房地產開發公司合約規劃管理

　　你知道麼。你知道中有多少不為人知的祕密麼。下面由小編為你分享的相關內容，希望對大家有所幫助。

　　的知識點

　　1、合約規劃是指專案目標成本確定後，對專案全生命週期內所發生的所有合同大類、金額進行預估，是實現成本控制的基礎。合約規劃也可以理解為以預估合同的方式對目標成本的分級，將目標成本控制科目上的金額分解為具體的合同合約規劃是指將目標成本按照“自上而下、逐級分解”的方式分解為合同大類，進而指導從招投標到最終工程結算整個過程的合同簽訂及變更的一種管控手段。“合約規劃”將成本控制任務具體轉化為對合同的嚴格管控，實現了對“專案動態成本”的有效管控

　　2、對目標成本進行合約分解的方法多為“量價分離原則”和“經驗值”，同時結合專案情況和投資收益指標，制定專案各控制費項可能發生的合約及預計金額，並推演出每一個合約付款條件，分解為合約的付款計劃，進而形成專案的整體資金規劃

　　3、合約規劃餘量指在做合約規劃時，肯定有部分費用不明確，用規劃餘量來標明暫時不能明確的費項，並作為費項的“蓄水池”，隨著實際簽訂合同的變化而變化。規劃餘量的總額反應了目標成本控制的鬆緊度。針對規劃餘量設定每一個費項的預警、強控範圍，便可作為後續專案成本控制的基礎。

　　4、合約規劃如何指導合同的簽訂和執行?

　　1合同簽訂環節

　　簽訂合同時，由專業部門根據專案實際情況擬定合同，明確合同金額、付款時間、付款方式，進而形成專案成本支付計劃。同時，將合同付款與專案計劃中的工作項或工作成果進行繫結，保證合同付款不會與實際工程的完工情況不符，避免合同款項超付的問題。

　　在合同簽訂審批環節，必須對照合約規劃，並考察費項規劃餘量，通過預警、強控指標進行對應管控，且不允許重複被其它合同選擇，這樣防止重複計算已發生成本，解決已發生成本虛高的問題。

　　合同簽約審批時會存在兩種情況：

　　①合同金額<規劃金額

　　需經辦部門針對金額差距闡述原因，並對差距金額後續使用方式做出判斷：合同費用節約，相應金額進入費項規劃餘量，可調配給同費項其餘合同，並出具費用節約單;合同範圍變更，後續仍需簽訂額外合同，則相應金額編制為另一個合約規劃;合同金額壓縮和風險規避，後續合同會產生相應變更，則需要為合同編制預計變更。

　　②合同金額>規劃金額

　　同樣需經辦部門闡述金額差距原因，並對缺口金額尋找解決方案：如果是合同範圍變更，就調整相關的合約規劃金額，補充為本合約規劃金額;如果是原先預算不足或外部環境變化導致的合同成本增加，需查詢規劃餘量，並從規劃餘量中劃撥金額作為補充，同時出具專案成本超支單。

　　2合同執行環節

　　在合同執行環節，當進行變更申報時，需要預審變更金額設計變更、現場簽證，並與簽訂環節中的預計變更對應，確保變更在可控範圍內，超出部分金額由規劃餘量劃出。

　　當變更實施完成後進行施工確認階段，核定是否完成、實際完成的工程量，將變更金額納入專案成本。

　　最後，分析變更產生的原因及變更導致的成本分佈，即進行有效成本與無效成本的情況分析。

　　3合同付款環節

　　首先，根據工程形象進度，對“已完工”部分的工程量進行審定，反映工程的實際完工“產值”，並作為制定付款申請的重要依據;其次，梳理代扣代付和其他扣款，為款項支付提供依據;再次，根據合同付款條件及實際完工產值，修訂付款計劃，形成專案級付款計劃;最後在付款計劃範圍內完成付款申請，並完成款項支付。

　　5、合約規劃的優化及調整

　　針對尚未簽訂的合同，由於實際業務的變化，可能導致專案合同未必按照原先規劃的思路進行簽訂，那麼專案成本經理需要定期對合約規劃進行調整。此時工作情況主要有兩種：

　　◆將原先打包的大類合約規劃分解為更明細的合約規劃;

　　◆由於專案實際情況發生變化，合約後續的範圍將發生交叉，需要將多個合約規劃進行調整，重新明確每一個規劃的金額及發生時間

　　6、合約規劃”理論模型下的成本管理，具備三大優點：1關注成本的重點發生變化，從原來關注成本核算點轉變為關注會引起成本變化的每個業務節點，如合同、變更、結算、付款等，真正起到對引起成本變化的業務流程進行實時把控;2管理層下達成本管理指標變得更加科學、容易、符合實際，一線業務口的工作標準化程度提高，工作量減少，操作簡單，反饋意見直接明晰，各個業務口都能以“合同—合約規劃”產生的資訊流和管理流進行運作和管控，讓成本管控措施有效落地;3可以有效實現對各專案成本的事前和過程控制，專案動態成本實時反映，動態清楚，一目瞭然。7、基於合約規劃的三代動態成本過程控制

　　1第一代特點：以財務部門為成本主導，做實付款的成本核算

　　2第二代特點：以“財務部門+成本部門”為主導，聚焦合同管理，成本發生後通過拆分來核算成本。

　　3第三代特點：以“成本部門+財務部門”為主導，基於“目標成本+合約規劃”管控動態成本，兼顧成本控制、成本核算、成本做帳、資金計劃管理。

　　8、合約規劃對成本管理帶來的價值：

　　1通過“合約規劃”保障以目標成本來控制成本發生。

　　2打通“成本與計劃聯動”，實現動態現金流管理的基礎。

　　3實現成本的分級管控。

　　4責任成本真正落地，變“指標考核”為“合約合同考核”。

　　5支撐合同標準化、採招標準化。

　　6解決成控人員有權不敢用的問題。

　　7提高成本管理人員的工作效率和工作效果

　　9、影響合約關係和合約範圍的因素：