房地產開發的融資渠道
房地產業是一個高度資金密集性行業，開發一個房地產專案所佔用的資金量是非常龐大的，不借助於各種融資手段，開發商將寸步難行。以下是小編為大家整理的關於，歡迎閱讀!
房地產業是一個高度資金密集性行業，開發一個房地產專案所佔用的資金量是非常龐大的，不借助於各種融資手段，開發商將寸步難行。同時房地產開發融資方式的優劣，直接影響著融資成本的大小，緊密關係到開發風險的大小，開發效益的好壞，因此如何通過多渠道的融資活動來滿足開發對資金的需求，是房地產開發企業所面臨的一個迫切需要解決的問題。
融資包括內部和外部融資兩部分：內部融資是開發企業利用企業現有的自有資金來支援專案開發，或通過多種途徑來擴大自有資金基礎。尤其當開發專案預計利潤率大大高於銀行存款利率時，房地產開發企業就應根據自己的能力適時投入自有資金。
開發企業的自有資金包括現金、其他速動資產***應收的銀行票據;可以抵押、貼現而獲得現金的股票和債券;其他可以立即售出的建成的樓宇***，以及在近期內可以回收的各種應收款***已定合同的應收售樓款，近期可以出售的各類物業的付款等***。從此意義上講，開發商向消費者預收購房定金或購房款也可屬於內部融資的一種。
外部融資有主動性融資和債務性融資兩種
一、主權性融資。是指融資者以出讓一部分利潤為條件而向出資者融資的行為。這種方式融入的資本是企業的永久資本，其使用方向不受限制，出資者與融資者共擔風險，共享利潤，但融資程式比較複雜，融資成本較高。
***一***發行股票融資
依託於證券市場，通過發行股票籌資對股份制房地產開發企業具有重大的意義。它不僅能進行大量地直接融資，使企業獲得永久資本，提高企業自有資本率，降低負債率，而且將經營風險分散給投資者或投機者共同承擔。目前我國的資本市場還不夠成熟，但隨著日益完善的市場體系、優化的市場氛圍和國家相關法規的出臺、相關政策的支援，房地產開發企業
（二***合作開發融資
1、合資。開發期貸款人在提供房地產專案開發所需的貸款時，要求開發商先將一定數量的自有資金投入該房地產專案。如果開發商缺乏所需的自有資金，就會尋找合資夥伴。當然，有些開發商即使有充足的自有資金，也不想全部投入，因為儘管他必須將開發利潤與合資夥伴分享，但這種方式可以減少他自己所需投入的自有資金，相應地減少風險，而且還可以將其有限的自有資金投入到多個專案的開發中。這種融資方法是目前房地產開發企業採用較多且可行的。如果合資一方是外國某企業，這就打通了一種利用外資進行融資的渠道。這種方式通常是由中方提供土地，將全部或部分土地使用權作為權益投入房地產專案，而由外方提供開發資金，雙方形成合資關係，以各自投入的比例分享利潤。
2、前沿貨幣合約。是一種非常美國化的高比率房地產融資方式。它是通過貸款機構出資、開發商出地和技術，成立合資公司的形式進行的。與合資所不同的是，參與合作的資本投入者也是貸款方，要分期收回投資並取得利息，故這種融資方式又稱為“雙重身份貸款合作”。由於貸款方本身又是合作方，因而貸款利率一般比較低，但同時作為合作方，他也與開發商共享利益、均攤風險。所以採用這種貸款合作的融資方式，開發商不僅能減少相應的風險，而且能夠擴大專案規模，使房地產專案的貸款價值比達到較高的水平。
3、房地產辛迪加。是國外房地產開發商廣泛採用的融資方式。它是一個由一群被動投資者以有限合夥形式組成的投資房地產的實體。其組織由經理合夥人與有限合夥人組成。經理合夥人負責房地產的經營管理，負無限責任;有限合夥人享有所有權，不參與經營，以其出資額承擔有限責任。辛迪加可以匯聚開發商自己無法獲得的所需權益或短期資金，而且由於投資多極化、物業的選擇和管理專門化，減少了風險，資金資源有限或缺乏投資經驗的開發商也可以獲得房地產投資的收益。
***三***房地產投資信託***REIT***。
在美國已發展成為一種較成熟的房地產證券化模式，有效地為房地產開發商籌集資金。它是由房地產投資信託基金公司負責對外發行受益憑證***普通股票、商業票據和債券***，向投資大眾募集資金，之後將資金委託一家房地產開發公司負責投資標的開發、管理及未來的出售，所獲利潤在扣除一般房地產管理費用和買賣佣金後，由受益憑證持有人分享。它採用股份公司的所有制形式，將被動投資者股東的資金吸引到房地產業中來，其發行的受益憑證可通過證券公司公開上市及流通，比房地產有限合夥方式更具流動性，且投資者享有不必繳納公司稅項、享受有限責任、集中管理、自由進出轉讓等優惠條件，在這一利益的吸引下，房地產開發能籌集到更多的資金。
債務性融資。指融資者以還本付息為條件而向出資者融資的行為。包括企業直接與債權人確定債權債務關係而獲取資本的直接債務融資和企業通過各種房地產融資機構而融入資本的間接債務融資兩種。企業通過債務性融資所融入的資本不能永久使用，要還本付息，而且其使用方向大多受債權人限制，但債權人不參與企業利潤分配，且融資程式較簡便，融資成本較低。
