C、環境保結系統
環境衛生管理的目的是淨化環境，給住用人提供一個清潔宜人的工作、生活環境。我司對清潔衛生工作將嚴格“五定”管理，即定人、定地點、定時間、定任務、定質量。
管理標準：垃圾箱、果皮箱等環衛裝置完備;標準化保潔***專職人員及清潔衛生責任制***;垃圾日產日清，定期進行衛生消毒滅殺;房屋公共部門共用設施無蟻害;樓宇內道路等共用場地無紙屑、菸頭等廢棄物;房屋共用部位保持清潔，無亂貼、亂畫;樓梯扶欄、天台、公共玻璃窗等保持潔淨。
1、日常保潔
範圍 工 作 內 容 頻 次 標 準 備註
樓道 1 收垃圾，洗垃圾桶 2次/天 無遺留物、臭味
2 掃地板及樓梯 1次/天 無雜物，無積水
3 沖洗樓梯 1次/周 無雜物，無積水
4 擦公寓口信報箱 1次/天 無灰塵，無手印
5 擦電梯 2次/天 無灰塵，無手印
6 擦公共防盜門 1次/周 無灰塵
7 擦樓梯扶手 1次/周 無灰塵
8 擦公共天花板 1次/周 無灰塵、蜘蛛絲
9 擦消火栓 1次/月 無灰塵
10 擦窗戶 2次/月 無灰塵
道路 1 路面 迴圈清掃 無雜物
2 路邊綠地 2次/天 無雜物
3 水泵結合器 1次/周 無灰塵
4 路燈柱 1次/周 無灰塵
綠地 清理 2次/天 無灰塵、枯葉
2、四害消滅
在樓道、道路、綠地等公共區域，每月定期一次採取措施消滅老鼠、蟑螂，二次消滅蚊子、蒼蠅，配合周圍區域對四害滋生地消毒處理。
D、綠化維護系統
制定綠化管理標準，定期對樓宇綠化進行澆水、施肥、修剪、殺蟲等工作;對樓宇綠化進行改進、栽種;綠地無改變使用用途和破壞、踐踏、佔用現象;花草樹木長勢良好，修剪整齊美觀，無病蟲害，無折損、無斑禿;綠地無紙屑、菸頭、石塊等雜物。
項 目 措 施 標 準
綠化澆水 澆水***依氣候變化*** 澆足澆透
草皮 修剪***按季節進行*** 草皮美觀平整
雜草 清除***每週一次*** 確保基本無雜草
防蟲 病蟲害防治***一年2次*** 無病蟲害
養護 施肥***一年4次*** 綠化生長旺盛
喬灌木 修剪造型一年4次
E、共用設施管理系統
制定共用設施管理標準，對業主的共用設施：籃球場、網球場、羽毛球場等制定相應的管理辦法，定期對共用設施進行維護保養;開發收益性服務專案，藉助專業的物業管理服務對共用設施進行有效管理，並引入良好的運營機制充分發揮物業的使用價值，為業主及開發商獲取收益也為良好的物業管理注入動力。
F、社群文化活動組織系統
1、社群文化建設
創造一個和諧、文明、舒適的生活與工作環境是我公司與業主的共同願望。在一年裡，特別是節日，如春節、中秋節等，管理處騰出活動空間，與社群居委員會一道，組織社群居民參與開展各種積極向上的文藝活動，使住使用者擁有一份歸屬感;各項活動事先計劃，爭取政府有關部門支援，並發展與業主委員會、社群居委會以及政府有關部門的良好合作關係;在樓宇告示欄上設立學習宣傳園地;配合、支援、參與社群文化建設，提倡高雅的社群文化。
2、便民服務
“不出社群門，照樣過日子”是本公司服務的一項重要目標，當住戶遇到生活上或工作上的多方面問題而難以應對時，全公司員工都能夠有求必應地提供服務，主動為住戶排憂解難，積極開展臨時性的、專項性的、業戶自願選擇的特約服務方式。
1***、日常服務
設定業主聯絡處、服務專線，開闢為業主/業主委員會與本公司溝通交流場所，不但要接受住戶的質疑、問詢、投訴、求助、報修，還要求公司員工必須熱情相待，及時處理和反饋住戶的各種要求;建立回訪制度並記錄，定期向住使用者發放物業管理服務工作徵求意見單，對合理化建議及時整改;每半年公開一次物業管理服務費用收支情況;代定報刊，郵件報刊代收代發。
2***、特約服務
提供有償特約維修服務。室內維修裝潢業務，小修不過夜，中修三天完成;空房代管，房屋中介;委託代裝家用電器;代辦家庭清潔、消毒、打蠟;委託代聘各種型別的保姆、家教和醫療護理;資訊諮詢服務等
六、物業接管事項說明
***一***我公司一旦接受委託進行物業管理，保安、環境衛生等關係小區基本生活秩序的工作立即入場開展，各項接管工作一週內完成，以保障小區業主的切身利益。
***二***為了高效完成接管工作，公司領導成立以陳副總經理為首的接管驗收小組***具9年物業管理工作經驗***。成員包括2名工程師、1名會計師。
物業管理方案範文3
一、物業管理公司的資質要求：
為了加強和促進物業管理工作的健康發展，保證物業管理公司組建質量，根據《公司法》的要求，全國各地城市地方人民政府頒佈了物業管理公司經營資質審查的規定。如上海的《上海市物業管理企業資質等級管理暫行辦法》中將物業管理企業資質等級劃分為三級
1.一級物業管理企業資質必備條件：
