有關中國房地產市場分析

　　中國房地產業興起於80年代,發展壯大於90年代,並在近十年的市場發展中不斷成熟。為此，下面由小編為大家整理相關內容，歡迎參閱。

　　篇一

　　《淺析中國房地產市場》

　　[摘要]中國房地產行業在經歷了1998～2007年的高速發展後,因遇到08年經濟危機而跌入谷底,但隨即又在政府4萬億的財政刺激政策下再度起死回生,並且形成了具有中國特色的高房價,全球當屬一枝獨秀。本文就當前存在的巨大樓市泡沫為切入點,深入探討與研究當前中國房地產泡沫的形成機制,以達到對中國房地產行業發展進行研究的目的。

　　[關鍵詞]房地產泡沫;巨集觀經濟政策

　　一、引言

　　1998年6月,中央政府取消了福利分房政策,轉而刺激房地產行業的發展,自此以後,中國房地產一直保持飛速發展的態勢,儘管中央政府擇機對其進行巨集觀調控,但也未對房地產行業造成較大的影響。毋容置疑,中國房地產行業已經成為國民經濟發展的一個支柱產業。但與此同時,當前的樓市存在的巨大泡沫問題也成了板上釘釘的事實,其中暴露出來的房價過高、結構不合理等問題,導致了嚴重的社會矛盾,也使得房地產業成為社會關注的焦點。

　　關於目前樓市存在的嚴重泡沫問題的形成機制探究上,本文試圖從多角度來探討房地產泡沫的形成機制,並提出了相應的政府巨集觀政策措施。

　　二、泡沫形成的正反饋機制

　　住房即可作為商品,又可作為投資品。當作為商品時,其價格受到供求關係的影響,供小於求,價格自然上漲;當作為一種投資品時,其價格又受到預期的影響,人們預期價格會上漲,則價格上漲,反之則亦然。當前存在的樓市泡沫問題的形成是一個惡性迴圈的過程。投資是建立在預期商品價格上漲的前提上的,而正是由於我國居民巨大剛性需求的國情,導致了房地產預期的攀升,而反過來樓市投機因素的增多又導致房價的進一步上漲,從而形成一個惡性迴圈,最終導致樓市泡沫的形成。

　　三、樓市泡沫的形成機制

　　1.政府財政政策對樓市的影響

　　對於當前中國樓市存在的泡沫問題,政府的4萬億財政政策顯然難逃其責。在政府4萬億的財政投入中,其中大部分資金都流進了“公鐵基”的重複建設專案當中,並且其中的大部分資金又都進了國有企業的腰包,而今年頻繁出現的國企“地王”現象恰恰印證了國企拿了中央的錢投進了樓市的不良現象,從而在客觀上大大加劇了我國樓市的泡沫化。

　　2.政府貨幣政策對樓市的影響

　　從2008年11月份開始取消對商業銀行的信貸規模控制,由此導致了信貸井噴式增長。截止目前為止,據估算,09年的銀行信貸總量已達10萬億鉅額的規模,其中的大部分信貸資金都悄悄的流入到樓市,從而加劇樓市的泡沫化程序。

　　寬鬆的信貸政策對房地產市場的影響主要表現在以下幾個方面:1***對於開發商而言,寬鬆的信貸政策使其流動性風險迅速下降,不再需要依靠降價甩賣來回籠現金***2008年底以萬科為代表的房地產開發商就是依靠降低售價來維持現金回籠的***。在房地產市場的價格形成機制中,開發商是主動定價者,開發商的流動性風險解除後,房地產價格就失去了下行的動力。2***商業銀行為了控制風險,將信貸資金主要集中在國有控股的企業,使得這些企業得到了充足的廉價的資金的支援,而這些公司在製造業等領域無法尋找到投資機會,於是將目標轉移到房地產領域,製造了很多“地王”。而土地價格的不斷攀升又助推房價的上漲。3***對於地方政府來說,由於有了信貸資金的不受約束的供給,減輕了賣地生財的壓力。根據有關部門的統計,在2009年的前八個月裡,通過地方政府的融資平臺增加的信貸資金約5萬億之多。因此,我們看到了2009年前三個季度出讓土地面積的大幅度減少***在價格不斷上漲的背景下,前八個月出讓土地面積同比減少了25.1%***。土地供應的減少助漲了土地價格。4***對於購房者而言,信貸井噴使之產生了強烈的資產價格上漲的預期,買房尤其是通過按揭貸款買房成為理性的選擇。

　　四、樓市泡沫下的巨集觀經濟政策探究

　　將存在著巨大系統性風險的房地產行業作為國民經濟的支柱產業的經濟結構必須得到調整,如今的高房價已成為消滅中產階級的最佳資本品,而普通民眾則只能望洋興嘆。因此,當前房地產行業存在的巨大泡沫問題必須得到有效遏制。

