房地產開發成本核算

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　　1.目的：加強成本管理，規範集團房地產開發企業成本核算，正確計算開發產品成本，便於成本資料的比較和分析。

　　2.範圍：適用於集團內全資、控股及受託非控股經營的房地產開發企業。

　　3.職責：總部財務管理部負責本規範的推行、解釋、修改並檢查執行情況;

　　集團內各房地產開發企業負責嚴格按照國家以及集團成本管理的要求，正確組織成本核算工作，建立成本核算責任制，完善成本核算基礎工作，改進成本核算辦法，合理確定成本計算物件，正確歸集和分配開發成本及費用，及時、準確、完整地提供成本核算資料，並及時發現成本管理中存在的問題，不斷尋求降低成本的途徑，同時對在本規範實施過程中發生的問題及時向總部財務管理部反饋。

　　4.方法和過程控制

　　程式：

　　開發產品成本的核算程式是指房地產開發企業核算開發產品成本時應遵循的步驟和順序。其一般程式是：

　　1、歸集開發產品費用

　　由於開發規模的不同，房地產開發的成本歸集物件也是不同的。對於小規模的開發，如單幢或幾幢房屋的開發，這個問題比較容易解決，可以將全部開發量作為成本歸集物件，設立一個成本核算單位。但是對大規模的開發，如街坊改造或小區開發，就必須科學地確定成本歸集物件。在這種情況下，成本核算不能過細***臺以單幢為單位***，因為許多直接開發費用很難分攤到每幢房屋，這樣做勢必會增加工作量，使核算工作繁瑣化。相反，成本核算也不能簡單地以小區為核算單位，因為一個小區從開始建設到完全建成往往需要幾年甚至十幾年的時間，而其中所開發的商品房卻是陸續完工出售的，這樣做勢必使成本核算資料滯後，失去其成本結算和管理上的作用。本文以為：應該以房地產開發專案的工程內容和工期進度作為確定成本歸集物件的主要依據，對大的開發專案應該按不同的開發期進行分塊，便於費用的歸集和成本結算，充分發揮成本核算的作用。

　　***1***在專案開發中發生的各項直接開發費用，直接計入各成本核算物件，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　***2***為專案開發服務所發生的各項開發間接費用，可先歸集在“開發間接費”賬戶，即借記“開發間接費”總分類賬戶和明細分類賬戶，貸記有關賬戶。

　　***3***將“開發間接費”賬戶歸集的開發間接費，按一定的方法分配計入各開發成本核算物件，即借記“開發成本”總分類賬戶和明細賬戶，貸記“開發間接費”賬戶。

　　通過上述程式，將應計人各成本核算物件的開發費用，歸集在“開發成本”總分類賬戶和明細分類賬戶之中。

　　2、正確劃分成本專案

　　客觀地反映產品成本的結構，便於分析研究降低成本的途徑。按現行的房地產開發企業會計制度規定，“開發成本”作為一級成本核算科目，企業應在該科目下，根據自己的經營特點和管理需要，選擇成本專案，並據此進行明細核算。選擇成本專案不能太多，對於發生次數較少、特別是單筆發生的費用，應儘量合併。而對金額較大、並陸續發生的費用應單獨設立科目核算。

　　為核算開發企業的開發成本，企業可根據其本身經營開發的業務要求，設定下列賬戶：

　　***1***“4301開發成本”賬戶。

　　本賬戶核算房地產開發企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用。本賬戶借方登記企業在土地、房屋、配套設施和代建工程的開發過程中所發生的各項費用，貸方登記開發完成已竣工驗收的開發產品的實際成本。借方餘額反映未完開發專案的實際成本。本賬戶應按開發成本的種類，如“土地開發”、“房屋開發”、“配套設施開發”和“代建工程開發”等設定二級明細賬戶，並在二級明細賬戶下，按成本核算物件進行明細核算。

　　***2***“4302開發間接費”賬戶。

　　本賬戶核算房地產開發企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，包括工資、福利費、折舊費、修理費、辦公費、水電費、勞動保護費、週轉房攤銷等。本賬戶借方登記企業內部獨立核算單位為開發產品而發生的各項間接費用，貸方登記分配計入開發成本各成本核算物件的開發間接費。月末本賬戶無餘額。本賬戶應按企業內部不同的單位、部門***分公司***設定明細賬戶。

　　按現行的房地產開發企業會計制度規定，間接費用應作為期間費用，直接計入當期損益，本文認為，這樣處理，對部分費用來說，有悖於會計的配比性原則。該原則要求：企業的各項收入和與其相關聯的成本、費用，應當在同一會計期間內予以確認和計量。比如，為專案貸款而支付的利息以及專案的前期銷售費用，這些費用的特點是數額較大、受益物件明確，如果在受益物件實現銷售之前，就將其列入損益類科目進行核算，勢必會形成虛假的財務成果，不能客觀地反映企業的實際經營情況。

　　3、計算並結轉已完開發產品實際成本

　　計算已完開發專案從籌建至竣工驗收的全部開發成本。並將其結轉進入“開發產品”賬戶，即借記“開發產品”賬戶，貸記“開發成本”賬戶。

　　4、按已完開發產品的實際功能和去向，將開發產品實際成本結轉進入有關賬戶。