淺析我國物業管理的現狀和發展趨勢論文
物業管理是指業主對區分所有建築物共有部分以及建築區劃內共有建築物、場所、設施的共同管理或者委託物業服務企業、其他管理人對業主共有的建築物、設施、裝置、場所、場地進行管理的活動。以下是小編為大家精心準備的我國物業管理的現狀和發展趨勢論文，希望能對大家有所幫助，歡迎閱讀!
淺析我國c的現狀和發展趨勢論文：
《試談我國物業管理的現狀和發展趨勢》
摘要：近年來，隨著我國房地產業的日漸成熟，以從事房地產業管理為基礎的物業管理，蓬勃發展起來，並逐步成為我國市場中最具競爭活力、最有投資潛力的行業。分析我國目前的物業管理的現狀及發展趨勢，對於完善我國的物業管理以及提升物業管理水平均具有現實意義。
關鍵詞：物業管理;現狀;對策;發展趨勢。
隨著我國經濟建設蓬勃發展和人民生活水平的不斷提高，近年來在我國的一些大、中、小城市相繼開發建設了大量的生活小區、寫字樓等。為適應市場經濟的需要，物業服務企業應運而生，並逐步發展成為一個新興的行業。物業管理作為現代房屋管理的一種管理模式，是隨著房地產經濟市場化和住房商品化的發展而產生的，它是房地產生產、流通、消費領域的延續，也是房地產產業的一個重要分支。物業管理實行的是企業化經營、專業化管理、社會化服務和市場化運作的執行機制，適應了社會主義市場經濟體制的需要。物業管理是新生事物，受地域經濟發展水平、政策規範、城市規劃、設計環境和建築質量等諸多因素的制約和影響，其規範化、規模化發展仍需一個艱難的探索過程。本文試就目前物業管理的現狀及應採取的對策進行分析。
一、我國物業管理的現狀及存在的問題。
物業管理是一個充滿生機和活力的現代的住房管理模式，我國從1981年3月起在深圳試點開始到現在已經有20多年的歷史。在這20多年的時間裡，物業管理這個行業一直奏響發展的主旋律，在發展的道路上不斷前行，行業自身不斷髮展壯大，日益受到社會的認同和業主的接受與歡迎。目前我國物業管理行業無論是企業數量、從業人數、人員素質、覆蓋範圍，還是經營能力、服務水平、服務內涵都在不斷提高和增強，中國物業管理行業積極探索和建立既符合國際慣例，又適合中國國情和社會特點的物業管理模式，同時我國物業管理仍存在許多問題。
***一***物業管理立法滯後，理論體系不夠健全。
物業管理是一個新興的行業，我國相關的法規建設十分滯後，這種法律上的缺位容易引發各種利益衝突，也不利於社會的安寧和穩定。隨著住房制度改革的深化，住房自有化和住區社會化已成為不可抗拒的歷史潮流。在物業由開發商移交給物業管理公司的過程中，開發商、施工單位、物業公司、業主四方是一種什麼樣的關係，他們各自對物業的質量、養護、使用負有什麼樣的責任，這些都需要在法律上予以界定。並且，規範和約束業主與業主之間，管理公司與業主之間的關係僅靠公約也是遠遠不夠的，必須要有一個具有強制性、權威性更強的物業管理的法規體系，通過法律的形式將各自的責、權、利明確下來，確保物業內的公共利益不受侵害。因此，儘快建立符合我國國情的物業管理法律法規體系，已成為物業管理髮展的一個很重要問題。
***二***物業管理市場競爭機制尚未形成。
物業管理招投標管理不規範，基本是誰開發誰管理，未形成市場競爭機制，主要表現在：小區竣工交房階段業主入住較少，基本是開發商自行選聘物業，在業主入住達到一定規模後，小區成立業主委員會難度較大，業主很難選聘自己滿意的物業公司。
***三***物業管理收費難且不規範。
物業管理直接涉及到業主、使用者和物業公司的切身利益。目前，物業管理表現比較突出的兩個問題是：―是收費難度大。少數業主和使用者不願交管理費。還有一些業主經常外出或由於購房僅僅為了增值而長期閒置，也造成收費困難。二是收費行為不規範。國家計委、建設部早於1996年2月就頒發了《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》將物業管理服務收費作了明確規定。但是各地物價主管部門沒有嚴格實施，有些物業管理企業忽視業主的合法權益，多收費，亂收費。
