購房簽約時需要注意的問題

　　一般，在確定購房之後，就需要跟開發商簽訂相關的購房合同，但是，在簽訂購房合同的時候，是需要注意一些問題的。以下是由小編為大家整理的購房籤合同的注意事項，希望能幫到你們。

　　購房籤合同的注意事項

　　基本的“五證”齊全。一定要審查開發商是否具有商品房預售許可證，有了預售證許可證，則通常開發商也具有了房地產開發證、國有土地使用證、建設工程開發許可證、工程規劃許可證共五證。這是買房能否辦房產證的關鍵。

　　使用規範的合同文字。一定要參照好是採用且不要隨意修改《文字》，並按照文字中所列條款認真填寫，瞭解各項具體內容。不要隨意去簽訂開發商自己定的《定購協議書》還交一筆訂金。就算很多人都這樣做，但這並非購房的必經程式。且這種合同一定是權利義務不平等的，對自己尤其不利。好能夠直接與開發商籤預售合同就好。這個步驟，一定不能馬虎啊!否則到時吃大虧就慘了。

　　相關證明檔案有效。如果是買期房***在建、未完成建設、不能交付使用的房屋***要檢視開發商是否有預售許可證，並要確認自己所購之房在預售範圍內;買現房則要檢視開發商是否具有該房屋的大產證***預售許可證之後取得，即由期房變現房了***和《新建住宅交付使用許可證》。並且還要核對一下其營業執照和開發資質證書，要注意這些證照檔案的單位名稱是否一致。

　　買期房要約定條件和時限。所謂交房有兩個意思：一是房屋使用權即實物交付;另一層是房屋權轉移即產權過戶。應當在預售合同中對實物交付和產權過戶均約定清楚，不能接受沒有取得《新建住宅交付使用許可證》的房屋使用交付。

　　明確具體時間和違約責任。對於期房，由於資金不足而延期交房是常有的事，甚至交不了房的都有。如果不是規範的《文字》，則開發商在合同上務必會大做文章，對買房者極為不利。如只註明竣工日期，而不無交付使用日期;運用“水電氣安裝後、質量驗收合格後、小區配套完成後”等一些模糊語言。對此，購房者在簽訂合同時，一定要將交房日期明白無誤地規定為“某年某月某日”，並註明開發商不能按時交房所需承擔的責任。

　　檢查房屋質量。在簽約時，應檢視並檢查《住宅使用說明書》和《商品住宅質量保證書》的內容，並將《商品住宅質量保證書》作為合同的附件，檢查是否有開發商對質量問題的責任。

　　明確物業管理事項。一個不好的物業管理公司，一定讓你永遠覺得不舒暢。所以要多看看物業管理公司具體如何，以及雙方約定的物業管理範圍和收費標準。

　　重點約定違約責任。對於期房，甚至現房，都有可能與開發商的描述不一樣，此時應該明確合同違約或與描述不一致時開發商應承擔的責任。可參考：簽約後購房者要求退房、不按期付款;開發商賣房後要求換房，不按期交房;面積變動超過約定幅度;質量不符合要求;辦理過戶手續時不符合規定和約定等。別漏了違約責任的平等性。

　　簽訂購房合同的流程

　　一、認真閱讀合同當中的內容

　　拿到購房合同後,購房者先不要著急簽定合約,應該仔細閱讀合同中的內容,如果對其中的部分條款和專業術語不理解或不清楚,可以向對方諮詢,在自己全部理解之後才開始簽約。

　　二、認準簽約主體

　　認準簽約主體,避免“一房多售”或騙取房款後攜款潛逃的現象發生。

　　三、檢查合同中是否包括以下內容:

　　1、甲方土地使用依據及商品房狀況,包括位置、面積、現房、期房等; 2、房價,包括稅費、面積差異的處理、價格與費用調整的特殊約定等; 3、付款約定,包括優惠條件、付款時間、付款額、違約責任等; 4、交付約定,包括期限、逾期違約責任、設計變更的約定、房屋交接與違約方責任等; 5、質量標準,包括裝飾、裝置的標準、承諾及違約責任和基礎設施、公共配套建築正常運轉的承諾、質量爭議的處理等; 6、產權登記和物業管理的約定; 7、保修責任; 8、乙方使用許可權; 9、雙方認定的爭議仲裁機構; 10、違約賠償責任; 11、其他相關事項及附件,包括房屋平面圖、裝飾、裝置標準等。

　　四、籤購房合同流程後的溫馨提示

　　1、對開發商提出、而自己不明白的地方,要詳細詢問清楚; 2、對雙方有分歧的地方如何與開發商進行溝通; 3、對於開發商提出的"霸王"條款,如何與之談判,維護自己的合法利益; 4、簽定完合同,不要忘記了自己拿一份。

