商品房租房合同注意事項

　　我國房地產經過近幾年的快速發展,總量增長很快,但也出現了諸多問題,特別是商品房大量空置已成為房地產市場執行中最突出的問題之一。商品住宅的積壓沉積著大量的銀行資金,不僅影響了房地產業本身,也嚴重影響了國民經濟的健康持續發展,影響著和諧社會的建設,造成了惡性迴圈,它不但是經濟問題,更是社會問題。以下是小編今天為大家精心準備的：商品房租房合同相關注意事項。歡迎閱讀和參考!

　　如下：

　　根據《合同法》、《物權法》、《商品房銷售管理辦法》等法律法規，按照平等、自願的原則，雙方當事人簽約合同時應注意下列內容：

　　一、合同當事人的相關資料：本條款內容據實填寫，特別是身份證號、聯絡地址、聯絡電話等，這是雙方聯絡暢通的基礎。當聯絡資訊發生變更的，應以書面通知變更為準。買受人為多人時，應約定所佔產權的比例，並且指定一個或多個為聯絡人。

　　二、專案建設依據、銷售依據：根據售樓現場公示內容認真核對，據實填寫。

　　建議雙方在空白行處根據【國有土地使用證】約定買受人所購房屋分攤土地的使用年限。

　　三、商品房的基本情況：主要是依據規劃部門批准建設的商品房的位置、戶型、面積、陽臺等，本條款需注意的是:

　　1、預售期房的面積是預測面積，可能和產權登記面積存在誤差，現售房屋的面積為實測面積，即產權登記面積。

　　2、建築面積的約定應在附件二中對分攤的情況給予說明，依據測繪報告如實填寫。明確參與分攤的部位名稱、大致位置等，分攤方式是按比例分攤、協議分攤兩種方式。

　　四、付款方式的約定：一般有三種：一次性支付、分期支付、按揭貸款支付。一次性支付、分期支付相對比較簡單，按揭貸款支付方式較為複雜，容易出現糾紛，應進行詳細約定：

　　1、首付款支付的時間和數額，剩餘房款的數額和貸款方式。

　　2、因買受人或出賣人的原因導致未能獲得銀行貸款或獲得貸款少於申請貸款數額的，雙方約定違約責任及解決方式。

　　3、出賣人為買受人貸款而提供階段性擔保的有關約定。

　　4、因非雙方原因，導致未能獲得銀行貸款或少於申請貸款數額的，雙方應就具體付款方式另行約定，且不得排除解除合同的權力。

　　本條款需注意的是買受人應當提前掌握貸款銀行的貸款政策，確保自己符合貸款要求，避免承擔違約責任。

　　五、面積差異處理：

　　面積差異處理主要是指以建築面積或套內建築面積作為計價方式，在合同中約定面積與產權登記面積發生差異時的處理辦法。面積差異處理依據最高人民法院《關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第十四條、《商品房銷售管理辦法》建設部令第88號第二十條的有關規定進行約定。建議合同雙方選擇第二種處理方式即按法定原則處理面積差異。

　　六、交付條件：交付條件在《鄭州市房地產開發經營條例》中有明確規定，交付使用的商品房應當符合下列條件：

　　1、建設工程已經驗收合格並依法向有關部門備案;

　　2、配套的基礎設施和公共設施已經按照規劃設計建成，並經驗收合格;

　　3、前期物業管理已經落實。

　　上述條件為最低交付標準，雙方還可就其它方面做出交付約定。

　　七、交接：一般包括：

　　1、通知。出賣人認為商品房達到交付條件後，應當向買受人發出書面通知書。

　　2、查驗。買受人在接收前，有權按照合同約定對房屋進行現場查驗，出賣人不得以繳納相關稅費或者簽署交接單、物業管理檔案作為買受人查驗該商品房的前提條件;如果發現所交付的商品房和小區配套設施不符合合同約定或存在質量問題的，買受人應當以書面形式向出賣人提出異議，出賣人認為異議成立的，應當予以修復整改或採取雙方同意的其他處理方式。如果買賣雙方對所交付的商品房是否符合合同約定有不同意見的，可協商解決，協商不成的，按照合同約定的方式向人民法院起訴或向仲裁機關申請仲裁。

