二手房購房合同注意事項

　　對於購房合同，籤的預售合同，交房時不再簽出售合同，可以直接辦理過戶手續。如果預售合同是在1997年5月31日前簽訂的，仍需按合同本身約定，在房屋交付使用時簽訂出售合同，方能辦理證戶手續。以下是小編為大家精心準備的：，歡迎參考閱讀!

　　如下：

　　1.購房者應當仔細檢視房產證所有人的身份證件，如果售房者與房屋產權證上記載的產權所有人不是同一人，則應當瞭解售房者與房產所有人之間的關係，要求售房者提供相關證明檔案，並要親自向房產所有人核實。

　　2.合法的產權和土地使用權證明是二手房買賣合法有效的前提。現實生活中存在利用假房產證行騙的情況，鑑別房產證的真偽，對房屋交易雙方當事人的合法利益有著極為重要的作用。鑑別房屋產權證真偽的最保險方式是到相關部門進行核實。

　　3.須考察房屋的實際面積和機構與房屋產權證上登記的面積以及顯示的房屋結構是否相符，是否有私搭亂建或破壞房屋結構的問題;該房產用途是否與購房者購買後的用途相符等。

　　4.需確認房屋是否允許轉賣，如果房屋已出租，則須售房者提供承租人同意出售並放棄優先購買權的書面意見;如果房屋已被抵押，則須通知抵押權人，並就解除抵押確定可行的方案;如果房屋被司法機關查封，則應考慮放棄購買或就此與司法機關及案件當事人進行交涉非專業人士難以把握。

　　5.可以根據買賣房屋的性質以及各地的實際情況還可能發生土地增值稅、房產稅、手續費、交易管理費等稅費。此外，買賣房屋的性質、面積大小、用途、辦理產權登記時間長短等因素還可能使得契稅的稅率發生變化。買賣雙方可以根據擬交易房屋的實際情況，向專業人事或有關部門具體瞭解稅費的專案、稅率。

　　6.細化易產生糾紛條款

　　7.是否“黑中介”，看合同封面的監製編號

　　據介紹，為了有效打擊“黑中介、灰中介”擾亂市場行為，示範文字特意在合同封面設定監製編號，監製編號也就是中介機構在房地產主管部門備案號碼，市民在簽訂存量房買賣合同時，只要檢視合同是否有監製編號、監製編號是否與機構備案證書號一致，就可以判斷是不是正規中介了。

　　：詳細

　　一 查證

　　1.最主要的應該看兩證，一個是國有土地使用證，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，以確保將來順利的辦理產權證。

　　商品房預售，開放經營企業應當與消費者簽訂商品房預售合同，預售人應當在簽約之日起三十日內持商品房預售合同向縣級以上房地產管理部門和土地管理部門辦理登記備案手續。確保將來順利的辦理產權證。

　　2.必須要求承諾辦理產權證的時間。明確房產證辦理的具體時間以及無房產證、遲辦房產證的違約責任。出賣人應當協助買受人於房屋交付之日起或合同簽訂之日起90日內，辦理產權登記手續。第一階段，開發企業應當在交付使用後60日內將需要由其提供的辦理房屋權屬登記的資料報送產權登記機關;第二階段的30日裡，由買受人辦理產權登記手續

　　3.應注意新建商品房應取得《住宅交付使用許可證》後方可交付使用，無《住宅交付使用許可證》的，公安部門不予辦理入戶手續。

　　4.房地產開發企業在商品住宅交付使用時，應當向消費者提供《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》，並按《住宅質量保證書》的約定承擔保修責任。確保將來順利的辦理產權證。

