購房簽訂合同需要的程式都有哪些

　　購房中最重要的步驟莫過於簽訂合同啦，而對於購房新手來說，瞭解簽訂合同的步驟，是可以有效避開購房陷阱的，以下是由小編為大家整理的購房簽訂合同的步驟，希望能幫到你們。

　　購房簽訂合同的步驟

　　1、首先要與開發商簽訂認購書

　　房子確定後，就要與開發商簽訂認購書了，簽訂認購書的同時，還需交納一定數額的認購金。而認購金的多少根據所選房源的大致房價，然後由開發商自定了，從幾千多幾萬不定。認購書的內容主要包括開發商和認購房源的基本情況、認購金額、付款方式、正式簽訂購房合同的時間等等。

　　2、正式與開發商簽訂購房合同

　　首先簽訂的是商品房買賣合同。一般來說，簽訂的合同在每個城市都有統一印製的《商品房買賣合同文字》，並且一定要核查代表開發商簽字的是不是其法人，如果不是，又是否能夠出示“授權委託書”，還有就是要求開發商在合同上加蓋公章。購房合同是保障購房者權益的重要憑證，上面的每一個條款，都體現了你的權利和義務。

　　所以，簽訂合同前，一定要仔細查驗開發商的資格、商品房的預售證等等。這些是後期辦理《房屋產權證》的重要內容，此外還應該審查開發商的“兩書”，《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。

　　3、還要與貸款銀行簽訂商品房抵押合同和借款合同

　　對於全款買房的購房者則不需要和銀行簽訂這些合同了。銀行願意貸款給你的原因，就是因為你將房子暫時抵押給了銀行，開發商與特定的銀行簽訂抵押貸款協議書，然後，然後開發商便作為你做按揭貸款的擔保人，這樣銀行才會同意向你貸款。

　　4、辦理商品房抵押貸款合同的備案登記

　　你與銀行簽訂的抵押貸款合同也要拿到房管局去備案登記，這樣房管局就可以確認你的產權是被抵押給了銀行，你就有權利可以將按揭房產轉移至你的名下。在你沒有取得房產證之前，你是無法就按揭房屋的產權進行他項權利登記的。因此，交易各方***包括你、開發商和銀行***只能在商品房買賣合同上加蓋“已辦理抵押備案登記”章，並由房管局出具房地產抵押登記說明書，以此公示房屋的按揭情況。

　　購房籤合同的注意事項

　　第一，一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了土地使用證、規劃許可證、建設工程許可證等。這是買房能否辦房產證的關鍵。

　　第二，一定要採用房地產管理部門統一印製的標準房屋買賣合同文字，並按照文字中所列條款逐條逐項填寫，千萬不能馬虎。

　　第三，一定要注意合同條款中雙方所填寫的內容中權利與義務是否對等。有一些開發商的合同文字事先已填寫好甚至補充條款也由自己填好，這種填寫好的合同文字大多存在著約定的權利義務不平等的情況。一旦發生此種情況，買房人一定要提出自己的意見，決不能草率行事。

　　第四，面積確認及面積差異處理。如果選擇按套內建築面積為依據進行面積確認及面積差異處理時，應當在“面積差異處理”條款中明確面積發生誤差時的處理方式。只有在合同中對面積差異有了詳盡的約定後，才能避免上當。

　　第五，一定要講究房屋買賣的付款方式是否規範。在合同中對付款的數額、期限、方式及違約責任等作出約定。有的開發商不是先簽訂合同，而是先讓購房者交納一定數額的定金，只給購房者一個收條，一旦發生糾紛往往造成購房者在追究其責任方面的舉證困難。

　　第六，一定要認準交房日期是否確定。資金不足而延期交房是常有的事，開發商在預售合同上往往大做文章，如只註明竣工日期，而不註明交付使用日期;運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

　　第七，在簽訂房屋買賣合同時，最好請律師或行家從法律的角度代你審查合同文字，以減少一些不必要的損失。

　　購房簽訂合同會涉及到的問題

　　1.籤合同人的資格問題

　　2.產權證的合法問題

　　3.面積

　　4.價格

　　5.付款方式與期限

　　6.交房期限

　　7.遺留問題有沒有，以及若有的話，責任落實問題

　　購房籤合同常見的問題

　　問題一：退房的免責條款不明確

　　購房者與開發商簽訂認購書後，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金後因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，開發商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

　　問題二：合同主體認定不明

　　購房者由於缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表開發商簽約的人並不是法人代表，或者合同上的開發商並不是該房產的土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。

　　問題三：開發商的補充協議不對等

　　籤補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者，一定要看清楚開發商提供的補充協議。現在有的開發商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠等，這是開發商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約而規避風險的一種方式。所以，購房者不要只把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

　　問題四：使用語意含糊的字眼

　　開發商往往會給購房者很多諸如“如果發生問題，在最短時間內解決”、“在裝修材料上，選擇國外進口的”等一些看上去很誘人但沒有實際意義的承諾。

　　問題五：約定提前交納部分費用

　　房地產開發對資金的要求很高，開發商面臨資金壓力是很正常的，但並不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是不合理的。

　　問題六：賣方解除合同

　　在一些開發商制定的售樓契約或契約附件中，往往有“買方無故逾期付款，經賣方催告仍不支付欠款的，賣方可以解除合同並沒收買方全部已付價款。”的條款，這樣的條款顯然是不公平的。況且，沒收實際上是個行政處罰或刑事處罰行為，作為當事人一方的開發商並沒有權利來沒收他人的財物。

　　問題七：處理結果的約定不明確

　　很多合同中常可以看到這樣的條款，“應於××日前如何如何”，但是並沒有約定如果沒有在“××日前如何如何”後該怎樣處理。這樣，即使認定是開發商的過錯，購房者也很難制裁他，最多是調解了事。

　　問題八：以偏概全

　　這裡所說的以偏概全是個泛指的概念。有時會出現這樣那樣令人哭笑不得的問題，例如，開發商承諾臥室的玻璃是中空的，到了交房時卻發現臥室窗戶只有下面的部分是中空，而上面卻是普通玻璃等等。

　　問題九：拒籤購房者提出的補充協議

　　前面說了，開發商在簽約時會主動出具一份對自己有利的補充協議，購房者同樣也可以出具一份對自己有利的補充協議，可以將開發商在其廣告宣傳中的條款和樓書裡關於裝修、物業管理中的承諾都籤進補充協議中，不要怕麻煩。

　　問題十：勿留空白提防作弊

　　如同在填寫銀行存取款時需要在金額前加寫$以防有人篡改存取款現金一樣，合同中留下空白，往往會給開發商作弊留下可乘之機。在我國商品房交易的慣例中，一般是由開發商手持所有合同文字，這樣，開發商就可以隨心所欲地新增對自己有利的條款了。一旦這種合同被拿到法庭上作證，購房者即使不承認，也是口說無憑，難以舉證伸冤。