房地產投資信託的優點

　　《信託公司集合資金信託計劃管理辦法》和《信託公司管理辦法》,對信託公司的功能定位和業務方向進行了根本性和顛覆性的改革。下面由小編為大家整理的，希望大家喜歡。

　　REITs具有其他投資產品所不具有的獨特優勢。

　　第一，REITs的長期收益由其所投資的房地產價值決定，與其他金融資產的相關度較低，有相對較低的波動性和在通貨膨脹時期所具有的保值功能;

　　第二，可免雙重徵稅並且無最低投資資金要求;

　　第三，REITs按規定必須將90%的收入作為紅利分配，投資者可以獲得比較穩定的即期收入;

　　第四，在美國REITs的經營業務通常被限制在房地產的買賣和租賃，在稅收上按轉手證券計算，即絕大部分的利潤直接分配給投資者，公司不被徵收資本利得稅;

　　第五，一般中小投資者即使沒有大量資本也可以用很少的錢參與房地產業的投資;

　　第六，由於REITs股份基本上都在各大證券交易所上市，與傳統的以所有權為目的房地產投資相比，具有相當高的流動性;

　　第七，上市交易的REITs較房地產業直接投資，資訊不對稱程度低，經營情況受獨立董事、分析師、審計師、商業和金融媒體的直接監督。從本質上看，REITs屬於資產證券化的一種方式。REITs典型的運作方式有兩種，

　　其一是特殊目的載體公司***SPV***向投資者發行收益憑證，將所募集資金集中投資於寫字樓、商場等商業地產，並將這些經營性物業所產生的現金流向投資者還本歸息;

　　其二是原物業發展商將旗下部分或全部經營性物業資產打包設立專業的REITs，以其收益如每年的租金、按揭利息等作為標的，均等地分割成若干份出售給投資者，然後定期派發紅利，實際上給投資者提供的是一種類似債券的投資方式。相形之下，寫字樓、商場等商業地產的現金流遠較傳統住宅地產的現金流穩定，因此，REITs一般只適用於商業地產。

　　另外，從REITs的國際發展經驗看，幾乎所有REITs的經營模式都是收購已有商業地產並出租，靠租金回報投資者，極少有進行開發性投資的REITs存在。因此，REITs並不同於一般意義上的房地產專案融資。

　　房地產投資信託的發展政策

　　法律體系

　　房地產投資信託***REITs***作為一種新的房地產投資工具,是一個需要房地產業和金融業相結合的市場配置資金的投資產品，需要建立完善的法律體系，保證和維持整個市場的公平、公正、公開和透明，進而推進房地產投資信託業健康、理性地發展。要建立完善的法律體系，僅僅只頒佈單一的《信託法》、《投資基金法》是遠遠不夠的。必須將法律制定工作細化、完備化，要達到此目標還必須配備一些其他的相關法規。首先應進一步完善《公司法》或制定專門針對投資基金髮展的《投資公司法》、《投資顧問法》等法規。其次，還可制定一些房地產投資信託基金的專項管理措施，如對投資渠道、投資比例的限制等等。使我國的房地產投資信託基金從一開始就以較規範的形式發展。另外，還需對稅法進行改革，避免雙重徵稅問題，為其發展創造良好的稅收環境。

　　人才培養

　　加快、加強REITs的人才培養。發展REITs需要儘快建立起一支既精通業務、又瞭解房地產市場、熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。一個專業的房地產信託運營機構或專業人員通常有較強的房地產專案操作能力，對市場的嗅覺靈敏，能在恰當的時點對恰當的專案進行恰當的投資;同時這種專業機構或專業人員也是證券市場上的分析家。加強房地產信託人才的培養，需要儘快建立起一支既精通信託業務、又瞭解房地產市場，熟悉業務運作的專門管理人才隊伍。與此同時，還需積極促進信託業務所必不可少的律師、會計師、審計師、資產評估師等服務型人才的隊伍建設。

　　道德風險

　　從美國的房地產投資信託運作經驗來看，其經營與管理由受託人委員會或董事會負責。受託人委員會或董事會通常由三名以上受託人或董事組成，其中大多數受託人必須是“獨立”的。借鑑美國經驗，我國可以考慮在開展房地產投資信託業務的信託公司中建立類似的受託人委員會，負責制訂房地產信託的業務發展計劃，並且要求受託人與投資顧問和相關的房地產企業沒有利益關係，還要創造一種環境或制度，儘可能使投資者的利益與管理者的利益相一致，對REITs的發展就顯得非常關鍵。另外，有限合夥形式能較好地解決約束和激勵的問題，管理者承擔的無限責任以及管理者的業績回報制度，能將管理者和投資者的風險及利益有效地捆綁在一起，激勵管理者努力管理好各項投資以實現價值最大化，最大限度地防範風險。

　　信用制度

　　建立信託企業信用制度，以完善的法律體系促進信託市場的誠信，保證信託市場的健康發展。建立信託企業徵信體制，劃分信託企業資訊型別，實現徵信資料的開放;發展信用中介機構;建立標準化的信託企業徵信資料庫;建立健全失信懲罰制度;規範發展信用評級行業;大力發展信託企業信用管理教育。

　　披露制度

　　有的信託公司將募集資金投入關聯方、並由關聯公司進行擔保，但信託合同中對此沒有揭示，使投資者身處風險隱患而不知情。信託投資公司應真實、準確、及時、完整地披露資訊，包括經審計的年報和重大事件臨時報告等，在年報中披露各類風險和風險管理情況及公司治理資訊，並在會計附註中披露關聯交易的總量及重大關聯交易的情況等。