四川省物業服務收費管理細則

　　物業管理本身是一種主體平等的委託合同關係，而非上下級的行政管理關係。四川省是如何進行物業服務收費管理的？下文是全文，歡迎閱讀!

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　　第一條　為規範物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》和《物業管理條例》，制定本辦法。

　　第二條　本辦法所稱物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施裝置和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。

　　第三條　國家提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業;鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。

　　第四條　國務院價格主管部門會同國務院建設行政主管部門負責全國物業服務收費的監督管理工作。

　　縣級以上地方人民政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。

　　第五條　物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。

　　第六條　物業服務收費應當區分不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。具體定價形式由省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門會同房地產行政主管部門確定。

　　第七條　物業服務收費實行政府指導價的，有定價許可權的人民政府價格主管部門應當會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的基準價及其浮動幅度，並定期公佈。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。

　　實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。

　　第八條　物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費專案、收費標準等有關情況進行公示。

　　第九條　業主與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十條　建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。

　　第十一條　實行物業服務費用包乾制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：

　　1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　2、物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用;

　　3、物業管理區域清潔衛生費用;

　　4、物業管理區域綠化養護費用;

　　5、物業管理區域秩序維護費用;

　　6、辦公費用;

　　7、物業管理企業固定資產折舊;

　　8、物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;

　　9、經業主同意的其它費用。

　　物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。

　　第十二條　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。

　　物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金年度預決算並每年不少於一次公佈物業服務資金的收支情況。

　　業主或者業主大會對公佈的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。

　　第十三條　物業服務收費採取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。

　　第十四條　物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。

　　第十五條　業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或者物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。

　　第十六條　納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。

　　第十七條　物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向終端使用者收取有關費用。物業管理企業接受委託代收上述費用的，可向委託單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第十八條　利用物業共用部位、共用設施裝置進行經營的，應當在徵得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意後，按照規定辦理有關手續。業主所得收益應當主要用於補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。

　　第十九條　物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重複收取性質和內容相同的費用。

　　第二十條　物業管理企業根據業主的委託提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。

　　第二十一條　政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費專案、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十二條　各省、自治區、直轄市人民政府價格主管部門、房地產行政主管部門可以依據本辦法制定具體實施辦法，並報國家發展和改革委員會、建設部備案。

　　第二十三條　本辦法由國家發展和改革委員會會同建設部負責解釋。

　　第二十四條　本辦法自2004年1月1日起執行，原國家計委、建設部印發的《城市住宅小區物業管理服務收費暫行辦法》***計價費[1996]266號***同時廢止。

　　物業服務原則

　　一、工作應自己創造，而不能等待;

　　二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動;

　　三、應致力於大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸;

　　四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進步;

　　五、抓住就不放，達不到目的，死不罷休;

　　六、主動把周圍的人調動起來，調動與被調動，長時間後便有天壤之別;

　　七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望;

　　八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣鬆散;

　　九、所謂服務就是開動腦筋，眼觀六路、耳聽八方、面面俱到、滴水不漏;

　　十、不要害怕摩擦，摩擦是前進之母、積極之養料。害怕摩擦，就會使你變得軟弱無能。

　　物業服務收費需注意問題

　　物業服務企業有權收取物業費。但需要注意的是：

　　***1***物業服務企業違反物業服務合同約定或者法律、法規、部門規章規定，擅自擴大收費範圍、提高收費標準或者重複收費的，業主可以違規收費為由提出抗辯，業主還有權請求物業服務企業退還其已收取的違規費用。

　　***2***經書面催交，業主無正當理由拒絕交納或者在催告的合理期限內仍未交納物業費的，物業服務企業有權請求業主支付物業費。物業服務企業已經按照合同約定以及相關的規定提供服務的，業主不得以未享受或者無須接受相關物業服務進行抗辯。

　　***3***業主與物業的承租人、借用人或者其他物業使用人約定由物業使用人交納物業費，物業服務企業請求業主承擔連帶責任的，人民法院應予支援。

　　業主大會按照《物權法》第76條的規定的程式作出解聘物業服務企業的決定後，業主委員會有權請求解除物業服務合同。

　　物業服務合同的權利義務終止後，業主委員會有權請求物業服務企業退出物業服務區域、移交物業服務用房和相關設施，以及物業服務所必需的相關資料和由其代管的專項維修資金。物業服務企業不得拒絕退出、移交，並不得以存在事實上的物業服務關係為由，請求業主支付物業服務合同權利義烏終止後的物業費。

　　我國傳統物業服務效率較為低下，運營過程不夠透明，許多業主對物業服務公司的滿意度較低。而物業服務行業市場的競爭主要表現在對顧客的全面爭奪，而是否擁有顧客取決於物業服務企業與顧客的關係，取決於顧客對物業產品和服務的滿意程度。顧客滿意程度越高，物業服務企業競爭力越強，市場佔有率就越大，物業服務企業效益就越好，這是不言而喻的。物業服務企業應著力創造顧客價值，而創造顧客價值的關鍵是顧客滿意。

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