　　從巨集觀政策角度分析,政府大致可從以下幾點政策入手:

　　其一,從信貸的角度看,極度寬鬆的信貸政策已經走到頭,未來的信貸增長速度不可能再保持2009年的水平。故央行應加緊市場流動性的回收工作,降低樓市泡沫刺破的風險,並且有助於低於通貨膨脹的發生。

　　其二,從政府財政政策角度看,政府應將下一步的政府資金重心向基礎製造業傾斜,降低“鐵公基”專案的資金投入比例,發展實業,防止產業空心化危機的發生,以增強對泡沫破滅時的風險抵禦能力。

　　其三,從政府的金融體系改革來看,政府一方面要加強對整個金融體系的監管力度,一方面應進一步完善中小企業貸款制度,加強對中小民營企業的扶持力度,幫助其技術創新以及產業結構調整,將存在於股市與樓市中的資金向民族實業轉移,從而在根本上解決樓市的泡沫化問題。

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　　篇二

　　《中國房地產市場問題分析與對策》

　　【摘要】房地產業作為我國國民經濟的支柱型產業，面臨著投資過熱，房價增長快，市場執行機制不完善，剛性需求不足，供需矛盾尖銳等問題，要解決這些矛盾必須同時運用有形的手和無形的手的協調作用，在加大巨集觀調控力度的同時完善市場的執行機制。

　　【關鍵詞】房地產市場;發展現狀;問題;對策

　　近年來，隨著我國經濟的發展和產業結構的不斷完善，房地產日益成為經濟領域的焦點。作為商品，由於經濟發展，人民富足，消費水平的提高使人們對住房的需求擴大，要求提高。人們對房子的追求從建國初期的“能住”到現今的“適住”。作為投資專案，正是由於房地產行業需求旺盛，不同行業的企業“聞利而來”，都企圖在房地產行業分一杯羹。需求帶動供給的提高，供給又刺激需求的增長，中國的房地產業正是在這樣的迴圈中被越炒越熱，成為我國經濟增長的引擎和國民經濟的支柱型產業。與我國其他產業相比，房地產業異軍突起為我國的經濟增長帶來新鮮血液。同時房地產業的聯動效應還刺激了其他產業的發展，如建築業，中介服務業等。特別是在2008年金融危機，在我國其他產業紛紛受到影響的時候，唯獨房地產行業一枝獨秀。房地產行業的發展推動了我國城市化程序，促進人民水平提高，擴大了國內的消費需求，因此房地產行業的發展對我國經濟是具有重要意義的。但是隨著房產泡沫問題、剛醒需求不足等問題的出現，我們又不得不正視在我國房地產業繁榮的背後存在的問題。只有將這些問題解決，我國的房地產市場才能真正的健康，繁榮的發展。

　　1 我國房地產的發展現狀

　　1.1房地產投資過熱。需求帶動供給的增長，近些年，我國房地產業的投資情況一直呈增長趨勢，從2000年以後，中國的房地產投資出現高度增長的趨勢。就2013年與2012年相比來看，全國房地產開發投資增長速度提高了6.6%，2013年1月到9月份，全國房地產開發投資達61120億元，同比實際增長19.7%。其中住宅投資41979億元，增長19.5%，占房地產開發總投資比重的68.7%。

　　以2013年1月份為折點，2013年1月份到2月份投資增速比2012年1月份到12月份投資增速高了6.6%，2013年1月份到9月份的投資增速在22.8%這一基礎上，雖上下波動，但波動趨勢小，呈現穩定的局面。

　　施工面積方面，房地產開發企業房屋施工面積603982萬平方米，同比增長15.0%，其中，住宅施工面積443102萬平方米，增長12.5%。房屋新開工面積144900萬平方米，增長7.3%，增速提高3.3個百分點;其中，住宅新開工面積106055萬平方米，增長***%。總體來看我國我房地產投資佔GDP比重仍高出國際要求水平，我國房地產投資呈現過熱的情況。

　　1.2房價增長速度過快。近些年來，房價高已不再是新鮮事，中國的房價隨著人們需求的增高，以及投資開發強度的提高，被俞炒俞高。由於發地產開發存在暴利，房地產業的投資熱度不斷上漲，接踵而至的便是房價的虛高。房價高刺激商家利潤增長，商家有利可圖，便增大對房地產業的投入。房價與投資熱便形成惡性迴圈。以一、二線城市為例，2013年北京、上海、南京市平均房價分別為36，299元/㎡，26，818元/㎡，17，034元/㎡，同比去年增長分別為27.41%，12.73%和20%，雖然2013年初，國家政策明確規定要限制房價，但是我國主要一、二線城市房價仍呈現增長的趨勢。

