房地產營銷模式論文
房地產企業在資金籌集、資金投入、資金回收等方面有其自身的特點。
這些特點決定了房地產企業財務風險的獨特性:資金需求量大,資金投入集中,而且前期投入巨大,資金回收相對較慢。現階段我國房地產企業財務風險主要表現在以下幾個方面。
籌資風險
***1 ***過度依賴銀行貸款, 出現籌資風險。目前我國房地產企業自有資金比例一般比較低,主要用於解決土地成本問題,而對於後期開發,則較多的是通過各種融資渠道和前期預收款預以解決,向銀行借款是我國大多數房地產公司的主要融資渠道, 一旦出現金融信貸政策的持續緊縮、資本市場融資門檻的嚴格把關, 房地產開發企業融資就會加大難度,造成資金緊張,給依附於銀行貸款的房地產企業帶來很大被動, 加大了籌資風險。
***2***債務規模過大、利率過高而導致籌資成本費用過高,出現籌資風險。在房地產公司舉債經營的時候,債務規模過大、利率過高,必然會導致企業財務費用的加大,如果債務期限結構不合理,造成債務到期過分集中,可能導致不能償還債務的風險,使得資金鍊出現問題的概率進一步增加,同時成本的增加會加速地產行業的兼併、組合,中小開發商將更難生存。
***3***資產負債率持續上升,資本結構不合理, 出現籌資風險房地產市場營銷畢業論文範文***3***篇論文資本結構指企業的全部資金來源中除流動負債以外的長期負債與所有者權益之比,如果負債資金佔全部資金的比例過高,即資產負債率高、資本結構不合理,就會導致企業財務負擔沉重。一旦未來房地產市場銷售價格、開發成本或者市場消化能力發生變化,就有可能導致企業出現資金週轉困難,無法償還到期債務或影響後續開發的資金鍊,甚至導致破產。
投資風險
在房地產較長的開發週期中,存在著很多不確定因素,它們對開發企業投資專案的成敗和企業的經濟效益起著決定性的作用。 由於不確定因素的影響,導致房地產專案不能達到預期效益,從而影響盈利水平和償債能力的風險即為投資風險。在現實情況中, 多數房地產企業過多地注重大量籌集資金、上大專案、追求高收益, 在進行房地產開發投資過程中忽略了對市場以及專案等的可行性分析評價。
投資收回風險
受政治、經濟等因素影響,有些企業的一些房地產商品被閒置,房地產的買賣或者租賃合同被終止,而此時,企業的資金已經投入,短時間內很難變現。有時由於不確定事件發生或者雙方合同執行出現問題,導致客戶不按時交清剩餘的房款, 投資不能按預期收回。
房地產企業財務風險的主要成因
缺乏財務預算管理
房地產企業具有資金投入量大,開發週期和佔用資金時間長的特點,在準備投資某個專案前,有些房地產開發商沒有從土地的成本、資金的運作、對企業的資本性投資方案等方面進行明確的計劃和評價;在開發商投資某專案以後,也未對企業的收入、利潤做出明細預算,沒有對整個專案的資金使用作全盤計劃, 造成在資金管理上盲目進作運作,甚至還有些企業由於沒有做好預算,資金欠缺,以至於盲目地向銀行貸款, 從而加大了房地產企業的財務風險。
資本結構不當
房地產企業由於自有資金都比較小, 一般依靠銀行借款來解決資金問題,如果借入資本比較高,那麼資產負債率就過大,雖然可以產生財務槓桿效應, 但伴隨其產生的財務風險也越高房地產市場營銷畢業論文範文***3***篇房地產市場營銷畢業論文範文***3***篇。
投資收回的不確定性
房地產企業由於受國家巨集觀調控政策影響比較大, 加之消費者喜好的改變及企業自身的原因, 比如企業自己開發的商品房在設計上、質量上及地理位置的不理想等都可能加大企業投資收回的風險。
房地產企業財務風險的控制措施
實現財務管理全面預算化
在房地產企業開發經營週期中,房地產企業財務部門應以專案預算、資金預算、經營預算及財務預算等幾個方面進行全面預算,#from 房地產市場營銷畢業論文範文***3***篇來自學優網 end# 對企業資金的取得與投放、收入與支出、經營成果及其分配等做出具體安排。在專案預算方面, 企業財務部門要對專案的土地拆遷及補償費、前期工程費、基礎設施費、建築安裝費、配套設施費、開發間接費及管理費用、銷售費用、財務費用等成本費用進行整體預算,可提高專案開發投資決策時的正確性,減少給企業造成的損失;在資金預算方面, 企業財務部門要根據整個工程專案所需資金扣除企業自有資金和預售房款後,對所需資金進行全面細緻的預算,從而對資金使用進行規劃;在經營預算方面,企業財務部門要根據房屋面積和單價計算出企業的收入,再根據專案的成本費用預算和稅金預算,計算出企業的經營利潤,給決策者提供決策依據;在財務預算方面,企業財務部門要合理確定資金的需求量, 努力提高籌資效果和使用效率。