***四***物業管理髮展的區域性不平衡。
我國沿海地區、發達地區物業管理服務發展較快，運作也比較正常;而在邊遠落後地區，物業管理服務的體系還沒有建立，有的地方甚至還沒有實行物業管理服務。這就造成了我國物業管理髮展的嚴重不平衡，不利於我國物業管理企業的發展。
***五***物業管理人員素質不高，並缺乏專業人才。
目前，我國物業管理從業人員的知識結構層次不高，物業管理人員的業務水平有限，物業管理人員的綜合素質偏低。物業管理人才對物管企業來說至關重要，管理人員素質的高低，不僅影響到物業管理的服務質量水平，而且關係到企業的長期可持續發展。
二、我國物業管理髮展的若干對策。
1、要求政府部門儘快建立統一的物業管理法規，完善物業管理的法律體系，使物業管理做到有法可依，有章可循，能夠依法執行。明確區分開發商、業主、物業公司之間的責、權，以減少糾紛，更好地維護各方利益，從而促進物業管理企業的不斷髮展壯大。
2、政府加大監管力度，推行物業管理的市場化進度，嚴格實施招投標制度，由業主來選擇信得過、能夠提供質價相符服務的物業管理企業，通過各物業公司之間的良性竟爭來提高行業的整體水平。
3、著重加強邊遠落後地區的物業管理建設，廣泛宣傳物業管理的相關知識，提高社會各界對物業管理的認識。運用廣播、電視、報紙等傳媒，通過多種形式，大力宣傳物業管理的作用和意義。只有提高了人們對物業管理的認識，才能更好地促進物業管理產業的蓬勃發展。
4、提升人員素質，做好人才儲備。物業管理不僅涉及面廣，而且專業性強，需要多方面的專業人才，並具備相應的專業知識、專業技能和現代化管理手段。人才是企業發展的動脈血，要適應市場的需要，就必須在人員培訓上下功夫，制訂切實可行的培訓計劃，堅持理論和實踐相結合的原則，進行定向培訓、專業培養，提升隊伍素質，以適應物業管理市場的需求。
三、我國物業管理的發展趨勢。
針對目前我國物業管理的現狀，隨著我國經濟的高速發展，未來的物業管理企業必將向著社會化、專業化以及智慧化和資訊化的方向發展。
***一***物業管理的社會化。
物業管理涉及面比較廣，業務也比較繁雜，物業服務公司既可以承擔全部業務，也可以把專業性比較強的部分服務專案分離出去，委託專業公司來完成。物業服務公司主要進行組織、協調和管理，物業管理社會化是以物業的所有權和管理權相分離以及社會分工發達為前提的。物業管理職能的社會化大大方便了業主和使用人，使廣大業主和使用人能集中精力投入到他們自己的工作中去，從而為社會創造更多的財富。
***二***物業管理的專業化。
物業管理是由專業的管理企業——物業管理公司實施對物業的統一管理，除了物業管理公司從事專業服務外，綠化公司、保安公司、清潔公司、清潔公司等專業化公司提供專業服務已逐步成為一種趨勢。物業管理公司僅僅是一個管理機構，而將一些專業管理以經濟合同的方式交予相應的專業經營服務公司，這有利於提高城市管理的專業化和社會化程式，並能進一步推進城市管理向現代化管理方式轉換。
***三***物業管理的智慧化與資訊化。
物業管理的智慧化與資訊化是物業管理的必然趨勢。在沿海城市、大城市的一些物業公司在物業管理中，運用現代控制技術、自動控制技術、通訊技術等高新技術和相關的裝置系統實現對物業及物業設施裝置、物業環境、物業消防、安保等的自動控制和集中管理，全面提升企業水平，打造了自己的服務品牌，實現了規模化、節約化經營模式，把競爭對手遠遠拋到後面，搶佔了市場先機。因此其已成為當前物業管理企業競爭制勝的關鍵籌碼。
總之，隨著我國房地產和物業管理行業的迅速發展，物業管理在我們的生活中扮演著越來越重要的角色，物業管理行業有巨大的發展空間，但也存在諸多問題急待解決，服務質量急需提升，否則難以適應社會對物業管理專業化、綜合化的要求。
參考文獻：
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物業管理論文篇1
