小產權房的買賣合同與風險

　　“小產權房”不是法律概念，是人們在社會實踐中形成的一種約定俗成的稱謂。鄉鎮政府發證的所謂小產權房產，實際上沒有真正的產權。下面由小編為你詳細介紹小產權房的相關法律知識。

　　小產權房屋買賣合同範本

　　什麼是小產權房?

　　所謂“小產權房”是指在農民集體土地上建設的房屋，未繳納土地出讓金等費用，其產權證不是由國家房管部門頒發，而是由鄉政府或村委會頒發，所以叫做“鄉產權房”，又叫“小產權房”。

　　小產權房屋買賣合同範本格式如下：

　　小產權房屋買賣合同範本

　　出賣人***甲方***： 身份證號碼：

　　買受人***乙方***： 身份證號碼：

　　甲、乙雙方就房屋買賣事項在平等自願，協商一致前提下訂立本合同條款如下，以資共同遵守。

　　一、甲方自願將其村證房位於市____區____的房屋***建築面積___平方米***以人民幣___仟___佰___拾___萬__仟__佰___拾__元整***￥__ 元***的價款出售給乙方。

　　二、乙方支付甲方合同保證定金壹萬元，如甲方反悔本合同，雙倍賠償;如乙方反悔本合同，定金不退。

　　三、本合同簽定時，甲乙雙方都不具備過戶條件。等過戶條件成熟時，甲方應協助乙方辦理房屋產權手續。本合同發生的契稅，土地出讓金等由乙方負擔。其他稅費按有關法律規定負擔。乙方一次性將房款交付甲方。

　　四、本合同簽訂後，甲方對——的房屋使用、收益、出租、擔保、抵押、買賣、佔有等權利一併轉讓給乙方。

　　五、本合同簽訂後，甲方保證乙方享有同甲方相同的居住權利，乙方保證按期繳納各項物業費用。本合同簽訂後，甲方不得就該房屋與他人訂立《買賣合同》;

　　六、違約責任1、甲方應當於年 月 日交付乙方房屋，甲方如不按合同規定的日期交付房屋，每逾期1天按房價總額千分之一計算違約金支付給乙方。逾期超過_______個月時，乙方有權解除本 合同。解約時，甲方除將已收的房價款全部退還乙方外，並應賠償乙方經濟損失人民幣___萬元。

　　2、乙方全部或部分不履行本合同規定的付款日期及方式的。其逾期部分乙方應加付按日千分之一計算的違約金給甲方。逾期超過______個月時，甲方有權解除合同。解約時，乙方已付房價款的_________作為甲方的損失賠償金。

　　3、如果甲方出售的房屋存在質量問題影響到乙方居住權利的行使，一切責任由甲方承擔，並應賠償乙方的損失。

　　4、本合同簽訂後，任何一方不得擅自變更或解除合同。如因重大客觀原因導致本合同的解除，甲方應按照市場評估價返還乙方房屋價款，並賠償乙方的房屋裝修費用。

　　5、如因規劃部門、設計部門的原因導致房屋質量和使用功能的，甲方應當通知乙方，如有補償款發放，甲方應當全額退還乙方。

　　七、本合同在履行過程中發生的爭議，由雙方當事人協商解決;協商不成的按下述第______種方式解決。

　　1、提交___________仲裁委員會仲裁。

　　2、依法向——區人民法院起訴。

　　八、其他約定九、本合同自雙方簽字或蓋章之日起生效。本合同未盡事宜雙方可以簽定補充協議，補充協議與本合同具有同等法律效力。

　　十、本合同一式5份，甲乙方各執一份，見證人各一份。

　　甲方： 乙方：

　　年月 日 年月日

　　見證人：

　　年月日年月日

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　　小產權房的購買風險

　　法律風險

　　鄉產權房的流通轉讓存在很多的限制，因為鄉產權房只具備了普通商品房的使用性質，但不具備普通商品房的法律性質，其實並不是商品房。

　　所以，法律法規對商品房的相關規定和制度對鄉產權房是無效的，人民法院也不能適用商品房買賣的法律規定及司法解釋處理涉及鄉產權房的案件，購房人的權益很難得到維護。同時，由於購買小產權房的合同是無效的，因此根據法律規定購房人只能要求開發商退還購房款並按銀行同期貸款利率支付利息等。

　　但是根據已有的案例來看如果購房人明知所購房屋是鄉產權房仍然購買的，由於己方有過錯，可能人民法院就不會支援其要求賠償損失的請求。而且即使開發商違約，由於合同無效，購買人的權利會無法得到保障。由於鄉產權房不受法律認可，也不用在房管部門備案，不在政府機構監管範圍內，因此在使用房屋的過程中，如果遇到一些房屋質量問題、公共設施維護問題，其救濟途徑就非常有限。

　　政策風險

　　在購買的是在建鄉產權房，購房人與開發商簽訂合同並交付房款後，如果相關部門整頓鄉產權房的建設專案，可能就會導致部分專案停建甚至被強迫拆除。那麼結果只能是購房人找開發商索要購房款，購房人就可能面臨既無法取得房屋，又不能及時索回房款的尷尬境地。

　　另外，購房後如果遇到國家徵地拆遷，由於鄉產權房沒有國家認可的合法產權，購房人並非合法的產權人，所以其很可能無法得到對產權進行的拆遷補償，而作為實際使用人所得到的拆遷補償與產權補償相比是微乎其微的。

　　監管缺位

　　鄉產權房屋的開發建設還沒有明確的規定加以約束，開發建設的監管同樣存在缺位。而鄉產權房屋的開發得不到銀行貸款支援，開發過程中其大量的開發資金沒有政府和銀行進行監管，主要依靠開發商自律進行開發建設，一旦開發單位的資金或其它環節出現問題，極有可能變成爛尾工程。

　　如果是把購房資金預交給沒有任何資質和監管的開發單位，對購房者而言，資金的安全，開發商資金是否按時到位，是否能夠按質按時的交付房屋存在著很大的風險。同時，開發單位的資質沒有，房屋質量和房屋售後保修難以保證。而且，入住後的物業管理也極易出現問題。

　　轉讓風險

　　根據《中華人民共和國土地管理法》的規定，農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設。而農村宅基地屬集體所有，村民對宅基地也只有享有使用權，農民把房屋賣給城市居民的買賣行為不能受到法律的認可與保護，也就不能辦理土地使用證、房產證、契稅證等合法手續。

　　由此可見，鄉產權房是不能向非本集體成員的第三人轉讓或出售的。但這並不是說鄉產權房就不能轉讓，而是說購買後也不能合法轉讓過戶。其同時對房屋的保值和升值也有很大影響。

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