房地分押該如何認定效力

　　抵押，在銀行或地產界稱為按揭，是指提供私人資產***不論是否為不動產***作為債務擔保的動作，多發生於購買房地產時銀行借出的抵押貸款或在典當商折現非不動產的物品。但是抵押的時候，卻有房地分押的情形，下面由小編為你詳細介紹此種情形的相關法律知識。

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　　房地分押的爭議由來

　　無論是《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》第33條，還是《城市房地產管理法》第31條，抑或是《擔保法》第36條，都在不斷闡明"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則。《物權法》第182條和第183條再次重申該原則："以建築物抵押的，該建築物佔用範圍內的建設用地使用權一併抵押。以建設用地使用權抵押的，該土地上的建築物一併抵押。抵押人未依照前款規定一併抵押的，未抵押的財產視為一併抵押"。

　　問題的衝突來源並非上述法條之間的衝突，而是因分別登記與統一登記的衝突。《物權法》頒行之前，房地產抵押採"房屋抵押權在房產管理部門登記、土地使用權在土地管理部門登記"的分別登記制度;而《物權法》第10條規定"國家對不動產實行統一登記制度。統一登記的範圍、登記機構和登記辦法，由法律、行政法規規定"。

　　那麼，審判實務中面臨的一個爭論問題是：在《擔保法》及其司法解釋的框架下，如果擔保實務中出現就房產和地產分別設定抵押權並完成登記的情形下，應如何認定兩者的效力呢?

　　房地分押的案例簡介

　　某公司在受讓土地使用權後於其上建成一棟寫字樓。為開發其他專案之融資需要，其以該土地使用權為抵押，向A銀行借款3000萬元，土地使用權評估為4000萬元;A銀行願意僅以該土地使用權設定抵押，並在土地管理部門完成抵押登記。其後，該公司又以該寫字樓作為抵押物，向B銀行借款2000萬元，寫字樓評估為3000萬元;B銀行接受僅以該寫字樓設定抵押，並在房屋管理部門辦理抵押登記。後因該公司無力還貸，A和B兩銀行皆訴請人民法院實行其抵押權。

　　試析：A銀行與B銀行的抵押權應如何實現?

　　房地分押的爭議觀點

　　關於上述房地產分別抵押問題的處理，審判實踐中形成三種觀點：第一種意見認為，分別登記的兩個抵押權皆違反"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則，故應認定兩個抵押權均無效。第二種意見認為，因土地使用權抵押設定並登記在先，依法律規定，地上寫字樓已視為一併抵押，不能再為B銀行設定抵押，故A銀行抵押權有效，B銀行抵押權無效。第三種意見認為，應根據擔保法第42條第2款關於"一併抵押"之規定，將土地使用權和房屋所有權解釋為在一個集合體設定抵押，故該集合體上先後設定了兩個抵押權，構成一物兩押，兩個抵押權皆應認定為有效，並按照登記先後順位實行抵押權。

　　房地分押的觀點研判

　　我們認為，正確判定分別抵押的效力之前提，要妥當地確定"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則所強制的物件及其緣由。法律之所以強調"房隨地走、地隨房走"，是因為若兩者互異其權利主體，將導致兩者用益上的衝突並在流轉過程中出現障礙;為減少權利衝突並降低交易成本，法律規定兩者應同時轉移並同一歸屬。抵押權的實質是價值權，意味著抵押物的價值可以分割。

　　通常而言，房地產抵押不外三種情形：其一，單獨抵押;其二，集合抵押;其三，分別抵押。無論是單獨抵抨，還是集合抵押，抑或是分別抵押，在實行抵押權時，均是要求同時轉移土地使用權和房屋所有權，並確保上述權利取得人為同一主體。據此，"房隨地走、地隨房走"雙向統一原則所強制的物件或內容不是抵押權的設定，而是抵押權的實行，即允許分別設定抵押權，但在實行抵押權時必須確保房產所有權與土地使用權轉移的同時性和權利最終歸屬的主體同一性。

　　基於上述之分析，關於前述案例中兩個分別完成登記的抵押權如何解釋和認定效力的問題，筆者認為不宜將其解釋為集合抵押，而應解釋為分別抵押，並應認定兩個抵押合同和抵押權登記皆為有效;在實行抵押權時，應就土地使用權和房屋所有權分別估價，一併處分，並就抽賣所得價款分別清償相應的抵押權。具體而言：

　　第一，將房地產分別設定抵押，是當事人簽訂抵押權合同時真實的意思表示。因兩個抵押合同均未違反物權法定原則，故法律沒有理由強行干預並認定其中一個抵押權為無效。

　　第二，分別抵押在實行時系採分別估價、一併處分的方式，已經確保房地產權同時轉移和權屬最終同一性，並不違反"房隨地走、地隨房走"原則。

　　第三，分別抵押的實質是對房屋所有權和土地使用權的價格分割，雖然抵押權設定時導致價值分屬於不同主體，但在實行時並未最終導致權利分別歸屬不同主體。

　　第四，分別抵押中的抵押權人在締約時已有明確法律預期，即僅對土地使用權或房屋所有權的價值享有優先受償權。若將分別抵押解釋為集合抵押，會出現先登記的抵押權獲得超出合同預期之外的利益，而後登記的抵押權人一無所獲的結果，則不僅違反抵押合同的約定，而且有違民法公平原則。儘管根據《擔保法》第36條和《物權法》第182條、第183條等規定，A銀行完成使用權登記後，應將未登記的寫字樓視為一併抵押，但畢竟A銀行在事實上並未完成寫字樓抵押權的登記。

　　雖然A銀行在未完成寫字樓抵押權登記的情形下，亦可依法對寫字樓價款優先受償，但因B銀行已完成房屋抵押權的登記，故根據《擔保法》第54條尤其是《物權法》第199條關於"登記的抵押權優先於未登記的抵押權"之規則，就寫字樓抵押物，B銀行的抵押權應優先於A銀行受償。

　　第五，《擔保法》允許多重抵押，《物權法》認可重複抵押，充分彰顯物盡其用之原則。實踐中，"房屋數人共有，土地一人所有"或者"房屋分別所有，土地共同所有"的現象比比皆是，若將"房隨地走、地隨房走"原則機械地理解為禁止分別抵押，將嚴重限制融資渠道，人為地設定不動產融資障礙，並出現某層房屋可以抵押，而其他層的房屋不能抵押的不合理結論。

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