商業地產的定位指標是什麼

　　你知道商業地產嗎?商業地產，顧名思義， 作為商業用途的地產。以區別於以居住功能為主的住宅房地產，以工業生產功能為主的工業地產等。 下面由小編為你詳細介紹商業地產的相關法律知識。

　　商業地產的定位指標

　　一、可操作性

　　影響到可操作的有這樣幾個方面的因素：

　　一是法律限制，如在目前市場條件下，開藥品批發城是一個很好的定位，但是全國有幾個地方獲准開發藥品批發城了?

　　二是商業資源的配置，定位中缺少商業資源配置和消費物件的定位都是不現實的，無法操作的;

　　三是開發商的實力，開發商的實力包括資金實力和運作專案的能力，如果資金實力強，那麼還可以借外力解決運作專案的能力問題。如果開發商的資金不強，那麼定位就必須切合開發商資金的這個實際。

　　二、適應性

　　對於商業地產而言，圍牆之內的都是次要，圍牆之外，才是主要因素。所謂“圍牆”之外的因素是指消費因素和商圈因素。商家可以改變商品，可以改變商場，可以改變服務***銷售***方法，但是商家沒有辦法改變消費能力。

　　這就是說：我們的定位必須做到適合商鋪影響範圍內的購買力，即商品適銷。商品適銷是一種純商業行為，但它影響著商業地產定位，如果我們到尚未脫貧的地區去開一個國際品牌商場，顯然是錯誤。當然這是反差拉開的表示案例，而在實踐中，這種反差並不十分明顯，但是就是這種不明顯的差異，使得部分商場無法生存，從而使得部分商鋪變得沒有市場價值而無法變現其使用價值。

　　圍牆外面的另外一個因素是商圈因素，開發專案在這種商圈處於什麼樣的地位，是主導地位還是次要地位，在鄰店關係中，處於相生還是相剋，或者是排斥的關係上;相剋關係如大賣場門口的標準超市，排斥關係如殯葬用品市場旁開喜慶行業***婚紗、大型餐飲***等，這種商場立地中的互進和相剋關係是要琢磨透的。

　　在商業地產經營活動中，“定位”的內容很多，如業態定位、功能定位、商業的服務物件定位、盈利模式定位、產品定位、商業文化定位、營銷方式定位、以及建築的景觀。文化定位以及具體的規模定位，消費的檔次定位，商業經營方法定位等等，每一次定位都要找出那座可以通過的獨木橋才能成功。

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　　商業地產的運作原則

　　地產運作

　　一直在和一位業界的朋友爭論，原因是對商業地產的運作有不同的理解。因為理解不同，導致商業地產的操作模式不同，自然也會有不同的結果。結果中的一種情況：招商先行或租售並舉，這種情況下商業物業一般會升值;另外一種情況：只售不租或先售後招商，往往導致商業物業貶值，招商難度加大，開發商失去招商主導權，業主和入住商家無法得到期望的投資回報。

　　所以天津的馮新總經理，將商業地產的操作模式分為二派：一派是 殺雞取蛋型，另外一派是 養雞生蛋型。

　　不管是哪種形式，都應該以“招商”作為商業地產的核心。“只要商鋪能出租，在運營，它就具備升值的可能，從而做到“ 進可攻，退可守”的理想境地。“進”就是可以“帶租約銷售，”“退”就是先持有，後尋機再售，或尋求上市、REITS、或信託。”這是我在各種場合講的對招商的理解。下面是招商與銷售過程中應把握的幾個原則：

　　招商原則

　　一、招商難度遠大於銷售，佣金上要有側重。

　　在實際操作中，很多一線的“置業代表”往往青睞銷售。為什麼呢?因為銷售後回款，他便可領取很高的佣金，而且這個過程很簡單，大多適用於投資客，這類業主的特點大多是不太懂商業運營，而追求投資回報。在實際操作中，只要銷售員明確告之單價、面積、商鋪位置，以及區域大概租金，合同就可以鑑定了!某種程度上，開發商的銷售員比投資業主更專業!

　　而招商會難的多，一般來講，選址的人都很熟悉區域租金和租賃的商業條款，租賃合同中對租金、物業費、空調費、取暖費、停車費、消防手續、裝修手續、廣告位、免租期、付款方式等都會有明確約定，而且大一些的商鋪不是選址員能確定的，一般要報給地區經理、地區總經理、甚至商業總部總經理，其要親自察看區位、房型，以及合同條件，然後才會確定。

　　甚至這些高階職位的人，可能會親自參與談判。這時，開發商的招商專員相對商家選址人員來說，不如人家專業。這個談判過程很長，難度也很高，有時十幾個條件中，只要一個條件談不攏，或者電力供應、結構形式、或物業服務內容有爭議，就談不成。

　　所以在市場上，招商人員很難招，而銷售人員很好找，就是這個道理。解決方法是對招商人員，在工資和佣金上，要有所側重。

　　二、招商人員在數量上要多於銷售人員，要保持相對穩定。

　　對銷售人員，很多專案實行“末位淘汰制”，但對於招商人員，由於談判週期長、難度高、專業性強，所以要求人員相對穩定，講究“跟蹤”，不是“一蹴而就”的急於求成。專案招商人員，一般按業態分工，人員數量，應該2-3倍於銷售人員，考核週期要加長，考核標準也要針對招商技能和專業性及責任心三方面。

　　三、 招商要善於藉助專業招商機構

　　在招商過程中，開發商手中掌握的商家資源是有限的，而一些專業招商機構，則掌握著大量的商家資源，更重要的，它們對商家的選址要求很熟悉，他們對談判會起到重要的推進作用。通過實際經驗，對品牌商家，或大面積的商鋪招商，往往中介能起到決定性作用。

　　實際工作中，可以在招商部門中，專門設定代理行***中介***管理組，負責與之鑑定合作合同，和與其所帶領的商戶的談判對接，這樣，往往起到“借船出海”的重要作用。

　　四、 帶租約銷售，是大多數開發商接受的商業地產運營形式

　　在商業地產開發過程中，除了上市公司，或者極少數對資金要求不高的開發商外，大多數對現金流有明確的要求，這就要求處理好售與租的關係。

　　既然是商業地產運營的核心是招商，公司又要求營銷部門回款，那就出現了“帶租約銷售”這種模式，才能夠巧妙解決兩方面的問題。

　　“帶租約銷售”就是招商在前，銷售在後，又要將二者巧妙結合在一起，讓他們成功對接，在操作中對招商部門和銷售部門要求都很高，尤其是對營銷總監，要求其比較全面，妥善處理好租房與業主的關係。

　　商業地產常被簡單的理解為商場、商鋪，MALL，步行街之類的購物中心***區***，其實，商業地產有廣義和狹義之分。商業地產依託的應該是一個泛商業的概念。用於商業用途或者具備商業功能的地產稱之為商業地產。

　　它應該包含了：商業街，商場，MALL，寫字樓，酒店，公園，零售業等等。狹義商業地產是專用於商業服務也即經營用途的物業形式，主要經營內容有零售、餐飲、娛樂、健身、休閒等，他們在開發模式、融資模式、經營模式以及功能用途等方面都有別於住宅、公寓、寫字樓等物業型別。

 

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