商業地產成功案例分析
隨著近年來國內主要城市住宅“限購”政策的實施和房地產巨集觀調控力度的加大,房地產開發企業紛紛開始進行由住宅地產開發商向商業地產佈局與投資轉變,商業地產開發與投資面臨著前所未有的歷史性發展機遇。以下是小編為大家整理的，一起來看看吧!
篇1
● 蘇州工業園區的便民“鄰里中心”
1997年，以新加坡“鄰里中心”為範本的“鄰里中心”，在蘇州工業園區被“克隆”，註冊資金2億9000萬元人民幣***5742萬新元***。自1998年園內第一座大廈開業至今，鄰里中心擯棄了沿街為市的粗放型商業形態的弊端，也不同於傳統意義上的小區內的零散商鋪，而是立足於“大社群、大組團”的先進理念進行功能定位和開發建設。以12項必備功能為核心產品，從“油鹽醬醋茶”到“衣食住行閒”，企業效益和社會效應協同提高，充分滿足了居民的基本物質文化生活需求。
● 鄰里中心玲瓏大廈
2006年12月26日，由鄰里中心自行投資5300萬元建設的玲瓏大廈落成開業。該大廈是鄰里中心自行建設開發的首次嘗試。大廈內12項必備功能完備，針對周邊消費者的特點，在功能設定上體現新穎，在商家選擇上貫徹“擇商”概念，使玲瓏大廈成為金雞湖東岸第二個讓居民完成衣、食、住、閒消費的好去處。
● 鄰里中心湖東大廈
湖東大廈在2004年8月正式運營，成為園區湖東商業第一家。3萬平米的綜合性大樓，由三幢建築組成。南樓集中餐飲功能，分別有中西式快餐，和不同定位的中外餐飲店;北樓集中了生鮮店、衛生服務站和文體中心等，並設定了生活必備的零售商業。主樓為超市，還獨創了“家裝設計超市”創意產業平臺。
● 鄰里中心新城大廈
新城大廈是鄰里中心開發的第一座集商業、文化、娛樂、體育、衛生、服務於一體的綜合性商業大樓。大廈緊密貼近區域居民生活，設有超市、銀行、郵政通訊、餐飲店、洗衣房、美容美髮店、藥店、文化用品店、維修店、文體中心、鄰里生鮮店和社群衛生服務中心等12項必備功能，並結合現代人休閒和消費需要，設立了多層次、多品種的配套設施。此座大廈的成功開業標誌著鄰里中心走出實踐的第一步。鄰里中心不僅杜絕了底層商鋪的環境汙染、噪音擾民等問題，更改善了人居環境和城市面貌，營造出一種和諧發展的商業氛圍。
● 鄰里中心沁苑大廈
沁苑大廈建築面積11800平方米。直接服務四千多戶小區住戶與幾十家外資企業。大廈樓高三層，一層、二層各2000平方米，鄰里生鮮、超市、銀行、衛生所、文體中心等12項必備功能齊全。三層4000平米，突出文化休閒和培訓功能。目前提供ACCA國際會計師認證培訓、外語語言培訓;韓國幼兒園;兒童情商培訓中心等。
專家點評：
這是中國目前最成功的社群商業，前景頗好。不過因為此模式全部拷貝新加坡社群商業模式，每一公里開發一個，但目前中國人的消費力不夠，最好不要按照這個標準經營，至少需要三千到四千套房子上萬人才能開發一個社群商業，這樣零售商比較容易存活。不過蘇州工業園區的“鄰里中心”還是開啟了社群商業的新篇章。
國際上的“社群商業”
在國際上，社群商業並不是新鮮模式。各個國家關於社群商業的理解和發展與其社會文化和經濟發展水平相關。借鑑不同國家的社群商業模式，得出其特色與經驗，融合到國內社群商業的開發與發展中，減少彎路。
日本
“商業街協同組合”是日本頗具傳統特色的一種社群商業中心。例如，日本東京都神樂阪商業街，就是東京一條極為普通但又富有日本特色的典型社群商業街。在100多米長的步行街兩側，散落著連戶商鋪、中型超市、24小時便利店以及傳統雜貨店等248家店鋪，花店、迷你高爾夫館、蔬果鋪、美容店乃至證券營業所應有盡有。這種社群商業還同時肩負保護中小商業企業、保護城市的傳統文化特色的重任。在日本，便利店除了賣及時快速消費品之外，還有代收水煤電各種費用的服務，還可以代售車船票、提供快遞業務等。很多便利店24小時經營，並設有取款業務，人們從家裡到便利店幾分鐘的時間就可以取到款，非常方便。
澳洲
隨著上世紀50年代澳洲的住宅地產開發向郊區擴充套件，社群商業在澳洲開始。最初就是為滿足和方便郊區居民的日常性購物。模式為：主力店+各種專賣店。主力店佔總商業面積的50%至70%，是利用聚客力強的優勢來吸引人流，也是吸引專賣店進駐的重要因素。主力店所承受的租金水平是最低的。專賣店則是涉及人們日常生活的零售業態都是鄰里商業中心所歡迎的租戶。尤其是連鎖加盟店是主要承租戶。約有30幾個業種。
美國