　　二 房屋面積的條款

　　1.建築面積、套內面積、使用面積和公攤的面積自己分攤的公用面積及其測量方法要明晰。具體做法：a,應在條款中寫明建築面積，建築面積中含公用面積的組成部分及具體平米數、使用面積平米數、建築面積與使用面積的比例。

　　b,公攤面積：和開發商約定清楚，不僅要有一個籠統的公攤面積的數字，而且要約定公攤的是哪一部分，要確定公攤的位置。現在有很多贈與這個，贈與那個，實際上有的時候是公用的面積。

　　c,其他：所購樓房的樓號、房號、單元在整幢樓中的位置示意圖、單元的平面圖也應在合同中寫明或作為附件。另外房子巨集觀規劃主要是外部環境要詳細約定。

　　面積差異的處理方式：一種是雙方自行約定，約定使用面積不能大於1%，或者0.5%;另一種，約定面積誤差比絕對值在3%以內的據實結算房款，面積誤差比絕對值超過3%，開發商必須承擔違約責任，同時允許購房者退房。某些開發企業將這一條規定在合同中直接格式化為“多退少補、據實結算”，此點必須注意不接受，約定清楚。

　　2.房屋質量的條款

　　要詳細地把質量要求寫進合同。如：臥室、廚房、衛生間的裝修標準、等級，建材配備清單、等級，屋內裝置清單，水、電、氣、管線通暢，門、窗、傢俱瑕疵，房屋抗震等級等。同時，合同中還可以規定房屋的保質期、附屬裝置保質期等。下水道堵塞、牆面滲水、屋頂漏雨、牆體起鼓等等問題

　　注意：涉及裝飾、裝置標準承諾和基礎設施、公共配套建築正常執行的承諾時，合同要求雙方對有關承諾的違約責任作出處理約定。避免籠統地寫上“由出賣人繼續完善”或是“由買賣雙方協商解決”或乾脆空白不填。另外要注意樓盤小區內的規劃及配套是否與廣告說明相符。如戶型、綠化、相關配套設施、開發商對小區的承諾等，可以以“附頁”或“附條件合同”的形式簽訂。

　　下列情況，購房人因為房屋質量問題，有權要求解除合同並要求賠償損失：房屋主體結構質量不合格，不能交付使用;房屋交付使用後，房屋主體結構質量經檢驗確屬不合格;因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用。交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內拖延修復的，買受人可以自行或者委託他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。

　　注意檢視交付標準：多數開發企業選擇的是第一種交付標準，即“該商品房經驗收合格”。而國務院《城市房地產開發經營管理條例》中已明確規定，住宅小區等群體房地產開發專案應當進行綜合驗收，分期開發的應當分期驗收，否則不得交付使用。確保將來順利的辦理產權證。

　　三 交房時間和預期交房條件

　　在預售合同中應予明確交付時間。比如交房裝飾標準、物業的服務專案、收費等，同時明確違約責任。注意開發商利用“合理順延”權利過長延遲交樓時間。對於一些不合理的、缺少依據的收費，如發展商聘請律師的費用、委託中介費、銀行手續費等，拒付。楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，應 注意：如要購買地下車庫應註明地下車位的範圍、車位號、預售面積、預售價款，維修費、物管費等等。

　　房子的保修期限和範圍。對維修期限、條件作出約定。 明確按揭辦不下來的話，雙方的責任。現在買房通常需要按揭，確實有的情況下按揭沒有辦下來，沒有辦下來的原因比較複雜，有購房者的原因，也可能有房地產開發商的原因，甚至也有一些是銀行方面的原因，也有一些是綜合的。要明確，如果按揭辦不下來，雙方各自的責任是什麼。楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內，應注意：一些比例數字。比如說違約金是千分之幾還是萬分之幾，還是百分之幾。

　　四 不可抗力條款確保將來順利的辦理產權證

　　不可抗力應該是指不能預見、不能避免、不能克服的客觀情況，比如說地震、發洪水等等，一般開發商通常把不可抗力的範圍擴充套件了，比如說施工中如果遇到異常困難或者重大的事故問題不能解決，比如說契約協定後政府頒佈的法規和原來不同，比如說施工配套的批准和安裝的延誤，都認定為不可抗力。建議一定要僅僅把握住三個條件，就是不能預見、不能避免、不能克服的情況下，約定在最小的範圍內，不要擴充套件，擴充套件以後，延期交房的時候，他都可以說我免責。

