上海市城市規劃條例實施細則

　　2015年，上海GDP居中國城市第一位，亞洲城市第二位，僅次於日本東京。上海是全球著名的金融中心，這麼發達的經濟肯定是與其城市規劃有關，下面由小編為大家整理的，希望對大家有幫助!

　　第一章總則

　　第一條 ***目的***

　　為實施《上海市城市更新實施辦法》***以下簡稱《辦法》“”***，規範本市城市更新活動，建立科學、有序的城市更新實施機制，制定本細則。

　　第二條 ***工作原則***

　　城市更新應當堅持以下原則：

　　規劃引領，有序推進。落實區域評估、整體更新的要求，發揮規劃的引領作用，依法推進試點，實現動態、可持續的有機更新。

　　注重品質，公共優先。堅持以人為本，激發都市活力，提升城市品質和功能，優先保障公共要素，改善人居環境，增強城市魅力。

　　多方參與，共建共享。搭建實施平臺，創新規劃土地政策，使多元主體、社會公眾、多領域專業人士共同參與，實現多方共贏。

　　第三條 ***城市更新工作領導小組***

　　城市更新工作領導小組由市政府及相關管理部門組成，

　　負責領導全市城市更新工作，對全市城市更新工作涉及的重大事項進行決策。城市更新工作領導小組下設辦公室，辦公室設在市規劃和國土資源主管部門，負責制定工作機制，統籌協調相關部門工作，完善配套政策。

　　第四條 ***市規劃和國土資源主管部門的職責***

　　市規劃和國土資源主管部門應當根據《辦法》及本細則的規定負責城市更新的日常管理工作，包括制定技術規範、管理規程，組織、協調和監督全市的城市更新工作，指導城市更新的實施，開展城市更新政策的宣傳工作。

　　第五條 ***區縣人民政府的職責***

　　區縣人民政府應當根據《辦法》及本細則的規定，負責本轄區內的城市更新工作，包括制定城市更新區域評估報告和實施計劃;指定相應部門作為專門的組織實施機構，協調本轄區內的城市更新工作;定期評估城市更新專案的實施情況，督促更新專案依法合規並按計劃落實。

　　第二章城市更新區域評估

　　第六條 ***區域評估的工作要求***

　　區縣規劃和土地管理部門應會同區縣相關部門、街道辦事處或鎮政府組織開展區域評估，確定地區更新需求，進行地區公共要素評估，劃定城市更新單元***以下簡稱“更新單元”***，明確適用更新政策的範圍和要求，形成區域評估報告報審稿。

　　區域評估工作包括基礎準備、編制區域評估報告、審批三個階段。

　　***一***基礎準備：區縣規劃和土地管理部門組織相關部門和規劃編制單位，啟動開展區域評估工作，依據上位規劃，以控制性詳細規劃為基礎，研究區域發展背景和趨勢，確定評估範圍、完成資料整理和彙總工作。

　　***二***編制區域評估報告：區縣規劃和土地管理部門組織意見徵詢，就評估區域的發展需求、公共要素建設需求等，徵詢各方意見，形成區域評估報告初稿。市更新工作領導小組辦公室應當就區域評估報告初稿出具意見，編制單位據此完善區域評估報告，形成報審稿。