***一***直接債務融資
1、工程承包融資。在建築市場競爭激烈的情況下，許多有經濟實力的承包商為爭取到建設任務，願意帶資承包建設工程。這樣，開發商就可將一部分融資的困難和風險轉給承包商。相當於建築承包商貸款給開發商，開發商按照合同還款並支付利息。這個利息率要高於銀行存款利率，低於銀行貸款利率，更要低於開發專案的投資收益率，才會對雙方都有利。當開發商採用這種融資方式時，還必須對承包商的經濟實力進行嚴格的審查，對其籌資方案也要進行認真的分析。
房地產的租賃融資***1***出租人的房地產。如果某開發商擁有一塊土地，可根據某租戶的要求開發建設房地產，並與其簽訂長期租賃合同。開發商可用每年將定期獲得的租金作為抵押，申請開發專案全額的長期抵押貸款。只要開發商每年獲得的租金收入大於他每年需償付的抵押貸款本息，他就有利可圖。而且，開發商除了有權獲得租賃期間的租金收入之外，在租賃期間他仍保留出租物業的所有權，租賃期滿後，可重新獲得物業的佔用權，視情況自己經營或出租或轉賣。此外，由於貸款利息是在稅前支付的，開發商保留物業的所有權，物業的折舊計入成本，也在稅前支付，開發商還能因此獲得一定的免稅額度。而對承租人來說，只要其經營收入足以支付租金，他當然願意做這樣的投資。
2***承租人的房地產。是指開發商通過租賃方式獲得土地的使用權和佔用權後，自己開發的房地產。由於開發商獲得的是長期的、排他性的租賃權益，他就可以此作為抵押向銀行申請長期抵押貸款。通常為了減輕貸款人的風險，貸款人總是要求土地的出租方承諾將其獲取土地租金的時間後於支付貸款本息。也就是開發商以租賃權益和土地租金為抵押申請長期抵押貸款，但只要他的經營收入足以覆蓋貸款本息和土地租金，他就能夠實現利潤。由於租金在財務上是作為經營成本，可以在稅前支付的，開發商也因此獲得一定的免稅額度。
3、回租。開發商為某項物業的所有人，想要保留對該物業的使用權以便從經營此物業中獲得收入，同時又希望出讓該物業的所有權進行融資來減少資金的佔用;投資者擁有充足的資金，可以向開發商提供融資服務，同時也希望藉此獲得較高的投資收益。於是，開發商可以將物業以低於市場售價的價格出售***一般不會低於其市場價格的75%，即回租融資的比例高於抵押貸款比例的上限***，及時獲得資金的回收，並與投資者簽訂長期回租合同。由於物業的售價低於市場水平，因此開發商向投資者支付的租金也低於市場水平。對於投資者，回租可為其帶來高於抵押貸款的投資回報率，而且他對物業擁有控制權，租期結束後可將物業繼續出租或出售，獲得更可觀的回報。對於開發商而言，回租融資的最大好處就是可以少佔用自有資金，此外租金在財務上作為經營成本，應從納稅收入中扣除，開發商可因此獲得一定的免稅額度。但回租融資對開發商的經營水平也提出了更高的要求——其預期經營收益率必須高於回租融資的成本。另外，回租期滿後，開發商並不能獲得物業的產權。
4、回買。可彌補回租融資對開發商的不利因素。其思路十分簡單：一家貸款機構買下某物業，然後再賣還給開發商。物業的購買價格一般為其市場價格的80%，也就是說開發商的融資比例達到了80%。這種融資方式之所以對融資雙方都有吸引力，因為對貸款機構來說，回買貸款的利息收入高於普通抵押貸款的利息收入，同時還可以以所有權人的身份參與分享物業的經營收益;對開發商而言，不僅可以獲得高比例的融資，而且在貸款還清以後，便可以得到物業的產權，此外，開發商還可因此提取物業的折舊計入成本，以獲得免稅額度。
5、發行債券融資。分為政府發行、金融界發行和房地產企業發行三種。它可以集聚一部分社會閒散資金，用於土地開發、房地產專案投資等，但發行者必須保證債券到期後，向持有者償付本息，這是他所面臨的最大風險。此外，對房地產企業來說，發行企業債券必須符合一些限制性的規定，而且如何選擇好發券時機，銷售形式也值得深入研究。與發行房地產股票融資一樣，發行房地產債券融資的有效進行有待於我國資本市場的成熟。
***二***間接債務融資
1、銀行貸款。包括信用貸款和房地產抵押貸款。前者依賴於開發商的業績、業務及信用歷史，開發商毋須用開發的房地產作抵押，但需要用其他抵押物抵押或個人擔保。後者則要求開發商以擁有的房地產作抵押，包括土地開發抵押貸款和房屋開發抵押貸款，由於這種方式能大大降低信貸風險，在銀行信貸業務中占主導地位。但銀行貸款的額度有限，一般為60%，而且貸款期限短，一般不超過5年，這對於開發商而言並不是很有利的。
2、其它融資機構貸款。目前我國參與房地產金融活動的金融機構主要是銀行，其實可以借鑑國外的經驗，建立一些新形式的房地產金融機構，如房地產保險公司、房地產抵押公司、房地產投資基金管理公司、房地產財務公司，以豐富貸款渠道。以上融資渠道，每一種都有其利弊，有些方式在我國目前的市場條件下可能還無法有效地運作，但可借鑑。應當指出的是，房地產開發商在進行某專案的開發建設時，通常要綜合運用各種籌資手段或分階段通過不同的融資渠道，以最有利的方式、最低的成本籌集到資金，完成專案的開發。