浙江省物業服務收費管理實施辦法

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　　試行版

　　第一條為規範物業服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》和國家發改委、建設部《物業服務收費管理辦法》等有關規定，結合我省實際，制定本辦法。

　　第二條凡在我省行政區域內從事物業服務並收費的物業管理企業，以及對物業服務收費實施管理的各級政府價格主管部門和房地產行政主管部門***以下簡稱物業主管部門***，均應遵守本辦法。

　　第三條本辦法所稱的物業服務收費，是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，為業主提供房屋及配套設施裝置和相關場地維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序等服務，向業主收取的費用。

　　第四條省物價局會同省建設廳負責全省物業服務收費的監督管理工作，制定全省物業服務收費的管理辦法。市、縣人民政府價格主管部門會同同級物業主管部門負責本行政區域內的物業服務收費政策的實施和監督管理工作。

　　第五條物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費與服務質量相適應的原則。

　　第六條本辦法所指的物業服務應當包括以下內容：

　　***一***房屋共用部位、共用設施裝置的使用管理和維護保養;

　　***二***物業管理區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理;

　　***三***公共綠地、花草樹木的養護管理;

　　***四***公共秩序維護和協助做好管理區域內的安全防範工作;

　　***五***物業的檔案資料管理;

　　***六***物業管理企業接受委託的其他公共性服務內容。

　　第七條物業服務收費根據物業的型別、物業服務的不同階段、提供服務的性質、特點等不同情況，分別實行政府指導價和市場調節價。

　　普通住宅小區***不包括別墅等高標準住宅，下同***的前期物業服務收費實行政府指導價;非住宅物業、別墅等高標準住宅，以及業主委員會成立以後的普通住宅小區的物業服務收費實行市場調節價。

　　第八條普通住宅小區前期物業服務收費實行分等級定價。各市、縣價格主管部門會同同級物業主管部門可參照《浙江省普通住宅小區物業服務收費等級考評目錄》或中國物業管理協會印發的《普通住宅小區物業管理服務等級標準》***見附件***，結合當地實際，制定本行政區域的物業服務等級考評辦法，並按照按質論價、補償成本和合理盈利的原則確定物業服務各等級的收費參考標準，定期向社會公佈。

　　普通住宅小區物業服務等級可以採用評分的形式確定，也可以採用規定各等級服務內容、服務標準的形式確定。同一城市範圍內物業服務等級考評辦法和收費參考標準應當一致。

　　普通住宅小區物業服務成本構成一般包括以下部分：

　　***一***管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等;

　　***二***物業共用部位、共用設施裝置的日常執行、維護費用;

　　***三***物業管理區域清潔衛生、綠化養護、秩序維護費用;

　　***四***辦公費用;

　　***五***物業管理企業固定資產折舊;

　　***六***物業共用部位、共用設施裝置及公眾責任保險費用;

　　***七***經業主大會同意的其它費用。

　　第九條各普通住宅小區物業服務等級、收費標準，在業主委員會成立前，由物業管理企業***或開發建設單位***按照所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準，擬定本小區物業服務等級和具體收費標準後向當地價格主管部門申報;價格主管部門對其進行考評並核定中準價格及浮動幅度。具體收費標準由物業管理企業***或開發建設單位***在核定的中準價格及浮動幅度範圍內確定，並在物業服務合同中明確。

　　業主委員會成立後，由業主委員會與物業管理企業參照所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準，評定本住宅小區物業服務等級、具體收費標準，並在物業服務合同中明確。

　　第十條實行前期物業管理招投標的普通住宅專案，由房地產開發企業根據住宅小區實施物業管理服務的方案，依據所在地物業服務等級考評辦法和收費參考標準向當地價格主管部門申報物業服務等級和具體收費標準，並在價格主管部門核定的中準價和浮動幅度內通過招標確定具體收費標準。

　　第十一條物業管理企業在申報物業服務收費時，應向價格主管部門提交工商行政管理機關核發的《企業法人營業執照》、房地產行政主管部門核發的《物業管理企業資質證書》、《物業服務合同》、物業服務收費的申請報告、住宅小區物業管理的具體實施方案及成本測算等資料。

　　實行前期物業管理招投標的專案，由房地產開發企業向價格主管部門提交物業服務收費申請報告、小區設施裝置的配置情況、物業管理服務方案等資料。

　　第十二條物業管理企業應當按照國家、省有關明碼標價的規定，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費專案、收費標準等有關情況進行公示。

　　第十三條納入物業管理範圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位全額交納。

　　第十四條業主委員會***或開發建設單位***與物業管理企業可以採取包乾制或者酬金制等形式約定物業服務費用。

　　包乾制是指由業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈餘或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　酬金制是指業主向物業管理企業預交物業服務費用，物業管理企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其餘全部用於物業服務合同約定的支出，結餘或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。

