物業管理的解決措施論文

　　物業管理最早源於19世紀60年代英國的伯明翰市，但真正意義上的現代物業管理形成並發展於20世紀30年代的美國。下面是小編為大家整理的，供大家參考。

　　範文一：國有科研院所物業管理問題及解決措施

　　【摘要】社會主義市場經濟體制的日趨完善和快速發展，推動著國有科研院所不斷深入改革。傳統的後勤管理方式已嚴重製約物業管理的效益，並影響著國有科研院所的整體創新和持續發展。本文簡要介紹了目前國有科研院所在物業管理中存在的問題，從能力重構的角度，提出若干解決思路，意在為科研院所的物業管理提供一定的借鑑作用。

　　【關鍵詞】國有科研院所;物業管理;能力重構;解決思路

　　一、物業管理概述

　　物業管理在20世紀50年代進入香港，伴隨著中國的改革開放，各沿海城市政府打破了傳統的管理方法，出臺了一系列關於土地使用的優惠政策，吸引了一批海外人士來中國居住和投資，促進了房地產業的迅速發展。因為海外人士生活方式的不同，對居住條件提出了更高的要求，傳統的房屋管理體制已遠遠不能滿足他們的需求，於是內地第一家物業管理公司於1981年3月在深圳成立。中國的物業管理經過近四十年的發展，已由一個傳統初級管理行業發展到具有現代化、智慧化管理特徵的行業。

　　二、國有科研院所物業管理存在的問題

　　由於國有科研院所物業管理大部分是從計劃經濟時期的後勤房管工作延續下來的，國有科研院所物業管理與當前物業市場的發展仍存在著一定差距。受傳統體制的影響，很多物業管理部門沒有獨立自主權和決策權，後勤房管式的物業管理也無法滿足市場需要，嚴重製約了科研院所管理的整體市場效益。首先，物業管理模式落後，沒能順應市場發展形勢。國有科研院所物業管理部門名義上是獨立核算，但是物業管理部門的人員、資金、組織設計、流程架構等都由國有科研院所內的上級部門控制，物業管理部門主要是對上級負責，而不是對顧客負責、對市場負責，於是便不可避免地造成物業管理在國有科研院所內的封閉性和福利性其次，物業管理效益低，創收途徑極為有限。隨著國有企業房產改革的深入，許多國有企業將自有住宅出售或出租給外部企業，但對於如何正常收繳物業管理費卻沒能形成規範和制度，導致出租易收租難，回收的費用不夠維持部門日常運作，經費主要還是靠上級財政撥款。另外，國有科研院所承擔了辦社會職能，經營成本相較非國有企業要高，如果不剝離企業辦社會職能，國有科研院所的競爭力無疑會下降，甚至可能被市場淘汰而結束企業生命。最後，物業管理部門員工整體素質不高。由於長期受計劃經濟時期物業管理機制的影響，國有科研院所物業管理部門大多都是後勤服務轉崗人員組成的群體，部門職工由上級分配或老弱安置。由於沒有下崗的威脅，缺乏學習和上進的動力，因此，儘管職工隊伍龐大，但管理水平和工作效率卻非常低，人浮於事的現象很普遍。

　　三、解決科研院所物業管理問題的思路

　　在現代市場經濟體制下，如何處理好物業管理與科研院所轉型發展之間的關係，如何改變計劃經濟體制遺留下來的後勤體制的被動狀態，在深化體制改革過程中促進物業管理的成功轉型，已成為國有科研院所面對的挑戰性課題。住房制度改革和國企改革的實施，開始出現了國有企業的轉型，這一時期的科研機構的所有制變化，給物業管理指出了發展的方向：通過能力重構，成立自主經營、自負盈虧的專業化物業管理公司。動態能力***Teece，1997***的重構，是指重構企業內外資源從而在變化多端的外部環境中不斷尋求和利用機會的能力，本文將從組織管理機制、人力資源、組織流程及架構、組織文化四個方面提出物業管理的解決思路。

　　***1***組織管理機制重構。通過物業服務企業化運作，找到適合自己的經營模式，提升物業服務競爭能力，增強物業服務抵抗市場風險的能力，實現物業管理服務可持續發展，實現物業管理服務的差異化、多元化經營，提升盈利能力。為改變科研院所物業管理資本運作手段單一，資產經營效率低的不利局勢，可採取託管、劃轉、租賃、合作等多種方式，對科研院所物業管理現有從事的資產實施整合，重構物業組織管理機制。為盤活物業管理資金，可開展並加強與各類銀行的合作，推進融資工作，擴大融資規模。通過建立組織學習機制，開展“三個轉變”學習及各類業務學習，規範管理流程，提升部門員工的管理水平和服務技能。建設市場化的物業服務與管理團隊，培養專業人才。加大執行成本控制與核算，規範執行保障的各項操作規程，及時、準確開展各項物業維修服務，從單純的提供服務轉變為多元化的服務創收，增加創收途徑。

