淺析房地產信託投融資風險管理論文
信託融資是間接融資的一種形式，是通過金融機構的媒介，由最後信託公司向最後貸款人進行的融資活動。以下是小編為大家精心準備的：淺析房地產信託投融資風險管理相關論文。內容僅供參考閱讀!
淺析房地產信託投融資風險管理全文如下：
房地產信託
根據《建設部關於釋出行業標準<房地產業基本術語標準>的公告》***建設部公告第127號***， 房地產是指“可開發的土地及其地上定著物、建築物，包括物質實體和依託於物質實體上的權益。”
房地產作為我國經濟發展的支柱產業，其健康發展與否對國民經濟的發展起著非常重要的作用。房地產業作為一個典型的資本密集型產業，充足的資本支援是其健康發展的必要條件。但近兩年房地產企業面臨著前所未有的資金鍊壓力，部分中小房地產企業逐漸顯現資金鍊斷裂的危險。長期以來，因融資成本的考慮，我國房地產業的融資渠道主要集中在商業銀行貸款，融資渠道的單一性不可避免地給房地產金融的發展埋下了風險的隱患。在此背景下，信託、證券、基金等投融資渠道近年來發展迅猛，在一定程度上豐富了房地產企業多元化融資的問題，降低了企業的融資風險。
我國房地產信託發展現狀及優劣勢
根據2013年年末的信託行業相關資料顯示，信託公司受託管理的資產規模已超過10萬億，超過保險公司，成為四大金融支柱中僅次於銀行的金融機構。而在信託公司的業務分類中，房地產信託佔據了可觀比例，這與信託模式的多樣性及房地產的資金需求量大且能承受高額的資金成本關係密切。
根據《中華人民共和國信託法》的規定，“信託，是指委託人基於對受託人的信任，將其財產權委託給受託人，由受託人按委託人的意願以自己的名義，為受益人的利益或者特定目的，進行管理或者處分的行為。”在實務操作中，房地產信託從委託財產類別上主要有房地產財產信託和房地產資金信託。前者是指房地產企業作為委託人，以其所有的房地產或者財產收益權委託信託公司設立自益信託，通過向社會投資者轉讓全部或者部分信託受益權，使其成為最終受益人而獲得相應資金用於房地產專案的活動。後者是指委託人基於對信託公司的信任，將自己合法擁有的資金委託給信託公司，由信託公司將資金用於房地產專案。
近幾年，房地產信託專案發展迅猛，風險累積，為抑制“井噴”式的發展速度和規模風險，銀監部門不斷出臺各類監管檔案，從2008年《中國銀監會辦公廳關於加強信託公司房地產、證券業務監管有關問題的通知》，到2014年4月《中國銀監會辦公廳關於信託公司風險監管的指導意見》，對房地產業務的監管程度逐步深化。
房地產信託易發的風險狀況
***一***房地產專案建設及銷售風險
如果目標專案未能按照原定開發進度順利實施，或因任何原因導致專案後續建設資金不能按照預期安排及時到位，將影響專案不能按期建設完工和銷售。
***二***經營風險
房地產公司的經營狀況以及發展的各種因素，如管理能力、財務狀況、市場前景、人員素質、技術能力等，可能影響其盈利和運作能力。
***三***信用與流動性風險
若專案未能按期開發並取得預期收入，由於經濟形勢和市場環境的變化，當需要處置擔保物時，可能發生擔保物不能順利變現、甚至貶值情形。且可能發生房地產公司及擔保人惡意或者非惡意違約情形。
***四***管理風險
信託財產運作過程中可能由於信託公司的信託資金運用、管理部門對市場和經濟形勢判斷失誤、獲取的資訊不全等，導致信託專案風險。
房地產信託風險管理
***一***信用風險管理
在專案的前期運作中，組織專人進行專案盡職調查。針對創新類信託專案，聘請律師事務所擬訂或稽核合同，並在合同中設立違約及擔保制度。
***二***市場風險管理
通過加強市場調查、研究及分析，儘量對股價、利率、匯率等市場要素有較全面準確的瞭解;而對於較複雜的特定市場且不能有效瞭解和把握其風險的，一般採取謹慎原則、保守操作;同時，在業務拓展或產品推介時，除信託檔案明示風險外，信託公司必須向投資者明確說明市場因素變化帶來的不利影響。
***三***操作風險管理
在財務管理、內部稽核、資金運作、賬戶管控、客戶檔案管理等方面，嚴格按信託法規及信託檔案設定相應的管理崗位，堅持固有和信託業務的分離，設定專人專崗，明確管理職責及審批許可權，嚴格執行核保核籤管理辦法，並通過內部郵件系統、審批流程等標準化、系統化的管理方式，最大程度地控制內部管理方面的風險。
***四***不斷完善風險控制措施
從信用履約能力、償債能力、盈利能力、經營及發展能力等五個方面綜合考量客戶信用等級。科學評價企業信用狀況，準確識別、度量信用風險。針對每個信託專案，合理運用多種風控措施，包括：以不動產作抵押，定期追加在建工程抵押;公司股東及實際控制人提供連帶責任保證擔保。建築承包方出具書面承諾放棄專案工程款的優先受償權等。監管房地產企業的資金使用，要求房地產企業在監管銀行開立監管賬戶，用於歸集銷售款，在房地產企業的銀行賬戶預留印鑑上加蓋信託公司監管人員名章，對資金使用進行逐筆審批，封閉執行。
***五***加強貸後管理
切實落實風控措施，確保專案按計劃執行，防止專案執行偏離最初的交易結構設計範圍。建立信託經理負責制，信託經理應對專案銷售、建設風險進行主動管理。
信託公司應設定專門的專案管理部門，委派專人定期逐一排查各專案，按時收集房地產公司財務報表、銷售臺賬;實施全面的人員派駐制管理，通過派出董事和財務管理人員、委託銀行監管賬戶等形式對房地產公司重大事項、資金使用、銷售款回籠等情況進行現場監管，密切關注專案可能出現的風險，確保專案的安全運轉。
***六***流動性風險管理
2013年是信託行業的“兌付年”，面對流動性高度緊張的局面，流動性風險成為去年開始信託行業發展的關鍵詞。因此，信託公司需要提高資金來源穩定性，牢固樹立量入為出的資產業務理念，加強主動負債管理;加強同業、理財和投資業務管理，調整資產結構，合理控制資產負債期限錯配程度;認真執行流動性風險管理辦法，密切關注貨幣市場動向，做好應對預案，及時發現風險隱患，果斷採取應對措施。