　　第十五條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金屬於代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用於物業服務合同約定以外的支出。

　　物業管理企業應當每年不少於一次向業主大會或者全體業主公佈物業服務資金的收支情況，接受業主和業主委員會的監督。

　　業主或業主大會對公佈的物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答覆。業主或業主委員會對公佈的收支賬目有異議的，可聘請有資質的中介機構進行審計。

　　第十六條實行物業服務費用包乾制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。

　　實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。

　　第十七條電梯及由物業管理企業管理的增壓水泵等高能耗設施執行所需電費可列入物業服務成本，也可單獨按實另行分攤，具體由各地價格主管部門確定。無電梯、增壓水泵等高能耗設施、裝置的多層住宅，業主享受公共性服務除向物業管理企業繳納物業服務費外，不再分攤其它費用。

　　第十八條物業共用部位、共用設施裝置的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本或物業服務支出。

　　第十九條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等企業應當向終端使用者收取有關費用。物業管理企業接受上述企業委託代收上述費用的，雙方應當簽訂合同，物業管理企業可向委託方收取代辦服務費，但不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第二十條物業服務費可以預收，具體由物業管理企業按照與業主委員會簽訂的《物業服務合同》所約定的時限向業主、使用人收取;未作約定的，預收期不得超過12個月。

　　物業服務費自房屋交付使用、購房者***業主***領取鑰匙次月起計收。

　　第二十一條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費。業主違反物業服務合同約定，逾期不繳納物業服務費的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不繳納的，物業管理企業可以依法追繳。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當及時結清物業服務費。

　　第二十二條物業管理企業已接受委託實施物業服務並相應收取服務費的，其它部門和單位不得再向業主、使用人重複收取性質和內容相同的費用。

　　第二十三條對住宅小區實施物業管理過程中涉及的車輛停泊服務、裝修裝飾垃圾清運、代辦服務和其他特約服務等收費，按政府價格主管部門相關規定執行，政府價格主管部門未作規定的，由委託雙方協商確定。

　　第二十四條違反本辦法規定的價格違法行為，由政府價格主管部門依照《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。

　　第二十五條本辦法由省物價局負責解釋。

　　第二十六條本辦法自2005年5月1日起施行。各地可根據本辦法並結合當地的實際制訂物業服務收費的實施細則，並報省物價局、省建設廳備案。

　　購房時必須注意的物業問題

　　物業收費問題

　　在物業管理糾紛中，物業收費佔了主要方面。有些購房人總是認為所有的物業收費國家都是有標準的，其實不然，有些物業管理收費實行的是市場價，如特約性服務費用、高檔住宅物業費用等。

　　開發商口頭承諾問題

　　購房者對於上述物業管理問題的瞭解，不能侷限於開發商的口頭承諾，否則，一旦發生糾紛，購房者的權益將無法得到保護。購房者應要求開發商對物業管理問題有書面檔案。這樣才能真正保護自己的利益。

　　使用維修管理問題

　　房屋今後如何使用?具體維修怎麼辦?物業管理公司如何管理?這些比較瑣碎的問題，看起來十分簡單，其實很容易產生糾紛。如物業公司規定：住戶封閉陽臺要統一顏色、外觀，全體住戶要共同承擔樓房公共地方的維修，裝修時不得拆改某些設施，自行車不得上電梯等。這些規定，都應成為購房時必須考慮的因素。

　　停車、車庫問題

　　車主與停車場之間的糾紛已成為投訴的熱點之一。不少車主認為，收費停車場有專人看管，車在停放期間如若發生被盜、刮花的情況，小區停車場理所當然應賠償車主損失。然而事實上，當事故發生後，停車場往往拒絕對車主的任何損失進行賠付。

　　電梯、供水、供電、供氣、供熱等問題

　　電梯、供水、供電、供氣、供熱等專業服務單位，沒有完全實現收費到終端使用者，導致物業服務與公用服務之間的界限不清晰、管理責任不明。部分物業管理企業往往把售水、售電等事項錯誤地當作“權力”，以此限制和強迫業主交納物業服務費用，個別物業甚至採取斷水、斷電等做法強迫業主交納物業服務費用。

　　會所等配套設施問題

　　幾年前，當“會所”這兩個字與房地產專案一結合，便受到了無數購房者的青睞。然而，會所給購房者帶來的並非高品質的生活，模糊的產權、混亂的管理、高昂的收費，使得許多會所形同“雞肋”，各式各樣的糾紛“剪不斷，理還亂”。會所究竟屬不屬於業主所有?能不能對外經營?經營收益又歸誰?壓在業主們心頭的問題太多了。