關於房地產的融資渠道

　　從國外發達國家成熟的房地產金融市場的實踐看,房地產證券化是主要的融資方式。下面小編就為大家解開，希望能幫到你。

　　

　　作為典型的高投入、高風險、高產出的資金密集型產業，房地產對金融市場具有天然的高度依賴，而發展滯後的房地產融資市場必然會拖累房地產業的健康發展，影響房地產市場的正常供給，不利於平抑高漲的房價。與此同時，為了應對融資困局，房地產業紛紛開始探求多元化的融資渠道，房地產融資也成為業內最受關注的話題。能否儘快建立健全多渠道融資體系，獲得足夠的資金支援，已成為房地產業發展的關鍵。房地產金融“十一五”期間面臨的主要問題，不是房地產信貸政策的鬆緊，而是房地產融資渠道的寬窄問題。多元化融資是國家巨集觀調控背景下房地產業的必然選擇，但如何降低融資成本，哪種融資工具的使用成本最低廉，是房地產企業應當最多考慮的問題。

　　一、銀行貸款

　　房地產貸款是指與房產或地產的開發、經營、消費活動等有關的貸款，主要包括土地儲備貸款、房地產開發貸款、個人住房貸款、商業用房貸款等。銀行貸款至今仍然是我國房地產最主要的融資渠道，至少70%以上的房地產開發資金來自商業銀行系統。而這種以銀行為主導的單一融資模式必然會把整個房地產業的風險完全集中到銀行身上，因此，改變國內單一的以銀行為主導的房地產融資模式已迫在眉睫。隨著央行“121號檔案”對房地產開發商的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、個人住房公積金貸款等7個方面提高了門檻，再加上“8.13大限”，預示著房地產開發商憑藉銀行資金買地開發模式的終結。在新的融資限制條件下，實際上可以說多數房地產企業難以繼續依賴銀行貸款。然而2006年銀行仍然是房地產融資的主渠道。當然，銀行融資門檻將越來越高，銀行貸款在房地產資金鍊中的比例會逐漸減少。在目前的情況下，房地產以銀行為主導的模式，短期內不會改變。因為一個市場的建立，不僅需要相關的制度法規出臺，更需要整個市場的條件和環境。

　　二、上市融資

　　理論上講，公開上市是最佳途徑，因為直接融資，可從容化解金融風險，降低企業融資成本，改善企業資本結構。但是，房地產企業上市非常困難，因為它的贏利模式有別於一般工業企業，資金流不連續，呈現週期性的大進大出狀況，難以達到上市要求。有資料顯示，2002年以來全國有20多家地產公司併購上市，以股權融資的方式買殼進入股票市場，在國內外資本市場上進行直接融資。如北京萬通地產股份有限公司、首創置業等開發商已紛紛通過買殼成功參股或控股上市公司。另據統計，到2004年初，已有北京天鴻寶業房地產股份有限公司、金地集團、上海復地等60多家房地產企業實現了在證券市場上市融資。據悉，2006年國資委和證監會有意降低房地產企業上市門檻，保利地產已經率先敲開了A股市場大門。很多好的房地產公司也正在醞釀直接IPO。但是在新一輪巨集觀調控的影響下，以內地發展為主要目標的房地產企業紛紛放緩在香港、新加坡、A股市場的融資步伐。

