房地產市場產業組織結構分析
當前舉國上下在談房地產去庫存，似乎房子已經多的不行了。如果房子真的這麼產能過剩為什麼我們看到了所有的商品都在過剩之後出現暴跌，唯獨房子沒有。房地產行業的組織結構也發生了變化，下面是小編整理的一些關於的相關資料。供你參考。
一、
1、房產市場參與者數量分析
僅從數量上看，我國開發商規模龐大。但在產業組織理論中，衡量供給者數量多少的常用指標是市場集中度而不是供給者絕對數量，通常使用4廠商集中度CR4和8廠商集中度CR8來衡量。
表1 歷年中國房地產開發企業數量家
根據表2，可以計算出2010年全國房產市場的銷售面積CR4=3.38%，CR8=5.18%;銷售金額的CR4=7.00%，CR8=11.21%。由此可知，2010年中國房產市場銷售面積集中度非常低，銷售金額集中度雖然略高於一些，但根據Bain1951提出的壟斷市場“CR4大於30%、CR8大於40%”的標準，均無法證明中國房產市場存在壟斷，這似乎印證了周剛等2001的研究。
表2 2010年房地產業銷售前8名企業資料
這種計算方法的問題在於沒有弄清楚適合計算集中度的市場範圍與邊界。與其他動產市場不同，全國房產市場並非統一市場，不能在全國範圍內計算市場集中度。在沒有行政壁壘等人為設定移動障礙的市場裡，如空調等動產市場，通過產品在全國範圍內流動，即便在山東出產的空調依然可以對新疆本地生產的空調造成實際競爭，因此可以將全國視為統一市場並計算市場集中度。而對於房產這種不動產市場而言，在山東建造的房子很難對新疆本地的房子造成實際競爭。因此，房產的不動產屬性決定了房產市場是天然的、高度分割的區域性市場，通過計算全國房產市場的市場集中度來判定房產市場的產業組織結構是不妥當的。
對於房產這類不動產，對其市場結構的分析需要考慮到其位置不變性，這一特性將會直接影響對相關市場結構的判斷。通常商品的最終用途在於為消費者所消費，從消費者的角度看，只有在其“可及範圍”[4]內的商品才能構成實質性的可消費品，也只有這些在消費者可及範圍內的可消費品之間才會產生實質性競爭。因此，消費者的可及範圍越大，可消費產品的數量和種類就越多，就意味著這個產品市場上生產者面臨更大的競爭，因而廠商具有更小的壟斷性，也意味著這種商品市場的壟斷性比較小;反之，可及範圍越小，消費者可消費產品的種類和數量就會比較小，意味著生產者在這個範圍內將面臨較小的競爭性，從而具有更大的壟斷性，這也意味著此時這種商品市場的壟斷將會比較強。總之，消費者的可及範圍越大，意味著相應商品生產者在市場中的壟斷能力越弱，否則越強。
這意味著如果要降低市場的壟斷性、提升競爭性，就需要擴大消費者的可及範圍。本文認為擴充套件消費者可及範圍存在兩種基本方式。第一種是通過各種物流方式將商品送至消費者的可及範圍之內，從而“事實上擴大”消費者的可及範圍，所有位置可動產品都可以通過這種方式擴充套件消費者的可及範圍，如寧夏生產的葡萄酒可以通過公路、鐵路、航空運輸等手段運到北京市場上供北京消費者消費。另一種實現方式與此相反，並不移動商品的位置，而是消費者移動自己的位置到商品所在地去消費商品，從而“事實上擴大”消費者可及範圍。這種方式既可以擴充套件位置可動產品的範圍，例如消費者走進商場購買衣服、走進飯店去吃飯;也可以擴充套件某些位置不動產品的可及範圍，例如消費者暫時性而非日常性的去風景區旅遊。
以上是擴充套件消費者可及範圍的兩種基本方式，此外還可以通過兩種基本方式的組合，來實現商品的消費者可及範圍擴充套件[5]。這兩種基本方式及其組合可以實現絕大部分動產和大量非房地產類不動產的消費者可及範圍擴充套件，以擴大這些市場上生產者間的競爭，實現市場壟斷程度的下降。
