最新房地產政策新聞

　　我國經濟的快速增長必將帶動也需要房地產業的超前發展。而房地產政策也是時下人們所關注的物件。下面是小編精心為你們整理的關於的相關內容，希望你們會喜歡!

　　2016年房地產政策更為寬鬆

　　2015年房地產有兩大看點,一是房地產市場回暖。1-11月,全國商品房銷售面積和銷售金額分別為10.93億平方米、7.45萬億元,同比分別增長7.4%、15.6%,而直到5月份之前還是負增長,其後一路上升,樓市回暖,城市之間的分化也較大。二是房地產政策完全實現從抑制到支援的“華麗”轉向。過去幾年不斷用行政手段限制需求,2014年開始限購限貸鬆綁,到2015年完全確立支援、鼓勵購房需求的政策取向。

　　2016年房地產政策的主旋律是去庫存,拉動房地產開發投資是主要的任務。中央經濟工作會議把化解房地產庫存列為2016年的重要任務,預計2016年房地產政策更為寬鬆。

　　新的一年可能出臺的政策包括:購房按揭貸款利息抵扣個稅;首套或二套普通住房首付比例繼續下調鼓勵農民進城買房落戶***中央經濟工作會議把這個舉措與推進新型城鎮化結合起來***;放寬戶籍限制,鼓勵購房入戶***中央經濟工作會議將鼓勵常住外地人購房與鼓勵租房、擴大公租房覆蓋範圍統籌起來,深化住房制度改革***;回購商品房作為棚戶改造保障安置房或保障房;打通房企上市融資發行債券渠道;推進公積金或房貸證券化;購房稅費減免等。

　　把握2016年房地產去庫存、保投資的關鍵詞,預計二、三、四線城市直接受惠,一線城市政策全面放開的機會不大,但存在微調機會,畢竟一線城市還保留了相當多的過時的限制性措施。2016年貨幣信貸環境依然趨於寬鬆,在房地產政策保駕護航下,全國房地產市場表現應該好於2015年,但部分庫存高企的三、四線城市樓市表現不容樂觀。

　　房地產政策收緊的量價影響分析

　　自05年以來，觀察一手住宅成交面積變化情況，經歷了4個小週期，分別是06-07-08年、09-10-11年、12-13-14年、以及我們正在經歷的15-16-17年。上一次大規模限購限貸發生在10-11年，我們統計了30個城市在政策收緊前後的成交變化，可以非常清楚地看到：絕大部分城市11年***限購當年***成交同比10年下降，整體幅度為-16%，到了12年***限購第二年***，部分供給充足且基本面較好的城市成交同比10年已有修復，整體修復幅度為+7%。

　　但是，我們認為，此次政策收緊對於成交量的負面影響將更甚於10-11年，原因有三：

　　首先，住房內生需求不如五年前。經濟增速下臺階低於五年前，而人口條件方面，勞動力年齡人口占比下降，老齡人口占比不斷上升***65歲以上人口占比超10%***，我國已過了人口紅利的最高點，住房內生需求繼續下降。

　　其次，本輪小週期需求透支較多。自14年年末降息降准以來，成交已經連續18個月保持高景氣度。與此同時，熱點城市房價的快速上漲，進一步加重了居民家庭按揭貸款的還款負擔。即使不出臺調控政策，需求過快透支之後，成交也會自然回落。

　　第三，本輪調控政策打擊更為精準。本輪小週期的主力需求，一方面來自本地改善型需求，一方面來自投資需求。而本輪政策收緊，在限購層面特別強調限制非本地戶籍居民購房，從而打擊了投資需求;在限貸層面，提高了特別是二套房的認定標準和首付比例，這將對本地改善型需求產生負面影響。

