合夥買房的注意事項及風險有哪些

　　合夥買房的意思就是兩人或以上人數共同出資購房的行為，對於合夥買房的行為，需要注意一定的事項，尤其是要注意防範風險。下面就由小編為你詳細介紹合夥買房的相關法律知識吧。

　　合夥買房的注意事項

　　案例：

　　張先生與李先生是好朋友，為投資所需，在2007年共同購買了一處200萬元的房產，其中張先生出資150萬元***包括以張先生名義向銀行借款120萬元和現金30萬元***，李先生出資現金50萬元，兩人口頭商定銀行借款由張先生負責歸還，房屋登記為共同共有。後來，房價漲到360萬元，兩人為了房子的事產生了糾紛，於是起訴到法院。

　　類似案例屢見不鮮，司法實務中法院審判思路也不盡相同，為避免糾紛，建議合夥買房時要注意以下三點。

　　一、弄清共同共有和按份共有的區別

　　共有產權在進行產權登記時有兩種方式：一種為共同共有，一種為按份共有。不同的登記產生的法律後果不同，分割方式也不一樣。

　　簡單地說，共同共有是不分份額大小的共有，分割時原則上是均分，同時考慮到出資等因素。按份共有原則上按照出資比例來分割，除非雙方約定不按出資比例分割。

　　所以，如雙方出資不同，就應當登記為按份共有，並且將各自所佔份額寫清楚。

　　二、簽訂書面協議

　　光在產權登記上註明還不夠，最好還能簽訂一份書面的協議：寫清楚各自的出資方式、出資金額、貸款由誰償還、按什麼方式分割，相關的稅費、租金收益、使用、物業管理費等如何承擔或分享等等，將責權利約定明晰。萬一雙方產生糾紛，這份書面協議將成為解決糾紛的重要依據。

　　三、銀行借款詳細約定

　　實務中，對以一方名義向銀行借款並按月償還的性質如何認定，法院有不同的理解。有的法院認為一方向銀行的借款也屬於該方出資，是通過融資方式的出資;有的法院則認為，只有實際拿出來的首付和每月已歸還的利息和本金才算是出資。

　　在另一個案件中，法院將投資總額計算為雙方首付與已還銀行的本金及利息之和，而不將投資總額理解為房價款的簡單相加。

　　因此，如以一方名義向銀行借款並獨自歸還，應當在書面協議中寫清楚銀行借款是否算一方出資以及將來的分割方式。

　　如以一方名義向銀行借款而由雙方共同償還，應當詳細約定款項進出的賬戶，每月還款也應當通過銀行轉賬。有的案件中一方把現金交付給借款的一方來還貸，這在產生糾紛後就難以舉證自己的出資款項了。要在共同投資中避免這樣的風險。

　　合夥買房的風險

　　1.合作風險

　　“合夥買房”的房屋是屬於所有投資人的共有財產，在使用和出售過程中，決策權就很難屬於一個人。

　　如果合夥貸款購房的一方準備將房屋出售或出租，另一方卻不同意，這時候誰具有決定權?

　　如果購買的房屋用於出租，出租給誰，租金多少，租金或出售收益該如何分配等都需要進行詳細約定;如果合夥貸款人是住在一起的，房屋的使用面積應該如何分配，好的位置和差的位置怎樣協調等難題。

　　2.投資風險

　　如果是抱著投資的想法合夥買房，漲了都好說，一旦樓市遇冷、房價降了，合作雙方要如何處理?合作購房虧損如何分擔?

　　最後要注意的是如果對兩個或兩個以上個人共同購買90平方米及以下普通住房，其中一人或多人已有購房記錄的，該套房產的共同購買人均不適用首次購買普通住房的契稅優惠政策。

　　合夥買房要何時辦理產權證

　　房屋買賣當事人簽訂的商品房預、出售合同或房屋買賣合同依法生效後30日內雙方應到房地產產權登記部門辦理房地產產權證。

　　合夥買房產權證辦理的基本程式

　　I、買賣雙方至產權登記部門，上交辦理產權證的相關資料：

　　商品房：個人身份證、房屋登記申請表、購房證明書刊號、商品房購銷合同書***或預售合同書***、房屋分戶平面圖、繳款發票、交易監證文書。

　　拆遷安置房：個人身份證、房屋登記表、房屋拆遷證明書、房屋拆遷產權交換證明書或購房證明書、原房屋產權登出證明、房屋拆遷安置補償結算單、房屋分戶平面圖、繳款發票。

　　單位新建房：法人資格證明***法人程式碼證明或營業執照、房屋登記申請表、建設專案批文、徵地批文或用地許可證、徵地紅線圖、建設許可證、建築紅線圖、建設設計防火稽核意見書、竣工平面圖、房屋總平面圖、房屋分層平面圖、竣工驗收報告***。

　　個人新建房屋：個人身份證、房屋登記申請裝、建築許可證、建築紅線圖、建設設計防火稽核意見書。

　　2、申請人上交資料後，房屋產權登記部門會開出收件收具，註明領證日期，領證日期一般距交件日期10天3個月左右。

　　3、產權登記部門將對所收資料進行稽核，如發現申請人所交資料不全等特殊情況.會按房屋登記申請表所上所用申請人電話通知申請人.並順廷辦證時間.

　　辦理產權證注意事項

　　1.交易時確定賣方雙證齊全，買賣合同是必須由產權證上所有共有人親自簽字才會生效，應防止代簽或漏籤。

　　2.整個交易過程中涉及的各項費用並非一次性收取的，因此事前一定要儘量明確所有明細費用，以避免中途新增各項雜費。

　　3.選擇威望較高知名人士或正規房地產中介機構作為交易雙方的資金、房屋交割的監管方，確保交錢後能順利過戶，或過戶後房與款兩清。

　　4.購買方需注意所購買房屋是否在抵押狀態中，以確定交易及入住時間。買賣交易後貸款時間拖得過長會帶來許多不必要的麻煩。

　　5.購買方在交易前確定清楚貸款所需要條件及費用，防止買賣交易後因貸款問題所造成的交易損失。

　　6.交房時的物業登記及相關水、電、有線電視、煤氣等等的過戶及房屋情況要一一查清，以防交房後發現這些問題而產生付費上的扯皮應交稅費。

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