　　***三***審批：由區縣規劃和土地管理部門將區域評估報告報審稿報區縣人民政府，經區縣人民政府常務會議審議通過後，由區縣人民政府批准並送城市更新工作領導小組辦公室備案。

　　第八條 ***區域評估的範圍***

　　根據更新區域的型別和發展目標確定區域評估的範圍。應按照系統性、整體性的要求開展區域評估，控制性詳細規劃編制單元是開展區域評估的基本範圍。

　　對於實施條件成熟、更新規模較小、更新訴求明確的零星城市更新專案，也可以以該專案所在地塊為核心，適當擴大到周邊區域開展區域性評估。

　　城市更新區域評估應形成區域評估報告，主要內容包括：

　　***一***開展公共要素的評估。應按照公共要素的評估方法，對城市功能、公共服務配套設施、歷史風貌保護、生態環境、慢行系統、公共開放空間、基礎設施和城市安全等方面的公共要素進行重點評估。

　　***二***劃定更新單元範圍。將現狀情況較差、民生需求迫切、近期有條件實施建設的地區，劃為更新單元。更新單元一般最小由一個街坊構成，是編制城市更新實施計劃的基本單位，更新單元內的更新專案可按本細則相關規定適用規劃土地政策。

　　***三***明確各更新單元的公共要素清單。結合區域評估中對各公共要素的建設要求，以及相關規劃土地政策，明確各更新單元內應落實的公共要素的型別、規模、佈局、形式等要求。

　　第十條 ***公共要素的評估方法***

　　根據地區發展的目標定位，從四個方面對地區的公共要素開展評估：

　　***一***評估已批控制性詳細規劃的實施情況。比對更新區域所涉及的控制性詳細規劃，摸清公共要素的規劃和建設實施情況。對規劃未實施的公共要素應進一步評估其在更新單元內實施的必要性和可行性;

　　***二***評估相關標準的實施。比對《上海市控制性詳細

　　規劃技術準則》***以下簡稱“技術準則”***中的標準要求，或者已經市規劃和國土資源主管部門等部門認定但尚未納入技術準則的新標準、新要求，對現狀公共要素的達標情況進行評估，確定需補充或提升的公共要素;

　　***三***調研地區發展的實際訴求。應廣泛徵集公眾意見，對當地居民、主要企業、相關政府部門等展開更新需求調研，將有必要、可實施的公共要素需求納入公共要素清單;

　　***四***研究地區發展的趨勢和需求。城市發展目標較高的區域，建議對標國際案例，結合地區發展趨勢，對地區更新的需求作出分析和判斷，提出需進一步優化的公共要素。

　　第十一條 ***公共要素的重點評估內容***

　　應依據上位規劃確定的地區功能定位和發展目標，系統性地提出該地區亟待改善的公共要素型別和規劃要求，重點包括以下內容：

　　***一***完善城市功能。按照全球城市的發展目標，針對公共活動中心、居住社群、產業社群等不同功能區域，評估地區主要功能是否符合區域發展的導向和目標;評估業態的適宜性、多元性和複合性，提升區域活力，創造便捷生活。

　　***二***完善公共服務配套設施。按上位規劃確定的市級、區級公共服務設施的佈局要求，評估其實施情況，提出完善和落實的要求;按技術準則或相關行業標準，以慢行為導向，分析不同人群的生產、生活需求，評估社群級公共服務設施的型別、佈局和規模等要求;通過居民、企業等需求調研，