　　3、簽署交接單。如果買受人確認所交付的房屋符合法律規定和合同約定，出賣人也已確認買受人按合同約定履行了付款義務，雙方應當簽署房屋交接單。

　　4、小區內共用部位、共用設施裝置的承接驗收按照《物業承接查驗辦法》執行，在前期物業服務合同中應進行明確約定，由物業公司進行查驗交付，並向業主出具承接驗收單。

　　八、裝飾裝修情況的約定：雙方應就下列部位明確約定：外牆，內牆，頂棚，地面，門窗，廚房，衛生間，陽臺，電梯等。對出賣人未經雙方約定增加的裝置、裝修、裝飾，視為無條件贈送給買受人。

　　考慮到實際施工中，裝飾裝修工程一般在主體封頂後實施，簽訂合同時所用材料的廠家沒有確定，雙方應就裝置的技術標準、效能等通用標準進行約定。精裝修的應詳細約定。

　　九、關於基礎設施、公共配套建築的約定：基礎設施，一般是指與住宅小區或其他建築相配套的供水、供電、燃氣、通訊、有線電視、道路、綠化等設施。公共配套建築，是指與住宅小區或其他建築相配套的教育、商業、服務、管理用房等建築。雙方應對基礎設施的執行方式及違約責任做出詳細約定，與該商品房有直接關聯的基礎設施的正常使用時間不得晚於交付時間、不得影響房屋的正常使用功能。

　　出賣人應當按照經批准的規劃方案，向買受人介紹會所、幼兒園、停車場等公共配套建築規劃設計和建設的有關情況，並對其名稱、用途、面積、位置、執行方式、產權歸屬等做出約定。

　　十、關於交存首期房屋專項維修資金的約定：根據《鄭州市房屋專項維修資金管理辦法》的規定，買受人可自行交存，也可由出賣人代為交存，需提醒的是交存時限為房屋交付使用前。

　　十一、產權登記的約定：主要是分兩部分，一是產權初始登記，按《商品房銷售管理辦法》第三十四條第二款規定執行。二是轉移登記，雙方申請辦理可自行約定時限及違約責任，建議取得初始登記後120日內辦結。

　　十二、前期物業服務的約定：前期主要是指業主委員會成立前的階段，由出賣人公開選聘物業公司並經主管部門備案，買受人應對前期物業服務情況進行充分了解，並接受前期物業服務和臨時管理公約。買受人在簽訂本《商品房買賣合同》的同時應與物業公司簽訂《前期物業服務合同》。

　　十三、違約責任的約定：本合同中違約責任主要有逾期付款、逾期交付、產權登記延期、配套設施延期等，根據對等的原則，雙方應按照違約責任約定賠付標準，賠付標準的約定注意雙方對等原則。

　　十四、雙方經協商設立的條款，只要不違反法律法規的都具有法律效力，雙方必須遵守，約定內容與法律法規不一致的依據法律法規規定辦理。

　　十五、本合同簽約參考文字沒有修改原合同的內容，而是完善了合同中約定不清的條款、增加了應該約定而沒有約定的內容。完善條款主要是在合同條款的下方以建議的形式提醒雙方進行補充填寫，增加條款主要是在合同的附件中進行約定。

　　商品房買賣合同

　　賣方下稱甲方：_________

　　買方下稱乙方：_________

　　甲方按照《中華人民共和國城市房地產管理法》等規定，已合法取得南京市_________區_________地塊_________平方米國有土地使用權，土地使用權年限自_________年_________月_________日至_________年_________月_________日止，甲方在上述土地上建設的商品房專案名稱_________坐落_________。專案總平面見附件1。

　　甲乙雙方經協商一致，就上述專案之商品房買賣，訂閱本契約。

　　注意

　　1、如房屋為共有，共同購買人的名字要寫全。

　　2、看清土地使用權的年限以避免權益受損。

　　3、此條為買賣契約標的的詳細狀況，應儘量詳盡、明確，以便交付、驗收時對照。

　　第一條　：標的

　　第一款：　乙方向甲方購買上述商品房中_________幢_________單元_________室房屋;該房屋使用功能為　　住宅住宅/辦公/商業　　該房屋主體建築總層數_________層，其中_________米以下_________層，_________米以上_________層;屬框架框架/框剪/磚混結構，層高_________米。　　該房屋建築面積_________平方米，其中套內建築面積_________平方米，公用分攤面積_________平方米。