　　***2***人力資源體系重構。完善內部創新機制，建立創新培育機制，鼓勵物業管理人員內部創新，並通過引入外部優秀管理人才，為科研院所物業管理增添新鮮血液，指導創新。優化內部激勵機制，借鑑林暉***2012***的觀點，科研院所物業管理可以在人才管理上進行差異化激勵，通過性別、年齡和文化等的差異，做針對性的激勵。優秀的專業化人才是企業發展的保障，建立一套具有市場競爭力並符合企業實際發展情況的人力資源體系是重中之重。在人才培養方面，一是加強產學研合作，與高等院校建立“產學研交流基地”，為持續發展儲存後備人才;二是選派企業領導參加高層管理培訓與企業論壇，選派中層管理人員和業務骨幹進行系統性專業知識培訓與考核，提高業務知識水平;三是制定物業管理職業資格考試計劃，鼓勵物業管理人員參加職業資格考試，提升物業管理入職門檻。

　　***3***組織架構及流程重構。組織架構及流程的重構也是解決物業管理模式落後的關鍵。基於轉型後的戰略部署要求，科研院所需要在原有的基礎上對組織機構設定、崗位職責等進行改革，需合理有效地設定組織職能部門，科學地利用組織流程降低物業服務成本。科研院所物業管理職能部門的設定應以精幹、高效為宜，可減少管理層級，推行扁平化管理。其一是對不符合主業發展方向和總體發展戰略要求的下級企業實施撤銷和合並重組;其二是採取流程梳理與優化，對於資源浪費嚴重的、關鍵環節重疊的、進度嚴重滯緩的流程進行刪減與增效，將業務流程的審批控制在24小時以內。

　　***4***組織文化按需重構。文化是企業長期形成的共同理想、價值觀念和行為準則，它對企業員工的成長起著積極的引導作用，優秀的企業文化是企業吸引、留住人才的重要因素，只有將核心價值觀浸透到企業每個員工的頭腦中，才能使員工產生認同感和歸屬感，才能使員工將企業的發展與個人的發展有機結合，為企業發揮最大潛能。IBM、麥當勞、華為等世界知名企業都創辦了自己的企業大學，這種“企業大學”有自己的培訓計劃，會定期聘請公司內部或外部具有較高管理水平和技術水平的專家進行授課，在定期的授課過程中，不斷構建的企業文化、不斷輸送企業文化，不僅改變培訓者知識、能力和態度，同時也很好地融合了不同文化背景、不同教育水平的員工，以此建立共同的企業文化、共同的企業理想與共同的奮鬥目標，極大程度提高了企業的整體合力。

　　四、結束語

　　通過以上分析可以看到，國有科研院所物業管理在複雜的外部環境下，應藉助企業動態能力的重構，伺機把握市場發展的方向和需求，形成適合企業自身特點的發展路徑和管理方式，以此取得成功轉型，獲取長期競爭優勢和可持續發展。

　　參考文獻：

　　[1]毛立彤,淺析國有科研院所物業管理現狀及走向市場對策[J].現代科技***現代物業下旬刊***,2010,***7***.

　　[2]林暉,論企業激勵機制在人力資源管理中重要性[J],現代經濟資訊,2012***13***.

　　[3]TeeceD,PisanoGandShuenA,DynamicCapabilitiesandStrategicManagement[J],StrategicManagement,Journal,1997,p:509-530.

　　範文二：物業管理中存在的問題與改進措施

　　摘要：加強對物業管理人員的思想培訓，樹立顧客就是上帝的服務理念。培養正確的服務觀念，清醒認識服務工作的意義，增強服務工作的主動性，主動了解業主需求，及時反饋業主意見，以此來確定服務工作的方向和內容。

　　關鍵詞：物業管理;問題與改進措施

　　隨著社會經濟的發展和人們生活水平的不斷提高，人們的生活理念也逐漸發生了變化，對生活工作環境的要求越來越高，物業管理的重要性日益凸顯。伴隨著國有企業物業發展規模的不斷擴大，服務專案的不斷增多，物業發展的過程中也逐漸暴漏出一些問題，制約著物業管理水平的提升和服務功能的發揮，業主對提高物業管理水平的訴求越來越迫切。面對激烈的競爭和挑戰，現代物業單位必須改變舊的工作思路和工作方式，堅持走改革創新發展之路，才能有效解決發展中遇到的一些問題，全面提升物業管理的水平。

