房地產銷售潛規則

　　潛規則這詞如今想必大家都不陌生，而房地產銷售行業的潛規則又有哪些?樓市中又存在什麼樣的潛規則。下面是小編整理的一些關於的相關資料,供你參考。

　　1、售樓處的人不一定是開發商的人

　　現在越來越多的房地產公司主張“輕資產”，把銷售團隊外包給代理公司。代理公司通過售房來獲取佣金，多賣多得，因此具有更強的銷售力。這不會影響你買房子，但如果它們曾經對你有若干個承諾，可能就有影響了。

　　“有些代理公司的銷售為了賣出房屋，欺騙消費者說這個地段交通十分便捷，新開的地鐵就在附近，但其實地鐵通過的路線與這裡八竿子打不著，步行十分鐘可能是驅車十分鐘。甚至曾經有售樓處直接在小區附近自己模仿建了一塊地鐵路標的牌子。”一位曾經任職於多家房產公司的銷售人員說。

　　如果購房者遇到房價暴跌或房屋質量問題跑到售樓處去鬧事，很可能無功而返，因為這些都是開發商負責的事。

　　2、你的個人資料可能被賣出

　　一位房產銷售經理解釋：“由於買房置業這個過程涉及到諸多環節，客戶的資料究竟是在哪個環節被賣了，我們也不得而知。銀行貸款會登記個人資訊，所有的業主資訊在物業公司也有備案。當然也有可能是銷售人員私下把資訊賣給了別人。”購房是一個很長的利益鏈，賣給裝修公司、電器公司都有可能，但是出售最多的物件還是中介公司。

　　3、買房送“學位” 不一定能實現

　　不少買房者都是衝著開發商稀缺學位而來，“打包票”保證入讀。可贈送學位卻真正捆綁了隱性門檻，實際到了報名時突然門檻攀升，最終因為學位的指標、年限、戶籍等限制，公校學位兌現時要交贊助費，導致子女上學不成。

　　開發商“送學位”的措辭有時候也用得巧妙，一方面樓盤的確有按照學區統一劃分、符合學區內學校的入讀條件便可入讀，此為學區房的“學位”之一。開發商出資“教育基金”，與意向的優質教育資源的學校“買學位”，但是有指標、年限的限制，卻沒有如實告知買房者，最終出現“僧多粥少”的情況時自然無法兌現當初的承諾，抽籤方式更存在暗箱操作的可能，無法讓急切需要學位的家長業主們信服。

　　4、沙盤掩蓋“不利因素”

　　一位有多年銷售經驗的售樓經理說：“由於地下的停車位面積不夠，開發商勢必要將停車的地方轉移到地面。這些地面往往是長草的空心磚鋪成，實際的停車場就這樣被偷偷變成了沙盤上的綠化帶。當然計算綠化率的時候也會包括這些長草的空心磚。

　　5、房屋的產權問題

　　商品房實際的使用年限，按照正常的流程，產權是按開發商拿到地開始計算，一共70年。一般情況下，拿地到開工到最後交房，時間有兩三年。那麼，正常情況下，購房者拿到房子之後，實際的產權只有六十七八年。但是如果開發商捂地或者捂盤呢，如果樓盤的地塊從拿地到交房花了五年以上的時間呢?

　　樓市的潛規則

　　1、地段永遠是第一位

　　什麼戶型啊，環境啊都不重要，大家都知道，房子的價格主要是取決於地段，戶型再爛、環境再爛的房子，只要是在市中心就沒便宜過，即使是拆遷補助也一定比地段不好的高很多。

　　所以第一套房子一定要買地段好的，哪怕只有30平米，這房子一定離學校、醫院、商場、寫字樓很近，除了停車有些問題外，你自己住***即使有個另一半***一定能夠住，而且關鍵你一定不會賠錢，就像炒股票一樣，你首先保證不賠錢，才能考慮掙錢和養老的事情。

　　2、買房儘量“抱大腿”

　　我們常說的“抱大腿”，是指藉助其他人的優勢來獲得收益的行為，常帶帶有貶義的意味，但買房“抱大腿”則是說盡量選擇大品牌開發商。

　　首先，大開發商的實力不容小覷，他們的產品多是經過檢驗的拳頭產品，值得信賴。其次，大開發商一般都有自己的物業管理公司，後期管理***，物業品質和服務質量也相對好一點，如果後期遇到問題更容易解決。一般品牌房企對小區的建設質量上要求比較嚴格，後期出質量問題的機率也要小一些。