　　三、房地產債券融資

　　我國房地產企業發行債券並不多見，房地產債券最先出現在1992年，由海南經濟特區的開發商推出房地產投資券，分別是“萬國投資券”、“伯樂投資券”以及“富島投資券”，總計1.5億元。同年9月，北京華遠房地產發行了2900萬元、利率為10.1%、限期為3.5年的債券，這屬於資產負債表內的房地產企業債券。由於後來接連出現企業債券到期無法償還的事件，我國債券市場從此陷入低潮，國家採取了嚴厲措施，限制企業發行債券，尤其嚴格限制房地產企業，1993年到1998年上半年，房地產企業沒有公開發行房地產債券。1998年以來，有4家房地產企業發行了債券，分別是：深圳振業集團股份有限公司為翠海花園專案發行的“1998深振業債券”;北京首都創業集團發行的“首創債券”，用於北京市六個居民小區的商品房建設;北京市房地產開發經營總公司發行的“蓮花小區建設債券”;北京市華遠房地產股份有限公司發行的“華遠債券”，用於北京市西城區東冠英小區危舊改造。近年來，發行房地產債券的企業也屈指可數，因為發債融資對籌資企業的條件要求較高，中小型房地產企業很難涉足。再加上我國企業債券市場運作機制不完善和企業債券本身的一些缺陷，國內房地產企業大都不採用這種融資方式。2004年，伴隨《國務院關於推進資本市場改革開放和穩定發展的若干意見》出臺，國家對於債券融資的態度會有實質性改變，因此房地產開發企業的債券融資空間將會增大。按照我國“大力發展資本市場、擴大直接融資比例”的發展思路，2006年債券市場的發行量將有一個大的增長已成必然。而像短期融資券、企業債的發行更有可能成倍增長。

　　四、夾層融資

　　“夾層融資”***mezzaninefinancing***是指從風險與收益角度來看，介於股權與債權之間的投資形式。“夾層融資”可創新的金融產品很多，一部分可以轉讓成股份，一部分可以轉讓成債券;在結構上，可以是本金和利息按月付給投資人，也可以在前期急需資金的時候只支付利息，最後才歸還本金。因此，其靈活性非常適合於房地產業。“夾層融資”模式大致分為四種：第一種是股權回購式，就是募集資金投到房地產公司股權中，然後再回購，這是比較低階的;第二種是房地產公司一方面貸款，另一方面將部分股權和股權受益權給信託公司，即“貸款+信託公司+股權質押”模式;第三種模式是貸款加認股期權，到期貸款作為優先債券償還;第四種模式是多層創新。在“夾層融資”，這種大的制度安排下，房地產金融創新空間很大，可在債權、股權、收益權方面進行多種創新組合。夾層融資是一種準房地產信託投資基金。夾層融資可以繞開銀監會212號檔案規定的新發行房地產集合資金信託計劃的開發商必須“四證”齊全、自有資金超過35%、同時具備二級以上開發資質的政策，開發商可根據自身的偏好選擇投資。而對於房地產商來說，夾層融資是一種非常靈活的融資方式，可以根據募集資金的特殊要求進行調整。夾層融資的提供者可以調整還款方式，使之符合借款者的現金流要求及其他特性。外來資金的投資加上自有資金的進入構成了夾層融資信託模式。該模式大量採用了基金要素進行設計，是我國房地產信託發展的主要方向之一。

　　五、房地產信託

　　在銀行信貸收緊的情況下，房地產信託迅速成為近年來異常活躍的房地產融資方式。我國的房地產信託是指信託公司接受委託經營、管理和處分的財產為房地產及相關財務的信託。自2001年我國信託投資的“一法兩規”***《信託法》、《信託投資公司管理辦法》、《信託投資公司資金信託管理暫行辦法》***相繼出臺以來，信託公司在房地產資金融通市場上開始扮演起日趨重要的角色。自2002年以來信託投資公司發行一系列地產信託計劃，特別是央行“121檔案”以後，房地產開發商把融資的目光轉向房地產信託產品。房地產信託是金融信託業與房地產業相互融合的產物，它為房地產業的發展提供了最大的資金和手段。房地產信託在資金運用上，可以橫跨產業投資、資本市場和貨幣市場，形式多種多樣：如通過貸款、股權融資和交易等方式為房地產開發商提供資金，或者階段性地購買房地產企業，然後再以賣出的方式融人資金。與其他模式，比如上市、海外融資、企業債券、股權投資、產業基金等相比，雖然房地產信託融資本身也有諸如“200份”、流通性、營銷方式等方面的限制條件和缺欠，但信託的巨集觀環境相對其他融資工具而言要寬鬆得多。2005年國內房地產信託市場繼續呈現快速發展的態勢，不僅信託品種及規模迅速擴大，而且信託產品結構也呈多元化態勢。據市場不完全統計，截至2005年12月31日，信託市場共發行房地產信託121只，募集資金規模157.27億元，絕對額大幅增加了35.1億元，分別較上年同期增長11%和28.73%。隨著信託計劃“200份”的可能突破及分類監管的正式實施，2006年有望成為信託行業走向規範與專業道路的轉折之年。雖然目前房地產信託投資規模仍然很小，但卻提供了一種新的融資模式，可能成為房地產資金供給渠道的有效補充和主流發展方向之一。