　　五 補充條款籤合同要注意的事項

　　由於補充協議大多含有建築、房地產、法律等專業術語，一般購房人很難完全搞懂。因此，購房人不要急於和開發商簽訂補充協議，先將補充協議拿回來，找專家進行諮詢，將補充協議中不合理的地方找出來，並對其進行修改。同時由於補充協議是由開發商擬定的，保護購房人的條款很少，因此，應在專家的指導下，在補充協議中增加保護購房人的條款。如果開發商不能滿足購房人以上的合理要求，那麼，購房人最好不要和開發商簽訂補充協議。

　　六 退房條件

　　如果出現以下八種情況，購房人可提出退房。

　　1.實測面積與合同約定面積誤差絕對值超過3%。楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內。

　　2.開發商逾期交房構成根本違約，即逾期交房達到合同約定的退房日期。

　　3.開發商變更規劃、設計影響房屋結構型式、戶型、空間尺寸、朝向的。

　　4.開發商預售未取得商品房預售許可證的房屋的故意隱瞞未取得預售許可證的除外。

　　5.開發商交付的房屋主體結構質量不合格或房屋質量嚴重影響房屋正常使用的。

　　6.不能或不能按期辦理產權過戶的。

　　7.購房者貸款申請未批准，合同雙方對付款方式不能協商一致的。，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清。

　　8.合同中約定的其它退房條件出現時。

　　七 其他注意事項

　　在籤《商品房買賣合同》時，應在所有空白處劃線;雙方另有約定的，在每句話末了蓋章或者劃線。

　　在簽訂正式購房合同後，最好對該合同進行復印備份，並由房地產公司銷售負責人簽名確認，直至該合同由房地產公司到房管部門備案，以便日後出現糾紛時作為證據。

　　房產合同編號只能在房管部門內部的聯網中才能查到，即只有內部工作人員才能查到。一般的房產網是查不到的，只能查房屋程式碼。問一下。

　　八 注意不平等條約楚您所預購的房屋是不是在預售範圍之內

　　有的開發企業竟單方在合同中這樣規定，“出賣人逾期交房90日，買受人有權解除合同;買受人逾期付款30日，出賣人有權解除合同”“出賣人逾期交房的付3%違約金，買受人逾期付款的付5%違約金”。雙方權利、義務不對等的嚴重程度可見一斑。

　　當涉及屋面使用權、外牆使用權約定時，少數企業將其約定為“歸出賣人”是完全不合理的。基於建築物區分所有權的法律理論，建築屋面之所有權、外牆之所有權均應當歸房屋買賣雙方共同所有，房地產開發商在物業售完後依然無償、無限期保留該物業屋面使用權和外牆使用權，明顯有悖公正。開發商的補充條款只表明了開發商的態度，如不接受可以不籤合同，或者就這些條款增加自己的限制條件。

　　消費者發覺自己簽訂了“不平等條約”，也不要自認倒黴，可與經銷商或開發商協商，找消費者協會協調，到工商和建設主管部門申訴，或通過法律途徑解決購買中遇到的問題。根據《中華人民共和國民法通則》和《最高人民法院關於貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見》的有關規定，“一方當事人利用優勢或者利用對方沒有經驗，致使雙方的權利義務明顯違反公平、等價有償原則的，可以認定為顯失，一個是預售許可證。一定要看原件。要看清。

　　《中華人民共和國消費者權益保護法》也規定了格式合同中不公平、不合理的內容無效。因此，購房者可以在行為作出之日起一年內向當地人民法院請求變更或撤銷該合同或合同中顯失公平的條款。

　　另外在此說一點，大家在簽訂認購協議書時，也特別要注意一點，就是：自簽訂認購協議書之日起在X日內交付房款及首期款並與賣方簽訂購房合同，若買方不能在規定時間內交款並簽訂合同，則視為棄權要賠償定金。在此沒有就因雙方合同條款協商不成而不能訂合同的責任全部轉嫁到購房者頭上。因此，請各位打算簽訂購房認購協議時，一定要看清楚。