　　3、買成熟的社群

　　雖然新樓盤一期二期開盤價較低_低開高走，往後越來越貴。但是一旦買了一期二期，除了生活配套不全外，我們也會在無形之中忍受不少麻煩。如果你買了一期的房子，意味著你至少2-3年住在施工現場，平日揚塵較大，週末還要忍受施工、裝修的噪音。這都是一些“低開”需要付出的隱形“代價”。

　　4、樓層的選擇問題

　　對於高層住宅的選擇，很多人都會糾結選哪個樓層，高了怕不方便，低了怕遮光，中間怕揚灰，不需要糾結，小編告訴你如何選擇合適的樓層。

　　房地產市場存在的潛規則現象

　　在商品房預售制度下，一些開發商以近乎空手套白狼的方式獲得資金，拿購房者的錢來做自己的開發資金。一些中介和購房者合謀簽定“陰陽合同”……

　　從高價拿地拖延入市，一些“地王”不開發，而是選擇修改規劃，調整容積率;從鋪天蓋地、眼花繚亂的樓盤廣告，到一些開發商在樓盤封頂後，見市場行情轉好，價格持續上漲，就故意製造“樓盤還未達到預售條件”的假象，捂盤惜售。

　　一些開發商和建築商互相勾結，有預謀、有目的、有步驟地通過先與承建方編造虛假合同，再讓承建方多開建安發票的手段，人為地提高造價，增大建安成本，以少繳所得稅，規避土地增值稅。

　　一段時間以來，地方政府存在著片面追求GDP速度的誤區，有的地方政府越來越變得像一個經濟組織，紛紛爭當市場經濟的“運動員”而不是“裁判員”。在一些領導幹部尤其是“一把手”的心中，自己就是CEO，就是要當資本運作和市場經營的高手，開展工作都是用“老闆”的思維，動輒就算“投資、回報、產出”的賬，當然，能算投入產出比的已經是好乾部了。一些幹部只投入不考慮產出，結果是“官升一級，欠債一屁股”。

　　一些地方政府為規避土地監管和金融監管而和中央部門玩“貓捉老鼠”的遊戲時有發生，一些地區政府出現了“廉租房”空轉，套取和挪用中央保障性住房建設補貼資金的醜聞不斷被爆光。

　　企業和社會民眾普遍存在與房地產調控政策博弈的心理，針對中央調控政策從開始的消極抵抗發展到總是逆向操作，上有政策、下有對策。

　　一方面，中國新生的“歐斯曼”們故伎重演，又利用波拿巴主義這種趨勢來敲詐勒索，獲得了驚人的暴利。而與西方資本主義國家在工業化和城市化時期“圈地運動”中的貪婪血腥相比，中國新生的“歐斯曼”中不乏官商勾結，官員在位時利用職權為開發商牟利，離任或下海後再到房地產公司擔任要職;或利用職務之便，以親屬、朋友的名義，從開發商處打折購房，轉手出售;等等，不一而足。

　　另一方面，在經濟全球化的背景下，國際資本集團和炒家又加入了推高資產泡沫的博弈，我國將長期面臨美歐等國轉嫁危機，壓迫人民幣升值和輸入通脹的國際環境，也將長期面臨國際遊資進進出出加劇房市和股市動盪的局面。而這些資金又是怎樣進來的，通過什麼渠道進來的，在獲取暴利後又是怎麼出去的，同樣有太多的“潛規則”。

　　總之，那些在成熟的市場經濟條件下被明令禁止的種種做法，在中國，在當下，似乎成為官員加官進爵、企業戰勝市場風險獲取暴利，個人發財的通行的“法寶”。

　　可以說，房地產業內的這些“潛規則”，就是推高房價的罪魁禍首，也是滋生腐敗的溫床。然而，這些做法之所以能夠成為“潛規則”，卻是深深植根於當前的社會經濟政治和文化背景當中，正是當前的社會經濟政治和文化背景為“潛規則”提供了成長和繁衍的土壤。

　　要遏制高漲的房價，必須向房地產行業中形形色色的“潛規則”開刀，必須解決一系列與“潛規則”密切關聯的行業“病症”。中國的房地產業究竟應該如何定位?中國政府在住房管理領域究竟應該扮演什麼樣的角色?政府行為的原則和邊界是什麼?完全市場化、商品化能解決中國人的住房問題嗎?要不要住房保障?保障性住房和商品房是個什麼關係?保障性住房的覆蓋範圍、建設標準、實現形式如何做到無縫銜接?准入和退出又怎樣實現社會公平正義?人民如何監管人民的政府?