　　六、海外地產基金

　　目前外資地產基金進入國內資本市場一般有以下兩種方式：一是申請中國政府特別批准運作地產專案或是購買不良資產;二是成立投資管理公司合法規避限制，在操作手段上通過回購房、買斷、租約等直接或迂迴方式實現資金合法流通和回收。我國房地產業的高回報吸引了眾多的海外地產基金，摩根士丹利房地產基金、凱德置地“中國住宅發展基金”、澳洲麥格理集團旗下基金公司MGPA、SUN-REF盛陽地產基金、荷蘭國際集團***1NG-GROUP***、美林投資銀行、美國漢斯地產公司等爭先登陸中國，大手筆收購了一些大型商場、大城市繁華地帶寫字樓，或股權投資於房地產建設專案，有些則獨立開發房地產專案。2005年8月26日，軟銀亞洲投資基金、美國凱雷投資集團與順馳***中國***不動產網路集團簽訂了戰略投資協議。業界專家分析，2006年金融要全面開放，外資銀行、外來資金必將成為中國房地產新的力量。當然，要使海外基金成為房地產企業的一大資金來源，還需要相關政策、法律的完善，需要國內企業運作的日益規範化以及房地產市場的日益透明化。

　　七、房地產信託投資基金

　　房地產投資信託基金***RealEstatelnvestmentTrusts，簡寫為REITs***，是一種以發行收益憑證的方式彙集特定多數投資者的資金，由專門投資機構進行投資經營管理，並將投資綜合收益按比例分配給投資者的一種信託基金制度。REITs實際上是一種採取公司或者商業信託組織形式，集聚多個投資者的資金，收購併持有房地產或者為房地產進行融資，並享受稅收優惠的投資機構，這種購買相應地為開發商提供了融資渠道。由於房地產投資基金對房地產企業的投資屬於股權投資，不會給企業增加債務負擔，同時，它又以分散投資、降低風險為基本原則，其在一個房地產企業的投資不會超過基金淨資產額的一定比例，使企業不會喪失自主經營權。REITs是房地產信託發展的歸宿。REITs在國外發展較成熟，美國、澳大利亞、日本、新加坡及歐洲主要國家的交易所都已有REITs上市，與普通股票一樣交易。2005年11月，在全國商業地產情況調查組向國務院遞交的調查報告中，商務部明確提出開放REITs通道的建議，國內REITs正從激烈探討悄悄地向實質性嘗試邁進。對國內的地產商來說，REITs雖好，但操作起來卻難。由於相應制度不健全，在國內操作REITs面臨“雙重稅收”***投資公司在取得信託收益以及收益向投資人進行分配時需要繳稅***問題，投資回報率要求較高，國內的房地產公司一般難以承受。由於沒有設立REITs方面的合法機制，內地開發商都希望在香港或新加坡上市自己的REITs，也樂於和外資基金合作。REITs儼然已成為2006年房地產領域最為熱門的話題。從某種意義上講，REITs將改變目前中國房地產市場的一些運作規則及固有理念，也將締造一個全新的“地產金融”時代。當然，中國在目前的制度下，發展REITs還需要時間。

