西安市物業服務細則

　　物業管理是什麼?物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一章 總 則

　　第一條為了規範物業管理活動，維護業主和物業服務企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》、《陝西省物業管理條例》及有關法律、法規，結合本市實際，制定本條例。

　　第二條本市行政區域內的物業管理及其監督管理活動，適用本條例。

　　第三條本條例所稱物業管理，是指業主通過選聘物業服務企業，由業主和物業服務企業按照物業服務合同約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序的活動。

　　第四條業主選聘物業服務企業堅持公開、公平、公正的原則。鼓勵物業服務企業採用新技術、新方法，依靠科技進步提高管理和服務水平。

　　第五條市房屋行政管理部門是本市物業管理的行政主管部門，負責本市物業管理活動的監督管理工作。

　　區縣物業管理行政主管部門負責本行政區域內物業管理活動的監督管理工作。

　　建設、規劃、市政、民政、市容園林、公安、價格、工商等行政管理部門應當在各自職責範圍內，做好物業管理活動的監督管理工作。

　　第六條街道辦事處、鄉鎮人民政府負責組織、指導本轄區業主大會成立和業主委員會換屆工作，監督業主大會和業主委員會依法履行職責，調解處理物業管理糾紛。

　　第七條物業管理行業協會是物業服務行業自律組織，負責制定並監督實施物業服務規範，促進物業服務行業科學、規範、和諧發展。

　　第二章 前期物業管理

　　第八條前期物業管理是指業主或者業主委員會與選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效之前的物業管理。

　　第九條新建建設專案擬實行物業管理的，建設單位在申請辦理建設工程規劃許可證的同時，持建設專案規劃設計方案向物業所在地區縣物業管理行政主管部門提出劃分物業管理區域的申請。

　　區縣物業管理行政主管部門應當自受理之日起30日內，在徵求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府的意見後進行劃分，並書面告知建設單位。

　　第十條劃分物業管理區域應當考慮物業的共用設施裝置、建築物規模、社群建設等因素。具體劃分原則如下：

　　***一***物業管理區域以物業建設宗地紅線圖的範圍確定;

　　***二***分期建設或者有兩個以上建設單位開發建設的物業，共用主要配套設施裝置的，應當劃分為一個物業管理區域;

　　***三***不同物業管理區域地理上自然相連的，業主未入住前，經各自的建設單位同意，並已向房屋買受人明示，或業主入住後，經各自的業主大會同意後，可以合併為一個物業管理區域。

　　劃分物業管理區域有爭議的，由物業管理行政主管部門會同物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府確定。

　　本條例實施前已經實際形成的獨立物業管理區域，不再重新劃分。

　　第十一條建設單位應當按照房地產開發與物業管理相分離的原則，逐步採用招投標的方式選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業管理。

　　現售商品房出售前30日，預售商品房取得《商品房預售許可證》前，住宅物業的建設單位應當通過招投標的方式完成物業服務企業的選聘;投標人少於3個或者住宅規模不超過3萬平方米的，經市物業管理行政主管部門批准，可以採用協議方式選聘具有相應資質的物業服務企業。

　　第十二條建設單位應當在銷售物業之前，制定臨時管理規約，對有關物業的使用、維護、管理，業主的共同利益，業主應當履行的義務，違反規約應當承擔的責任等事項依法作出約定。

　　建設單位制定的臨時管理規約，不得侵害物業買受人的合法權益。

　　第十三條建設單位應當將前期物業服務合同和臨時管理規約自招投標結束之日起15日內向物業管理行政主管部門備案。建設單位應當將備案內容在銷售場所向物業買受人明示，予以說明。

　　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同應當包含前期物業服務合同的內容。物業買受人在與建設單位簽訂買賣合同時，應當書面承諾遵守臨時管理規約。