《物業管理公司應收賬款的控制與管理》
所謂的應收賬款主要是指企業對外出售產品、材料以及提供服務等應該向購買單位收取的款項。這一款項是企業非常重要的流動資產，能否做好對應收賬款的控制和管理工作直接影響企業經營質量和經濟效益。如果應收賬款控制和管理不到位，則有可能導致企業資金鍊斷裂，使企業難以繼續經營，嚴重的話還會使企業破產倒閉。物業管理公司在應收賬款控制和管理方面既有和一般企業相同的特點，同時也具有自己的特性。物業管理公司應收賬款物件主要分為地產開發商與分散的業主兩種，尤其是後者應收賬款的控制和管理存在一定的難度。在這種情況下，如何做好對應收賬款的控制和管理工作，提高應收賬款的回收率，已經成為物業管理公司面臨的重要問題。鑑於此，本文筆者將著重解決這一問題。
一、應收賬款控制和管理的成本分析
隨著市場經濟的不斷髮展和進步，賒銷和賒購已經成為一種重要的交易方式。物業管理公司因為賒銷的物件為眾多分散的業主而產生應收賬款，之所以這樣做主要是為了擴大銷售，增強公司的競爭力，進而獲取更大的利益。由此可知，應收賬款是公司的一項重要的投資行為，而投資一定會產生成本，在對應收賬款控制和管理之前一定要全面瞭解應收賬款成本的構成[1]。
應收賬款成本主要由三個部分構成，即管理成本、資金佔用成本以及發生壞賬的成本。管理成本顧名思義就是由於應收賬款管理而消耗的公司開支，主要包括對業主資信狀況調查產生的費用、管理人員費用、記錄以及監督等費用。資金佔用成本主要是指公司將資金放在應收賬款上而導致公司失去的機會成本。壞賬成本主要是指應收賬款無法回收給公司帶來的損失。正確分析應收賬款成本的構成，可以幫助公司正確權衡這種政策實施增加的盈利以及成本之間的關係。只有在盈利大於成本時才能實行賒銷制度，而當賬款賒銷制度有良好經濟效益時，公司可以考慮將信用條件放寬，從而增加賒銷量，提高企業的盈利水平[2]。
二、對應收賬款控制和管理的策略分析
***一***真實全面的收集關於業主的資料，對業主的信用進行評估，做好業主信用管理
對於企業來說，賒銷存在一定的風險性，為了將這種風險最小化，關鍵就是要做好對業主的信用管理，只為信用狀況良好的業主提供賒銷服務。首先，加強建立健全資訊管理制度，做好對業主的資訊管理。物業管理公司在辦理業主的入夥手續時一定要將業主的詳細資訊填寫清楚，並核實業主資訊的真實性。同時，物業管理公司還需要定期對業主的資料進行更新，以便在發生相關事件時可以及時和業主取得聯絡。其次，需要對業主的經濟能力以及信用進行評估，不斷優化業主資料，建立業主信用檔案，對於信用較差的業主需要採取一定的措施保證公司的利益[3]。
***二***採用科學的信用政策
物業管理公司採取的信用政策直接影響應收賬款回收質量的好壞，因此物業管理公司需要根據實際的情況制定科學的信用政策。信用政策主要包括三個方面的政策，即現金折扣政策、信用期間政策以及信用標準政策。其中比較重要的是信用期間的選擇，所謂的信用期間就是指公司允許業主從享受服務到付款的時間，信用時間過短或者過長都會對公司不利，時間過短不能吸引業主，而時間過長會導致公司產生的費用增多，甚至有可能會大於收益。物業管理公司在和業主簽訂付款合同時就需要明確信用期限，不同的業主可以有不同的信用期限，可以根據業主的意願以及信用情況進行調整。
一年收費一次可以減少業主繳費的次數，給業主帶來方便，減少物業管理公司收費的工作量。但是如果業主不能按時繳費，則會對企業造成嚴重不利的影響，使企業面臨較大的財務風險，同時也會增加業主一次性繳費的資金壓力。本文筆者建議物業管理公司每個月收費一次，這樣可以大大降低壞賬風險。這種繳費方式雖然增加了業主繳費的次數，但是由於銀行代扣、微信、支付寶等電子銀行技術的發展，很大程度上降低了對業主造成的麻煩，因此每個月繳費一次切實可行[4]。