　　八、其他方式

　　1、私募融資。作為一股不容忽視的民間力量，在股市和房市這樣一些高回報的行業中，私募基金無時不在證明自己的存在，甚至充當房價大幅波動的罪魁禍首。向私募基金的融資有時不太規範和不易監管。據估算，十餘年間，民間私募基金投向全國房地產業的資金已經超過了千億元規模。在當前房地產開發和開發型證券融資受條件制約的情況下，採取私募方式融通資金是值得探索的道路之一。修訂後的《證券法》和《公司法》已為房地產金融的創新預留了空間，私募信託基金可用於專案開發或房地產投資即物業收購，而私募發行股票可在一定程度上解決房地產開發商和股東籌集難題。當然，私募房地產信託基金由於投資標底和募集的基金份額流動性均不強，私募發行股票也存在範圍有限、流動性不強的問題，因而這兩種融資方式都有較大侷限性。

　　2、典當融資。房地產典當作為一種替補融資手段目前已進入開發商的視野。典當行可以利用其方便、快捷的業務特點，積極參與中小企業融資貸款業務。隨著我國監管部門對房屋抵押典當等不動產專案的解禁，房屋正在成為典當行最大標的業務。2006年上海、天津等經濟發達城市所在地的房地產主管部門率先出臺了典當行開展房地產抵押業務的政策，天津市更將在建商品房、期房劃人典當行可涉足的領域。這為各地規範合法地進行房屋抵押登記帶來了更多的期望。在短期小金額資金融通的過程中，典當融資發揮了它靈活的作用，但是相對於房地產企業鉅額融資需求來說，典當金額規模太小了，融資成本也較高。典當融資雖然不佔主流地位，但依然是解決房地產企業短期資金困難的一種融資方式。

　　3、合作開發。在“8.31大限”使土地實現完全市場化而公開供給之際，土地供應量亦隨之減少，開發商取得土地的成本也就增加。面臨銀行銀根收緊的壓力，土地交割又必須以鉅額土地轉讓金在短期內支付為前提，開發商必須具備強大的金融運作能力或雄厚的自有資金實力，手中有土地卻沒有進一步開發能力的開發商與有資金卻難於拿到土地的開發商的合作，成為該階段獨特的合作開發融資方式。

　　房地產企業融資渠道及具體處理方式

　　房地產業是一個資金密集型產業，其發展離不開資金的支援。中國人民銀行121號檔案《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》的頒佈實施，在為房地產投資過熱現象降溫的同時，也使資金密集型房地產業產生了“釜底抽薪”的危機感和焦慮感。國家信貸新政策下，房地產業如何衝破融資困境，保持穩定健康發展?本文就這一話題談一點粗淺看法。

　　一、房地產企業融資現狀

　　***一***融資規模持續增長

　　近幾年來房地產開發企業資金來源的統計資料顯示，我國房地產業每年的資金來源總量不斷上漲，2001～2005年短短4年裡，全國房地產開發資金來源總量上漲了1.8倍***參見表1-1***。

　　***二***銀行信貸是房地產融資的主要渠道

　　僅以上表2001年資料為例。2001年房地產業資金來源總計7696億元，其中：國內貸款1692億元，佔21.99%;自籌資金2184億元，佔28.38%;其他資金來源3671億元，佔47.69%。可見，銀行貸款、自籌資金、其他資金總計佔總資金來源的98%左右，呈三足鼎立的態勢，看起來比較合理。但是經過仔細分析可以發現，自籌資金中只有55%左右為自有資金，30%～40%為企業從銀行獲得的流動資金貸款，其餘為各種施工企業墊款或材料商墊款;其他資金來源中，80%以上為個人購房者交付的各種定金及預收款。這樣總計起來，有60%～70%資金直接或間接來自銀行信貸的支援***部分企業甚至達到70%～80%***。