　　第十四條前期物業服務合同可以約定附期限;期限未滿，但業主委員會與業主大會選聘的物業服務企業簽訂的物業服務合同生效的，前期物業服務合同終止。

　　第十五條建設單位向物業服務企業移交物業時，應當辦理書面移交手續，同時移交下列資料：

　　***一***竣工總平面圖，單體建築、結構、裝置竣工圖，配套設施、地下管網工程竣工圖等竣工驗收資料;

　　***二***共用設施裝置清單;

　　***三***設施裝置的安裝、使用和維護保養等技術資料;

　　***四***物業質量保修文件和物業使用說明檔案;

　　***五***業主名冊;

　　***六***物業管理必需的其他資料。

　　第十六條物業服務企業承接物業時，應當對共用部位、共用設施裝置進行查驗，簽訂承接查驗確認書。不符合竣工驗收資料的，由建設單位負責處理。

　　第十七條新建物業管理區域內，建設單位應當按照下列規定配置物業管理用房：

　　***一***物業建築面積30萬平方米以下的，按物業建築面積的3%。提供，但最低不得少於100平方米;

　　***二***物業建築面積超過30萬平方米的，除按照30萬平方米的3%。提供外，超過部分按1%。的標準提供;

　　***三***具備水、電等基本使用功能，且位於地面以上的建築面積不低於物業管理用房建築面積的50%。

　　業主委員會的辦公用房從物業管理用房中調劑，建築面積不少於30平方米。

　　物業管理用房屬於全體業主共有，並依法辦理產權登記，建設單位、物業服務企業不得改變其用途。業主委員會不得將物業管理用房轉讓或者改作他用。

　　第十八條前期物業管理期間，有下列情況之一的，建設單位應當依法重新選聘物業服務企業，並監督物業服務企業之間依法交接：

　　***一***前期物業服務合同期滿，業主大會尚未成立，物業服務企業不願再續簽合同的;

　　***二***物業服務企業擅自撤離小區的;

　　***三***物業服務企業被吊銷營業執照或資質證書的;

　　***四***法律法規規定的其他情形。

　　第十九條前期物業管理期間，建設單位已經登出或者無法履行相關義務但住宅小區尚未成立業主大會的，物業服務企業應當於退出物業管理區域3個月前書面告知業主和物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府組織業主召開業主大會會議，確定小區管理模式。

　　第二十條前期物業服務合同終止或者解除後15日內，物業服務企業應當向業主委員會移交物業管理用房，並按照本條例第十五條的規定移交相關資料。

　　第三章 業主、業主大會及業主委員會

　　第二十一條已領取房屋所有權證的，房屋所有權證上記載的房屋所有權人為業主。

　　尚未進行房屋權屬登記，但基於買賣、贈與、拆遷補償等已經合法佔有該房屋的人，在物業管理活動中視為業主。

　　業主在物業管理活動中享有法律、法規規定的權利，並承擔法律、法規規定的義務。享有的權利和承擔的義務按照國務院《物業管理條例》的有關規定執行。

　　第二十二條物業管理區域內的業主可以設立業主大會，選舉業主委員會。一個物業管理區域設立一個業主大會。業主較少的，經全體業主一致同意決定不設立業主大會的，由全體業主共同履行業主大會和業主委員會職責。

　　第二十三條物業管理區域符合下列情形之一的，可以設立業主大會：

　　***一***物業出售且已經交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積50%以上的;

　　***二***首套物業出售並交付使用滿兩年的，且房屋出售並交付使用的建築面積達到物業管理區域建築物總面積20%以上的。

　　物業管理區域符合前款條件後15日內，建設單位應當書面告知物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府。建設單位未及時履行告知義務的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府有權責令建設單位限期改正。

　　街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當自收到書面告知30日內，組織成立業主大會籌備組。區縣物業管理行政主管部門應當予以指導。

　　第二十四條業主大會籌備組由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員一名，建設單位代表一名，業主代表若干名組成。籌備組組長由街道辦事處或者鄉鎮人民政府工作人員擔任。籌備組中的業主代表由業主推選產生，或者由街道辦事處、鄉鎮人民政府提名經業主同意產生，並在物業管理區域內公示，公示時間不少於7日。

　　建設單位和物業服務企業應當提供籌備工作所需的資料。

　　第二十五條業主大會籌備組履行下列職責：

　　***一***確定首次業主大會會議召開的時間、地點、形式和內容;

　　***二***擬定管理規約草案和業主大會議事規則草案;

　　***三***確認業主身份、業主專有部分面積，核定業主人數、物業總建築面積;

　　***四***擬定業主委員會委員選舉辦法;

　　***五***提出業主委員會委員候選人名單;

　　***六***首次業主大會的其他準備工作。

　　籌備組應當在首次業主大會會議召開的15日前，將前款第***一***項至第***五***項內容在物業管理區域內公示。

　　第二十六條業主大會籌備組應當自成立之日起60日內，組織召開首次業主大會會議。

　　首次業主大會會議選舉產生業主委員會7日內，業主大會籌備組應當向業主委員會移交籌備期間的全部資料，籌備組職責自行終止。

　　第二十七條劃分為一個物業管理區域的分期開發的建設專案，先期開發部分符合條件的，可以成立業主大會，選舉產生業主委員會。首次業主大會會議應當根據分期開發的物業面積和進度等因素，在業主大會議事規則中明確增補業主委員會委員的辦法。