　　評估社群以下級配套服務設施的型別、佈局和規模等要求。

　　***三***加強歷史風貌保護。評估本區域的城市空間景觀特徵和風貌特色;結合地區人文歷史特點，評估區域內值得保護、保留、修繕的文化風貌要素，包括體現人文特色的建築、城市雕塑、城市傢俱以及具有文化氛圍的市民活動空間。

　　***四***改善生態環境。評估生態街區建設的水平，包括各類綠地的佈局、規模和覆蓋率等;提出綠色建築的建設要求;評估區域內的土壤、水環境等是否符合環境安全要求。

　　***五***完善慢行系統。針對不同型別的區域，根據技術準則的要求評估慢行系統的網路化程度和便捷度;評估慢行通道是否與公交站點、軌交站、出行目的地等聯絡緊密及其舒適程度;結合地下空間的綜合利用，完善慢行系統。

　　***六***增加公共開放空間。按照不同型別區域內人群的活動特徵，評估公共空間體系的完整性、便捷度和舒適度，完善場所功能，提升公共空間的品質，包括空間氛圍、建築界面、視覺變化、環境設計等。

　　***七***改善城市基礎設施，保障城市安全。評估區域交通服務水平，完善道路系統，改善交通、市政基礎設施;完善防災避難場所、無障礙設計等。

　　第十二條 ***更新單元的劃定原則***

　　符合下列情形之一的，可劃定為更新單元：

　　***一***地區發展能級亟待提升、現狀公共空間環境較差、建築質量較低、民生需求迫切、公共要素亟待完善的區域;

　　***二***根據區域評估結論，所需配置的公共要素佈局較為集中的區域;

　　***三***近期有條件實施建設的區域，即物業權利主體、市場主體有改造意願，或政府有投資意向，利益相關人認同度較高，近期可實施性較高的區域;

　　第十三條 ***區域評估階段的公眾參與***

　　區域評估階段應當就本地區發展目標、發展需求和民生訴求等廣泛徵集公眾意見。

　　公眾參與的物件應當包括本地居民、街道或鎮政府以及利益相關人。當評估區域的區位重要或實際情況較複雜時，可進一步徵詢市更新辦公室、政府相關部門、人大代表、政協委員及專家學者的意見。

　　公眾參與方式可為問卷調查、訪談、座談、意見徵詢會、網上徵詢等。區縣規劃和土地管理部門應及時彙總並處理公眾意見，形成專題材料納入區域評估報告。

　　第十四條 ***區域評估與控詳規劃的關係***

　　涉及控制性詳細規劃調整的，由區縣規劃和土地管理部門根據區域評估報告明確的規劃調整要求，編制控制性詳細規劃設計任務書，同步上報市規劃和國土資源主管部門。區域評估報告由區縣人民政府批覆並送市更新工作領導小組辦公室備案通過的，由市規劃和國土資源主管部門同步完成規劃設計任務書稽核或備案，啟動控規調整工作。

　　第三章城市更新實施計劃

　　第十五條 ***實施計劃的工作要求***

　　區縣人民政府指定的組織實施機構應當會同街道辦事處和鎮政府、區縣人民政府相關部門，組織更新單元內的各更新主體編制城市更新實施計劃***以下簡稱“實施計劃”***。

　　第十六條 ***實施計劃的編制方法***

　　實施計劃應以更新單元為編制範圍，明確單元內的城市更新專案和更新專案主體。按照本細則適用更新規劃土地政策，編制形成各更新專案的意向性方案。組織實施機構彙總各更新專案意向性方案，經統籌優化後編制更新單元建設方案，與更新專案主體簽訂專案協議，一併納入實施計劃報批。

　　第十七條 ***明確更新專案和更新專案主體***

　　組織實施機構應組織更新單元內有意願參與城市更新的現有物業權利人進行協商，明確更新專案和更新專案主體，統籌考慮公共要素的配置要求和現有物業權利人的更新需求，確定各專案內的公共要素分配以及相應的更新政策應用等。

　　一個更新單元內可以有一個或多個城市更新專案。更新專案主體可以由現有物業權利人或現有物業權利人組成聯合體擔任，現有物業權利人可以委託或引入其他符合規定的單位作為建設投資主體或物業經營者，共同參與城市更新專案的實施。

　　第十八條 ***編制更新專案意向性方案***

　　單元內各更新專案主體應根據協商確定的公共要素分配和相應的更新政策應用，委託專業機構編制建設專案意向性方案，落實公共要素，經現有物業權利人協商一致後，提交組織實施機構。