　　2 我國房地產發展中存在的問題

　　2.1房地產市場執行機制不完善。我國仍處在社會主義初級階段，雖然近些年，我國的經濟呈飛速增長之勢，產業結構逐漸完善，但是我國的市場機制仍存在弊端，經濟市場化程度不夠。房地產雖然已發展成為國民經濟的支柱型產業，但房地產市場的機制仍不夠完善。房地產市場機制不完善主要體現在市場交易、資源配置等問題上。房地產市場的發展帶動了中介服務的發展，但在我國的房產中介服務中存在著大量的虛假廣告與欺詐行為，。在進行市場交易時，一些不法商家囤積居奇，哄抬房價，自賣自買導致市場交易環境紊亂;在資源配置上，我國房地產市場投資開發結構不合理，盲目開發國土資源，只注重開發數量而忽略了開發質量，導致大量國土資源的浪費。資訊交流不對稱，資源配置不合理，導致房地產市場廠商謀取暴利，消費者為高房價買單，我國貧富差距的矛盾在房地產市場需求上也逐步顯現，生活在高收入水平的消費者可以擁有兩套，三套甚至更多的住房，但是許多低收入者住房難卻成為生活最大的困難，這也由此產生了“蝸居”“蟻群”等群體。因此，資源配置不合理，貧富差距大，導致了我國房地產市場結構矛盾。另外，我國不斷加強對房地產巨集觀調控的力度，以行政手段限制需求與供給，以政府強制力控制房價的持續增長，這都體現了我國市場機制不健全，需要政府巨集觀調控來維持。

　　2.2房地產市場剛性需求不足。什麼是剛性需求?是人們想購買房子的心情與願望，還是人們手握人民幣對房子有切切實實的購買力?如果是後者，我們還能說中國房地產的剛性需求會持續“剛”下去?現今的中國經濟面臨通貨膨脹與人民幣升值的雙重壓力，在這樣的情況下，人們擔心大量熱錢湧入從而紛紛購置房源，以備今後房價猛漲之虛。但實際上，熱錢湧入只是短期的，無法形成長期的消費需求。另外，雖然我國人均GDP在持續增長，但其增長的幅度遠不如房價的增長幅度，許多低收入者不能留在大城市，都是因為買不起房子，而在我國低收入者或者中等收入又佔據相當大的比例。沒有錢，剛性需求怎麼剛的起來?在房地產市場的供給方面，房地產企業面臨國有企業壟斷以及自身實力不足的雙重壓力。國有企業和壟斷企業得到國家政策的大力支援，但卻只能依靠提高價格的方式來增加利潤，一些民營企業，卻因為只注重眼前利益而忽視了長遠利益，對核心競爭力以及產品質量的重視程度不足，導致我國民營企業很難躋身國家領先企業行列。中國房地產的發展，不是以強大的實業為基礎，實業力量不足難以支撐剛醒需求。總之，我國房地產市場的剛性需求已經越來越疲軟，房地產市場呈現虛繁榮的景象。

　　2.3房地產市場供需矛盾突出。房地產市場的生產要素——土地，是一種很特殊的生產要素，它具有稀缺性和不可再生性，人多地少是我國的一個基本國情，中國人口密度為每平方公里132人。土地資源稀缺，但是資源配置卻不完善，許多商家為了一時利益而過度開發土地資源，導致資源的浪費。我們說土地資源配置不完善，不如說土地資源配置稀缺，土地資源具有空間性和無法轉移性，我們不能像“南水北調”一樣，把人口密度小，土地資源富裕的地方的土地轉移的土地資源需求緊張的地方。正是由於土地資源的這一特性，導致了房地產市場的供給與人口數量不斷增長的矛盾越來越激烈。房地產市場的供給與需求的矛盾還體現在區域之間的矛盾上，這與我國區域經濟發展不平衡的基本國情是基本匹配的，我國房價長得最快的城市，亦是我國經濟發展最好的城市，諸如北京，上海等一線城市，由於經濟發展快，外來人口增多，導致住房需求提高。人們為了更好的生活水平和工資水平而不斷向一線城市湧入，但城市的土地資源是固定的，不會隨著人多而生長出來，因此東部發達城市的房地產供求矛盾要遠遠比西部地區的要突出。依據全國房地產市場資料中心的資料，我國深圳，廣州的供求變化率差值已分別達到-24.30% 和-30.39%，但佳木斯，遵義等西部城市的供求變化率差值卻分別為+0.46%和+4.20%***數值為正“+”表明：城市供給價格增速超過需求增速;數值為負“-”表明：需求關注熱點增速已超越供給增速。***