美國土地遼闊，居住人口密度不高，社群具有相對獨立性。在社群中，超市、餐飲店、快餐、自助洗衣店、郵局、銀行、寵物服務等配置較為完備。美國社群商業中心有兩大特點：一是以大型超市或購物中心為核心;二是呈塊狀發展，與周圍的文化娛樂等設施連成一體。美國的區型和鄰里型購物中心主要為社群居民服務，其網點數量和出租面積分別佔購物中心總量的95%和70%，滿足了人們“一站式”購物的需求，還向社群居民提供豐富的服務專案和休閒娛樂專案。
德國
德國建築設計師認為，社群商業的建設，應該“以人為本”。居住區相關設施的分佈，是與人們從住宅出發，到達這些設施的時間距離相關聯的，如5分鐘步行範圍內，可以到達超級市場、日常用品店、雜貨店、修理店、社群管理委員會、初級小學、幼兒園、醫療中心、社群俱樂部等，以及軌道交通車站。通過軌道交通，在30分鐘車程內，可以到達城市各類工作就業部門。
新加坡
新加坡建屋發展局將社群規劃為三種類型。第一類，每1000～1200套住戶配套建設一個鄰里商店;第二類，每6000～8000套住戶配套建設一個鄰里中心;第三類，每40000～60000套住戶配套建設一個新鎮中心。
鄰里商店以經營生活必需品為主，商店組合為：普通日用品商店和餐廳。鄰里中心以經營中檔商品為主，商店組合為：普通日常商品商店、診療所、餐館和小販中心。新鎮中心以經營高檔商品為主，商店組合為：娛樂設施、銀行、郵政局、超級市場、百貨公司及高檔商品、商店、餐館、快餐店。
例如，新加坡的鄰里中心***Home by Home***，根據社群物業的規模、型別和居住人口，配備相應的商業配套設施和社群生活服務功能，含社群文化娛樂、零售餐飲、圖書館、健身體育、就業指導、老齡人活動中心、醫療保健等多種專案，不以盈利為主要目的，由開發商或物業方進行集中經營與管理。
就商業方面，設定35個商店、2個餐廳、1個超市、二個菜場、1～2臺自動提款機。必備功能有：診療所及牙醫、麵包店、文具店、中西藥行、託兒所、服裝店、眼鏡店、理髮店、家庭用品、書局、家庭娛樂中心。
新加坡的社群商業配置12個基本行業和業態業種，如菜場、銀行、郵政、衛生所、洗衣房、理髮店、快餐店、超市、新華書店、修理鋪、公共廁所和社群活動中心。推薦13個行業和業態業種，如服裝店、鞋店、禮品店、鮮花店、攝影店、音像製品店等。
篇2
昨天我們很多房地產業內人士都在探討如何做商業地產，從這個熱點來看，商業地產儼然已經成為我們中國房地產今後發展一個非常重要的投資熱點。
如何為我們這些商業地產的客戶提供我們自己的服務?
商業地產是我們公司的主打專案之一，大家雖然強調商業地產的風險是非常大的，但是不可阻擋的越來越多的傳統地產商進入了商業地產，我覺得它的多元化是個不可阻擋的趨勢，作為我們這樣的服務商，我們怎麼在這種環境下為更多的湧入這塊領地的人提供必要的幫助?
綠地集團也是我們上海本地的一個最大的企業，這是它真正進入北京的首個專案，有兩大部分，一個是中央廣場，另一部分是住宅板塊，叫西斯萊公館。這是我們上海人在北京一個非常值得驕傲的專案，從這個專案的型別來看，這個位置並不是一個非常好的位置，在北京來說是一個衛星城的位置，這樣的位置不能比擬我們剛才看到的南京路、淮海路上的位置，對這種商業地產來說究竟應該怎麼做?如果按照老路子在北京沒有成活的機遇，但是我們面臨的現實情況，我們怎麼辦?我們等死嗎?從設計的角度看，應該利用自己的條件去創造一些商業價值，對這個專案而言，這個專案的整體設計當中，我們利用了中間的這條河流，這條河流在最初規劃當中建議是廢掉的，上面做一些商業，我們想對於北京大興的這樣一個郊區而言，不等於北京的王府井，所以我們的思路就漸漸轉到了休閒商業的思路上來，所以我們在最初的設計就是把即將廢棄的河流重新的使用，這就使得整個的佈局發生一個很大的變化，中心區域為著我們這個核心景觀展開，這樣的景觀地就成了支援這個商業的一個非常重要的條件，為什麼我們敢做出這樣的判斷呢?我們認為在北京的很多地方，也許跟上海卻有一些不一樣，北京的夏天很多人會光著膀子走到街上，這種環境對商業帶來一種非常重要的，就是人流，有了人流就有商機，有了商機何愁不能賺錢?我們把一個休閒化的場所在這個專案當中得到一個大的深化，包括一個景觀設施，來吸引大家的進入，包括它的***，非常有趣味的一個***。而這個地方也的確吸引了大興很多人休閒的場所，這個河道成為我們向外延展的一個空間，使沒有價值的商業用地變成了有價值的延展用地。
昨天我們很多房地產業內人士都在探討如何做商業地產，從這個熱點來看，商業地產儼然已經成為我們中國房地產今後發展一個非常重要的投資熱點。
如何為我們這些商業地產的客戶提供我們自己的服務?