***三***建立完善的應收賬款控制和管理機制
應收賬款管理和控制的狀況直接影響公司的現金流量，進而影響公司的運營。因此，物業管理公司的領導人員需要提高對應收賬款控制和管理問題的重視程度，明確各個相關部門責任、義務和權利，重點提高對財務部門的要求，要求財務部門定期對每筆應收賬款的賬齡以及增減變動情況進行核算，分析每筆應收賬款形成的原因以及準時回收的概率，並整理成系統的報告，反饋給公司的領導以及其他各個相關的部門。同時，物業管理公司還需要根據實際的情況制定科學合理的應收賬款控制和管理規章制度，將應收賬款回收的情況和相關部門以及員工個人的績效薪資相掛鉤。另外，還需要加強對應收賬款餘額的控制，將其控制在物業服務總收入的2%-10%之間。為了提高應收賬款的回收率，還需要將具體的回收責任分配到具體的專案負責人和相關工作人員身上，在年終需要對專案負責人以及員工個人的工作績效進行評價。對於工作不到位的人員需要調整崗位，優化工作隊伍，提高應收賬款的回收率[5]。
三、提高應收賬款回收率，防範和降低壞賬發生的策略分析
***一***加強對應收賬款回收情況的監督和管理
由於物業管理公司面對的是廣大的業主，收費工作比較繁重，並且應收賬款的時間長短也不一樣，需要具體情況具體對待。在現實中，費用拖欠時間越長，回收的難度越大，形成壞賬的可能性也越大，因此一定要加強對應收賬款回收情況的監督和管理，儘量縮短業主逾期的時間，降低壞賬的發生率。 ***二***調整應收賬款回收的政策
科學的收款政策是提高應收賬款回收率的重要保障
。因此，物業管理公司需要根據不同的業主制定不同的收款政策。對於逾期為繳費的業主需要在合適的時間催款。對於逾期較長時間的業主，業務人員上門催款時改善可以給予業務人員一定的折扣，以便更好的和業主進行協商。另外，為了提高工作人員的工作熱情，還需要給予工作人員一定的獎勵。
***三***對收賬策略進行調整
對於拖欠時間不同和信用品質不同的客戶需要採用不同的收賬辦法，這樣可以收到事半功倍的效果，切勿採取一刀切的方式催款。一般情況下，催款都是循序漸進的，首先是通過信函、電話聯絡等方式，然後是上門面談、協商，最後是仲裁和訴諸法律。對於超時較短的業主，不要進行過多的打擾，以免引起業主反感，對於時間比較長的業主也需要用婉轉的態度通知，在通知無效時可以上門面談甚至訴諸法律[6]。對於通過法律途徑催收的，一定要儲存好相關證據，以便獲得最有利於企業的訴訟判決。另外，要注意避免超過法律規定的2年訴訟時效。
***四***建立應收賬款壞賬制度
在商業信用行為當中，壞賬行為是無法完全避免的，但是物業管理公司需要儘量將損失降到最低。首先，公司需要堅持謹慎性原則，提前對壞賬發生情況進行評估，建立健全壞賬準備制度。其次，需要根據業主的財務狀況評估壞賬的風險，然後選擇最恰當的會計政策，根據現行的準則，採用備抵法對壞賬進行有效的處理，儘量減少公司的損傷。最後，公司還需要真實的反映管理費用收支狀況，維護公司以及廣大業主的利益。
四、結語
綜上所述，對於物業管理公司來說，做好應收賬款控制和管理工作具有重要的意義，有利於降低財務管理的風險，提高企業財務管理的水平和經濟效益。因此，物業管理公司的相關領導人員應該進一步提高對應收賬款管理和控制的重視程度，優化財務管理的政策，改變收賬的方法，做好對業主的信用管理，並加強對應收賬款回收情況的監督和管理。只有這樣才能做好應收賬款的控制和管理工作，將企業存在的應收賬款風險降到最低，提高物業管理公司經營發展的質量。
物業管理論文篇2
《物業管理企業的裝置管理存在問題及對策》
物業管理伴隨中國房地產業的快速發展，已經逐步成為一個主要的行業，經管在中國出現只有僅僅30多年，但是已經呈現出了技術含量越來越高、裝置更新和發展速度越來越快的發展趨勢。當前，在物業管理中，現代化物業裝置對物業企業的作用日益突出，物業企業對其依賴和需求日益增長，而對與物業裝置設施的管理工作則是實現物業良好管理的基礎。
一、當前物業管理企業裝置管理存在的問題