　　3 相關政策建議

　　3.1 加強巨集觀調控的力度。房地產作為我國國民經濟的重要組成部分，其市場機制仍不健全，需要政府的巨集觀調控手段來規範其執行。

　　***1***完善相關法律法規的建設，如在房地產市場的交易過程中，對於一些中介機構的虛假廣告以及欺詐問題，要採取嚴厲的措施打擊，規範市場行為。在土地資源開發上，要嚴格投資開發審批程度，防止國家土地資源的過度開發。

　　***2***在通過限價限購來控制房地產市場的需求的同時，採用限賣來控制房地產市場的供給，防止不法商人通過自買自賣來炒作房價，造成房價的虛高，對於房地產市場實行從緊的供地政策，限制土地資源的供給。

　　***3***有針對性的進行巨集觀調控，不同的市場執行特點不同，出現的問題也不用。如在東部發達地區出現的問題是對於房子需求旺盛而供給不足，而在西部地區則出現了供給大於需求的現象，針對這樣的差異化問題，政府的調控必須具體問題具體分析，才能有的放矢，對症下藥。

　　***4***國家幹部，地方領導的思想教育問題。我國房地產市場混亂的一個重要原因便是官商勾結，謀取暴利。因為房地產成為帶動地方經濟發展的強心劑，很多地方領導為了政績，為了經濟的虛假繁榮，便放鬆了對房地產市場的監管力度。因此必須幫助地方領導樹立正確的政績觀。

　　***5***完善住房保障制度。由於貧富差距和房價虛高問題，我國許多低收入者住房出現問題，解決低收入者的住房問題是國家完善社會福利保障制度，促進社會和諧穩定的重要舉措。因此必須對低收入者和存在住房問題的群體實行政策上的幫助，如建立健全社會保障制度，加強經濟適用房的建設，以及以稅收為槓桿，給予低收入這稅收的優惠政策等。

　　3.2刺激剛性需求。要刺激剛性需求，必須從兩方面著手：

　　***1***大力發展經濟，完善勞動分配製度，提高人均收入水平。人們只有收入水平提高了，才能帶動消費水平的提高，才能真正的形成剛性需求。

　　***2***發展實業實力，鼓勵企業樹立長期發展戰略，發展核心競爭力，在注重土地開發，專案投資數量的同時也要兼顧質量。

　　3.3完善市場執行機制，提高資訊的公開度與透明度，做到資訊對稱，推動市場的良性競爭。我國雖不斷利用巨集觀調控的措施來規範房地產市場的執行，但是市場要真正健康的發展，離不開自身機制的健全。國家在使用巨集觀調控手段的同時，必須尊重經濟的執行規律，利用市場無形的手來解決問題。

　　3.4樹立創新意識，不斷探尋新方法措施，積極引進和吸收外國解決房地產問題的先進經驗，並將其與我國的具體國情相結合。

　　【參考文獻】

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　　篇三

　　房地產市場自2015年二季度以來，銷售一直呈現復甦趨勢。商品房銷售面積當月值同比增速從去年4月開始由負轉正，之後保持大幅增長。今年以來，在去庫存政策和寬鬆的貨幣環境之下，房地產銷售延續了去年的火爆態勢。今年3、4、5月，銷售面積當月值同比增速分別37.66%、44.07%、24.24%，保持高位。今年前5個月房地產銷售面積累計值4.8億平方米，同比增速為33.20%。目前應持續關注政策變化對下半年銷售的影響，同時關注房企在各個熱點地區專案的開發進度和推盤意願，預計全年銷售面積有望達到13億平方米。

　　2012-2016年中國商品房銷售面積當月值及同比增速

　　2012-2016年中國商品房銷售面積累計值及同比增速

　　分城市來看，差異十分明顯。一線城市在今年2、3月份銷售達到頂峰，同比增速分別為41.17%和51.21%，但從4月份開始銷售規模驟降，4、5月份銷售同比增速分別只有0.31%和-6.71%。三線城市銷售同樣在3月份達到頂峰後，在4、5月份緩慢下降，3、4、5月份銷售同比增速分別為54.15%、47.36%、15.31%。而二線城市仍然保持了銷售高速增長的勢頭，3、4、5月，銷售同比增速分別為115.27%、86.32%、43.25%。

　　2013-2016年中國30個城市月度商品房成交面積同比增長情況

　　2011-2016年中國一線城市商品房成交面積情況

　　2011-2016年中國二線城市商品房成交面積情況

　　2011-2016年中國三線城市商品房成交面積情況

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