　　更新專案意向性方案的內容包括：專案所在地現狀分析、更新目標、專案設計方案、公共要素的規模和佈局、資金來源與安排、實施推進計劃等。

　　第十九條 ***編制更新單元建設方案***

　　組織實施機構牽頭彙總各更新專案意向性方案，統籌優化並與各更新專案主體協商後，形成更新單元的初步建設方案，開展公眾意見徵詢，修改完善後形成更新單元建設方案。

　　更新單元建設方案的編制應遵循以下原則：

　　***一***優先保障公共要素。按區域評估報告的要求，落實各更新單元範圍內的公共要素型別、規模和佈局等。

　　***二***充分尊重現有物業權利人合法權益。通過建設方案統籌協調現有物業權利人、參與城市更新專案的其他主體、社會公眾、利益相關人等的意見，在更新單元範圍內平衡各方利益。

　　***三***協調更新單元內各地塊的相鄰關係。應系統安排跨專案的公共通道、連廊、綠化空間等公共要素，重點處理相互銜接關係。

　　第二十條 ***實施計劃階段的公眾參與***

　　通過更新專案意向性方案和更新單元建設方案的編制，實現現有物業權利人和政府相關部門的協商，提高更新實施計劃的合理性和可實施性。鼓勵規劃、建築、交通、環境、社會、經濟、文化等多領域專業人士和市民共同參與方案制定，必要時可開展方案徵集。

　　更新單元建設方案草案完成後，組織實施機構應當組織現有物業權利人、相關政府部門、專業人士、利益相關人等，就更新單元建設方案草案確定的公共要素、規劃相鄰關係等徵詢公眾意見。意見徵詢的方式可為座談會、論證會、網上徵詢等。組織實施機構應及時組織彙總並處理公眾意見，形成專題材料納入實施計劃。

　　實施計劃若涉及控制性詳細規劃調整的，應按控規編制程式開展規劃公示。

　　第二十一條 ***簽訂專案協議***

　　組織實施機構應按照確定的更新單元建設方案與各更新專案主體簽訂專案協議。

　　專案協議的主要內容包括：明晰更新專案的實施主體，明確該專案承擔的公共要素等建設義務，以及相應的規劃土地政策適用條款;明確更新專案的建設規模、改造方式;規定更新專案的完成時限;如有國資參與的更新專案，應在協議內明確資金安排計劃，設立資金監管賬戶或其他監管措施;對於跨專案的公共通道、連廊等公共要素，應協商明確

　　設施權屬、建設、運營管理的權利和義務;雙方約定的其他事項等。

　　第二十二條 ***審批實施計劃***

　　組織實施機構彙總更新單元建設方案、各更新專案協議等各方面成果，形成實施計劃，報區縣人民政府批准，送市更新工作領導小組辦公室備案。

　　第二十三條 ***實施計劃與控詳規劃的關係***

　　實施計劃若涉及控制性詳細規劃調整的，控制性詳細規劃組織編制單位應同步組織修編、增補或調整控制性詳細規劃，包括普適圖則和附加圖則。實施計劃上報區縣人民政府審批之前，應先將修編、增補或調整後的控制性詳細規劃報原控制性詳細規劃審批部門批准。

　　已經區縣人民政府審批的區域評估報告如未涉及控制性詳細規劃調整，實施計劃階段提出控規調整需求的，必要時應重新開展區域評估。

　　第二十四條 ***更新專案的實施***

　　市、區縣規劃和土地管理部門按管理許可權，依據已批准的控制性詳細規劃核提更新專案的規劃設計要求，並按照實施計劃，納入土地出讓合同進行全生命週期管理。

　　建設單位應當按照更新專案的規劃設計要求整體報送更新專案建設工程設計方案，並一次取得建設工程規劃許可證，按已批准的更新實施計劃確定的建設時序實施，經稽核按照規劃許可的要求全面完成建設且符合更新要求的，取得

　　竣工規劃驗收合格證。

　　第四章全生命週期管理

　　第二十五條 ***土地全生命週期管理的要求***

　　城市更新專案實行土地全生命週期管理。市、區縣規劃和土地管理部門會同產業投資、社會服務、公共事業、建設管理等相關管理部門，綜合產業功能、區域配套、公共服務等因素，研究確定專案的功能實現、運營管理、物業持有比例、持有年限和節能環保等要求，以及專案開發時序和進度安排，納入土地出讓合同進行管理。

