廈門市物業管理若干規定實施細則解讀

　　《實施細則》是怎麼出臺的?有看過廈門市建設局關於《廈門市物業管理若干規定實施細則》的政策解讀嗎?下面小編給大家介紹關於的相關資料，希望對您有所幫助。

　　《廈門市物業管理若干規定實施細則》政策解讀

　　一、起草背景和必要性

　　2011年頒佈施行的《廈門市物業管理若干規定》***以下簡稱“若干規定”***是我市規範物業管理的地方性法規，為我市物業服務行業的健康發展夯實了制度基礎。這幾年，在物業服務行業取得較大發展的同時，也呈現了諸多問題，為了確保《若干規定》的有關規定和要求落到實處，鞏固我市物業行業的良好發展勢頭，有必要配套出臺《廈門市物業管理若干規定實施細則》***以下簡稱“細則”***，對物業服務行業的相關法律法規進行細化、補充、完善，以滿足物業行業管理的需要。此外，在我市物業管理行業三十多年的發展歷程中，制定了一些行之有效的管理制度和政策，在實踐中也形成了一些成功經驗和做法，但這些制度、政策比較分散，有必要對其進行歸納梳理並提高法律級次，以進一步促進物業管理行業規範化管理。

　　《細則》以《物權法》、《物業管理條例》、《業主大會和業主委員會指導規則》、《住宅專項維修資金管理辦法》等法律規定為基礎，以細化落實《若干規定》為主線，以理論研究為支撐，以問題和實際需求為導向，切實完善制度設計，對物業管理糾紛調解、業主大會和業主委員會成立與換屆、專項維修資金使用等進行了細化。它的公佈施行，對進一步加強物業管理服務、規範物業管理行業、維護業主合法權益、提升以及促進物業管理行業健康協調發展將具有十分重要的意義。

　　二、起草過程

　　2014年6月，市建設局著手開展出臺《細則》相關準備工作，組織市物業管理協會進行調研，並在吸收各區近幾年實踐經驗的基礎上，2014年底，形成了《細則》***初稿***。2015年5月，經多次修改完善形成《細則》***徵求意見稿***後，即組織各區建設局、街道、社群、業主代表、物業公司等各方主體召開了多場徵求意見座談會，書面徵求各區、各部門意見，同時在網上公開徵求社會各界意見。7月上旬，還邀請市人大、區建設局、市物業管理協會、專家等，赴上海、深圳、武漢、溫州學習業主自治和物業管理先進經驗。7月底，市建設局就《細則》專題徵求市人大法制委、城建環資委意見。8月，經吸收市委編辦、市民政局、市規劃委等25家單位的意見後正式報市法制局審查，根據審查意見作了進一步修改。10月，在市人大劉育生副主任調研市建設局工作會上，市建設局就物業管理工作特別是《細則》的制訂情況做了彙報。

　　今年7月裴市長調研市建設局工作時提出的加快建立物業信用監管體系、投訴糾紛協調解決機制等要求，市建設局立即對《細則》進行相應修改，在第二條規定市建設主管部門建立物業管理行業的誠信檔案、信用監管、監督檢查等制度;第四條要求建立區級多元化糾紛協調機制和物業管理行政調解一站式糾紛解決平臺。10月，黃文輝副市長召開《細則》專題研究會議，提出了“精簡篇幅、進一步提煉完善《細則》、保留有關業主大會和業主委員會的原則性條款、具體辦法可由各區制定”的要求，市建設局再次對《細則》進行了修改完善，條款由70條精簡提煉到50條，並在第二十四條規定各區可根據實際制訂有關業主大會和業主委員會的具體辦法等。最終形成《細則》***送審稿***。

　　三、框架結構

　　《細則》依據《若干規定》結構框架和相關條款，作相應的延伸、細化、補充和闡釋，共計六章，四十九條，由總則、業主大會和業主委員會、物業服務和物業使用、專項維修資金、監督和責任、附則組成。

　　四、主要內容

　　***一***關於明確相關部門職責

　　按照《若干規定》的職責分工，明確市、區建設主管部門以及街***鎮***的職責，提出以屬地管理為主的管理模式;民政部門負責協調社群居委會建立物業管理互動共治體系和社群物業服務多元化糾紛協商機制;明確建設主管部門、街道辦事處***鎮人民政府***根據工作需要，可採取購買服務的方式，聘請第三方專業機構協助開展物業活動的監督檢查，業主大會和業主委員會的籌備、成立和換屆，以及調解物業管理糾紛等工作。

　　***二***關於業主大會和業主委員會

　　業主大會和業主委員會的運作是社會普遍關注的焦點，《細則》主要從以下方面予以明確：

　　***1***首次業主大會的籌備組人數為7至11人的單數，其中業主代表人數不低於籌備組人數的三分之二，並規定了籌備組成員中的業主代表應當符合的條件。

　　***2***完善街道辦事處***鎮人民政府***組織成立首次業主大會籌備組的相關程式。

　　***3***業主委員會應當在物業管理顯著區域內公佈成員名單、管理規約、物業服務合同、專項維修資金的收支等情況。

　　***4***鼓勵業主大會給予業主委員會委員適當報酬，聘請專職人員處理業主大會和業主委員會日常事務。

　　***三***關於物業服務和物業使用

　　***1***建立公示標牌管理制度，要求物業服務企業在物業區域顯著位置設定標牌長期公示物業服務內容與質量標準、物業服務收費標準、日常專項維修資金繳交標準、人員名單及監督電話等重要資訊。

　　***2***明確物業服務企業要做好物業共用部位、共同設施裝置的維護管理，健全管理維護制度。對電梯、消防等設施裝置，可委託專業服務單位負責維護、保養，並明確各方責任。

　　***3***規定業主在住宅裝修開工前，應與物業服務企業簽訂裝修管理服務協議，對電梯等共用設施裝置的保護管理、垃圾處理、噪音管理等事項及違約責任進行約定。物業服務企業應引導妥善使用和保護電梯等共用設施裝置，並及時勸導、制止損壞行為。對未簽訂協議的，可以限制施工人員進入物業管理區域。

　　***4***建立物業專案經理負責制，對違反法律和相關法規的物業專案經理應記入不良行為記錄，情節嚴重的，納入向社會公佈的警示名單。

　　***5***鼓勵業主委員會履職良好的物業專案，實行酬金制方式，推動業主委員會提升自身管理水平。

　　***6***建立專項維修資金緊急使用制度。對危及人身安全、公共安全的情形，如電梯出現故障需緊急維修、外立面瓷磚發生脫落、屋頂、外牆出現嚴重滲漏等，可以按照緊急維修程式使用專項維修資金。

　　***四***關於監督和責任

　　《細則》特別補充了業主委員會、專職工作人員的違規責任，明確有出違規行為的，由街道責令改正並在物業管理區域公示，情節嚴重的，可列入社會公佈的警示名單;《細則》特別增加了一條規定：上一屆業主委員會違反規定拒不將其保管的有關印章、賬目、憑證、檔案等檔案資料及其他屬於全體業主共有的財物，移交給新一屆業主委員會的，新一屆業主委員會可以請求物業所在地的公安機關協助移交。