房地產行業現狀和前景

　　房地產的行業的發展日新月異，現在很多人都在愁買不起房，特別是在北上廣這樣的一線城市，更是一分錢愁死英雄漢，那麼房地產行業的現狀和前景又如何呢?下面就讓小編帶著大家一起去了解一下吧。

　　優質地塊競爭激烈

　　證券報告表示，2016年1月300城市住宅用地推出建面8004萬平方米***環比增長約-54%，同比增長-22%***，成交建面6069萬平方米***環比增長-61%，同比增長-24%***，成交土地出讓金1436億元***環比增長-57%，同比增長-7%***，樓面均價2367元/平米，平均溢價率約31%。整體來看，年初供地節奏放緩，成交也呈現季節性下滑。但樓面價和溢價率均攀升，尤其是溢價率攀升至近5年來單月新高。更多最新房地產行業現狀分析資訊請查閱中國報告大廳釋出的《2016-2020年推進房地產行業企業轉型升級趨勢預測分析報告》。

　　具體看，2016年1月份，一線城市淡季特徵表現更明顯，供需同環比均呈現明顯回落，出讓金環比回落顯著，四大一線城市中僅上海超過百億。值得注意的是，一線城市優質地塊依舊受到房企激烈競爭。二線城市土地供需均弱勢執行，樓面價以及溢價率均攀升顯著，主要是受諸如南京、杭州、武漢等重點二線城市優質地塊拉動影響。

　　從成交等方面看，1月全國房地產市場較平穩。國金證券報告顯示，1月32個樣本城市新房銷售同比上升10.9%，與去年三季度月均銷售量持平，一線城市同比小幅下跌3%，二、三線城市銷量同比提升12%、17%，長三角和珠三角依舊是帶動新房銷量的引擎，同比大幅增長23%、30%。

　　去庫存壓力大

　　儘管深圳等一線城市去年量價齊漲，但不少機構表示，2016年房地產去庫存壓力較大。

　　穆迪評級一份報告指出，中國在建的住宅面積為51億平方米。按照平均每戶2.97人估算，中國14億人口相當於約4.6億戶家庭。假設中國的住房擁有率從90%上升至100%，這些新增的房地產買家將很容易地吸收所有的在建住宅面積。目前的問題是，商品住宅價格高企，有效需求不足。

　　銀河證券指出，目前商品住宅存量大約僅能滿足50%城鎮家庭的需求，而真正可以承擔現在房價的有效需求大概只佔潛在需求的40%左右。如果認為商品房的居住質量好於其他住宅的話，商品房市場依然有支撐，主要還是太貴買不起的問題，已有一套房的家庭置換改善需求或存空間。

　　銀河證券判斷，房地產行業將圍繞去庫存加速出臺各項政策，但戶籍與住房制度改革及農民工市民化需要長效機制的配合，可能需要時間。考慮到2015年二季度開始的高成交基數透支了部分需求，謹慎看好2016年樓市，預計全國銷售面積維持在12-13億平方米之間，銷售額升幅或有所收窄。

　　穆迪認為，2016年中國房地產銷售額增長率將降至0-5%的溫和水準，低於2015年的16.6%。

　　房地產行業未來前景預測

　　1、房地產是典型的週期性行業。2016年上半年，從房企新開工面積、土地供應和成交情況、運營週轉率等資料來看，房企開始進行補庫存行為，行業庫存週期出現逆轉的訊號。在這種情況下，土地和專案儲備合理，併兼具豐富專案運營經驗的開發商業績最具彈性。此外，土地供應市場的新情況是，各方爭奪的一線城市收緊供應，二三線城市擴張供應，土地成交總價和均價升幅明顯。土地供應緊縮導致一線城市地王頻現，十分搶眼，但是主要銷售增長還是在二線城市。在這種情況下，跨區域經營、在二線城市有豐富專案儲備的開發商最佔據主動。目前整體貨幣環境寬鬆，房地產企業籌資現金流入大幅增加。這一情況有利於那些容易獲得融資的資質優良、前期資產負債率比較低的企業。

　　2、因為庫存情況的不同，一二線城市和三四線城市的房地產市場分化明顯。部分企業藉著去庫存解放了大量的資本，從而可以先人一步，優化專案佈局，改善經營業績。2016年上半年房地產投資增速和房企拿地、新開工面積的回升就是反應了這個過程。隨著去庫存的深入，預計2016年底至2017年，商品房庫存情況會有明顯好轉，那個時候隨著大量的資本從庫存中解放出來，房企經營業績將有所改善。

　　3、目前我國房地產市場仍處的環境仍然比較寬鬆：貨幣政策突然轉向的可能性比較低;開發商習慣於在下半年集中推盤;去庫存政策仍需深入實施等。此外，隨著房企新開工面積的回升，新房入市的需求也在增加。所以我們預計下半年房地產市場銷售仍能保持高位。全年商品房銷售面積仍能達到13億平方米的水平。

　　但是房屋銷售仍然存在不利因素。從短期來看，美元進入升息通道，壓制了我國貨幣政策的空間;2016年一季度個人抵押貸款增幅明顯，透支了居民的消費能力。房地產市場5月份的資料表現開始下滑，預示著下半年市場前進腳步會有所放緩。由於2015年房地產市場是先抑後揚，下半年資料基數高，2016年下半年的增長資料也不會太過搶眼。

　　從長期看，我國人口進入拐點，城市化進入後半段，對新增房地產的需求在降低。這一趨勢最終影響了房企的盈利能力：即使房企的資產負債率在逐年提高，但是淨資產收益率ROE仍在逐年下滑。在白銀時代，產品特色明顯、品牌知名度高、日常運營有效率的企業能最終獲勝。此外，雖然行業競爭加劇了，但是房企之間合作開發專案的現象會更常見，這樣做的目的，除了可以取長補短互相學習之外，還可以風險共擔。

　　4、房地產市場連續5、6個季度的快速銷售消耗了一二線城市的庫存。但是從土地供應和成交情況來看，三線城市的房地產市場仍然被庫存問題緊緊壓在頭上，表現缺乏活力。從統計資料看，可以看到從2013年開始商品房庫存才開始顯得比較高,近年來商品房庫存同比增速一直在下滑。而截止2016年5月，商品房待售面積累計為72169萬平方米，2016年房地產庫存情況比2015年稍有好轉，但是並未見明顯改善，去庫存任重道遠。

　　2016年1-5月份，房屋新開工面積5.95億平方米，同比增長18.3%。在房地產投資累計完成額方面，同比增長7%，扭轉了同比增幅持續減少的局面。房地產投資的觸底回升有利於保障經濟平穩執行，但是一二線城市和三四線城市的分化愈發突出。