　　與該房屋正常使用直接關聯的公共配套設施及其標準見附件2，該房屋的套型及分層平面位置見附件3，裝修裝飾及裝置標準見附件4。

　　第二款：　本契約所稱“該房屋”，包括其佔用土地範圍內國有土地使用權，該房屋的土地面積在乙方辦理國有土地使用權登記時由政府主管部門核定。

　　第三款：　甲方已申領寧內銷_________第_________號《南京市商品房銷售/外銷許可證》，依法可以銷售該房屋。

　　注意

　　1、審查開發商的銷售許可證所列房屋是否已包含所要購買的房屋在內。

　　2、不要疏漏層高，註明套內建築面積及公用分攤面積。

　　第二條　：價格　　乙方購買該房屋以建築面積計算單價為_________元/平方米，房款合計大寫_________元整小寫：_________，幣種為人民幣。

　　注意：購房單價應以雙方實際商定的價格為準，謹防出現多重價格，如有讓利，應當明示。

　　第三條　：定金及其處理辦法

　　第一款：　乙方應於_________年_________月_________日前向甲方支付定金大寫_________萬小寫：_________元，幣種為人民幣。

　　第二款：　甲乙雙方履行契約時，定金按下列第_________種方式處理：

　　1.在乙方履行附件5最後一次付款時，充抵房款。

　　2.在空白時，甲方一次性返還乙方。

　　注意：為使購房手續簡化，此款建議選擇第一種方式處理。

　　第四條　：付款方式及時間

　　第一款：　乙方按照本契約附件5載明的付款方式和時間向甲方支付房款。

　　第二款：　如乙方違反本契約附件5的約定，乙方承擔下列第2種違約責任;但甲方解除本契約的除外：

　　1.按照中國人民銀行同期貸款利息，向甲方支付未付到期房款逾期間的違約金。

　　2.按照每萬分之_________計算，向甲方支付未付到期房款逾期期間的違約金。

　　3._________。

　　第三款：　以下適用於一次性付款經甲方催告後_________天內，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達到總房款式_________%的，甲方有權解除本契約，並按下列第_________種方式處理：

　　1.甲方於解除本契約後15天內將已付房款退還乙方，定金不返還;乙方按總房款的_________%向甲方支付賠償金。

　　注意：賠償金的比例與甲方違約的情形應當對等，購房者更要考察甲、乙雙方哪一方違約的可能性最大。

　　2._________　　第四款：　以下適用於分期付款經甲方催告後_________天內，乙方仍未支付到期房款，且未付到期房款的金額達到總房款_________%的，甲方有權要求乙方支付全部房款或解除本契約，甲方解除本契約時，按下列第1種方式處理：

　　1.甲方於解除本契約後_________天內將已付房款退還乙方，定金不返還;乙方按總房款的_________%向甲方支付賠償金。

　　注意：提示事項同上

　　2._________

　　第五款：　以下適用於分期付款方式甲乙雙方解除本契約時，按以下約定處理：_________

　　注意：

　　1、就付款方式的期限以及遲延付款所應承擔的責任須明確約定，以防產生糾紛無約可依。

　　2、如果選擇按揭的方式支付房款，注意約定如貸款不獲銀行批准時的解決辦法和處理方式。

　　第五條　：本條適用於預售商品房預售款的專用

　　第一款：　該房屋竣工前，《_________》商品房的預售款應用於有關該房屋的工程建設，由開戶銀行監管。

　　第二款：　甲方如將該預售款挪作他用，視為甲方可能喪失履行債務能力;乙方有權中止履行本契約，甲方在_________天內不提供相應擔保的，乙方有權解除本契約，並按下列第_________種方式處理：