但房產作為不動產，其最大特殊性就在於這三種方式都不能或者只能比較有限的拓展市場的消費者可及範圍。首先，房產是不動產，沒法通過移動商品位置的方式擴充套件消費者可及範圍，例如將濰坊建的房子搬到北京來供給消費者自住是不現實的，這說明第一種方式行不通。其次，與山水風景這類暫時消費性不動產不同，本文主要研究的是日常消費性的自主性房產，例如在北京的房產消費者不可能每天下班之後去濰坊去住，然後第二天回北京上班，即第二種方式的作用也是非常有限的。第一種方式既然行不通，第三種方式也就不存在了。因此，相比於動產市場和暫時消費性不動產市場，房產市場在消費者可及範圍拓展上是存在先天不足的。由於消費者可及範圍擴充套件將會帶來市場壟斷性的降低，而房產既然在可及範圍拓展上較絕大多數商品存在先天不足，那麼意味著房產市場的供給者較之其他絕大多數商品的供給者而言，天然的更具有壟斷性。
既然房產在消費者可及範圍擴充套件方面存在先天不足，那麼房產供給者的有效競爭對手僅僅是在同一個拓展性有限的甚至不可拓展的消費者可及範圍內的開發商。這樣，從全國範圍來看，開發商數目雖然高達9萬，市場集中度也非常低，似乎處於一種高度競爭的狀態;但實際上，在相比於動產商品和暫時消費性不動產商品生產者面臨的競爭而言，開發商在實際中所面臨的競爭極為有限，主要來自於有限區域內樓盤所屬企業[6]的競爭，因而房地產市場的有效競爭嚴重不足。因此，如果不考慮房產的特殊不動產屬性，房產市場似乎處於充分競爭狀態，一旦考慮到自主性不動產屬性，可以發現房產市場是高度分割的區域化市場，有效生產者數量供給不足。
綜上分析，1我國房產市場是一個高度區域化的市場，將全國房產市場視為統一市場並計算產業集中度是不合理的，例如，濰坊的樓盤無法對北京的樓盤實現有效競爭，因為它並不在北京消費者的可及範圍之內;2這種高度區域化的市場通常表現為一個城市就是一個相對封閉的市場，例如同樣是在山東，濟南的樓盤難以對青島的樓盤實現有效競爭，因為濟南的樓盤基本不在青島消費者的可及範圍之內;3對於某些特大城市和道路交通基礎設施嚴重不足的城市，甚至同一城市內的房產市場就分割成若干個相對獨立的區域性市場，例如北京，由於南五環外的樓盤基本不在北五環外消費者的可及範圍之內，因此南五環外房山區的大寧山莊樓盤，很難對北五環外昌平區的綠地中央廣場中的樓盤構成有效競爭，競爭實現的程度取決於連線兩地的交通物流技術條件[7]和基礎設施的便利性。
總之，相對於幾乎所有動產和暫時性消費的不動產商品而言，由於房產的特殊不動產屬性，使得房產市場成為高度分割的區域化市場，導致房產市場上有效供給者數量相對較少，開發商在房產市場上存在有效競爭不足的問題。因此，從房產市場有效參與者數量的角度看，房產市場具有較強的壟斷性。
2、房產市場的產品差異化分析
生產者往往在產品質量、功能、屬性、樣式、售後甚至僅僅是宣傳定位等方面，刻意地製造差異，產業組織理論認為這有利於生產者弱化價格競爭、增強壟斷性和市場勢力。通常，生產者製造產品產異化的方法越多，則越能提升產品的差異化水平，越有能力獲得較強的壟斷能力[8];如果產品本身天然具有差異性，那麼在一定程度上可以說，廠商在市場上天然具有壟斷性。
就人為製造產品差異化而言，開發商與其他商品生產者並沒有明顯不同[9]。更重要的是，在通過產品差異化增強壟斷能力方面，開發商具有其他商品生產者不具備的顯著優勢。房產作為不動產產品，一旦被生產出來，其在空間中的位置就是固定且唯一的，這意味著在房產市場上，產品之間的差異是天然的。這種差異性主要體現在如下幾個方面：①消費者可及範圍內的房產與消費者可及範圍外的房產是有差異的，如對北京消費者而言，北京房產和濰坊房產是存在天然差異的;②同在消費者可及範圍內，所屬樓宇不同也會造成產品差異化，因為即便臨近的兩棟樓，只要位置不同，也會由於交通便利性、噪音程度、採光等因素的差別而成為差異化非常明顯的產品;③即便同一棟樓內，也會由於樓層的差別而產生差異性，不同樓層的不同價格反映了這種差別;④即便同一樓的同一樓層內，也會由於位置的不同而導致在採光、噪音、視野、窗外景觀等方面出現差別，進而導致產品差異化。很明顯，房產的這些位置差異是無法消除的，因而房產產品的天然差異也是無法消除的。因此，在房產市場上，由於不動產特點造成了房產產品無法消除的天然差異，因而開發商天然具有無法消除的壟斷能力。
3、房產市場的市場壁壘分析
