對房地產公司的管理建議範文

　　房地產業作為新興朝陽產業、支柱產業，合理的建議有利於房地產公司的發展。對房地產公司的建議有哪些呢?下面是的對房地產公司的建議資料，歡迎閱讀。

　　對房地產公司的建議

　　近年來，房地產行業發展勢頭迅速，如何加強對房地產市場的監督和管理，已經成為各方都關注的話題。本文針對目前轄區內房地產開發企業管理中出現的新情況、新問題，就如何規範房地產開發企業的財務行為，及時、真實地反映企業財務情況，進行有效的監督和預警，降低管理風險，提出部分建議。

　　一、房地產行業的特點

　　房地產開發企業的主要經濟活動包括土地開發、房屋開發、房地產經營。這些經濟活動是房地產開發企業財務核算的主要內容。結合房地產行業經營的主要特點來看，該行業需要資金量大，經營週期長，預收預付賬款多，經營方式多樣。其主要特點有：

　　1、房地產開發工期長、投資大，多數工程要跨年度完成。此外，該類企業經營規模大，並存在跨區域經營。

　　2、多種經營與混業經營並存。當前房地產開發企業大多是多種經營，既有建築業，又有加工業;既有房屋銷售，又涉及物業管理服務。

　　3、銷售經營方式多樣。表現為分期收款銷售、委託代理銷售、會員制銷售等等。如部分房地產開發企業以轉讓部分房屋的所有權為代價，換取部分土地的使用權，形成所謂的合作建房或者名義上的代建房。

　　4、預收賬款是房地產開發企業經營的重要方式。沒有預收賬款房地產開發企業就無法進行再投入，也談不上快速發展。預收房款、售樓花等是主要方式。

　　5、財務管理要求高，資金收支渠道多樣。一些房地產企業由於資金調配的需要，經常在不同的金融機構多頭開戶，同時，由於其經營過程較為複雜，對財務管理的要求也相對較高。

　　二、當前房地產企業在帳務處理中存在的問題

　　房地產開發企業進行財務核算時，其資訊質量應當符合可比性、一貫性等基本原則的要求，以正確反映企業的經營狀況;在確認和計量時，應當嚴格遵循配比原則、權責發生制等原則，以真實反映企業的財務收支情況。在成本核算方面，房地產開發企業因其自身經營特點和管理要求，成本費用核算多采用分批法進行，這要求企業在核算時要合理確定成本計算物件，並將開發經營費用按照經濟用途分類，確定成本專案，其次是劃清各種費用的界限，以正確歸集、分配開發專案的成本。通過調查發現，房地產企業在帳務處理中存在如下問題：

　　***一***房地產企業成本費用核算中存在的主要問題：

　　1、成本費用重複入賬。個別企業利用建安工程施工複雜、專案繁多、專業性強的行業特點，重複列支費用。如企業在簽訂建築安裝合同時，已經將附屬工程、水電工程、屋面防水工程等包括在合同總價款中，在工程完工結轉成本時，又就這些單項簽訂虛假合同，或者建材發票重複進入開發成本。

　　2、利用預算造價虛增單位成本。目前多數房地產企業結轉銷售成本的方法是以每平米的單位造價和銷售面積的乘積金額來結轉成本。由於專案開發週期跨度一般在一年以上，企業開發專案中的單位專案較多，對口的施工單位、供料商多，專案開發早期不能及時取得各專案的“工程結算單”，所以在會計核算單位造價時往往使用以預算造價計算單位成本的方法。有的房地產企業便利用這一特點，自行加大早期單位每平方米的計劃預算造價，從而達到少繳企業所得稅的目的。

　　3、開發成本中混入非銷售專案成本。有的房地產開發商自用房產、出租用房產不及時從“開發成本”結轉至“固定資產”，而是混入“開發產品”科目中，直接轉增“經營成本”;有的房地產公司將自建自用的辦公樓成本直接混入專案開發成本中，未結轉固定資產，虛增經營成本。

　　4、虛列銷售費用。有的大量列支銷售人員工資;通過支付銷售代理費的形式，將收入進行轉移隱匿;將超標準的廣告費、業務招待費支出企業混入“會議費”、“銷售費用”等。

　　5、發票取得不盡規範。有的企業利用虛開、代-開-發-票等手段，人為抬高開發成本，減少應納稅所得額。不符合規定發票如會議費、考察費、差旅費等，是房地產開發企業在期間費用方面存在較多的問題。另外，取得的拆遷補償費支付憑證也不符合規定，如企業單位開具行政事業單位發票;村委會開具農、林、牧發票等。

　　6、收入與支出不相匹配。有的企業對跨時間、跨地域滾動開發房地產專案，人為的將應由以後開發專案負擔的成本、費用記入已完工的開發專案;自用房產僅分攤前期工程費、基礎設施費等費用，而土地成本、借款利息、建築安裝等費用全部由出售房屋承擔，造成成本結轉不實等。