　　1.甲方應於本契約解除後_________天內將已收房款及雙倍定金返還乙方;並按總房款的_________%向乙方支付賠償金。

　　注意：賠償金的比便應不低於乙方按揭貸款的利率，否則購房者的權益無法得以真正的維護，最終遭受損失的仍將是購房者。

　　2._________

　　第六條　：房屋交付時間

　　第一款：　甲方應於_________年_________月_________日前將該房屋交付乙方。

　　第二款：　甲方逾期交付該房屋的，甲方承擔下列第_________種違約責任;但乙方解除本契除外：

　　1.按照中國人民銀行同期貸款利息計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。

　　2.按照每天萬分之_________計算，向乙方支付逾期期間已收房款的違約金。

　　3._________　　注意：　　1、選擇第2種方式處理的應注意違約金的比例與乙方逾期付款的違約金等。

　　2、有些開發商往往要會求購房者給予以3個月左右的交付寬限期，但並不承擔違約責任，此處“陷阱”一定要防。

　　第三款：　甲方逾期交付該房屋，經乙方催告後30天內仍未履行的，乙方有權解除本契約，並按下列第1種方式處理：

　　1.甲方應於本契約解除後15天內將已收房款及雙倍定金返還乙方，並按總房款_________%向乙方支付賠償金。

　　注意：

　　1、逾期交房的催告期不要約定太長。

　　2、在選擇解約的情形下，違約金的比例應高於銀行貨款利率，以防開發商在房屋漲價時，不惜違約而另賣高價。

　　2._________

　　第七條　：本條適用於分期建設、分期驗收交付的專案公共配套設施的交付時間

　　第一款：　甲方應按附件2載明的時間將與該房屋正常使用直接關聯的公共配配套設施交付使用。

　　第二款：　如甲方逾期交付上述公共配套設施的，甲方承擔下列第_________種違約責任;但乙方解除本契約的除外：

　　1.按照每天萬分之_________計算，向乙方支付已收房款逾期期間的違約金。

　　注意：此處應明確約定清楚，有些開發商經常將此處填為空白，而交房時，很多配套設施如道路、水、電、氣等根本無法使用，以致房屋實際無法使用，貽害不淺。

　　2.雙方約定其他處理方式。

　　第三款：　甲方未按前款約定的時間交附件2中第1-6項公共配套設施，經乙方催告後30天內甲方仍未履行的，乙方有權解除本契約，並按下列第1種方式處理：

　　注意：明確註明，如道路、綠化、水、電、氣、防盜系統等。

　　1、甲方應於本契約解除後15天內，將已將房款及雙倍定金返還乙方，並按總房款的_________%向乙方支付賠償金。

　　2、_________

　　第八條　：房屋交付標準

　　第一款：　甲方應按第一條約定的標準交付該房屋。

　　第二款：　第一條約定的該房屋建築面積為甲方預測，如與實際交付的面積有誤差，按照下列第_________種方式處理：

　　1.按《南京市房地產交易管理辦法》第17條規定的處理辦法執行。

　　2.按建設部《商品房銷售管理辦法》的規定處理。

　　注意：

　　1、面積誤差選擇按《南京市房地產交易管理辦法》或建設部《商品房銷售管理辦法》的規定處理，不能選擇按實際面積多退少補。

　　第三款：　甲方交付該房屋與第一條約定標準不符合的，甲方承擔下列第1種違約責任，但本條前款和第4、5款另有約定除外;乙方也可以解除本契約：

　　1.單價降低每平方米_________元，並一交付該房屋後30天內與乙方結算。　　注意：此處交付的標準應包括房屋結構、層高、室內及公用分攤面積，如不符合要求，則乙方有權選擇解除合同，甲方降價或甲方按總房款的百分之_________承擔責任，並加倍賠還定金。此處用“空白”是不明智的。

　　2._________

　　第四款：　甲方交付該房屋的公共配套設施低於附件2約定標準的，甲方承擔下列第1種違約責任;甲方低於附件2約定標準交付附件2中第_________項公共配套設施的，乙方也可以解除本契約：