　　第二十六條 ***土地全生命週期管理的內容***

　　城市更新專案應按照本市有關經營性用地、工業用地全生命週期管理要求，提升城市功能和品質，提高土地利用質量和效益。

　　***一***明確物業持有要求。規劃用途為商務辦公用地，由現有物業權利人聯合開發的，現有物業權利人應當持有50%以上物業產權;由現有物業權利人獨立開發的，現有物業權利人應當持有60%以上的物業產權。

　　規劃用途為營利性教育、科研、醫療衛生、社會福利等社會事業的，現有物業權利人應當持有全部物業產權。

　　位於區、縣人民政府確定的重要特定區域的城市更新專案，現有物業權利人應當持有全部物業產權。

　　***二***允許在跨專案的建築物之間建設用於公共用途的

　　廊道，其建築面積可不計入容積率。廊道的建設、運營、管理和權屬等要求，經現有物業權利人協商一致後，應納入出讓合同管理。

　　***三***加強土地使用權轉讓管理。土地受讓人應當按照土地出讓合同約定進行開發建設，出讓合同對土地使用權人的出資比例、股權結構、實際控制人變化等有約定的，需事先徵得出讓人同意。

　　***四***加強與房地產登記工作銜接。房地產登記機構根據土地出讓合同的約定，將土地出讓合同中約定的對土地使用權人處置土地的限制性條款在房地產登記簿中予以註記。房地產登記機構應當配合土地管理部門做好相關工作銜接。

　　第五章規劃土地管理政策

　　第二十七條 ***規劃政策應用的要求***

　　城市更新專案涉及的各項規劃控制指標的確定，應當符合區域發展導向和更新目標，以增加公共要素為前提，適用本細則明確的規劃政策，包括用地性質、建築容量、建築高度、地塊邊界等方面。

　　第二十八條 ***用地性質的改變***

　　用地性質混合、相容和轉換包括以下情形：

　　***一***增加公共設施的，可按《上海市控制性詳細規劃技術準則》規定的混合用地引導表，與各類用地相容或混合設定，鼓勵公共設施合理混合設定。

　　***二***住宅用地可以全部或部分轉換為公共設施用地或公共租賃房***宿舍、人才公寓等***用地。

　　***三***在滿足地區規劃導向的前提下，辦公用地與商業用地可以相互轉換。

　　***四***非住宅用地原則上不得調整為住宅用地。

　　***五***根據風貌保護要求確認的保護、保留歷史建築，因功能優化再次利用的，其用地性質可依據實際情況通過相應論證程式進行轉換。

　　第二十九條 ***建築高度調整***

　　更新街坊規劃保留用地內的建築高度應當符合高度分割槽的要求。在城市重點地區的建築高度調整應結合城市設計確定。有風貌保護、淨空控制的地區應當嚴格執行相關要求。

　　第三十條 ***用地邊界調整***

　　同一街坊內的地塊可以在相關利益人協商一致的前提下進行地塊邊界調整，包括以下情形：

　　***一***更新地塊與周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等無法單獨使用的土地合併，所引起的地塊擴大;

　　***二***相鄰地塊合併為一幅地塊;

　　***三***一幅地塊拆分為多幅地塊;

　　***四***在保證公共要素的用地面積或建築面積不減少的前提下，對規劃各級公共設施、公共綠地和廣場用地的位置進行調整。

　　第三十一條 ***建築容量調整***

　　***一***評估區域總量平衡。在區域評估階段，以評估範圍總量平衡為前提，經論證分析後明確各城市更新單元的建築總量。

　　***二***更新單元總量平衡和地塊容積率獎勵。實施計劃階段，增加各地塊建築面積必須以增加公共設施或公共開放空間為前提，各種情形對應的建築面積調整一般不超過本規定設定的上限值。各更新單元內部，可在現有物業權利人協商一致後，進行各地塊建築面積的轉移補償。

