租賃廠房的土地使用稅

　　土地租賃是某一土地的所有者與土地使用者在一定時期內相分離，土地使用者在使用土地期間向土地所有者支付租金，期滿後，土地使用者歸還土地的一種經濟活動。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　一、根據《中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例》***中華人民共和國國務院令第483號公佈***第二條規定：“在城市、縣城、建制鎮、工礦區範圍內使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅***以下簡稱土地使用稅***的納稅人，應當依照本條例的規定繳納土地使用稅。

　　前款所稱單位，包括國有企業、集體企業、私營企業、股份制企業、外商投資企業、外國企業以及其他企業和事業單位、社會團體、國家機關、軍隊以及其他單位;所稱個人，包括個體工商戶以及其他個人。”

　　二、根據《國家稅務局關於檢發《關於土地使用稅若干具體問題的解釋和暫行規定》的通知》******1988***國稅地字第15號***第四條規定：“關於納稅人的確定，土地使用稅由擁有土地使用權的單位或個人繳納。擁有土地使用權的納稅人不在土地所在地的，由代管人或實際使用人納稅;土地使用權未確定或權屬糾紛未解決的，由實際使用人納稅;土地使用權共有的，由共有各方分別納稅。”

　　北京市地方稅務局:

　　根據《北京市人民政府關於修改<北京市實施中華人民共和國城鎮土地使用稅暫行條例辦法>的決定》***北京市人民政府令第188號***第二條規定：“在本市城區、近郊區行政區域內，遠郊區的區、縣政府所在地***縣城***和建制鎮、工礦區使用土地的單位和個人，為城鎮土地使用稅***以下簡稱土地使用稅***的納稅人，應當依照《條例》和本辦法繳納土地使用稅。”

　　土地租賃的方式

　　隨著土地使用制度改革的深化，我國土地租賃存在著兩種不同的方式。

　　兩種租賃方式

　　一是國有土地租賃;

　　一是土地使用權出租。

　　國有土地租賃和土地使用權出租都是國有土地有償使用的方式。

　　在土地管理法規中，國有土地租賃的概念在1998年2月17日釋出的《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》***原國家土地管理局第8號令***首次被提出並予以界定的，而且被規定為國家處置土地資產的方式。

　　1998年12月24日頒佈的《土地管理法實施條例》已經將國有土地租賃明確規定為國有土地有償使用的一種方式。

　　1999年7月27日國土資源部頒發的《規範國有土地租賃若干意見》***以下簡稱《意見》***第一條規定:"國有土地租賃是指國家將國有土地出租給使用者使用，由土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，並支付租金的行為。國有土地租賃是國有土地有償使用的一種形式，是出讓方式的補充。"《意見》第六條規定:"國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。"土地使用權出租的標的物具有複合性，即不僅包括土地使用權，還包括土地上的建築物及其他附著物。當出租地上建築物、其他附著物時，其範圍內的土地使用權隨之出租，同時，出租土地使用權時，其地上建築物、其他附著物也隨之出租。土地出租一般是同房屋租賃結合在一起的，單純的場地出租行為在整個土地使用權出租市場中比較少。

　　由於在土地使用權出租中，土地使用權及地上建築物、其他附著物所有權不發生轉移，承租人以支付租金為代價取得對土地及地上建築物、其他附著物一定期限使用的權利，期限通常較短，投資相對較少，方便靈活，出租人則通過承租人支付的租金收回投資，因而土地使用權出租十分普遍，具體形式也有多種多樣。如商業櫃檯出租、各種鋪面出租和住房出租等，都包含著土地使用權的出租。

　　土地租賃方式的區別

　　在國有土地租賃和土地使用權出租的概念中，都採用了租賃、租金這樣的詞語，使人容易混淆，實質上國有土地租賃和國有土地使用權出租之間存在以下主要區別:

　　第一，所處的土地市場不同。國有土地租賃屬於土地一級市場;國有土地使用權出租屬於土地二級或者三級市場。

　　第二，法律關係主體不同。國有土地租賃的主體是土地所有者與土地使用者。國有土地使用權出租是在土地使用者之間進行，其主體--出租人是通過劃撥、出讓***或轉讓***取得土地使用權的受讓人;承租人為取得一定年限的土地及地上建築物、其他附著物的全部或者一部分的使用權，並定期向出租人支付租金的行為主體。

　　第三，土地使用者的權益不同。《意見》第六條規定:"國有土地租賃，承租人取得承租土地使用權。承租人在按規定支付土地租金並完成開發建設後，經土地行政主管部門同意或根據租賃合同約定，可將承租土地使用權轉租、轉讓或抵押。承租土地使用權轉租、轉讓或抵押，必須依法登記。……"承租土地使用權的轉租。承租人將承租土地轉租或分租給第三人的，承租土地使用權仍由原承租人持有，土地承租人與第三人建立了附加租賃關係，第三人取得土地的他項權利。

　　承租土地使用權的轉讓。承租人轉讓土地租賃合同的，租賃合同約定的權利義務隨之轉給第三人，租賃合同經更名後繼續有效。

　　承租土地使用權的抵押。從《意見》第六條的規定可以看出:

　　第一，單獨的承租土地使用權可設定抵押權，即地上沒有建築物或構築物的承租土地使用權可設定抵押權。

　　第二，地上房屋等建築物、構築物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押。抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。

　　劃撥土地使用權的出租。《城鎮國有土地使用權出讓和轉讓暫行條例》***以下簡稱《條例》***第四十四條規定:"劃撥土地使用權，除本條例規定的情況外，不得轉讓、出租、抵押。"第四十五條規定:"符合下列條件的，經市、縣人民政府土地管理部門和房產管理部門批准，其劃撥土地使用權和地上建築物、其他附著物所有權可以轉讓、出租、抵押:

　　一、土地使用者為公司、企業、其他經濟組織和個人;

　　二、領有國有土地使用證;

　　三、具有地上建築物、其他附著物合法的產權證明;

　　四、依照本條例第二章的規定簽訂土地使用權出讓合同，向當地市、縣人民政府補交土地使用權出讓金或者以轉讓、出租、抵押所獲收益抵交土地使用權出讓金。"根據上述規定可知，劃撥土地使用權轉讓、出租、抵押時，地上必須具有合法的建築物或其他附著物。也就是說，地上沒有建築物或其他附著物而單純的劃撥土地使用權，是不能出租的。同時，根據《城市房地產管理法》第五十五條規定，房地產所有權人以營利為目的，將劃撥土地使用權的地上建築物出租的，應當將租金中所含土地收益上繳國家。值得注意的是，如果土地使用者無合法原因擅自出租劃撥土地使用權，屬非法行為。

　　出讓***或轉讓***土地使用權的出租。按《條例》規定，取得土地使用權的土地使用者，在規定的期限內土地使用權可以出租，未按土地使用權出讓合同規定的期限和條件投資開發、利用土地的，土地使用權不得出租。

　　什麼樣的農村土地可以租賃?該土地是否可作為商業用途?例如:養馬場、遊樂園等。

　　根據《中華人民共和國土地管理法》第六十三條之規定,農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用於非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃並依法取得建設用地的企業，因破產、兼併等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程式將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。要經縣級土地部門審批，從農業用地轉為建設用地需首先經過政府的土地徵收程式將農村用地轉為建設用地後才可以用於商業用途。