二手房交易不同過戶方式怎樣最省稅費

　　一直以來繁雜的二手房交易稅費都讓買房人頭疼，省稅費也成為每一位買房人思考的“頭等大事”。那麼問題來了，二手房繼承、贈與和買賣，到底哪種過戶方式最省錢?

　　一、當房產以繼承形式過戶時

　　房產繼承是按照《繼承法》的規定，把被繼承人所遺的房產轉歸繼承人的行為。房產繼承是不需要交稅的***包括契稅、營業稅和個稅等***。但是有兩個條件：一是繼承應當在被繼承人死亡後才能發生;二是繼承遺產的應當是被繼承人的法定繼承人。

　　需要注意的是，繼承房產需要辦理繼承公證，收費採取分段遞減累計收取。受益額按公證處委託的機構提供的“評估價”計算，通常低於市場價，各區不一樣。

　　具體標準如下：

　　受益額20萬元以下的部分，按不超過1.2%收取;

　　超過20萬元不滿50萬元的部分，按不超過1%收取;

　　超過50萬元不滿500萬元的部分，按不超過0.8%收取;

　　超過500萬元不滿1000萬元的部分，按不超過0.5%收取;

　　超過1000萬元的部分，按不超過0.1%收取。

　　證明單方贈與或受贈的，減半收取。***目前公證處只辦理雙方公證***

　　需要交的費用為：如果受益額100萬，20萬×1.2%+30萬×1%+50萬×0.8%=9400元***公證費***。

　　提醒：繼承過戶獲得的住房，再次出售時和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅***營業稅、個稅和契稅***，滿五年且為家庭唯一住房可免徵營業稅和個稅。***繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。***

　　二、當房產以贈予形式過戶時

　　根據規定，對於個人無償贈予不動產行為，應對受贈人全額徵收契稅，契稅繳納標準為總房價的3%。無償贈與房產給他人，南京市目前執行的是免徵營業稅和個稅。

　　需要特別注意的是：非家庭成員之間的房產贈予合同，必須經公證處公證，所需繳納公證費與繼承公證費收取方式相同。

　　需要交的稅費為：公證費+3%契稅***家庭成員之間贈予過戶只需交3%契稅***

　　直系親屬：指相互之間有一脈相承的血緣關係的上下各代親屬，如父母與子女、外祖父與外孫子女等。

　　提醒：贈予過戶獲得的住房，如果是直系親屬之間贈予，再次出售和買賣過戶獲得的住房一樣正常交稅***營業稅、個稅和契稅***，滿五年且為家庭唯一住房可免徵營業稅和個稅;非直系親屬之間通過贈予過戶獲得的住房，再次出售時需要繳納20%的個稅。***繼承或直系親屬贈予取得的住房，購房時間可以從原產權人購房時間連續計算。非直系親屬贈予取得的住房。購房時間從受贈產權時間開始計算。***

　　三、當房產以買賣形式過戶時

　　1、契稅***買房人交***

　　家庭唯一住房非家庭唯一住房

　　面積<90㎡1%3% 90㎡≤面積<144㎡1.5% 面積≥144㎡3%

　　2、營業稅***按規定應由賣房人交，但在實際過程中會有轉嫁給買房人的情況***

　　購房時間≥5年購房時間<5年

　　普通住宅免徵計稅價格*5.55%

　　非普通住宅***計稅價格-購房價格****5.55%

　　普通住宅：住宅面積≤144㎡且容積率≥1.0

　　計稅價格：按《房屋買賣契約》上的售房價格與同類地區同類房屋市場價格，按"孰高"原則予以確認。

　　購房價格：根據納稅人提供的《銷售不動產發票》確定。

　　3、個稅