***1***管理物業規模一般在50萬平米以上，或者管理涉及物業在20萬平米以上;
***2***管理物業型別三種以上或管理涉外物業兩種以上，物業型別是指多層、高層住宅、公寓、別墅、商住樓、辦公樓、商場、廠房等以及其他特種房屋***下同***;
***3***管理物業必須有兩個以上為優秀小區或者大廈，且管理達標面在50%以上;
***4***企業經理或者常務副經理必須從事物業管理工作3年以上;
***5***具有經濟類、工程類中級職稱管理人員10人以上;
***6***企業經營年限必須在3年以上;
***7***企業註冊資本50萬元以上***含50萬元***
2.三級物業管理企業資質必備條件：
***1***管理物業規模一般在3萬一20萬平米，或者管理涉外物業1萬～5萬平米;
***2***有中級專業技術職稱管理人員3人以上;
***3***企業註冊資本10萬元以上***含10萬元***;
3.處於以上兩種型別之間的為二級資質的物業管理企業。
對於物業管理公司在管理物業規模3萬平米以下或涉外物業規模l萬平米以下的暫不定級。
物業管理公司申報經營資質審批時所要提供的資料
1、內資企業***全民、集體、股份制、股份合作制***
***1***物業管理公司資質申請報告;
***2***設立物業管理公司的可行性報告和上級主管單位的批准檔案;
***3***管理章程;
***4***公司法定代表人任命或聘任書;
***5***驗資證明;
***6***經營場所證明;
***7***擁有或委託管理物業證明***委託管理協議書***;
***8***具有專業技術職稱的管理人員的資格證書或證明檔案;
***9***其他有關資料。
2.外商投資企業***含中外合資、中外合作、外商獨資***
除需要提供內資企業申報審批所需的有關資料外，還需要提供合資或合作專案議定書、合同等檔案的副本及中方投資審批機關的標準檔案。 3.私營企業
***1***業主身份證明***影印證***;
***2***業主的工作簡歷;
***3***申請資質審批的報告;
***4***管理章程;
***5***驗資證明;
***6***經營場所證明;
***7***擁有或委託管理物業的證明;
***8***僱員的名冊;
***9***專業技術人員的資格證書;
***10***其他有關資料。
二、物業管理公司資質審批程式
國家房產行政管理體系——各地區房產管理局收到物業管理公司經營資質報告及申報資料齊全後，在一定時間內***通常規定為兩個星期內***稽核完畢，符合經營資質條件的，核發批准檔案，其他必須按有關規定向工商行政管理機構辦理註冊登記，在手續辦完後才能對外營業。
三、物業管理公司設立和工商登記
***一***組織機構設立 物業管理公司組織機構設定依照《公司法》可以成立“有限責任公司”、“股份合作公司”兩種。
***二***工商登記 根據《公司法》有關規定，物業管理公司登記的主管機關是工商行政管理機關。由於物業管理是一個新興行業，在註冊登記中會遇到一些問題，為了今後更好的開展工作，有必要搞清楚。
1.物業管理公司的經營宗旨 物業管理公司的經營宗旨應含有以下幾個方面：
***1***物業管理是房地產開發的延續和完善，是一個複雜、完整的系統工程。因此物業管理公司應積極參與社會分工，實現房地產開發、經營良性迴圈，促進我國住房制度改革的深化。
***2***對所管理的房產及各類附屬設施進行科學的管理與養護，使其物業保值、增值， 延長其使用壽命，最大限度地實現社會財富的節約。 ***3***物業管理的物件是物業，服務物件是人。所以應以業主***使用人***為物件，開展各類經營業務，寓經營與管理十服務之中，提供全方位的方便服務。
***4***發揮物業的最大使用功能，為業主***使用人***創造整潔、文明、安全、舒適的生活和工作環境，最終實現社會、經濟、環境三個效益的統一。
***5***履行社會管理義務，積極開展兩個文明建設，致力於全社會的文明和進步。
2.經營範圍 根據物業管理的行業特點和經營宗旨要求，物業管理公司的經營範圍有：
***1***管理方面： 樓宇***多層、高層***管理; 房屋的修繕管理; 裝置的維修、保養管理; 車輛執行及看護管理; 治安管理; 清潔環衛管理;綠化管理; 消防管理; 物業保險管理等。
***2***服務方面： 物業修繕; 物業租售代理; 物業清掃保潔; 搬家、裝潢服務。 車輛出租; 綠化工程及花木租售; 燃料供應;蔬菜糧食供應; 服裝清洗供應; 美容美髮; 康樂健身; 幼兒教育; 老年服務; 家教服務; 商業服務等。物業管理經營的範圍非常廣泛，但其目的是為所管物業範圍內的居民或單位提供優 質、方便的各種服務。