　　1.單價降低每平方米_________元，並於交付後30天內與乙方結算。

　　2.採取補救措施使其達到附件2約定標準。

　　3._________　　注意：如甲方交付房屋的公共配套設施裝飾裝修低於約定標準，可根據具體情況約定由甲方進行補償，直至解除契約。

　　第五款：　甲方交付該房屋的裝修及裝置低於附件4約定標準的，甲方承擔上列第1種違約責任：

　　1.按有關裝飾裝修及裝置的重置價差價雙倍賠償乙方。

　　2.採取補救措施使其達到附件4約定標準。

　　3._________　　注意：此處可約定，如爭取補救措施仍不能達到約定標準的，則按重置差價雙倍賠償乙方。

　　第六款：　乙方依本條上述約定解除本契約時，按下列第1種方式處理：

　　1.甲方應於本契約解除後15天內，將已收房款及雙倍定金返還乙方，並按總房款的_________%向乙方支付賠償金。

　　2._________

　　第九條　：工程質量驗收

　　第一款：　甲方取得有關工程驗收合格證明檔案後，方可將該房屋交付乙方使用。

　　第二款：　該房屋交付後，如有關建設工程質量監督機構責令停止使用的，甲方承擔下列第1種責任：

　　1.視同甲方自始未交付該房屋，並賠償乙方因此蒙受的一切損失。

　　2._________

　　注意：可選擇甲方承擔第一種責任。

　　第十條　：房屋交接手續

　　第一款：　甲方交付該房屋時，應書面通知乙方;乙方應在書面通知送達之日起30天內對該房屋進行驗收並與甲方辦理交接手續，甲乙雙方交接鑰匙，簽署房屋交接單見附件6，即為交付。

　　第二款：　若乙方在上述書面通知送達之日起30天內未對該房屋進行驗收的，按下列第_________種方式處理：

　　1.甲方按每天_________元向乙方收取房屋管理費;該房屋毀損、滅失的風險由乙方承擔。

　　2.注意：此處交接時間不宜太短且管理費不宜太高。

　　第十一條　：質量保證書和使用說明書

　　甲方交付該房屋時，應當向乙方提供附件6《質量保證書》和附件7《使用說明書》。

　　第十二條　：房屋保修

　　第一款：　保修期按甲方提供的《質量保證書》執行，但該《質量保證書》規定的保修期不得短於國家規定最低保修期。保修期自該房屋交付之日起計算。

　　第二款：　該房屋在保修期內因質量問題造成乙方經濟損失的，甲方按下列第_________種約定賠償乙方：

　　1.乙方實際損失。

　　2._________

　　注意：此處可約定實際損失的範圍。

　　第三款：　該房屋在保修期內發生重大質量問題，嚴重影響正常使用的，經有關部門認定系甲方責任的，乙方有權解除本契約。

　　第十三條　：物業管理

　　有關該房屋的物業管理約定見附件8。

　　第十四條　：權利瑕疵擔保

　　第一款：　下述第三人對該房屋享有下列第_________項權利;甲方保證，該第三人已書面同意甲方將該房屋出賣給乙方：

　　1._________第三人的抵押權。

　　2.承租人第三人：_________的權利。

　　注意：

　　1、儘可能不購買存在權利瑕疵的房屋。

　　2、可以該房屋有對外出租，抵押的情形，應予明確。

　　3、可以補充約定如甲方隱瞞權利瑕疵情況下的賠償責任。

　　3._________

　　第二款：　甲乙雙方按下列第_________種方式處理上述第三人權利：

　　1.以下適用於抵押權甲方應於本契約生效後_________天內取得上述第三人不向乙方主張上述抵押權的書面保證，並於辦理該房屋產權交易過戶手續前消滅該抵押權。否則乙方有權立即解除本契約，並要求甲方賠償佔總房款_________%的賠償金。　　以下適用於承租人的權利甲方應於本契約生效後_________天內徵得上述第三人同意，從_________時起將甲方的有關租賃合同權利義務轉讓給乙方;並對預收租金按實與乙方結算。

　　2.雙方約定的其他處理方式。

　　第十五條　：產權轉移手續

　　第一款：　該房屋交付後90天內，甲乙雙方應按有關規定準備完備的資料，協助對方輸該房屋產權交易過戶及申領有關權證手續。

　　第二款：　如違反前款約定，則不協助方向對方承擔上列第1種違約責任：

　　1.按每天_________元計處，不協助方向對方支付逾期期間的違約金。

　　注意：應約定如果甲方的原因現使乙方不能取得房地產證的情形如何處理及賠償責任。

　　2._________

　　第十六條　：通訊　　一方向對方傳送的有關本契約的通訊，以本契約載明的通訊地址為送達目的地。若需變更通訊地址，應當及時通知對方;否則，造成有關通訊不能送達或送達不到的，在一定合理期限後即視為送達。

　　第十七條　：期間

　　本契約關於期間的約定適用《中華人民共和國民法通則》關於期間的規定。

　　第十八條　：生效條件

　　甲乙雙方約定，本契約在南京市房地產市場管理處辦理登記手續後生效。