　　房地產去庫存政策事與願違的原因

　　1、新農民工市民化消化庫存。決策部門希望通過戶籍制度改革，加快農民工市民化，擴大住房有效需求，來消化庫存。為此，安徽、河南、遼寧等許多省市都採取了購房補貼、鼓勵進城農民甚至在校大學生購房的政策。在實際執行中，這一政策短期內的確支援了部分有購房意願的農民工加快購買決策，消化部分城市庫存商品房，但不可否認，大部分農民工缺乏支付和購房能力，政府稅費補貼對於超出農民工購買能力的房價來說無疑是杯水車薪，這部分購買需求只是潛在需求而非有效需求，金融機構出於自身的風險偏好，對這些潛在購房需求的房貸發放也是避而遠之，最後的政策效果也就可想而知了。

　　2、政府購買存量房用於公租房。該政策的本意是打通商品房與公租房的轉化渠道，然而，現實是由於商品房價格過高，加之地方政府財政收支壓力日益嚴峻，同時公租房等保障房在財務上不可持續，使得目前僅有上海長寧區、閘北區、松江區和鄭州、大連等城市成立了政府出資的公租房運營公司，但這些公司業務仍集中於再建公共租賃住房，實際購買商品房的案例極為少見，對於全國天量商品房庫存作用不大。

　　3、鼓勵機構和個人購買存量商品房用於租賃投資。該政策希望鼓勵發展租賃市場，拓寬居民家庭資產的投資渠道，增加居民的財產性收入，同時消化存量商品房。然而，現實是住房租賃市場的投資價值較低：一方面，三四線城市租賃市場欠發達，大多數居民的居住需求都基本得到滿足;另一方面，住房租賃市場的投資價值偏低，即便是在租賃市場較為發達的一二線核心城市，租售比普遍都高達1/500-1/1000，投資年化收益率僅為1%-2.5%，不及通貨膨脹率水平，機構和個人的投資積極性之低也就不可避免。

　　4、鼓勵房地產業兼併重組，降價去庫存。降價去庫存無疑是較為理想的路徑，房企適當讓利，降低庫存規模。但不動產作為兼具投資和消費品屬性的大額資產，購房者“買漲不買跌”的投資心態濃厚。若房價發生普遍性降價，則很可能會影響潛在購買需求和投資需求，反而會影響房地產企業消化庫存。另外，房地產業的兼併重組案例不多，主要原因在於有能力併購的大型房企和中小型房企的區域分工明確，多數大型房地產企業業務重點均在一二線核心城市，中小型房企則主要集中在本地域內的房地產市場，二者幾乎是井水不犯河水，兼併重組的可能性自然也較小。

　　5、取消限購政策。目前，北上廣深等一線城市仍維持著較為嚴格的限購政策，取消限購政策對於南京、蘇州、合肥、鄭州等區域中心城市、二線領先城市或人口淨流入城市的房地產去庫存效果極為明顯，大量社會資金在一線城市受到限制後，大規模流向這些二線城市，同時，由於二線核心城市的各類資源集中度高，對二線以下的三四線的資金也產生了“虹吸效應”。全社會資金湧入取消限購後的二線核心城市，使得這些城市的房地產呈現“漲價去庫存”的景象，這也是今年房地產泡沫最為顯著的特徵。換句話說，社會資金的逐利和避險需求，使得放鬆限購政策進一步加劇了核心城市和三四線城市房地產市場的分化。

　　6、降低房貸門檻和房貸利率。目前來看，這一政策的影響力超過以上所有政策，特別是按揭貸款利率的整體大幅下行，加劇了核心城市房價和三四線城市房價的進一步分化，其主要原因是金融機構對不同城市的房貸資產風險偏好迥異。一方面，核心城市的房貸不僅有高達8折的利率折扣，而且貸款發放快、額度高，與之相反，三四線城市的房貸利率折扣較低，絕大多數貸款都是基準利率或略有下浮。另一方面，截止2016年8月末，北京、上海兩市居民貸款餘額分別為1.26萬億元和1.42萬億元，同比增幅分別為29.2%和21.8%，過去一年內兩市佔全國居民戶貸款餘額的比例也從8.01%上升到8.83%。相應地，三四線城市購房者獲得的銀行貸款支援比例勢必下降。