　　第二十八條業主大會會議分為定期會議和臨時會議，由業主委員會按照業主大會議事規則組織召開。

　　第二十九條下列事項由業主大會決定：

　　***一***制定和修改業主大會議事規則;

　　***二***制定和修改管理規約;

　　***三***選舉業主委員會或者更換業主委員會成員;

　　***四***選聘和解聘物業服務企業;

　　***五***續籌和使用專項維修資金;

　　***六***改建、重建建築物及其附屬設施;

　　***七***改變或者撤銷業主委員會不適當的決定;

　　***八***有關共有和共同管理權利的其他重大事項。

　　決定前款第***五***項和第***六***項規定的事項，應當經專有部分佔建築物總面積2/3以上的業主且佔總人數2/3以上的業主同意。決定前款其他事項，應當經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意。

　　第三十條業主大會會議可以採用集體討論的形式，也可以採用書面徵求意見的形式;但是，應當由物業管理區域內專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數業主參加。

　　業主大會會議表決採用記名投票的方式。一個業主擁有一張表決票或者選舉票，每張表決票或者選舉票上應當標明其專有部分面積。

　　第三十一條採用集體討論形式召開業主大會會議的，可以全體業主參加，也可以以幢、單元、樓層為單位，推選一名業主代表參加業主大會會議。

　　推選業主代表參加業主大會會議的，業主代表應當於參加業主大會會議3日前，就業主大會會議擬討論的事項書面徵求其所代表的業主意見;凡需業主投票表決的，表決票應經本人簽字確認，業主代表在業主大會投票時如實反映。

　　業主代表因故不能參加業主大會會議的，其所代表的業主可以另外推選一名業主代表參加。

　　第三十二條採用書面徵求意見形式召開業主大會會議的，應當在物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府或其委託的社群居委會現場監督指導下進行。

　　業主應當在書面徵求意見表上實名簽署意見;業主委員會應當將徵求意見結果在物業管理區域內公示;業主對公示內容有異議的，有權查閱相關資料。

　　第三十三條業主大會會議應當由業主委員會作出書面記錄並存檔。

　　業主大會的決定應當以書面形式在物業管理區域內及時公告。

　　第三十四條業主委員會是業主大會的執行機構，由業主大會選舉產生，向業主大會負責並報告工作，受業主大會和業主監督。業主委員會委員的人數應當為單數，不得少於5人，具體人數和任期由業主大會議事規則確定。主任、副主任在業主委員會委員中推舉產生。

　　業主委員會實行差額選舉，差額比例不低於20%，業主委員會委員按照預定名額和候選人得票順序，經專有部分佔建築物總面積過半數的業主且佔總人數過半數的業主同意的候選人當選。未當選業主委員會委員的候選人按照得票順序當選業主委員會候補委員，候補委員列席業主委員會會議，但不具有表決權。

　　第三十五條業主委員會應當自選舉產生之日起30日內，持下列資料向物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府及區縣物業管理行政主管部門備案：

　　***一***業主委員會備案登記表;

　　***二***業主大會議事規則;

　　***三***管理規約;

　　***四***業主委員會成員的基本情況。

　　區縣物業管理行政主管部門應當自收到上述材料後5日內發出備案回執。業主委員會持備案回執，向公安機關申請刻制業主大會印章和業主委員會印章，並在物業管理區域內公告備案情況。

　　備案事項發生變更時，業主委員會應當自變更之日起15日內書面報告備案單位，並在物業管理區域內公告。

　　第三十六條業主委員會履行下列職責：

　　***一***執行業主大會的決定;

　　***二***召集業主大會會議，報告物業管理的實施情況;

　　***三***代表業主與業主大會選聘的物業服務企業簽訂物業服務合同;

　　***四***稽核需要業主分攤的費用;

　　***五***監督管理業主共有收益;

　　***六***及時瞭解業主、物業使用人的意見和建議，監督和協助物業服務企業履行物業服務合同;

　　***七***監督管理規約、物業管理制度的實施;

　　***八***調解物業使用糾紛;

　　***九***業主大會賦予的其他職責。

　　第三十七條有下列情形之一的，業主委員會應當及時召集業主大會臨時會議：

　　***一***有20%以上業主書面提議;

　　***二***發生重大事故或者緊急事件需要及時處理的;

　　***三***法律法規和業主大會議事規則規定應當召開業主大會臨時會議的其他事項。

　　業主委員會應當在組織召開業主大會臨時會議15日前，將會議的議題、時間、地點、方式以及表決事項在物業管理區域內公告，並書面告知全體業主，但前款第***二***項情況除外。

　　應業主提議召集業主大會臨時會議的，業主委員會應當核實提議人的業主身份。

　　第三十八條業主委員會不按規定召集業主大會會議的，業主可以請求物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府責令限期召集;逾期仍未召集的，由街道辦事處或者鄉鎮人民政府按規定程式組織召集。