　　***三***股票融資債券融資在房地產金融中所佔比例小

　　2002年以前國家對房地產企業上市融資和發行企業債券控制得非常嚴格，截至2005年末我國房地產上市公司只有80家，僅佔全部上市公司總量的2%，佔全部房地產企業總量的0.16%。依據表1-1資料，我們可以發現，債券融資在房地產開發企業的資金來源中的比例一直很低，且2002年以來呈現快速下滑的趨勢，平均只佔0.001%左右。

　　***四***房地產資金信託活躍

　　2002年底投向房地產業的信託財產共計24.08億元,佔全部信託財產總額的2.82%，比年初增加12.61億元，增幅109.93%。尤其是在2003年6月央行出臺121號檔案後，全國許多房地產開發商都把目光投向了房地產信託業務。2004年我國房地產信託業繼續以較高速度增長，直到2005年9月中國銀監會頒發212號檔案——《關於加強信託投資公司部分業務風險提示的通知》***以下簡稱212號文***，對信託融資進行嚴格限制，給我國剛剛有所起色的房地產信託業又上了一道“緊箍咒”。

　　二、房地產企業融資存在的主要問題

　　***一***融資渠道過於單一

　　從上面對錶1-1的分析中可以得知，我國房地產企業開發資金來源中有60%～70%直接或間接來自銀行，只有少數企業的自有資金能達到目前35%的銀行貸款要求，相當部分開發企業的自有資金不足10%。這種高負債的財務結構，加劇了房地產企業的財務風險，不利於整個房地產市場穩定發展。

　　***二***銀行體系所承擔的風險與收益不對稱

　　作為自負盈虧的企業，銀行對外投資講求的是風險與收益的對等性。而我國目前銀行業從房地產業獲得的僅僅是固定的利息收益，承擔的卻是整個房地產業高負債的財務結構所導致的行業風險，風險和收益處於極度的不對等狀態，再加上各種違規貸款的存在，整個房地產金融面臨巨大風險，不利於銀行體系的穩定。

　　***三***缺乏多層次房地產金融體系

　　就房地產體系而言，目前我國仍沒有形成多層次的豐富的房地產金融體系，專業房地產抵押貸款機構、投資機構、擔保機構和保障機構缺位嚴重;缺乏規模化、多元化的房地產金融產品體系;缺乏獨立有效的房地產金融市場中介服務體系;缺乏房地產金融二級市場等等。

　　***四***房地產金融市場的監管和調控機制尚不完善

　　目前，我國房地產金融市場的法規建設相對於房地產市場發展而言是滯後的，除《商業銀行法》中有關銀行設立資金運用規定外，還沒有專門的房地產金融監管框架，房地產金融業務的有關規範也有待於制訂。

　　***五***房地產企業融資瓶頸亟待突破

　　為防範整個金融體系出現系統性風險，央行於2003年6月頒佈實施了《關於進一步加強房地產信貸業務管理的通知》，對房地產開發鏈條中的開發貸款、土地儲備貸款、個人住房貸款、流動資金貸款、施工企業墊資、自有資金比例等各個環節進行了嚴格規定，使房地產業遭遇了前所未有的資金瓶頸，房地產信貸新政下如何融資成為關係企業生死存亡的必須儘快解決好的關鍵問題。

　　三、房地產企業融資策略分析

　　***一***發展多元化直接融資

　　銀行貸款融資是典型的間接融資，具有短期性特徵，到期還本付息的財務風險也較大。因此應大力拓展多元化直接融資渠道，除適度放寬股票融資政策限制和培育完善房地產債券市場以外，還可以發展市場化直接融資，建立多層次的房地產金融體系。

　　1.大力培育房地產信託融資方式

　　房地產信託是信託金融工具在房地產業中的應用。目前我國房地產信託基本上參照銀行貸款的有關條款執行，很大程度上是銀行貸款的變種，但信託公司在委託貸款方面的監控、管理、經營能力和經驗可能不如銀行，因而很難起到有效的風險分散和風險管理作用。此外，我國目前真正意義上的信託投資機構並不多，且絕大多數在房地產信託融資方面並無良好建樹。因此，一方面應建立和培養一批真正意義上的房地產信託投資機構，另一方面應在加強對房地產信託監管的同時，通過完善房地產金融市場，規範和發展信託融資方式，使之成為房地產業融資的一條主要通道。