　　7、超標準列支利息支出。由於房地產公司借入資金量大，利息支出較多，部分企業未在成本物件中分攤借款利息，而是將其作為財務費用全部直接在稅前扣除，影響了當期的稅前利潤，造成納稅滯後。

　　***二***房地產企業在收入核算中存在的問題：

　　1、預提費用大額長期掛賬，任意調節利潤。由於房地產企業會計制度中對預提費用的掛帳時間沒有明確規定，企業為了達到利潤逐年遞增跡象，利用“預提費用”掛帳金額來調節成本，形成調節利潤的“蓄水池”。

　　2、以商品房抵工程款、抵貨款，不計收入。由於企業出現資金緊張、售房困難及其他原因時，便將現有的商品房用作抵工程款、抵貨款，形成雙方不計收入，不申報納稅。

　　3、結轉收入不及時，大額資金往來掛帳。房地產企業對當年銷售樓座或商品房預收的款項匯入往來科目，任意進行結轉，調節企業收入和利潤。

　　4、完工專案不結利，企業損益不實。鑑於房地產利用開發專案大量需跨年度完成的特點，房地產企業可能存在將完工與施工專案混淆，不按規定結轉成本、填報收入等現象，形成企業損益不實，稅收入庫滯後。

　　三、加強對房地產開發企業管理的幾點建議

　　1、通過日常巡查和納稅評估，加大地對房地產開發企業財務核算和政策執行方面的輔導，督導企業健全和規範財務核算，採取查賬徵收方式，真實體現房地產盈利率較高的客觀現狀，並幫促企業準確進行納稅申報。對屢查屢犯、財務核算確實不健全的企業，要按規定進行稅款徵收。

　　2、建立房地產企業管理臺賬。全面反映企業開發專案的基本情況，主要包括投資總額、開發面積、開發時間，開工時間，預計竣工時間、施工單位等;根據規劃部門批准的總平面圖製作開發產品備案臺賬，逐戶記載每一套開發產品的建、銷、存情況，在預售開始後企業必須在申報時向稅務部門報送，從房源上控管。

　　3、嚴格政策界限，強化成本管理。總的原則是嚴格按照稅法要求，成本費用的列支必須真實、合法。支出憑證的合法性是首要前提，更要注重審查支出的真實性，防止出現虛開、代開、人為加大成本費用現象的發生。抓住幾個關鍵：一是按照收入成本配比的原則準確結轉成本，要求企業在按工期分段確認成本的基礎上，再按不同開發產品平均銷售價格比，分配計算不同型別開發產品的計稅成本，使利潤在不同價位開發產品之間分佈均衡;二是工程超預算企業成本費用的稽核，必須提供雙方簽訂的變更合同，說明變更的理由，是否在合理的範圍以內，如沒有變更合同，直接提供竣工驗收報告，稅務部門有權根據行業標準直接核定其計稅成本;三是建築工程支出真實性的稽核，重點稽核土建成本、配套工程成本，參照本地區工程造價指導價，檢視企業建築安裝工程合同，衡量成本費用水平是否真實、合理，如出入太大，必須要求企業說明超標準的原因。

　　4、加強與相關部門的協作。加大與國土、建設、規劃、房管等部門房地產開發資訊交換力度;爭取政府支援，定期召開房地產管理聯合工作會議，協調房地產企業及專案管理，強化日常資訊交流和情況通報，形成有效的稅源控管體系;

　　5、關注房地產開發的重點環節。從立項開始關注開發的幾個重點環節：立項報批環節、專案批准環節、分期建設環節、竣工驗收環節、開盤銷售環節、清盤環節。掌握房地產企業每個環節發生的時點，針對每個環節適時採取管理措施，特別是抓住預售轉銷售的結轉環節，實地核查確認完工時點，及時結轉銷售、成本。

　　6、國、地稅聯手管理。從辦證到年終的彙算清繳、專案結束後的最終清算由國、地稅共同完成，對一些共性的環節共同把關，看其國、地稅收入申報是否同步，特別是對施工企業業務的真實性，由地稅協助調查核實，對企業存在的違法問題共同採取控票、保全等稅收管理措施，達到對房地產業一體化管理的目的。

　　7、強化日常評估和稅務稽查。稅收管-理-員要利用納稅評估軟體，加強對房地產企業稅收貢獻率、所得稅稅負率、銷售收入變動率、成本利潤率等主要指標的監控，季度申報特別是彙算清繳期發現有異常情況，及時加大評估和稽查力度，明視訊記憶體在偷稅情節的，必須依法嚴肅處理，對故意偷逃稅行為應加大處罰力度，規範對房地產開發企業的稅收管理。