　　第三十九條業主委員會會議由主任召集。主任因故不能履行職責時，由副主任召集。主任因喪失業主委員會委員資格不能履行職責時，由排序在先的副主任召集。

　　有1/3以上委員提議召開業主委員會會議時，應當召開業主委員會會議。主任、副主任無正當理由不召集業主委員會會議的，由物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府指定其他委員召集業主委員會會議。

　　第四十條業主委員會會議應當有過半數委員出席，作出的決定須經全體委員半數以上簽名同意。

　　業主委員會會議應當作書面記錄並存檔，業主委員會會議作出的決定，應有出席會議的委員簽字後加蓋業主委員會印章，並自作出決定之日起3日內在物業管理區域內公告。

　　業主委員會委員不得委託其他人出席業主委員會會議。

　　第四十一條業主委員會應當向業主公佈下列情況和資料：

　　***一***管理規約、業主大會議事規則;

　　***二***業主大會和業主委員會的決定;

　　***三***物業服務合同;

　　***四***專項維修資金的籌集、使用情況;

　　***五***物業共有部分的使用和收益情況;

　　***六***佔用業主共有的道路或者其他場地用於停放汽車車位的處分情況;

　　***七***業主大會和業主委員會工作經費的收支情況;

　　***八***其他應當向業主公開的情況和資料。

　　業主有權就涉及自身利益的事項向業主委員會提出詢問，業主委員會應當予以答覆。

　　第四十二條業主委員會委員不得有下列行為：

　　***一***接受物業服務企業或者物業管理利害關係人提供的利益或者財物;

　　***二***承攬本物業管理區域物業服務企業的業務或者推薦他人到該企業工作;

　　***三***接受可能妨礙公正履行職務的其他利益。

　　第四十三條業主委員會委員有下列情形之一的，其委員資格自行終止：

　　***一***本人、配偶及其直系親屬在本物業管理區域的物業服務企業任職的;

　　***二***因物業轉讓、滅失等原因不再是業主的;

　　***三***因疾病或者其他原因喪失履行職責能力的;

　　***四***被判處刑罰的。

　　第四十四條業主委員會委員有下列情形之一的，由業主大會會議終止其委員資格：

　　***一***不履行業主委員會委員職責或者無故三次缺席業主委員會會議的;

　　***二***不履行業主義務，不遵守管理規約，情節嚴重且拒不改正的;

　　***三***違反本條例第四十二條規定的;

　　***四***向業主大會或者業主委員會提出辭呈的;

　　***五***其他原因不宜擔任業主委員會委員的。

　　第四十五條業主委員會主任資格終止的，由業主委員會委員推選一位副主任任主任;副主任資格空缺或者資格終止的，由業主委員會委員從委員中推選副主任;委員空缺或者資格終止的，由候補委員按照得票多少依次遞補。

　　業主委員會委員資格終止的，應當自終止之日起3日內將其保管的有關資料、印章等物品交回業主委員會。

　　業主委員會應當及時在物業管理區域內公告委員的變更情況。

　　第四十六條業主委員會應當在其任期屆滿前2個月提出換屆籌備組人選名單，並在物業管理區域內公示。業主在15日內未提出異議的，換屆籌備組按照公示人員名單成立;半數以上的業主提出異議的，由業主委員會重新提出人選名單。

　　業主委員會換屆籌備組在徵求業主意見的基礎上提出新一屆業主委員會候選人名單，差額比例不低於20%，並在物業管理區域內公示。換屆籌備組人員不得作為新一屆業主委員會委員人選。

　　業主委員會換屆籌備組應當在業主委員會任期屆滿前，組織召開業主大會會議，選舉產生新一屆業主委員會。

　　業主委員會任期屆滿未完成換屆選舉的，物業所在地街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當組織或者監督業主委員會組織換屆選舉。

　　第四十七條業主委員會應當自任期屆滿之日起10日內，將其保管的檔案資料、印章及其他屬於業主大會所有的財物移交新一屆業主委員會。

　　第四十八條業主大會、業主委員會應當配合相關居民委員會依法履行自治管理職責，支援居民委員會開展工作，並接受其指導和監督。

　　第四十九條業主大會、業主委員會作出的決定違反法律法規的，物業所在地的區縣物業管理行政主管部門，街道辦事處或者鄉鎮人民政府應當責令限期改正或者撤銷其決定，並通告全體業主。

　　第五十條物業管理區域內，可以召開物業管理聯席會議。物業管理聯席會議由街道辦事處或者鄉鎮人民政府負責召集，由區縣物業管理行政主管部門、公安派出所、居民委員會、業主委員會和物業服務企業等方面的代表參加，共同協調解決物業管理中遇到的問題。

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