　　購房時的注意事項

　　第一、 不要將大部分錢用於首付

　　確定了購房計劃，就要準備一大筆資金。從買房定金到後期的裝修入住，資金消耗是大的。初期的首付款是一個門檻，有錢人可能不在意這個，但對於剛需家庭來說，這是一筆不小的錢，很多人為了湊首付款不得傾盡家當。

　　如果你在這種情況下交了定金和首付款，可能會陷入騎虎難下的局面，後期的投入有可能捉襟見肘。無論你怎麼算支付能力，也應該在可預見的收入水平下，將平時日常生活開支、子女費用扣除掉，還應準備一些錢應對偶爾的大額支出。

　　第二、不要僅考慮當前情況

　　有些人希望做房奴，但又不希望做20年甚至是30年的房奴，即使選擇了30年的房貸，也會想方設法來縮減日常開支儘可能早還貸。其實這等於給自己現在的生活壓力加碼了，我們認為購房者完全沒有必要這樣。

　　我們在一開始就應該結合自己收入來確定合理的貸款額度和貸款期限，要對自己以後的收入增長有信心，房貸既是壓力也是動力，更何況貨幣還在貶值呢!

　　第三、不要輕易下定金

　　很多購房者在看房的時候會被專案的各種促銷手段吸引，沒確定自己的真實需求，也沒看清房子的優缺點就匆忙交了定金，還以為自己撿了。殊不知，的都來自於購房者，營銷方案都是在保證專案合理利潤比例的基礎上確定的。

　　這些營銷方案，有少部分可能真的是讓利，但大部分都是戳中了購房者的痛點的假讓利。仔細考察是必要的，不要輕易被優惠衝昏了頭腦。

　　第四、考慮居住需求

　　居住需求是必須要考慮的，你買房子可能不是為了居住，但買你房子的人可能是為了居住，終的購房者都是為了居住。

　　很多購房者買房時會考慮到各種配套，比如交易配套、醫療配套、交通配套等，這些配套自然對房子保值有支撐作用，但很多人恰恰忽略了房子居住這一核心功能，不好住的房子誰願意買呢?

　　開發商在設計樓盤時，因為利潤和各種成本會設計一些朝向不好，戶型不佳的房子。好的戶型，外牆方正，可利用面積高是必要的。

　　第五、小區物業

　　買二手房一般可以直接看出來，不過買新房就不一定了。我們能自己考察戶型朝向和樓層，但物業是軟配套，不易考察。

　　二手房考察物業比較簡單，小區大門能否隨遍出入，是否嚴格執行出入登記手續，小區內部的整潔程度都能反映物業服務水平。

　　新房物業考察起來比較麻煩，買房時要了解下物業公司和開發商的關係。小開發商一般都是和第三方物業合作，大開發商有不少是自家旗下的物業，這種專案相對放心。

　　第六、儘可能避開廣場區域

　　建議購房者避開內部的廣場區域和臨街的大廣場，因為這裡有可能成為噪音源，因為空曠場可能被用來跳廣場舞，這可是過來人的經驗。

　　購房合同常見問題

　　問題一：在認購書裡沒有註明免責的退定條款因何種原因退房以及後果如何?

　　購房者與開發商簽訂認購書後，就要交一定額度的定金，這是無可非議的。但有時購房者在交付定金後因種種原因得不到銀行的貸款而無法購買該房產時，發展商一般都只退購房款而不退定金，理由是購房者沒有履行合同，所以沒收定金。

　　問題二：合同主體認定不明購房者由於缺乏法律常識，往往會犯一些比較初級的錯誤。有時代表發展商簽約的人並不是法人代表，或者合同上的開發商並不是該房產土地擁有者，這些都是可能導致合同無效的問題。

　　另外，專案是由A公司開發的，實際上卻是由B公司，但作為買家還是應與A公司簽約，否則也會帶來一系列的麻煩，以後辦理各種手續會很麻煩。

　　問題三：開發商的補充協議不對等籤補充協議在購房交易中很有必要。但是要提醒購房者的是，一定要看清楚開發商提供的補充協議。現在有的發展商在與客戶簽約時，會主動向客戶出示一份補充合同，主要目的在於表明由於某些特定原因造成不能按期交房的免賠責任以及面積丈量誤差率差異過大在哪些情況下能免賠，這是發展商為了保護自己在一些非人力能控制的情況下造成違約規避風險的一種方式。所以，購房者不要僅僅把開發商的免責條款都簽了，而忘記保護自己的利益。

　　問題四：約定提前交納部分費用房地產開發對資金的要求很高，開發商面臨資金壓力是很正常的，但並不能以此為理由要求購房者提前交納不該交的錢。而在合同或是補充協議中，開發商常會將一些不該預先交納的費用寫進去，要求購房者提前交納，這是顯失公平的。