　　***三***公共設施容量調整。規劃保留用地內根據評估要求新增公共設施的，可在原認定建築總量的基礎上，額外增加相應的公共設施建築面積。

　　***四***更新單元內符合風貌保護需要的更新專案，經過歷史文化風貌區規劃管理特別論證，新增要求保護保留的建構築物，可全部或部分不計入容積率。不計入容積率的新增保護保留物件，應當優先作為公共性、文化性功能進行保護再利用。

　　***五***商業商辦建築容量調整。在建設方案可行的前提下，規劃保留用地內的商業商辦建築可適度增加面積，增加的商業商辦建築面積按所提供各類公共要素面積的規定倍數計算，按表1、表2執行。能同時提供公共開放空間和公共設施的，按上述分類測算方法的疊加值給予建築面積獎勵。

　　表1符合相關標準規範要求時的商業商辦建築額外增加的面積上限

　　注：①以上倍數為外環線內，外環外相對應的商業商辦建築額外增加倍數的折減係數為0.8。②提供地下公共設施的，增加倍數的折減係數為0.8。

　　表2 超出相關標準規範要求時的增加倍數的折減係數

　　第三十二條 ***其他規定***

　　因確有實施困難，在滿足消防、安全等要求的前提下，按規定徵詢相關利益人意見後，經規劃土地管理部門同意，部分地塊的建築密度、建築退界和間距等可以按不低於現狀水平控制。

　　第三十三條 ***土地政策的實施機制***

　　經區縣人民政府常務會議集體決策後，可以採取存量補

　　地價的方式，由現有物業權利人或者現有物業權利人組成的聯合體，按照批准的控制性詳細規劃進行改造更新。

　　城市更新專案周邊的“邊角地”、“夾心地”、“插花地”等零星土地，不具備獨立開發條件的，可以採取擴大用地的方式結合城市更新專案整體開發。

　　第三十四條 ***土地出讓年期***

　　***編審中心草擬的***城市更新專案的土地出讓年期可根據專案更新的具體情況，按相應程式予以重新約定。其中，改變土地使用性質的，改變使用性質的土地出讓年期為相應用途國家規定最高出讓年期和扣除原土地使用性質已使用的年期;不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同規定保持一致;重新約定的出讓年期不得超過相應用途國家規定的最高出讓年期。

　　***土地處原文***城市更新專案以拆除重建方式實施的，可以重新設定出讓年期;以改建擴建方式實施的，其中不涉及用途改變的，其出讓年期與原出讓合同保持一致，涉及用途改變的，用途改變部分的出讓年期不得超過相應用途國家規定的最高出讓年期。

　　第三十五條 ***土地出讓價款***

　　區、縣規劃土地管理部門應當委託土地評估機構，按照批准存量房補地價的時點進行市場評估，經區縣人民政府常務會議集體決策後，按照新土地使用條件下土地使用權市場價格與原土地使用條件下剩餘年期土地使用權市場價格的

　　差額，補繳出讓價款，按規劃用途取得新的建設用地使用權。

　　商務辦公等經營性用地的市場評估地價，不得低於相同地段同用途的基準地價。

　　對於按合同無償提供的公益設施用地，或按合同約定承擔公共設施、公共開放空間和城市基礎設施等公共設施建設的用地，可以按照劃撥用地方式管理。

　　第三十六條 ***存量補地價的土地出讓收入返還*** 城市更新按照存量補地價方式補繳土地出讓金的，市、區政府取得的土地出讓收入，在計提國家和本市有關專項資金後，剩餘部分由各區統籌安排，用於城市更新和基礎設施建設等。

　　第三十七條 ***有關風貌保護專案的更新政策***

　　具有保留、保護價值的風貌保護專案，可作為一種特定型別，適用《上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則》中有關舊區改造的相關條款，以及房屋徵收、土地出讓、財稅減免等優惠政策。

　　***一***經認定的風貌保護專案，其土地出讓收入，按照儲備時的投資比例予以分配。

　　***二***經認定的風貌保護專案，在市層面統一安排動遷***徵收***安置房，專項用於風貌區和保護、保留歷史建築的保護性開發。同時鼓勵各區縣就近安排配套安置房源。

　　第三十八條 ***其他優惠政策***