現階段，我國的物業企業設別管理存在的問題主要包括以下幾方面：
第一，缺乏專業人員、技術力量薄弱。對人才培養和引進的不中和缺乏穩定充足的專業技術人員隊伍，對物業裝置管理造成了巨大的阻礙。當前，物業設別的日益技術化、現代化，這就要求物業裝置管理人員必須充分掌握物業裝置的原理、結構、技術性能、用途、維護方法以及故障排除等一個或者多個方面的知識。換言之，實施現代物業裝置管理的人員，必須是擁有豐富的物業設別管護經驗、較高水平的專業技術，特別是“一專多能”的高素質人才。但是，在目前，除了極少數幾個規模較大的的知名物業企業之外，其他大部分物業企業的裝置管理人員都無法符合這樣的要求。
第二，缺乏足夠資金。實施物業管理的資金使用的目的是：取之於民、用之於民，、收支平衡、略有節餘。但是對於大部分物業企業而言，卻面臨收費困難、經費開支緊張的問題。由於社會公眾沒能夠充分理解和支援物業管理，加之政府的稅務部門仍然是對物業管理企業依照建築行業的稅收標準徵收房產稅、所得稅、營業稅及車船使用稅及“兩金”等多種因素，導致了大多數物業管理企業自建立以來就一直處於虧損狀態，沒有能力維修、改造物業裝置，造成水電等故障多發，從而導致居民滿意度下降，管理費的收繳更加困難，陷入了一種惡性迴圈。同時，由於物業裝置的管護並不能直接產生經濟效益，屬於投入行為，因而一些物業企業往往錯誤認為將資金投入裝置的管理不划算、虧了，這是是造成物業裝置無法得到及時維修管理而積勞成疾、帶病執行。
第三，管理成本高。隨著社會發展與科技進步，越來越多的建築將以大型、高層與智慧建築為主，建築裝置工程技術更是向自動化的建築裝置和計算機智慧控制一體技術方向發展。當前，建築工程基本建設投資中建築裝置工程所佔的比重增長迅速，一些大型高層建築中，裝置工程佔工程總投資比例甚至佔到40-50%，比如廣州的標誌建築中信廣場，總投資近60億，各種裝置的投資就將近20億。而至於住宅的物業裝置，其投入雖然比寫字樓少，但也不能被忽視。而和建築本身相比較，物業裝置的使用年限要短的多，並且隨著使用年限增加，必然產生有形損耗;此外，由於新技術、新裝置的出現，也會引起物業裝置在使用價值等的無形損耗。這些有形和無形損耗，都會引起房屋裝置維修更新間隔期的縮短，從而使裝置管理成本增加。加之新型裝置的投資也較大，維修更新這種裝置的成本就更高。
二、完善物業管理企業裝置管理的對策建議
首先，物業企業對員工進行相關培訓，努力提高員工的綜合素質，通過員工綜合素質的提高，實現企業效益的有效增長。企業對員工進行對員工進行培訓，提高員工的業務水平以及應對突發事件的能力。通過對企業員工的物業裝置管理的標準化培訓，使企業員工重視裝置的標準化操作及保養，保障物業裝置的安全執行，同時，通過學習加深員工對裝置的瞭解，加強企業內部員工的溝通，調動員工的思維，通過不斷的學習優化高管的管理方案，提高企業的裝置管理水平。
其次，政府部門要完善行業行規，並及時制定相關的補貼政策支援物業管理行業的發展，為物業的規範化發展創造有利的巨集觀環境。物業企業應從業主處收取的物業管理費中提取相應的經費，形成基礎裝置公共維修基礎或基礎設施專用維護經費，確保小區的物業裝置能及時得到維護。
最後，要形成委託加監管考核的裝置管理模式。通過對當前物業裝置管理的模式的分析來看，當前如果要求物業企業對所管理小區的相關裝置進行維護或保養，這無論從經濟技術層面上來分析都是不可行的，因此，筆者認為可以採用以下方式進行改革：首先，對小區的物業裝置進行重新分析，將企業裝置分為自行管理裝置，一類為委託管理裝置。對於一些綜合性要求不強的裝置可由本企業的技術員自行進行維護，對一些綜合性、技術性較強的裝置可委託有專業資質的第三方進行必須的管理維護。
隨著技術的發展，物業裝置也逐漸呈現出了智慧化、複雜化。這就要求物業企業要不斷的優化企業的裝置管理水平，加大對本企業員工的培訓，同時，吸收外部優秀人才，使企業在激勵的競爭環境中，化挑戰為機遇，使企業得到穩步發展。