在存在市場壁壘的情況下，廠商不能自由進出某一市場，這將會導致在位廠商享有壟斷能力，並且這種壟斷能力將隨著市場壁壘的增強而增強[10]。房產市場上除了存在行政性的房企資質劃分、審批立項等非經濟壁壘外，根據Bain1956的分析[11]，房產市場存在的主要經濟壁壘是資本需要量壁壘。
房產市場資本需要量壁壘主要體現在房產建設與土地購置需要大量資金。房產建設與開發資金需求量大，具有一定規模的房地產開發專案，資金投入額一般都數以億、十億甚至上百億計;週轉時間長，從資金投入開始到全部收回，大多需要一年以上，有些則要三、五年甚至更長時間。不過，這未必就能說明房產建設資本需要量一定會形成房產市場壁壘。事實上，開發商至少可以通過預收購房款、對原材料供應商賒欠、施工隊墊支、內部認購、國家降低自有資本金要求[12]、銀行承兌匯票等方式解決資金需求問題[13]。只有當國家對開發商資金鍊調控力度不斷加強，開發商的融資渠道越來越窄，資金運作越來越困難，資金需求才越來越成為房產市場的重要壁壘。
另一方面，2004年以來我國土地出讓基本上實現了招拍掛，相比於之前的協議出讓確實是一種進步，至少在一定程度上減少了尋租空間。但是從市場壁壘的角度看，招拍掛取代協議出讓是以經濟壁壘取代了行政壁壘。由於招拍掛實行價高者得的原則，導致土地價格不斷走高，最終促使土地購置費逐漸成為房產市場的重要壁壘[14]。
此外，一旦新開發的房產賣不掉，就可能造成爛尾或爛盤，開發商的鉅額投資就可能無法收回，從而形成沉澱成本，成為開發商重要的退出市場壁壘。
4、房產市場資訊分佈分析
交易雙方的資訊分佈不對稱，通產將會增強資訊優勢方的市場勢力。在房產市場上，一方面，房產市場供給者在有關房產商品綜合品質的實質性資訊方面具有眾多天然優勢。對於房產，消費者只能大致掌握地理屬性、交通狀況、戶型以及面積等公開資訊，對於房產的實際成本、質量、保值增值能力、售後服務以及物業管理等供給者私有資訊，消費者所無從瞭解。另一方面，開發商可以通過多種手段放大宣傳有利於自己的資訊，如開發商通常大量投放廣告以宣傳產品或不存在的位置優越性與巨大升值空間等;還可以通過與同業、媒體合謀等多種方式來隱藏、掩蓋某些於己不利的資訊，如房企高額利潤率等，以人為製造、擴大對消費者的資訊優勢。因此，房產市場存在嚴重資訊不對稱，房產市場上供給者擁有比消費者具有更強的資訊優勢，這意味著開發商在房產市場上擁有壟斷力量。
總之，上述四個方面的分析均可以表明房產市場存在壟斷，並且在一定程度上，開發商在房產市場上的壟斷是天然的、無法消除的壟斷。
中國土地市場呈現為“農民—地方政府—開放商”三元模式，主要特點是：農民擁有土地耕種權，並不擁有土地買賣等處分權;農村集體所有權下的土地無法入市流通，只有國家所有的土地才能進入土地市場流通;地方政府擁有將農村集體所有土地變更為地方政府所有土地的權力。“農民—地方政府—開放商”三元模式的上述特點，導致中國土地市場存在雙重完全壟斷。
首先，土地在“農民—地方政府”間的流轉可以看做是一級土地市場。在一級土地市場，大量的、分散的農民是土地供給者，地方政府是唯一的買家，因此一級土地市場處於買方完全壟斷狀態。並且，這個市場經常不遵循等價交換與自願交易原則，很多情況下國家行政力量可以強行“徵用”農民土地[1]。
其次，土地在“地方政府—開放商”間的流轉可以看做是二級土地市場。在二級土地市場，大量的、分散的開發商是土地的購買者，地方政府是唯一的賣家，因此二級土地市場處於賣方完全壟斷狀態。一些地方政府也意識到自己的壟斷地位，並通過“餓地”等政策減少市場供給來抬高地價[2]。
地方政府在土地市場的雙重壟斷，造成的主要經濟後果如下，並可以通過這些特徵事實印證地方政府在土地市場的壟斷勢力。
1、高額的土地財政收入。壟斷者可以利用自身的壟斷地位獲得高額壟斷收益，這是造成地方政府高額土地財政收入的一個重要原因[3]。
表3 2010-2012年國有土地使用權出讓收入
2、小產權房與大產權房的區別[4]。兩者的根本區別在於所用土地在市場中的運動模式不同。大產權房的土地運動模式是“農民—地方政府—開發商”三方運動模式，小產權房的土地運動模式是“農民—開發商”的雙方運動模式。兩者差別僅在於沒有地方政府在中間介入，因此小產權房一般為商品房價格的25-60%[5]的特徵事實，部分的體現了地方政府壟斷力量的作用。
