北京市商品房預售資金監督管理暫行辦法

　　按套***單元***計價、按套內建築面積計價和按建築面積計價三種計價方式。計價方式用於確定商品房銷售的總價款，但產權登記仍需按建築面積方式計算。下文是，歡迎閱讀!

　　全文

　　第一章 總則

　　第一條 為加強本市商品房預售資金監督管理，保證商品房預售資金專款專用，根據《中華人民共和國城市房地產管理法》、《城市商品房預售管理辦法》***建設部令第131號***、《關於進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》***建房[2010]53號***，結合本市實際情況，制定本辦法。

　　第二條 本市行政區域內申請預售許可的商品房、經濟適用住房專案，其預售資金的存入、支出、使用及監督管理，適用本辦法。

　　第三條 本市商品房預售資金的監督管理遵循政府指導、銀行監管、多方監督、專款專用的原則。

　　第四條 北京市住房和城鄉建設委員會***以下簡稱市住房城鄉建設委***、中國人民銀行營業管理部、中國銀行業監督管理委員會北京銀監局***以下簡稱北京銀監局***共同制定商品房預售資金監管政策。

　　區縣住房城鄉建設主管部門負責指導、協調本行政區域內商品房預售資金監管政策的具體實施。

　　中國人民銀行營業管理部負責指導商業銀行開設商品房預售資金監管專用賬戶。商業銀行應當按照監管規定和有關內部管理制度配合做好相關工作。

　　第二章 一般規定

　　第五條 本辦法所稱商品房預售資金,是指購房人按照商品房預售合同約定支付的定金、首付款、購房貸款以及其他形式的全部購房款。

　　第六條 商品房預售資金應當全部存入商品房預售資金監管專用賬戶***以下簡稱專用賬戶***，並對其中用於專案工程建設的資金實行重點監管，保證預售資金優先用於工程建設。

　　第七條 房地產開發企業在申請商品房預售許可前，應當在預售方案中明確預售資金監管的以下事項：

　　1、專案工程建設費用;

　　2、專案用款計劃;

　　3、選定的監管銀行，並提交與銀行簽訂的商品房預售資金監管協議***以下簡稱監管協議***;

　　4、專用賬戶名稱、賬號;

　　5、涉及其他情況。

　　取得預售許可後，上述事項應當在售樓場所公示。

　　第八條 專案工程建設費用應根據專案所需的建築安裝、材料裝置、配套建設和代徵代建等費用確定。其中，住宅專案應包括《北京市新建商品住宅小區住宅與市政公用基礎設施、公共服務設施同步交付使用管理暫行辦法》***京建法[2007]99號，以下簡稱《同步交用辦法》***規定的住宅與市政公用基礎設施和公共服務設施達到同步交付使用條件所需的建設費用。

　　第九條 房地產開發企業應當根據專案建設方案及施工進度編制預售專案用款計劃。用款計劃應按照地下結構完成、結構封頂、竣工驗收、完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件等四個環節設定資金使用節點，併合理確定每個節點的用款額度。

　　完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件節點前，專用賬戶內的資金不得低於專案工程建設費用的5%。

　　第十條 房地產開發企業應當確定專案的監管銀行。依照《同步交用辦法》進行分期建設的，每一期內的專案，只能委託一家監管銀行。

　　房地產開發企業應按照一個預售許可申請對應一個賬戶的原則，在監管銀行設立專用賬戶，並與監管銀行簽訂商品房預售資金監管協議。商品房預售資金監管協議格式文字由市住房城鄉建設委、中國人民銀行營業管理部、北京銀監局共同擬定。

　　第十一條 專案預售過程中，監管銀行原則上不得變更。

　　第十二條 區縣住房城鄉建設主管部門在稽核預售許可時，根據房地產開發企業申報的專案工程建設費用，參照本區縣建設專案綜合造價情況以及該專案的交付使用條件等核定需重點監管的專案工程建設費用額度***以下簡稱重點監管額度***。

　　第十三條 房地產開發企業已簽訂工程建設合同並備案的，相應費用可憑已備案的工程建設合同在相應節點前提前支取，但不得超過節點用款額度。

　　第十四條 房地產開發企業已辦理賦予強制執行效力公證的工程款支付擔保所擔保的工程款額度，可以從重點監管額度中相應抵扣，但其抵扣額度不得超過重點監管額度的20%。

　　依據《關於印發〈關於進一步規範房地產開發專案工程保證擔保的暫行辦法〉的通知》***京建法〔2008〕134號***列入“重點監管企業名單”的房地產開發企業，不得抵扣。