　　2.培育地產金融二級市場，推動住房抵押貸款證券化

　　住房抵押貸款證券化，就是將金融機構發放的住房抵押貸款轉化為抵押貸款證券***主要以抵押貸款作為擔保的債券***，並通過二級市場進行交易，轉賣給市場投資者，以達到融通資金和把抵押貸款風險分散給市場眾多投資者的目的。二級市場***個人房貸市場***的運作不僅使得一級市場***開發貸款市場***有了穩定的資金來源，而且極大地增強了住房抵押貸款的安全性和流動性，有效實現了風險分散和風險管理的目標，同時也為證券市場提供了一種具有較高信譽的中長期投資工具。在美國，經過聯邦金融中介機構擔保過的房地產抵押貸款證券化金融產品，具有類似於政府債券的信譽。而且由於二級市場產品相對於政府債券具有更高的收益率，受到保險、養老基金等中長期投資者的歡迎。目前，我國的房貸證券化試點已進入方案設計階段，各地宜根據國家相關政策，結合當地實際情況，積極推動住房抵押貸款證券化程序。

　　3.建立多層次房地產金融體系

　　借鑑國外先進經驗，逐步建立和完善政府幹預與市場調節相結合的多層次房地產金融體系，以促進我國房地產金融業發展，加速銀行資金週轉，降低銀行金融風險。

　　4.建立和完善相應法律制度配套措施

　　規範各種融資行為並加強監督管理，以防止在降低銀行風險的同時產生新的隱患，引發新的金融風險。如對房地產證券化給予明確的法律依據;加快修訂《企業債券管理條例》，儘快出臺《產業投資基金法》等等。

　　***二***進一步完善間接融資

　　我國是一個間接融資佔絕對比重的國家，在較長的一段時間裡銀行間接融資仍然是房地產企業融資的最主要渠道。因此，要進一步改進和完善銀行間接融資渠道，更好地為房地產企業提供服務。

　　1.推進間接融資形式多樣化

　　目前雖然各大銀行在個人按揭貸款方面創新不斷，但在房地產企業融資方式上缺乏創新。建議銀行業針對房地產企業的特點和現狀，提供一些有特色的信貸服務，如建立一種將中外銀行、擔保機構有效結合，為企業提供貸款的融資方式，具體可採取的模式，如：中資銀行+外資銀行;中資銀行+信用擔保機構;中資銀行+信用擔保機構+擔保企業;中資銀行+擔保企業甲+擔保企業乙，等等，為企業提供各種擔保和抵押貸款。

　　2.創新變直接融資為間接融資的方式

　　直接融資雖然形式多樣，但對於大多數房地產企業來說真正能用上的方式卻不多，相反，從銀行獲得貸款支援這種最為普通的間接融資方式是多數開發企業比較容易接受和實現的融資方式。建議更多的開發企業積極嘗試探索將直接融資轉化為間接融資的新融資途徑。

　　***三***探索建立組合式融資模式

　　組合式融資就是將各種融資方式在房地產企業發展的不同時期、不同條件下進行有效合理的組合，使其不但能夠滿足房地產企業發展，又能在最大程度上降低企業的資金成本。例如，在成立初期採取自有資金+吸收股權投資的組合融資策略，吸收新的投資者進入，成立專案合資公司，實行利潤分成，進行原始資本積累;在成長期採取銀行信貸+商業信用或吸收風險投資+股權投資的組合融資策略;在成熟期採取信託融資+國外投資基金合作;在衰退期適當收縮投資規模或吸收實力雄厚的開發企業或投資機構的加盟。