3、土地開發收益的分配比例。一些地方政府憑藉自己的壟斷地位向農民支付較少的地價。例如，安體富、竇欣2011的研究表明土地出讓金用於徵地和拆遷補償支出比例較低，被徵地者利益得不到有效保障;農民及村集體得到土地出讓收益的 30-40%，其中農民只得到土地出讓收益的5-10%;村級以上地方政府及部門得到土地收益的60-70%。這體現了地方政府在一級土地市場中的壟斷勢力。
關於地方政府和開發商之間利益的劃分，可以參見如下兩個案例。一個發生在2010 年，湖南衡東縣白蓮鎮白蓮村農民的 19.3 畝地被收購後，開發商獲得收益850萬，地方政府獲得收益620萬，而農民只獲得47萬，開發商、地方政府收益分別是農民收益的18倍和13倍[6];另一個是來自於張雲華2011的研究，商品房開發過程中，農民只得到土地增值部分的5-10%，地方政府拿走20-30%，開發商拿走了40-50%。
這兩個案例進一步印證了地方政府在一級土地市場中的壟斷勢力。但開發商在土地增值中的收益要大於地方政府，似乎與地方政府在二級土地市場中的完全賣方壟斷地位不符。本文認為造成這種現象的主要原因在於，房地產市場是由“農民—地方政府—開發商—消費者”四方組成的一級土地市場、二級土地市場以及房產市場三個子市場構成的市場。雖然在二級土地市場中，地方政府具有壟斷勢力，開放商只能以壟斷高價的形式從地方政府手中買地。但是如前所述，在二級土地市場之後的房產市場上，開發商處於壟斷地位，有足夠的能力將二級土地市場上支付的高額壟斷成本轉嫁給房產市場上的消費者，並獲得額外的壟斷利潤。
此外，正如林鴻潮2011研究，地方政府的GDP偏好和土地財政的利益驅動容易誘發房地產開發中的“官商一體化”現象。在“官商一體化”下，地方政府有可能向作為自己“利益同盟者”的開發商讓渡部分土地增值利益。這說明，在一、二級土地市場的地方政府壟斷和房產市場的開發商壟斷之外，房地產市場還存在第三種壟斷形式，即地方政府與開發商“形成”事實上的利益共同體，共同對農民和消費者形成雙面壟斷。
總之，土地買賣市場具有極強的壟斷性，是由完全壟斷的市場在配置土地資源，而土地又是房地產市場的最核心生產要素，因此土地市場完全壟斷的產業組織結構導致整個房地產市場呈現較強的壟斷性，而這種完全壟斷性的根源在於我國的土地入市制度安排。
結論與政策建議
綜合對房產市場和土地市場產業組織結構的分析，我們認為房地產市場存在多種形式的壟斷，有些壟斷是天然存在、難以消除的，有些壟斷呈現完全壟斷狀態，壟斷性極強。如下所示。
1、房產市場具有較強的壟斷性。由於房產的日常消費性不動產屬性，在房產市場上，有效供給者數量不足，產品存在難以消除的天然差異，市場進出存在行政與經濟壁壘，開發商具有較強資訊優勢，導致房產市場上，開發商具有壟斷勢力。
2、土地市場是完全壟斷型市場。其中，土地由農民流向地方政府的一級市場是買房完全壟斷市場，地方政府是唯一的土地購買者，並且具有強制交易的權力;土地由地方政府流向開發商的二級市場是賣方完全壟斷市場，地方政府是唯一的土地供給者。
3、在由一、二級土地市場和房產市場組成的房地產市場中，開發商利用自身在房產市場的壟斷地位，將二級土地市場上支付的高額壟斷土地成本轉嫁給房產市場上的消費者，並獲得額外的壟斷利潤。
根據產業組織結構理論，對於天然存在、難以消除的房產市場壟斷，應採取直接管制方式對壟斷者進行監管，具體可考慮成本加收益等方式。
對於不合理的土地制度造成的土地市場完全壟斷問題，可以通過打破壟斷、促進競爭的方式解決。例如，根據十八屆三中全會《決定》，賦予農民對承包地佔有、使用、收益、流轉及承包經營權抵押、擔保權能，建立農村產權流轉交易市場，推動農村產權流轉交易公開公正規範進行。因此，可以探索農民以個人或村集體的形式與開放商直接交易土地，而不必經過地方政府徵地、賣地中轉交易，這將有利於打破土地市場上的完全壟斷形態。