　　一、當前物業管理中存在的問題

　　1.管理人員思想意識落後

　　物業管理人員管理思想落後主要體現在缺乏市場競爭意識方面，究其原因，主要是長期的計劃經濟體制下形成的“等、靠、要”和“鐵飯碗”思想所致。有些物業管理人員缺乏競爭意識，思想紀律散漫，工作中缺乏主動性，一味地“等政策、聽指令”，很多問題需要領導指出了才去做，等到業主投訴了才解決，導致了管理工作效率低下，始終處於被動的局面;缺乏市場經濟意識，在管理過程中不計經濟效益，忽視成本控制，對管理費用的支出缺乏合理的規劃使用，導致物業管理中過多的、不必要的成本支出，使企業缺乏市場競爭力。顯然，這種在計劃經濟體制下形成的落後的管理思想，以難以適應現代市場經濟的發展，物業管理的水平依舊停滯在舊體制時代，難以滿足現代業主的需求。

　　2.物業管理的模式落後

　　走市場化路線是物業管理髮展的必然趨勢，雖然近幾年來，物業管理水平得到了一定得提升，但受企業舊的管理體制和管理模式影響，當前企業物業管理中仍然具有比較濃重的後勤色彩，其管理的協調與組織也多是按照以前後勤的管理方式來進行佈置和進行的，致使企業物業管理與當前物業行業整體的管理水平存在一定的差距，且發展也相對緩慢。物業單位的運營經費常需要企業主體來輸血解決，人員和管理事項的組織和安排也常後勤管理的模式來進行，這種管理和組織模式一定程度上限制了物業管理單位的市場化發展，造成物業管理效率低、服務專案少等問題。

　　3.服務意識有待提高

　　物業管理是典型的服務行業，服務是物業管理的核心內容，也是反應物業綜合管理水平的重要標準。一些物業管理公司在進行物業管理時行政管理的思想較重，缺乏服務意識，主要體現在服務專案不多、服務主動性不強、服務態度不好、服務水平不高等方面。由此造成了業主評價不佳，認可度不高的情況，物業公司的經營發展與整體管理水平的提升也會受到極大的影響。當前我國企事業單位物業管理行業的服務意識普遍差強人意，整體上有待提高，只有樹立起業主為先、服務至上的服務意識，才能為業主提供更高品質的物業服務，不斷滿足業主需求。

　　二、提升物業管理水平的措施

　　針對當前物業管理中存在的問題，要提升物業管理的水平，關鍵是要注意經營管理思想的創新，改變過去舊的管理思路，堅持以市場發展為導向，以業主需求為前提，結合本單位內外部實際情況，健全物業管理體系，提高物業管理的市場化程度，強化服務意識，以此來提升物業管理的水平。

　　1.建立健全物業管理體系

　　合理完善的物業管理體系是提升物業管理水平的基礎，因此，首先應建立一套符合市場發展規律的，能夠體現業主與物業雙方權益的，切實可行的管理制度，規範物業管理的行為。物業管理牽扯的範圍廣，涉及到的問題較多，包括水、電、暖、氣、交通、環衛等等，都是關係到業主切身利益的重要方面，因此，建立一套完善的物業管理制度是非常必要的。這樣即使在物業管理過程中遇到問題或是產生糾紛，也可以使矛盾得到妥善的解決，使物業管理做到公開透明、有章可循。制度化的管理可以使物業公司資金人員的使用，管理事項的安排更趨於科學化、規範化，從而為物業公司整體管理水平的提升打好基礎。

　　2.提高物業管理的市場化程度

　　提高物業管理的市場化程度離不開專業的、現代化的物業管理人才的支援。物業管理涉及範圍廣，管理人員需要具備園林綠化、建築工程、經濟管理等多方面的專業知識。培養專業人才，建設現代化的管理隊伍，以此來保證物業管理的服務品質，促進物業管理單位快速健康發展，提升物業管理市場化水平和市場競爭力。另一方面，可以通過加強市場調研和進行業主意見徵集等方式來避免物業公司管理的盲目性，使物業管理公司的發展方向更趨於市場需求。另外，還可以通過建立市場競爭機制、公開招投標機制等方式提高國有物業管理單位的市場化水平。

　　3.培養服務意識

　　加強對物業管理人員的思想培訓，樹立顧客就是上帝的服務理念。培養正確的服務觀念，清醒認識服務工作的意義，增強服務工作的主動性，主動了解業主需求，及時反饋業主意見，以此來確定服務工作的方向和內容，將為業主服務的理念落實到工作當中;增強服務工作的精細化，在管理制度建設、服務流程制定、現場作業等工作中充分考慮人性化需求，培養員工精細化管理理念，精心服務、用心管理。以此來培養人員的服務理念，提升管理服務的水平。

　　參考文獻

　　1、中國物業管理行業發展現狀與對策研究——以F物業管理公司為例趙久建北京交通大學2011-06-01

　　2、我國住宅小區物業管理中存在問題及發展趨勢張統華改革與開放2011-10-25

　　3、物業管理若干法律問題研究揭明; 唐先鋒政治與法律2007-02-05相關文章：