商業地產是我們公司的主打專案之一，大家雖然強調商業地產的風險是非常大的，但是不可阻擋的越來越多的傳統地產商進入了商業地產，我覺得它的多元化是個不可阻擋的趨勢，作為我們這樣的服務商，我們怎麼在這種環境下為更多的湧入這塊領地的人提供必要的幫助?
綠地集團也是我們上海本地的一個最大的企業，這是它真正進入北京的首個專案，有兩大部分，一個是中央廣場，另一部分是住宅板塊，叫西斯萊公館。這是我們上海人在北京一個非常值得驕傲的專案，從這個專案的型別來看，這個位置並不是一個非常好的位置，在北京來說是一個衛星城的位置，這樣的位置不能比擬我們剛才看到的南京路、淮海路上的位置，對這種商業地產來說究竟應該怎麼做?如果按照老路子在北京沒有成活的機遇，但是我們面臨的現實情況，我們怎麼辦?我們等死嗎?從設計的角度看，應該利用自己的條件去創造一些商業價值，對這個專案而言，這個專案的整體設計當中，我們利用了中間的這條河流，這條河流在最初規劃當中建議是廢掉的，上面做一些商業，我們想對於北京大興的這樣一個郊區而言，不等於北京的王府井，所以我們的思路就漸漸轉到了休閒商業的思路上來，所以我們在最初的設計就是把即將廢棄的河流重新的使用，這就使得整個的佈局發生一個很大的變化，中心區域為著我們這個核心景觀展開，這樣的景觀地就成了支援這個商業的一個非常重要的條件，為什麼我們敢做出這樣的判斷呢?我們認為在北京的很多地方，也許跟上海卻有一些不一樣，北京的夏天很多人會光著膀子走到街上，這種環境對商業帶來一種非常重要的，就是人流，有了人流就有商機，有了商機何愁不能賺錢?我們把一個休閒化的場所在這個專案當中得到一個大的深化，包括一個景觀設施，來吸引大家的進入，包括它的***，非常有趣味的一個***。而這個地方也的確吸引了大興很多人休閒的場所，這個河道成為我們向外延展的一個空間，使沒有價值的商業用地變成了有價值的延展用地。
篇3
基於商業地產的價值體現，國內外商業地產公司採取了輕資產和重資產兩類運作模式，重資產以租售並舉為主要表現形式，輕資產則以資本運作和商業運營能力獲取收益。
寶龍和萬達均採取“現金流滾資產”模式。作為大陸“租售並舉”的典型，寶龍和萬達均採取“現金流滾資產”模式，利用地產發展的上升期，通過物業銷售沉澱資產，平滑未來行業週期性波動，控制風險。萬達商業地產的“現金流滾資產”模式，享受房地產開發和資產溢價雙重利潤，受益於環節銜接的精巧，以及對早前失敗經驗的總結，目前萬達的模式已經走上了一條快速發展之路。
恆隆地產順週期擴張持有物業，逆週期投資開發住宅，等待行業轉好時出售套利，其“租售並舉”模式的成功來自於雄厚的資金實力，良好的融資能力。在投資商業物業方面，恆隆採取保守策略，在租金已確定上升趨勢時才出手買地，商業物業出租形成穩定的現金流入，為公司在最佳時間投資開發物業套利提供保障。
而新鴻基“租售並舉”模式的成功，更多的來自於其財務的穩健以及在轉型前期的耐心探索和轉型期的理性選擇，新鴻基前期以開發物業為主，上世紀70年代後期藉助地產市場的繁榮，逐步轉型向租售並舉模式，並在投資物業及套利開發方面都採取了順週期的策略。模式總結：轉型前期，以開發物業為主，以20%-30%的金融資源嘗試性參與投資物業，轉型用了11年的時間準備;集中轉型時期，開發物業零增長，集中拓展投資物業;通過物業結構的均衡配置實現現金流和收益結構的均衡，從而提升企業對抗低谷衝擊的能力。
新加坡嘉德地產採取了“私募+REITs”的輕資產商業模式，REITs為私募基金提供退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業，傳統商業地產業務以資產為基礎，而嘉德戰略重組的重點是拓展以費用收益為主的新模式，將地產金融業務和物業管理業務發展成為一個新的增長引擎，並專門成立了嘉德金融部門。由於REITs只能吸收成熟物業，而孵化和培育優質投資物業的工作則需要藉助集團和私募投資人的力量，REITs為私募基金提供了退出渠道，而私募基金則為REITs輸送成熟物業，彼此間的相互支援成為嘉德基金模式的關鍵。