　　第十五條 房地產開發企業與購房人約定分期付款，並簽訂市住房城鄉建設委制定的分期付款格式商品房預售合同的，分期付款額度視同納入監管的預售資金。

　　第三章 監督管理

　　第十六條 商品房預售時，購房人應當將購房款直接存入專用賬戶。房地產開發企業不得直接收存商品房預售資金。

　　購房人申請抵押貸款的，房地產開發企業應當提供專用賬戶作為貸款到賬賬戶。

　　第十七條 監管銀行發現商品房預售資金未進入專用賬戶的，應當告知區縣住房城鄉建設主管部門。

　　區縣住房城鄉建設主管部門應當對商品房預售資金進入專用賬戶情況進行監督，並可對工程進度進行實地核查。

　　第十八條 進入專用賬戶的預售資金數額超過重點監管額度後，房地產開發企業可以向監管銀行申請將超出部分轉出，優先用於工程建設。

　　第十九條 房地產開發企業在資金使用節點申請使用監管資金的，應當持以下材料向監管銀行提出書面申請：

　　1、地下結構完成節點，提交勘察、設計、施工、監理等單位簽字的《地基與基礎分部工程質量驗收記錄表》。

　　2、結構封頂節點，提交勘察、設計、施工、監理等單位簽字的《主體結構分部工程質量驗收記錄表》。

　　3、竣工驗收節點，提交建設、施工、監理、設計等單位簽字的《單位工程質量竣工驗收記錄表》。

　　依照本辦法第十三條規定在相應節點前提前支取資金的，提交與相關施工單位簽訂的已備案工程建設合同。

　　第二十條 監管銀行收到房地產開發企業的申請後，應當對申請材料進行稽核。符合本辦法第十九條規定的資金使用條件的，應當在二個工作日內向房地產開發企業撥付資金;不符合條件的，應當向房地產開發企業出具不予撥付通知書。

　　第二十一條 入賬資金未達到重點監管額度前，房地產開發企業與購房人解除購房合同的，房地產開發企業可持區縣住房城鄉建設主管部門出具的證明檔案向監管銀行申請退回相應購房款，監管銀行應在二個工作日內撥付。入賬資金超出重點監管額度後，房地產開發企業與購房人解除購房合同的，由房地產開發企業自行結算退款。

　　第二十二條 市、區縣住房城鄉建設主管部門應公示已批准預售專案的建設方案、工程進度情況等。購房人可以通過市、區縣住房城鄉建設主管部門網站查詢相關資訊。

　　第二十三條 預售專案完成初始登記並達到購房人可單方辦理轉移登記的條件，房地產開發企業可持區縣住房城鄉建設主管部門出具的相關證明檔案向監管銀行申請解除資金監管。監管銀行應當在三個工作日內與房地產開發企業簽訂商品房預售資金終止監管協議，解除對商品房預售資金的監管。

　　第二十四條 有下列情形之一的，區縣住房城鄉建設主管部門應書面通知監管銀行暫停撥付專用賬戶內的全部商品房預售資金，並啟動應急措施，協調相關部門監督專用賬戶內資金的使用：

　　1、房地產開發企業存在違法違規行為導致工程停工的;

　　2、預售專案存在嚴重質量問題的;

　　3、預售專案未按期交付使用的;

　　4、市和區縣住房城鄉建設主管部門認定應當暫停撥付的其他情形;

　　5、其他違反商品房預售資金監管的行為。

　　第四章 法律責任

　　第二十五條 房地產開發企業有下列行為之一的，由市或區縣住房城鄉建設主管部門責令限期改正，暫停該房地產開發企業在本市所有開發專案的商品房預售，將其違法違規行為予以公示，並記入企業信用資訊系統：

　　1、違反本辦法規定直接收存商品房預售資金的;

　　2、未依照本辦法規定及時將貸款轉入專用賬戶的;

　　3、未依照本辦法規定使用商品房預售資金的;

　　4、以收取其他款項為名變相逃避商品房預售資金監管的。

　　第二十六條 施工單位、監理單位提供虛假證明或採取其他方式協助房地產開發企業違規使用商品房預售資金的，由市或區縣住房城鄉建設主管部門將其違規行為記入企業信用資訊系統，並依法對相關責任單位和責任人予以處理。

　　勘察單位、設計單位違反上述規定的，由市或區縣住房城鄉建設主管部門移交相關管理部門予以處理。

　　第二十七條 對違反本辦法規定擅自撥付商品房預售資金的監管銀行，由市住房城鄉建設委會同相關部門按有關規定處理。

　　第二十八條 市、區縣住房城鄉建設主管部門和銀行工作人員在商品房預售資金監管工作中存在玩忽職守、濫用職權、徇私舞弊等行為的，依法給予處分;構成犯罪的，依法追究刑事責任。

　　第五章 附則

　　第二十九條 自2010年12月1日起申請商品房預售許可的專案，依照本辦法執行。

　　商品房預售條件

　　根據國家有關規定，商品房預售，應當符合以下條件

　　***一***已交付全部土地使用權出讓金，取得土地使用權證書

　　***二***持有建設工程規劃許可證和施工許可證

　　***三***按提供預售的商品房計算，投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上，並已經確定施工進度和竣工交付日期

　　***四***多層建築已完成主體結構三分之一以上

　　***五***高層建築已完成地面以下的主體工程。